RE/MAX: Luxusimmobilien auch 2022 weiter begehrt, Wohnungen vermehrt im Fokus

• Luxusimmobilienpreise 2022: Unverändert suchen Käufer von Luxusimmobilien höchste Lebensqualität und schätzen gleichzeitig die Wertbeständigkeit hochwertiger Immobilien.
• Der Luxusimmobilienmarkt umfasst 4,26 Mrd. Euro, um 115 Mio. Euro mehr als 2021 (+2,8 %)
• Luxuseinfamilienhäuser 2022 im Durchschnitt um -16,7 % billiger, aber um +9,5 % mehr Häuser über eine Million Euro.
• Die Top-Ten-Einfamilienhäuser in Wien kosteten 2022 im Durchschnitt 4,50 Mio. Euro, jene in Tirol 9,45 Mio. Euro, beide Male ein Zehntel weniger als zuletzt.
• Luxuswohnungspreise im Durchschnitt österreichweit um +14,7 % teurer.
• Preisexplosion beim Durchschnitt der Top-Ten-Wohnungen in Wien 6,94 Mio. Euro (+70,4 %) und in Tirol 6,03 Mio. Euro (+57,9 %). Niederösterreich und Steiermark positiv, in den anderen Bundesländern rückläufig.
• Luxus-Dachgeschoßwohnungen steigen im Preis im Jahresvergleich um durchschnittlich +11,8 %.
• Die Top-Ten-Penthouse-Wohnungspreise lagen bei 6,50 Mio. Euro, +21,8 % im Vergleich zu 2021.
• Der aus vier Teilindizes basierende RE/MAX-Luxury-Preisindex spiegelt Luxus-Marktgeschehen auf breitester Basis und ergibt für
• Luxuseinfamilienhäuser: -7,7 % (2022/21) nach +34,7 % (2021/20)
• Luxuswohnungen: +36,9 % nach +7,5 %
• Luxusdachgeschoßwohnungen: +12,6 % nach +25,3 %.
• Gebäude am See: 289 (+52,9 %) im Gesamtwert von 298,5 Mio. Euro (+154,8 %)
• Seegrundstücke (unbebaut): 96 (-18,6 %) im Gesamtwert von 20,1 Mio. Euro (-31,4 %)
• Schlösser, Burgen, Herrensitze sind statistisch aus der Kaufpreissammlung kaum zu eruieren. Sie finden sich je nach Nutzung und Umfeld in den Kategorien Landwirtschaft, Wald, Hotel/Pension, Mehrfamilienhaus, sonstige Gebäude, und Sonderfälle.
• Neu bei RE/MAX: Secret Sale für Top-Luxus-Immobilien, die ohne Aufsehen den Eigentümer wechseln sollen.

Struktur der Presseaussendung:

A)   Marktzahlen, Preise, Trends für Luxuseinfamilienhäuser, -wohnungen, -dachgeschoßwohnungen und Objekte am Wasser und Datenherkunft
B)   Originalzitate von RE/MAX Experten aus ganz Österreich betreffend Luxusimmobilien, nach Bundesländern geordnet
C)   Bilder

A)    ZAHLEN, DATEN, FAKTEN
zum LUXUS-IMMOBILIENMARKT

Amstetten: 19.7.2023 – Luxus definiert sich als das Zusätzliche zum ohnedies Nötigen. Dementsprechend vielfältig sind die Möglichkeiten für Luxus bei Wohnimmobilien. Sie definieren sich über die Lage (zentral oder weitabgeschieden), mit besonders anmutiger Aussicht oder inmitten von einem vielfältigen kulturellen Angebot im Sinne von Kunst, Sport, Lifestyle, Gesundheit. Deswegen sind sie begehrt und teuer – oder einfach begehrt, weil teuer – oder von anderen als begehrenswert eingestuft und deshalb von überproportional vielen Menschen bewohnt, die sich „begehrenswert und teuer“ eben leisten können und wollen bilden sie damit ein soziales Phänomen.

Luxus ist exklusiv wie abwechslungsreich, in den Städten so auch am Land.

Um das Phänomen greifbar zu machen: 1.632 Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschoßwohnungen, Objekte am See und Seegrundstücke) mit Preisen von einer Million Euro und mehr wurden 2022 in Österreich verkauft, um +15,9 % mehr als 2021, davon 361 sogar um zwei Mio. Euro und mehr.

Weil sich der Luxusbegriff laufend wandelt und sich auch die Preise aufgrund von Angebot und Nachfrage und jetzt auch wieder wegen der Inflation ändern, hat RE/MAX Austria einen operationalen und gleichzeitig dynamischen Luxusbegriff eingeführt, die Top 5 %

Eine andere, leicht greifbare, aber statische Messgröße ist die Anzahl der Objekte mit Kaufpreisen von einer Million Euro und mehr. Die Verteilung der Millionenstücke in den Bundesländern ist erwartungsgemäß höchst unterschiedlich: 721 sind es in Wien (577 waren es 2021), 307 in Tirol (312) – da spielen Schigebiete und vor allem der Bezirk Kitzbühel eine tragende Rolle. Im Bundesland Salzburg treffen Schifreunde auf Kunstfreunde: 184 (162). In Vorarlberg mit 107 gibt es ebenso Schigebiete von Weltrang und Kunst auf allerhöchstem Niveau. „Aber ausschlaggebend sind im Ländle nicht so sehr die Spitzenpreise, sondern das allgemein hohe Preisniveau, das überproportional viele hochwertige Immobilien ins Luxussegment rutschen lässt“, erklärt Mag. Anton E. Nenning, RE/MAX Experte. Das zeigt auch der Abstand zu den größeren und mengenmäßig viel wichtigeren Flächenbundesländern: Niederösterreich kommt dank Wien-Umland auf 94 Millionenobjekte (70), Oberösterreich auf 88 (74) und das viel kleinere Kärnten – den warmen türkisen Wassern sei Dank – auf 81 (68). Die Steiermark landet bei 45 (25) und verzeichnet mit +80,0 % den höchsten prozentuellen Anstieg, Burgenland bleibt wie 2021 bei fünf.

Wie groß ist Spitze des Eisbergs?

So wie die Spitze des Eisbergs abhängig von seiner Gesamteismasse mehr oder weniger aus dem Wasser ragt, wächst oder schrumpft der 5 %-Luxusdefinition entsprechend das Luxussegment mit der Anzahl der insgesamt gehandelten Immobilien.

Zum Luxus-Immobiliensegment zählen demnach definitionsgemäß:
Die 492 teuersten Einfamilienhäuser (2021: 536; 2020: 536),
die 2.524 teuersten Wohnungen (2021: 2.806; 2020: 2.519) und
die 142 Top-Dachgeschoßwohnungen (2021: 172; 2020: 145) plus
die 96 Seegrundstücke (2021: 118; 2020: 69) und
die 289 Seeliegenschaften (2021: 189: 2020: 101), um +100 mehr als zuletzt.

Insgesamt war dieser Luxusimmobilien-Gesamtmarkt in Österreich 2022 4,26 Mrd. Euro schwer (+2,8 %), nach 4,15 Mrd. Euro im Jahr 2021 und 3,14 Mrd. Euro im Jahr 2020.

Wie teuer ist Luxus?

Der Preis für ein Einfamilienhaus in der Luxusklasse ist seit 2020 von mindestens 800.000 Euro über 995.000 Euro (2021) auf 1.050.000 Euro (2022) gestiegen. In anderen Worten: Jedes zwanzigste Einfamilienhaus in Österreich kostete 2022 mindestens 1,05 Mio. Euro.
Die Preisdynamik hat sich dabei von +17,5 % (2020/19) über +24,4 % (2021/20) auf +5,5 % (2022/21) reduziert.
Die Top-10-Einfamilienhäuser kosteten 2022 mindestens 6,00 Mio. Euro (-22,6 %) und im Durchschnitt 9,62 Mio. Euro (-10,5 %). Acht davon finden sich in relativer Nähe, im Bezirk Kitzbühel, die „billigeren“ zwei im 18. und 19. Bezirk in Wien.

Luxuswohnungen kosteten 2020 mindestens 510.000 Euro, 2021 mindestens 562.500 Euro und 2022 im Minimum 634.000 Euro. Die Preise stiegen demnach von +2,2 % (2020/19) und +10,3 % (2021/20) auf +12,7 % (2022/21).
„Während also das Top-Segment der Einfamilienhäuser 2022 seitwärts dümpelte, haben die Top-Wohnungen noch weiter an Attraktivität gewonnen und Fahrt aufgenommen“, erklärt Nenning.
Von den Top-10 waren wieder vier im Bezirk Kitzbühel und sechs in Wien, davon fünf im Ersten.

Luxusdachgeschoßwohnungen kosteten schon 2020 mindestens 1,00 Mio. Euro. 2021 stieg der Mindestpreis auf 1,18 Mio. Euro und aktuell hält er bei 1,35 Mio. Euro.
Auch hier, wie bei den Wohnungen in den unteren Stockwerken, eine unvermindert hohe Preisdynamik: Nach +12,4 % (2019/20) und +18,0 % (2021/20), aktuell +14,4 % (2022/21).
Die Top-10-Dachgeschoßwohnungen bieten − mit einer Ausnahme − einen in der Regel atemberaubenden Blick auf die Bundeshauptstadt – sechsmal aus der Inneren Stadt. Die Ausnahme ist ein Blick über den begehrtesten Badesee Österreichs in Kärnten.

Das Luxus-Universum in einer einzigen Zahl?
Um den Preistrend valide sowohl über das ganze Luxussegment wie auch an der Spitze beurteilen zu können, wurden für den RE/MAX-Luxury-Preisindex vier Teilindizes kombiniert. Sie umfassen für jede einzelne Immobilientype das Luxus-Marktgeschehen im gesamten Segment mit Betonung der Spitze ab. Eingebunden werden die vier Veränderungen gegenüber den Vorjahreswerten: jene der Mindestpreise und der Durchschnittspreise sowohl für das gesamte Luxussegment als auch für die Top-Ten.

Der RE/MAX-Luxury-Preisindex lautet für

                                                           2022/21                  (2021/20)

Luxuseinfamilienhäuser:               -  7,7 %                     (+34,7 %)
Luxuswohnungen:                          +36,9 %                    (+  7,5 %)
Luxusdachgeschoßwohnungen: +12,6 %                     (+ 25,3 %)

Die Kombination dieser drei statistisch sinnvoll erfassbaren Marktsegmente (Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschoßwohnungen) ergibt den kombinierten RE/MAX Luxury Real Estate Price Index.
Der lag 2020/19 noch bei -0,7 %, stieg 2021/20 auf +22,5 % um sich 2022/21 bei +13,9 % einzupendeln.

 „Auffällig aufgrund diverser Hinweise aus den Zahlen, aber auch aufgrund der Beobachtungen der RE/MAX Luxusimmobilien Experten im ganzen Land ist die Tatsache, dass das Luxussegment zwar von einer Gesamtstimmung beeinflusst wird, weniger jedoch von der tatsächlichen wirtschaftlichen Entwicklung. Geld sicher investieren, um der Inflation ein Schnippchen zu schlagen, mag für manche Käufer ein Argument gewesen sein. Finanzierungsnöte aufgrund von Bankrestriktionen sind dagegen für liquide Barzahler mit gefüllter Portokasse kein Thema. Die Nachfrage nach besonders hochwertigen Immobilien ist ungebrochen da, gekauft wird allerdings nur, wenn das Angebot dem Wunschtraum auch wirklich entspricht. Dann dafür meist leicht, rasch und problemlos“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria.

„Da sich so mancher Eigentümer leise und unauffällig von einer seiner Immobilien verabschieden möchte, hat RE/MAX Austria heuer das Service ‚Secret Sale‘ gestartet: Verkauf von erstklassigen Immobilien mit bestem Service und voller Aufbereitung, aber ohne sichtbare Werbung. Angeboten wird nach Rücksprache mit dem Eigentümer nur an Vormerkkunden und Interessenten, die schon bei anderen, ähnlichen Objekten Interesse gezeigt haben. Und davon hat RE/MAX als mit Abstand größtes Maklernetzwerk in Österreich, in Europa und weltweit auch mehr als jeder andere Makler“, ergänzt Reikersdorfer.

A1) EINFAMILIENHÄUSER

Wo der Luxus wohnt
Der Luxusimmobilienmarkt war auch 2022, wie in den Jahren zuvor, in Wien am aktivsten. Mit 24,0 % aller Einfamilienhauskäufe fiel in Wien knapp jede vierte Transaktion in diese Luxuskategorie. So auch in Tirol mit 23,5 %. Das Bundesland Salzburg lag mit 16,4 % gleichauf mit Vorarlberg – das seit Beginn der Luxusmarkt-Aufzeichnungen im Jahr 2018 als einziges Bundesland einen neuen Höchstwert erreichte (bisher 14,2 % im Jahr 2019) – und damit jedes sechste Einfamilienhaus zum Luxussegment zählt.

 
TIROL
In Tirol sind von den 527 Einfamilienhausverkäufen 124 in der Luxusklasse angesiedelt, also jedes vierte und um -8,2 % weniger als 2021. Der Durchschnittspreis der 124 Tiroler Luxuseinfamilienhäuser lag 2022 bei 2,64 Mio. Euro, nach 2,74 Mio. Euro im Jahr 2021 (-4,2 %) bzw. 1,96 Mio. Euro 2020. Die zehn teuersten Einfamilienhäuser in Tirol waren den Käufern 2021 im Durchschnitt jeweils 10,43 Mio. Euro wert, 2022 mit 9,45 Mio. Euro nicht mehr ganz so viel. Bis auf eine Ausnahme finden sich die zehn teuersten Einfamilienhäuser in Kitzbühel, Rang neun nimmt Kufstein für sich ein. Nach wie vor bleibt Kitzbühel mit 60 verkauften Luxuseinfamilienhäusern der Tiroler Hotspot (2021: 92). In Innsbruck-Land waren es 26 (20), in Kufstein 23 (18), in der Stadt Innsbruck vier (13) und weitere 11 in den anderen Bezirken.

Insgesamt ging nicht nur die Transaktionszahl nach unten, auch der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Luxuseinfamilienhäuser 2021/22 sank in Tirol um -5,8 %.

WIEN
Im Vergleich zu den anderen Bundesländern liegt Wien mit 371 Einfamilienhaus-Transaktionen vor Vorarlberg (366) an vorletzter Stelle. Aufgrund der gehobenen Preise jedoch schafften es 89 in die Luxusklasse – Rang zwei hinter Tirol (124).

Ihr Durchschnittspreis lag 2022 bei 1,95 Mio. Euro (2021: 1,98 Mio. Euro). Der Luxusanteil ist von 23,4 % (2019) auf 29,9 % (2020) gestiegen und seitdem auf 27,6 % (2021) und 24,0 % im Vorjahr gesunken.

Die zehn wertvollsten Einfamilienhäuser in Wien wechselten für mindestens 3,00 Mio. Euro den Eigentümer (2021: 3,30 Mio. Euro; -9,1 %), im Durchschnitt für 4,50 Mio. Euro (2021: 5,04 Mio. Euro; -10,7 %). Wie schon 2021 ist dies der zweithöchste Wert hinter Tirol.

Berechnet aus den vier zuvor genannten Preisindikatoren ergibt sich in Wien im RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser 2021/22 ein Rückgang von -6,9 % nach einem Anstieg 2021 von +42,8 %.

Während 2021 als teuer bekannte Bezirke massiv zugelegt haben, gingen die Transaktionsmengen 2022 wieder nach unten und pendelten sich großteils zwischen den Werten von 2021 und 2020 ein. Wo waren die Luxuseinfamilienhauskäufe 2022 zu finden? 21 in Hietzing (2021: 25), 17 in Döbling (21), 13 in Wien-Donaustadt (zehn), jeweils zehn in Penzing und Liesing, acht in Hernals (11) und zehn weitere in vier anderen Bezirken.

SALZBURG
Salzburg hält Rang drei im Preisranking hinter Tirol und Wien, und das trotz erneutem Mengenverlust:von 110 (2019) auf 95 (2020), weiter auf 78 (2021) und schließlich 72 im Jahr 2022. Auch, dass jedes sechste Salzburger Einfamilienhaus (mit 16,4 % gleichauf mit Vorarlberg) 2022 das Luxusniveau erreichte, ist beachtlich – mit 1,82 Mio. Euro, um +15,7 % teurer als 2021.

Die Top-Ten Einfamilienhäuser im Bundesland Salzburg waren mindestens 2,40 Mio. Euro (+1,5 %) und im Durchschnitt 3,42 Mio. Euro (+23,6 %) wert.
Unter den Top-Ten findet sich sechsmal „die Stadt“, zweimal der Flachgau, einmal der Pinzgau und einmal der Tennengau.

Insgesamt ist der Salzburger Luxusimmobilienmarkt bei Einfamilienhäusern sehr volatil. Während die Landeshauptstadt von 39 (2020) auf 28 (2021) weiter auf 18 Einfamilienhauskäufe 2022 reduzierte, erhöhte Salzburg-Land seine Transaktionsmenge wieder auf 31 und damit fast auf demselben Niveau wie 2020 (32; 2021: 13). Dasselbe Phänomen ereignete sich ebenso in Zell am See: 14 waren es 2020, 27 im Jahr 2021 und 2022 wieder 14 verbuchte Verkäufe. Ruhiger ging es in Hallein und in St. Johann im Pongau zu, wo jeweils vier Luxus-Einfamilienhaustransaktionen stattfanden und eine in Tamsweg.

In Summe ergibt der Salzburger RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser 2021/22 ein Plus von +13,5 % nach +18,3 % im Jahr davor.

NIEDERÖSTERREICH
konnte die 72 Einfamilienhäuser in der Luxusklasse aus dem Jahr 2021 nicht halten. Mit einer Menge von 67 liegt Niederösterreich dem Bundesland Vorarlberg im Nacken (60). Der Luxusanteil in Niederösterreich liegt vergleichsweise bei niedrigen 2,5 % und betrifft jedes einundvierzigste Einfamilienhaus.

Der durchschnittliche Preis für ein Luxuseinfamilienhaus lag 2022 bei 1,57 Mio. Euro und damit um +2,1 % höher als 2021.
Die zehn wertvollsten wurden um mindestens 1,95 Mio. Euro (-13,3 %) gehandelt, ihr Durchschnittspreis kam auf 2,91 Mio. Euro (-6,8 %).

Die 67 niederösterreichischen Luxus-Hotspots finden sich hauptsächlich im Süden und Westen von Wien: 24 im Bezirk Mödling (2021: 21), 21 in Tulln (20), 11 in Baden (13) und fünf in St. Pölten-Land (vier). Der Rest verteilt sich auf Korneuburg, Neunkirchen und Mistelbach.    

Nach einem satten Plus von 52,3 % im Jahr 2021 ergibt der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser 2021/22 für Niederösterreich ein Minus von 2,1 %.

VORARLBERG
liegt auch 2022 bei der Anzahl der Luxuseinfamilienhäuser unter den Bundesländern auf dem fünften Platz, bei der Luxus-EFH-Dichte jedoch konnte das Ländle zu Salzburg aufschließen und den dritten Rang ex aequo einnehmen – mit 16,4 % aller Einfamilienhäuser in der Luxusklasse, also jedem sechsten.
Insgesamt wurden 60 Einfamilienhäuser mit Luxuspreisen gehandelt, um +15,4 % mehr als 2021.

Der Durchschnittspreis eines Vorarlberger Luxuseinfamilienhauses lag 2022 bei 1,54 Mio. Euro (+6,9 %). Die Top-Ten beginnen bei mindestens 1,85 Mio. Euro (+8,8 %) und kosteten im Durchschnitt 2,53 Mio. Euro (+12,5 %).

Die Verteilung der Luxuseinfamilienhäuser unter den Bezirken: Feldkirch überholt 2022 alle Bezirke haushoch mit 24 (2021: 11) Luxushäusern, danach folgt Bregenz mit unverändert 19. Dornbirn verringerte von 18 auf zehn und Bludenz erhöhte von vier auf sieben.

Der Vorarlberger RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser 2021/22 steigert um +10,7 % nach +20,3 % in der Vorperiode.

OBERÖSTERREICH
Nach zwei Jahren Mengenreduktion in Folge, schafften es 2022 wieder mehr Einfamilienhäuser in die Luxusklasse. 39 Verkäufe sind immerhin ein Plus um fünf Einheiten oder +14,7 %. Somit liegt der Anteil der Luxushäuser am Gesamthäusermarkt bei 2,2 %, das entspricht jedem 45. Objekt.

Der Durchschnittspreis ist spürbar gesunken, nämlich um -18,4 % auf 1,45 Mio. Euro (2021: 1,78 Mio. Euro).

Die Top-Ten beginnen bei mindestens 1,56 Mio. (-22 %) Euro und kosteten im Durchschnitt 2,00 Mio. Euro (-30,2 %).

Führend bei den Luxuseinfamilienhaus-Verkäufen ist die Landeshauptstadt mit zehn (2021: neun), vor den Bezirken Vöcklabruck mit sieben (2021: sieben), Urfahr-Umgebung mit sechs (0) und Braunau am Inn und Linz-Land mit jeweils vier Verkäufen. Der Rest verteilt sich auf die Bezirke Steyr, Wels, Gmunden und Freistadt.

Insgesamt vollzog der RE/MAX Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser in Oberösterreich eine 180-Grad-Wende. 2021 noch auf Aufholjagd mit einem nationalen Höchstwert und einem Plus von +54,2 %, sind es 2022 -13,1 % und damit bundesweit der zweittiefste Wert neben Salzburg.

STEIERMARK
Im Bundesvergleich zählt die Steiermark eher zu den günstigeren Bundesländern, weshalb auch weniger Einfamilienhäuser in die Kategorie Luxus fallen. 2022 waren es 27, nach 23 im Jahr 2021, 34 im Jahr 2020 und 31 im Jahr 2019. Diese 1,4 % der Einfamilienhaushandelsmenge entspricht jedem 71. gehandeltem Haus.

Die steirischen Luxuseinfamilienhäuser wurden im Durchschnitt um 1,46 Mio. Euro verkauft, also um +5,9 % teurer als 2021.

Die Gruppe der Top-Ten hatte einen Einstiegsmindestpreis von 1,45 Mio. Euro. Das ist um +11,5 % mehr als 2021. Auch der Top-Ten Durchschnitt um 1,90 Mio. Euro lag über dem Vorjahresniveau, nämlich um +13,4 %.

Während 2021 nur in vier Bezirken Luxuseinfamilienhäuser zu finden waren, sind es 2022, wie zuvor im Jahr 2020, wieder sieben: 12 in der Stadt Graz (2021: 12), zehn in Liezen (fünf) und jeweils ein Luxusobjekt fand in Deutschlandsberg, Graz-Umgebung, Hartberg-Fürstenfeld, Leibnitz und Voitsberg einen neuen Besitzer.

Die Preisentwicklung im RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser in der Steiermark zeigt 2022 ein Plus von +10,1 %, nach +5,5 % im Jahr 2021.

KÄRNTEN
Fans von Kärnten wird es ob der Vielzahl an reizvollen Ausflugszielen, malerischen Landschaften und der optimalen klimatischen Bedingungen wundern, doch der Luxusimmobilienmarkt ist im südlichsten Bundesland nicht allzu ausgeprägt. 2020 wurden 15 Luxuseinfamilienhäuser gehandelt, im Jahr 2021 waren es mit 18 ein wenig mehr und 2022 sank die Zahl wieder auf 14. Damit tragen 1,4 % der Kärntner Einfamilienhäuser das Prädikat „Luxus“, also nur jedes 73. 

Der Durchschnittspreis der Kärntner Luxusbleiben hat sich gegenüber 2021 merkbar reduziert: 1,49 Mio. Euro sind um -13,6 % weniger als zuletzt. Kärnten liegt damit aber dennoch deutlich über den Durchschnittspreis von 2019 mit damals 1,06 Mio. Euro.

Bei den Top-Ten zeigt sich ein bekanntes Bild, da 2022 Kärnten mit einem Einstiegspreis von 1,12 Mio. Euro (-2,7 %) nur vom Burgenland unterboten wird. Auch beim Top-Ten Durchschnittspreis belegt Kärnten mit 1,66 Mio. Euro (-25,7 %) wie zuvor den zweitgünstigsten Rang.

Im Land verteilen sich die Kärntner Immobilien-Kostbarkeiten wie folgt: jeweils vier in Klagenfurt-Stadt (2021: drei) und Klagenfurt-Land (sechs), jeweils zwei in Hermagor (0) und Villach (sechs) und jeweils eine in Feldkirchen (eine) und Spittal/Drau (eine).     

Der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser in Kärnten ergibt ein Minus von 6,5 % nach +9,3 % in der Vorperiode.

BURGENLAND
2018 schafften drei Einfamilienhäuser den Weg in die nationale Oberklasse. 2019 waren es zwei, danach bis 2022 jeweils eines. Der Kaufpreis lag zuletzt bei 1,30 Mio. Euro.
Lässt man die nationale Untergrenze für Luxuseinfamilienhäuser außer Acht, so beginnen die burgenländischen Top-Ten bei 699.000 Euro, mit einem Plus von +24,8 %. Ähnliches gilt für den Durchschnittspreis mit 895.455 Euro (+20,9 %).

Der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser im Burgenland ist der beste österreichweit: +17,9 % für 2022/21 nach +8,6 % für 2021/20.
 

Quelle: RE/MAX-ImmoSpiegel auf Basis der Kaufpreissammlung von IMMOunited GmbH, ausgelesen aus dem Amtl. Grundbuch.

A2) LUXUSWOHNUNGEN
Von den 50.472 im Jahr 2022 gehandelten Wohnungen zählen 2.524 zur Luxusklasse. Sie waren den Käufern 634.000 Euro oder mehr wert. Das sind um +12,7 % mehr als 2021. Jede fünfzigste Wohnung kostete mehr als 882.500 Euro und jede hundertste mehr als 1,23 Mio. Euro.

Erwartungsgemäß ist auch 2022 der Anteil der Luxuswohnungen in WIEN am höchsten. Nicht nur, dass Wien aufgrund seiner insgesamt 14.682 Wohnungsverkäufe den höchsten Anteil unter den Bundesländern erwarten ließe, sondern auch, weil in Wien jede zehnte Wohnung, nämlich 1.421 in diese Preiskategorie fällt - In den Jahren davor war es höchstens jede zwölfte. So sind mehr als die Hälfte aller österreichischen Luxuswohnungen in Wien beheimatet (56,2 %).

Der Durchschnittspreis aller Wiener Luxuswohnungen lag 2021 bei 924.329 Euro, 2022 erstmals siebenstellig bei 1,07 Mio. Euro (+15,7 %).

Für 461 Wohnungen bezahlten die Käufer in Wien 2022 mehr als eine Million Euro (2021: 321), für 84 mehr als zwei Mio. Euro.

In der Inneren Stadt waren es 98 „Millionen-Wohnungen“ um durchschnittlich 2,37 Mio. Euro, in Leopoldstadt 41 um 1,61 Mio. Euro, 46 im Bezirk Landstraße (1,63 Mio. Euro), 18 in Wieden (1,73 Mio. Euro), zwei in Margareten (1,45 Mio. Euro), acht in Mariahilf (1,63 Mio. Euro), 28 in Neubau (1,88 Mio. Euro), 16 in Josefstadt (1,36 Mio. Euro), 17 im Alsergrund (1,54 Mio. Euro), vier in Favoriten (1,70 Mio. Euro), drei in Meidling (1,14 Mio. Euro), 24 in Hietzing (1,54 Mio. Euro), 14 in Penzing (1,18 Mio. Euro), eine in Rudolfsheim-Fünfhaus, zwei in Ottakring (1,38 Mio. Euro), acht in Hernals (1,18 Mio. Euro), 38 in Währing (1,37 Mio. Euro), 61 in Döbling (1,45 Mio. Euro), 30 in Donaustadt (1,44 Mio. Euro) und zwei in Liesing (1,10 Mio. Euro).

Die Top-Ten-Verkäufe kosteten 2021 mindestens 3,1 Mio. Euro (+14,7 %). Nur ein Jahr später explodierte dieser Wert um +71,2c% auf 5,30 Mio. Euro.

Der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Wohnungen 2022/21 ergibt für Wien im Jahresvergleich das höchste Plus im Bundesgebiet: +44,5 % nach +13,9 % für 2021/20.

In TIROL fallen laut RE/MAX Analyse nur rund ein Drittel so viele Wohnungen wie in Wien in die Luxusklasse. Einerseits, weil in Tirol mit 5.115 Wohnungen wesentlich weniger insgesamt gehandelt wurden, andererseits aber auch „nur“ jede 13. eine Luxuswohnung war – in Summe 397.

Der Luxuswohnungsanteil innerhalb Tirols ist nämlich von 8,8 % auf 7,8 % gesunken und bietet trotzdem die höchste Dichte außerhalb von Wien. Immerhin 15,7 % aller österreichischen Luxuswohnungen liegen in Tirol.

Im Durchschnitt kostete 2022 eine Tiroler Luxuswohnung 1,22 Mio. Euro und somit um +26,4 % mehr als 2021, so teuer wie sonst nirgendwo in Österreich.

Getrieben wird dieser Spitzenwert von den Top 10. Sie waren mindestens 4,55 Mio. Euro schwer, um 1,20 Mio. Euro teurer als ein Jahr zuvor. Der Durchschnittspreis der Top 10 lag bei 6,03 Mio. Euro und damit um +57,9 % über dem 2021er Niveau, aber auch +45,0 % über jenem von 2020.

Millionenstücke unter den Tiroler Wohnungen fanden sich 144, davon 92 im Bezirk Kitzbühel, zwei in Imst, fünf in Innsbruck-Land, 21 in der Landeshauptstadt, 16 in Kufstein, sieben in Landeck und eine in Schwaz und insgesamt sogar 44 mit Preisen über zwei Millionen.

Der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Tiroler Wohnungen 2022/21 kommt auf +32,4% nach +4,3 % für 2021/20.

SALZBURG
Nicht einmal drei Viertel so viele Luxuswohnungen wie 2021 konnten die RE/MAX-Experten 2022 im Bundesland Salzburg verzeichnen. Nach 293 (2018), 304 (2019), 259 (2020) und einen Genesungsversuch mit 300 (2021), brach die Menge 2022 auf 215 Einheiten ein. Dennoch die drittgrößte Anzahl im Bundesgebiet, weil jede achtzehnte Wohnung im Bundesland Salzburg eine Luxusbleibe darstellt. Dieser Anteil sinkt, denn 2020 war es jede fünfzehnte und 2021 jede vierzehnte.

Salzburger Luxuswohnungen kosteten im Durchschnitt 992.393 Euro, um +11,0 % mehr als 2021.

Die zehn teuersten belaufen sich mindestens auf 1,76 Mio. Euro nach 2,46 Mio. Euro. Die Durchschnittspreise im Salzburger Top-Ten-Wohnungsmarkt blieben mit 3,02 Mio. Euro nach 3,06 Mio. Euro (2021) beinahe unverändert (-1,1 %). Auch im Bundesländerranking der Top Ten bleibt Salzburg im Bundesländervergleich beide Male auf Rang drei.

Der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Wohnungen im Bundesland Salzburg, der 2021 um +54,4 % gestiegen ist, konsolidiert sich 2022 mit -4,2 %.

Die Anzahl der Millionenwohnungen ist von 68 (2021) auf 66 (2022) zurückgefangen. Von diesen 66 liegen 40 (2021: 46) in der Stadt Salzburg, acht (zwölf) in Salzburg Umgebung, fünf (0) in St. Johann/Pongau, 13 (9) in Zell am See.

VORARLBERG
Während 2021 noch 296 gehandelte Vorarlberger Wohnungen der Luxusklasse angehörten, waren es 2022 nur mehr 166 – ein Rückgang um -43,9 %. Während 2021 noch 8,5 %, oder grob formuliert jede zwölfte Ländle-Wohnung zur Luxus-Kategorie zählten, waren es 2022 nur mehr 5,8 % oder jede siebzehnte.

Die Preise sind im Vorarlberger Wohnungs-Luxusmarkt leicht angestiegen: von durchschnittlich 843.102 Euro auf 882.979 Euro (+4,7 %). Damit liegt Vorarlberg national im Mittelfeld auf Platz fünf.

Bei den Top-Ten-Wohnungen lag Vorarlberg preislich auf Rang vier hinter Salzburg. Die Käufer bezahlten 2022 für eine Top-Ten-Wohnung im Ländle mindestes 1,75 Mio. Euro – um -16,7 % weniger als 2021, damals 2,1 Mio. Euro, jedoch um etwas mehr als 0,4 Mio. Euro mehr als 2020.

Die Durchschnittspreise der Top-Ten haben sich von 1,84 Mio. Euro (2020) über 2,66 Mio. Euro (2021) auf 2,02 Mio. Euro (2022) entwickelt.

Dementsprechend verhalten ist der Vorarlberger RE/MAX-Luxury-Preisindex für Wohnungen: nach + 36,5 % (2020/21) nur -9,0 % (2021/22).

Auch die Anzahl der gehandelten Millionenwohnungen ist in Vorarlberg erheblich gesunken: von 57 auf 32. Sie fanden sich zweimal in Bludenz (2021: 26), 24x in Bregenz (19), zweimal n Dornbirn (8) und unverändert viermal in Feldkirch (4).

Auch in OBERÖSTERREICH ist den RE/MAX Experten zufolge der Verkauf von Luxuswohnungen rückläufig und mit 99 Einheiten erstmals seit Beginn der RE/MAX-Luxusimmobilien-Analyse nur mehr zweistellig (2018: 126; 2019: 102; 2020: 165; und 2021: 114). Minus 13,2 % zu 2021 sind dennoch das viertbeste Ergebnis im Bundesländervergleich.

Angesichts der insgesamt 6.442 in Oberösterreich gehandelten Wohnungen bedeuten diese Luxuswohnungen einen Anteil von 1,5 % nach 1,6 % im Jahr 2021. Andersherum formuliert ist 2022 nur mehr jede 65. Wohnung ein Luxusstück und 2021 war es jede 63.

Wesentlich deutlicher war die Bewegung bei Luxus-Durchschnittspreisen: von 776.355 Euro (2020) über 994.279 Euro (2021) auf 863.994 Euro im Jahr 2022 – zum Vorjahr ein Rückgang um -13,1 % und damit Rang sechs.

Der Mindestpreis für eine Top-Ten Wohnung hat sich zu 2021 beinahe halbiert. Nach 990.000 (2019), 1,42 Mio. Euro (2020) und 2,17 Mio. Euro (2021) schwingt das Preispendel wieder auf 1,16 Mio. Euro zurück – minus 46,6 %. Der Durchschnittspreis der Top Ten fiel von 2,64 Mio. Euro auf 1,65 Mio. Euro (-37,7 %),

Der RE/MAX-Luxury-Preisindex für oberösterreichische Wohnungen liegt für 2022/21 bei -20,4 % nach +31,8 % für 2021/20.

Auch die millionenschweren Verbücherungen von Luxuswohnungen haben sich beinahe halbiert, von 29 auf 16, mit einem klaren Trend in die Stadt: neun in Linz (2021: vier) vier in Vöcklabruck (2021: 21), zwei in Gmunden (drei) und wieder eine in Linz-Land.

Mit 78 Luxuswohnungen platziert sich KÄRNTEN im Luxussegment um Haaresbreite auf Rang sechs. Auf das 2021er Ergebnis fehlen 20 Einheiten oder 20,4 %, analysieren die RE/MAX Experten. Der Anteil der Luxusheime am Kärntner Gesamtwohnungsmarkt (2.966) ist mit 2,6 % weit niedriger als in den westlichen Bundesländern und in Wien, aber auch doppelt so hoch wie in Nieder- und Oberösterreich und der Steiermark. Jedoch: Jede 38. Kärntner Wohnung trägt symbolisch das „Luxus-Siegel“.

Bei den Preisen zeigt sich der Kärntner Luxuswohnungsmarkt moderat positiv: Nach 881.932 Euro (2019), 833.396 (2020) und 1,06 Mio. Euro (2021) liegt der Durchschnittspreis bei 1,09 Mio. Euro (+3,8 %).

Auch der Einstiegspreis der Top-Ten liegt stabil bei 1,57 Mio. Euro nach 1,58 Mio. Euro (-0,4 %). Der Durchschnittspreis der Top-Ten sank nach 1,83 Mio. Euro (2020) und 2,80 Mio. Euro (2021) wieder auf 2,48 Mio. Euro.

In Summe ergibt der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Wohnungen in Kärnten für 2022/21 stabile 0,8 % im Plus nach +33,5 % für 2021/20.

Verglichen mit den 30 Wohnungsverkäufen im siebenstelligen Euro-Bereich 2021 gingen 2022 nur 23 über die Bühne. Mit zehn die meisten in Klagenfurt Land (2021: 15), sechs (sieben) in Stadt + Land Villach, vier (sechs) in Feldkirchen und drei (eine) in der Stadt Klagenfurt und keiner (eine) in Spittal/Drau.

Die STEIERMARK hat ihre Anzahl an Luxuswohnungen relativ gut halten können.

75 Luxuswohnungen bei einem Gesamtmarkt von 7.369 sind gerade einmal 1,0 % oder jede 98. Wohnung, was vor allem für die generell günstige Wohnungspreissituation in der Steiermark spricht. Aber im Vergleich zu den anderen Bundesländern hat die Steiermark nur -8,5 % eingebüßt, Rang drei hinter Wien und Niederösterreich. Und: 2021 war nur jede 105. steirische Wohnung in der nationalen Luxusklasse.

Die Durchschnittspreise der steirischen Luxuswohnungen lagen 2022 bei 814.527 Euro nach 710.075 (2021) und 619.623 (2020) – ein Plus von 14,7 %.

Für die Top-Ten genügt der Mindestpreis von 993.000 Euro +12,2 % nach 885.000 Euro (+22,0 %). Der Durchschnitt der Top-Ten kommt auf 1,17 Mio. Euro (+5,8 %) nach 1,10 Mio. Euro (2021) und 844.632 Euro (2020), (+30,4 %) – Billiger ist es wieder nur in Niederösterreich und im Burgenland.

Der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Wohnungen in der Steiermark ergibt nach +22,9 % für 2021/20 diesmal +10,0 %, der dritthöchste Wert unter den Bundesländern hinter Wien und Tirol.

Acht Millionen-Wohnungsverkäufe verzeichneten die RE/MAX Experten in der Steiermark 2022 nach vier in 2021: Davon waren fünf in der Metropole und drei beim Schnee, im Bezirk Liezen.

In NIEDERÖSTERREICH ist der Luxuswohnungsmarkt nach vier Jahren ständiger Rückgänge wieder gewachsen. Nach 97 (2018), 83 (2019), 70 (2020) und 60 (2021) gehandelten Luxuswohnungen waren es 2022 diesmal 74 Einheiten. Bei einem Anteil von 1,2 % am Bundeslandkuchen von 6.265 Wohnungen zählt jede 85. Wohnung zur Luxusklasse. 2018 war es jede 58., aber 2021 nur mehr jede 107.

Die Preissituation ist vergleichsweise günstig: So günstig wie in keinem anderen Bundesland, weil die Spitzenpreise der Spitzenlangen mit besonderer Aussicht fehlen. Mit 775.028 Euro liegt der Durchschnitts-Luxuswohnungspreis einmalig unter 800.000 Euro, jedoch um +6,9 % über 2021.

Die Top-Ten kosteten mindestens 888.000 Euro nach 870.000 Euro (2021) und 830.000 Euro (2020) und im Durchschnitt 1,15 Mio. Euro mit einem Anstieg um +11,5 % zu 2021.
Der RE/MAX Luxury-Preisindex für niederösterreichische Wohnungen 2022/21 liegt bei +7,5 % nach +11,5 % für 2021/20.

Laut RE/MAX Experten wächst die Anzahl der Millionenwohnungen – was nur drei andere Bundesländer vorweisen können – zwar um +20 %, aber dennoch nur von vier (2021) auf fünf.
Diese sind jedoch breit gestreut: Wieder zwei in Mödling, zwei in Tulln (eine) und eine in Korneuburg (0).

Der Wohnungsmarkt im BURGENLAND ist mit großem Abstand und 826 Einheiten der kleinste unter den Bundesländern und der Luxusmarkt extrem klein: 2020 waren es vier Wohnungen, die zur nationalen Luxusklasse zählten, 2021 sechs und 2022 wiederum nur zwei. Somit war nur jede 413. burgenländische Wohnung im nationalen Top-5 %-Zirkel zu finden.

Der Durchschnittspreis der beiden lag bei 869.776 Euro und somit um +17,2 % über jenem von 2021.

Die Minimalpreise der Top-Ten im Burgenland liegen noch unterhalb der nationalen Luxusklassengrenze; nämlich bei 469.475 Euro, (-7,9 %), der Durchschnitt der Top-Ten-Preise bei 602.218 Euro (-8,4 %).

Wie 2021 gibt es auch 2022 ein Millionenstück zu vermelden.

In Summe ergibt der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Wohnungen im Burgenland für 2022/21 ein minimales Minus von -1,2 % nach +29,3 % für 2021/20.

Quelle: RE/MAX-ImmoSpiegel auf Basis der Kaufpreissammlung von IMMOunited GmbH, ausgelesen aus dem Amtl. Grundbuch.

A3) LUXUS-DACHGESCHOSSWOHNUNGEN

Wohnen am Dach für (fast) das Doppelte
2.843 Dachgeschoßwohnungen wurden 2022 österreichweit gehandelt, ein Rückgang gegenüber 2021 um -17,2 % bzw. um -1,8 % gegenüber dem Jahr 2020. Von der Gesamtmenge entfallen 1.153 auf Wien (-17,3 %).

Typischerweise kostete eine Dachgeschoßwohnung 2022 im Bundesschnitt 448.134 Euro (2021: 400.606 Euro), in Wien 582.433 (508.138 Euro), also das 1,7- bis 1,8-fache einer „normalen“ Wohnung. Entscheidende Faktoren dafür, ob es sich bei einer Wohnung um eine Luxuswohnung handelt, sind Größe, Ausstattung und Lage, Lage, Lage.

Auch bei den Dachgeschoßwohnungen liefert die Fünf-Prozent-Regel für die Luxuskategorie aufregende Preise: Jene 145 Top-Fünf-Prozent-Luxus-Dachgeschoßwohnungen (2021: 172), die 2022 verbüchert wurden, waren den Käufern durchschnittlich 2,36 Mio. Euro wert, nach 2,11 Mio. Euro im Jahr 2021 und 1,72 Mio. Euro im Jahr 2020.

Mindestpreis: 1,35 Mio. Euro

Im Luxussegment ist der Mindestpreis für Dachgeschoßwohnungen von 0,89 Mio. Euro im Jahr 2019 auf 1,00 Mio. Euro im Jahr 2020 und 1,18 Mio. Euro im Jahr 2021 gestiegen. Aktuell liegt er bei 1,35 Mio. Euro (+14,4 %). Der nationale Durchschnittspreis stieg um +11,8 % von 2,11 Mio. Euro auf 2,36 Mio. Euro.

Um in die nationalen Top-Ten zu kommen, mussten Kaufinteressenten mindestens 4,60 Mio. Euro hinlegen, im Durchschnitt waren es sogar 6,50 Mio. Euro. Das bedeutet +2,2 % beim Minimum und +21,8 % im Durchschnitt.

Die meisten, nämlich 95 dieser Wohnparadiese finden sich in Wien, 19 in Tirol und 18 in Salzburg. Die übrigen 13 verteilen sich über die restlichen Bundesländer – mit Ausnahme des Burgenlandes, wo keine zu finden sind.

Der bundesweite RE/MAX-Luxury-Preisindex 2021/22 für Dachgeschoßwohnungen legte um +12,6 % zu nach einem Plus von 25,3 % im Jahr 2021 und einem Minus von 9,7 % im Jahr 2020.

WIEN: Zwei von drei Luxus-Dachgeschoßwohnungen
Wie schon 2021 entfallen laut RE/MAX Analyse zwei Drittel der österreichischen Luxus-Dachgeschoßwohnungen, die 2022 verbüchert wurden, auf das Wiener Stadtgebiet (65,5 %). Ihr Durchschnittspreis steigt seit 2020 von 1,64 Mio. Euro auf 2,08 Mio. Euro im Jahr 2021 und aktuell um weitere +17,1 % auf 2,43 Mio. Euro.

Bei den Top-Ten ging es nach dem rasanten Aufstieg von 2020 auf 2021 etwas gemäßigter zu, aber dennoch aufwärts: Der Minimumpreis für diese Top-Gruppe stieg um +12,0 % auf +4,20 Mio. Euro (2021: +37,9 %) und der Durchschnittspreis der Top-Ten-Dachgeschoßwohnungen um +25,6 % auf 6,45 Mio. Euro (2021: 46,8 %).

Somit ergibt sich ein RE/MAX-Luxury-Preisindex 2021/22 für Dachgeschoß-wohnungen in Wien von +18,0 %.

Bei der regionalen Verteilung einer begehrten Wohnimmobilie mit viel Ausblick gibt es 2022 eine Überraschung. Denn erstmals liegt nicht die Innere Stadt vorne, sondern Döbling. Im Luxus-Dachgeschoß-Ranking 2020 war dieser Bezirk noch gar nicht vertreen, 2021 mit 18 Luxus-Dachgeschoßwohnungen und 2022 löst er mit 20 davon den ersten Bezirk ab, der sich mit 17 (2021: 15) dahinter auf Rang zwei einreiht. Mit ein wenig Abstand findet sich mit 11 die drittgrößte Menge in Währing (ebenfalls erst seit 2021 mit 12 Luxus-Wohnungen am Dach im Ranking vertreten). Die Restmenge verteilt sich wie folgt: jeweils acht in Landstraße (13) und in der Josefstadt (15), sieben in Hietzing (zwei), je sechs in der Leopoldstadt (drei) und in Neubau (fünf), je vier in Mariahilf (sechs) und Alsergrund (zehn) sowie je eine in Rudolfsheim-Fünfhaus (0), Donaustadt (drei), Wieden (sechs) und Margareten (drei).

BUNDESLÄNDER: Vor allem Kitzbühel und Salzburg Stadt

Von den übrigen Dachgeschoß-Wohnungen finden sich 19 in Tirol, damit ist die Luxusdichte höher als in der Bundeshauptstadt. Während in Wien jede 12. Dachgeschoß-Wohnung unter Luxus fällt, ist es in Salzburg jede 17. Ähnlich verhält es sich in Tirol, wo jede 19. Dachgeschoß-Wohnung als Luxus bezeichnet werden kann. Etwa die halbe Dichte findet sich in Kärnten (jede 34.). Vorarlberg und Oberösterreich kommen auf jede 68. und 81. und jede 92. ist es in Niederösterreich. Die Steiermark war 2021 noch gar nicht vertreten, 2022 schafft es zumindest jede 216. Dachgeschoß-Wohnung in die Luxusklasse, das Burgenland ist auch diesmal nicht mit dabei.

Salzburger Wohnluxus am Dach wurde durchschnittlich um 1,84 Mio. Euro gehandelt (-7,2 %), jener 19 in Tirol um 2,42 Mio. Euro +5,9 %).

Statistisch noch relevant sind die Top-Ten-Werte in Tirol: mit 1,95 Mio. Euro Minimum liegt das Bundesland immer noch auf Rang zwei hinter Wien, verzeichnet aber mit einem Preisrückgang von -20,4 % das größte Minus. Der Top-Ten-Durchschnitt liegt 2022 bei 3,26 Mio. Euro (-11,8 %). Der Tiroler RE/MAX-Luxury-Preisindex 2021/22 für Dachgeschoßwohnungen fällt demnach ebenso, nämlich um -9,3 % (nach +9,2 % 2020/21).

Luxus in den Bezirken

In Tirol finden sich 12 der 19 Dachgeschoß-Wohnträume im Bezirk Kitzbühel, drei in Kufstein, zwei in Landeck und jeweils eine in Innsbruck-Stadt und Schwaz.
In Salzburg verteilt sich der Luxus zwölfmal in der Stadt, viermal am Stadtrand und je einmal innerhalb des Pongaus und Pinzgaus.
Zwei von vier Kärntner Luxus-Dachgeschoß-Wohnungen können in Klagenfurt-Land lokalisiert werden, eine weitere in Villach und noch eine in Feldkirchen.
Die drei in Niederösterreich befinden sich alle in südlicher Wien-Nähe, nämlich in Mödling.
Von den ebenfalls drei auf oberösterreichischem Boden, findet sich eine in der Landeshauptstadt und die übrigen beiden in Gmunden sowie Vöcklabruck.
Die beiden in Vorarlberg haben Adressen in Dornbirn und Feldkirch.
Vornehm ist es nun auch in der Steiermark, genauer gesagt in der Stadt Graz.

 Quelle: RE/MAX-ImmoSpiegel auf Basis der Kaufpreissammlung von IMMOunited GmbH, ausgelesen aus dem Amtl. Grundbuch.

A4) SEEGRUNDSTÜCKE
Die Kaufvertragssammlung von IMMOunited wies für das Jahr 2021 mit 118 Verbücherungen von (unbebauten) Seegrundstücken beinahe doppelt so viele wie 2020 (69) aus. 2022 sind es 96.
Der Gesamtwert aller stieg von 12,0 Mio. Euro (2020) auf 29,3 Mio. Euro im Jahr 2021 und fällt 2022 wieder auf 20,1 Mio. Euro. Der Gesamtwert mag verwunderlich klingen, aber nicht alle Seegrundstücke entsprechen dem Klischee vom sonnigen ebenen Badestrand mit Steg, manche sind auch schattig, steil und steinig.
Die Top-Ten kosteten mindestens 0,60 Mio. Euro (+10,9 %) nach 0,54 Mio. Euro. Der Top-Ten-Durchschnitt liegt 2022 bei 1,36 Mio. Euro nach 2,19 Mio. Euro im Jahr 2021.
Die regionale Verteilung der Grundstücke am Wasser ist höchst unterschiedlich: Niederösterreich mit 39 (2021: 56) vor dem Burgenland mit 15 (19), jeweils 12 in Kärnten (18) und Oberösterreich (16), weiters noch sieben in der Steiermark (6), fünf in Salzburg (1) und jeweils drei in Tirol (1) und in Vorarlberg (1).

Top-Ten: davon die Hälfte an Kärntner Seen
In den Top-Ten findet man zweimal den Attersee und neben zwei malerischen Badeteichen in Niederösterreich, breit gestreut jeweils einmal Top-Namen aus dem Who-is-who der österreichischen Seenlandschaft: der Neusiedlersee, der Bodensee, der Millstättersee, der Wörthersee, der Zellersee und der Weißensee.
Dem oben angesprochenen Klischee entsprechen vor allem die beiden Atterseegrundstücke mit Preisen über 4.000 Euro/m² und das am Bodensee mit über 2.000 Euro/m².

Der nationale RE/MAX-Luxury-Preisindex 2022/21 für Grundstücke am Wasser geht damit um -13,9 % zurück.

 Quelle: RE/MAX-ImmoSpiegel auf Basis der Kaufpreissammlung von IMMOunited GmbH, ausgelesen aus dem Amtl. Grundbuch.

A5) GEBÄUDE am WASSER
Gemäß RE/MAX Analyse wurden im Jahr 2022 insgesamt 289 Seegrundstücke inkl. Gebäude darauf verkauft und verbüchert, um exakt +100 mehr als 2021 und um +188 mehr als 2020.

Der Gesamtwert dieser Immobilienkategorie (von der Bootshütte bis zur Luxusvilla) hat sich von 102,0 Mio. Euro (2020) über 117,2 Mio. Euro (2021) auf 298,5 Mio. Euro (2022) hochgeschraubt.

Mengenmäßig führend ist Niederösterreich mit 121 (2021: 39) Objekten um durchschnittlich 288.978 Euro. Die überraschend hohe Menge kommt nicht von den fehlenden großen niederösterreichischen Seen, sondern auch von neu entwickelten Luxus-Wohnressorts im Osten des Bundeslandes an kleineren oder größeren, natürlichen oder künstlichen Wasserflächen und den vielen Gewässern, aus denen in früheren Jahren Schotter abgebaut wurde.
Kärnten folgt mit 61 (71), vor allem klassischen Seeliegenschaften um durchschnittlich 2,71 Mio. Euro vor dem Burgenland mit 50 (39) um durchschnittlich 200.165 Euro.
Oberösterreich trägt 37 Objekte bei (21) im Mittel um 1,78 Mio. Euro, die Steiermark neun (12) um 370.649 Euro, Salzburg nur sechs, aber um durchschnittlich 2,92 Mio. Euro.
Tirol noch drei um 438.747 Euro und Wien zwei um 227.500 Euro.

Geld scheint abgeschafft

Darunter findet sich 2022 sechsmal der Wörthersee (2021: 5x), zweimal der Attersee (4x), einmal der Wolfgangsee und einmal der Mondsee.

An der Spitze sind die Veränderungen gewaltig: Die Top-Ten-Gebäude am Wasser kosteten 2020 noch mindestens 1,79 Mio. Euro, 2021 bereits mindestens 3,15 Mio. Euro und 2022 mindestens 5,92 Mio. Euro.

Der Durchschnitt fiel von 6,46 Mio. Euro im Jahr 2020 auf 5,56 Mio. (2021), um 2022 auf 12,88 Mio. Euro quasi zu explodieren.

Deutlich zeigt diese Entwicklung bei der absoluten Spitze auch die Anzahl der Millionenstücke mit Wasserzugang: 2021 waren es 26 mit mindestens sechsstelligen Verkaufspreisen, 2022 bereits 59 Objekte. 30 davon mit mehr als 2 Mio. Euro und sechs sogar mit 10,0 Mio. Euro oder mehr.
Der bundesweite RE/MAX-Luxury-Preisindex für Gebäude am See kommt nach +10,5 % für 2021/20 für 2022/21 auf sagenhafte +89,3 %.

 Quelle: RE/MAX-ImmoSpiegel auf Basis der Kaufpreissammlung von IMMOunited GmbH, ausgelesen aus dem Amtl. Grundbuch.

Datenbasis bringt die Qualität

Die Datenbasis für die Berechnungen von RE/MAX, Österreichs erfolgreichstem Immobilienexperten-Netzwerk, lieferte IMMOunited in Form der Kaufvertragssammlung. Sie besteht aus allen tatsächlich in ganz Österreich verkauften und verbücherten Einfamilienhäusern. „Wir arbeiten nicht mit Stichproben und Teilmengen, sondern nur mit der Gesamtheit aller tatsächlich verkauften und im Grundbuch verbücherten Immobilien, und das seit 2009. Wir verwenden auch keine Angebotspreise von Online-Plattformen, von denen niemand weiß, zu welchem tatsächlichen Preis die Immobilien – wenn überhaupt – verkauft wurden, sondern nur die tatsächlichen Verbücherungspreise“, stellt Mag. Anton Nenning, RE/MAX Austria klar.

„Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.

B)     Zitate, O-Töne von Experten aus ganz Österreich zum Thema Luxusimmobilien

BURGENLAND
„Wir spüren im Moment eine leicht steigende Anfrage nach Luxusimmobilien. Besonderen Wert legen die Interessenten auf die Lage, modernste Gestaltung und hochwertige Ausstattung, mind. zwei Garagenplätze, Keller und eine schöne, aber nicht zu aufwendige Gartengestaltung. Diese Häuser sind auch für heimisches Publikum interessant, vor allem wenn es Passiv- oder Niedrigenergiehäuser sind. Die Kunden sind großteils Personen zwischen 40 und 50 Jahren.“
Roswitha Knebelreiter, RE/MAX P&I, Neusiedl/See

KÄRNTEN
„Generell sind die Anfragen zu allen Immobilien weniger geworden. Allerdings gilt dies nicht für die Nachfrage bei Luxusimmobilien, denn das Luxussegment bedingt eine Kundengruppe, die von der Teuerung und den Kreditvergaberichtlinien nicht so unmittelbar betroffen ist. Immobilien direkt am Wörthersee finden immer Käufer und entwickeln sich preislich unabhängig vom restlichen Markt nach oben.“
Ing. Dietmar Knapp, RE/MAX My Home, Klagenfurt

NIEDERÖSTERREICH
„Der Markt für sehr hochwertige Immobilien ist von der aktuellen Immobilienflaute nicht so sehr betroffen. Das liegt vor allem daran, dass Menschen, die sich Luxusimmobilien leisten können, keine Bankfinanzierung benötigen oder eine solche ohne Probleme erhalten. Käufer im Luxussegment sind in der Regel sehr gut über den Immobilienmarkt informiert und wissen daher über die aktuelle Marktlage bestens Bescheid.“
Rudolf Ley, RE/MAX Donau-City-Immobilien Mödling

OBERÖSTERREICH
„Es wird momentan abgewartet, ob nicht für dasselbe Geld noch etwas Besseres auf den Markt kommt. Vor allem Objekte am Wasser sind aber nach wie vor sehr selten zu finden, auch sind so gut wie keine Grundstücke verfügbar.“
Wolfgang Hechfelner, RE/MAX Traunsee, Altmünster

„Mit steigender Lebenserwartung starten viele aus der Altersgruppe 60+ neu durch und wollen sich in besonderer Lage eine neue Immobilie gönnen.
Nachfragen kommen vor allem aus dem bayrischen Raum, aber auch aus der Region.“
Wolfgang Hechfelner, RE/MAX Traunsee, Altmünster

„Luxus geht immer! Auch, wenn die Kunden und ihre Wünsche anspruchsvoller werden, gibt es im Hochpreissegment noch immer eine zahlungskräftige und kaufwillige Käufergruppe.“
Andreas Reindl, akad. IM, RE/MAX ImmoCenter, Vöcklabruck

„Die Nachfrage nach Objekten am Wasser steigt ungebremst weiter. Luxusimmobilien liegen im Trend und werden sowohl als persönliche Wohlfühloase, als auch als stabile Wertanlage verstanden. Unsere Kunden sind mehrheitlich Wiener, Deutsche und Schweizer, jedoch steigen auch die Anfragen aus Großbritannien, den USA und China.
Andreas Reindl, akad. IM und Armin Pernat, RE/MAX ImmoCenter, Vöcklabruck

SALZBURG
„Anders als bei allen anderen Immobilien ist die Finanzierung bei Luxusimmobilen kein Thema. Generell ist die Nachfrage zwar überschaubar, aber Kaufinteressenten gibt es immer. Kaufentscheidend für alle Immobilientypen ist, dass das Objekt den Erwartungshaltungen, die bei der Vermarktung geweckt werden, gerecht werden muss. So findet sich für jede Immobilie der passende Käufer.“
Thomas Aufischer, RE/MAX Premium Group, Salzburg

„Luxus lässt sich nicht immer am Preis festmachen. Luxus bedeutet auch in seiner eigenen kreativen Lebenswelt wohnen zu können. Derzeit haben wir im Premiumsegment eine neuwertige Immobilie mit 300 m² Wohnfläche und einer Ausstattung nach orientalischem Vorbild: gepolsterte Wildseidenwandbezüge, Fliesen von Armani, speziell angefertigte Tische, Bodenziegel und eine Lederlandschaft, dazu ein unbebauter Ausblick auf die Salzburger Festung u. v. m. Für 2,9 Millionen Euro ist das für Salzburger Verhältnisse ein echtes Schnäppchen.“
Thomas Aufischer, RE/MAX Premium Group, Salzburg

STEIERMARK
„Viele geplante Bauvorhaben werden vorerst nicht umgesetzt. Dadurch sind sehr wenige Luxuswohnungen im Raum Graz auf dem Markt. Die wenigen Luxushäuser (Einfamilienhäuser und Villen) im Raum Graz, die auf dem Markt sind, überzeugen durch ihre Lage. Es handelt sich dabei meist um ältere Häuser in guten Lagen.“
Ing. Alois Marchel, RE/MAX Classic, Graz

„Generell ist es sehr ruhig am Grazer bzw. Steirischen Luxusmarkt. Die wenigen Luxusimmobilien, die diese Bezeichnung verdienen, befinden sich in Grazer Top-Lagen wie z. B. Rosenberg oder Ruckerlberg, in den steirischen Tourismus-Hotspots wie Schladming oder in der ‚steirischen Toskana‘, der Südsteiermark und werden sehr selten transaktioniert. Zu den luxuriösen Raritäten zählt derzeit eine klassische Altbauwohnung, schön renoviert in einem Gründerzeithaus im beliebten Grazer Bezirk Geidorf. So etwas (in dieser Kombination) kommt leider selten auf den Markt.“
Mag. Margot Clement, MBA, akad. IM, RE/MAX For All, Graz

TIROL
„Der Luxus-Immobilienmarkt hat sich ebenfalls im Zuge der allgemeinen Situation am Markt verändert. Insbesondere B und C-Lagen werden kritischer betrachtet und befinden sich deutlich länger am Markt. Hingegen sind A-Lagen im Top-Segment nach wie vor sehr gefragt und entsprechend auf hohem Niveau preisstabil. Die Region Kitzbühel ist unverändert sehr gefragt und die Nachfrage insbesondere nach Immobilien mit einer Freizeit-Wohnsitzwidmung ist ungebrochen.“
Christian Pfurtscheller, MBA, RE/MAX Premium, Kitzbühel, St. Johann, Salzburg

VORARLBERG
„Die Nachfrage ist nach wie vor im Luxussegment vorhanden – allerdings ist der Markt noch spezieller geworden, da die Kunden anspruchsvoller werden und immer besser informiert sind. Der Kundenstrom kommt sowohl aus Vorarlberg als auch aus Deutschland, für Ferienimmobilien auch aus den Beneluxländern und aus Großbritannien.“
Reinhard Götze, RE/MAX Immowest, Lauterach

WIEN
„Trotz der derzeitigen Veränderungen am Immobilienmarkt mit sinkender Nachfrage und sinkender Preise, ist das Luxussegment davon deutlich weniger betroffen. Hier spielen Faktoren wie die Kreditvergaberichtlinien und Zinssteigerungen eine geringere Rolle und die Zielgruppe für Luxusimmobilien ist durchaus bereit entsprechende Preise zu bezahlen. Allerdings: oftmals fehlt das passende Angebot am Markt.“
Mag. Manfred Zeilinger, MBA, RE/MAX Emotion, 1140 Wien

„Das ‚Besondere‘ wird weiterhin gesucht! Die Nachfrage nach Luxusimmobilien ist in Wien nach wie vor sehr gut. Der Entscheidungsfindung unserer Kunden dauert nun länger, da das jeweilige Objekt mehrmals hintereinander zu unterschiedlichen Tageszeiten besichtigt werden möchte. Auch werden im Zuge des Ankaufes vermehrt Bausachverständige von zukünftigen Eigentümern herangezogen und in den Kaufprozess involviert. Das Finanzierungsthema ist bei dieser Klientel kein Thema. Hier stellt sich nur die Frage: ‚Möchte ich die Immobilie mein Eigen nennen oder möchte ich nicht?‘“
Thomas Wagner, RE/MAX First, 1130 Wien

„In Wien finden sich zahlreiche Immobilienraritäten verborgen hinter hohen Mauern oder in üppigen Parks. Der Zustand der Objekte ist zumeist gut und die Ausstattung sehr hochwertig im Sinne von ‚Historie trifft High-Tech‘. Die Nachfrage ist trotz Krisen weiterhin vorhanden und stellt aufgrund der Einmaligkeit eine gewinnbringende Investition in die Zukunft dar.“
Mag. Martin F. Kny, RE/MAX First, 1130 Wien

„Immobilien sind nach wie vor eine der besten langfristigen Investitionen und das spiegelt sich vor allem im Luxussegment wider. Die Käufer brauchen meistens keine Finanzierung und sehen die Anlage in ein Objekt, das allen Anforderungen wie Lage, Qualität und Ausführung entspricht, als sicheres Investment an.“
Larissa Abramov, RE/MAX First, 1130 Wien

Generell:

„Warten Sie nicht mit dem Kauf von Immobilien. Kaufen Sie eine Immobilie und warten Sie.“
– Will Rogers, amerikanischer Schauspieler und Autor 1879-1935

C) Fotos finden Sie unter:

https://www.remax.at/de/presse/pressearchiv

Mag. Joachim Helmchen

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