RE/MAX Studie Immobilienmarkt 2025: Ein Aufwärtstrend zeichnet sich ab

Im RREFIX, dem RE/MAX Real Estate Future Index, sammelt RE/MAX Austria die Einschätzungen von rund 600 Immobilienexperten aus dem RE/MAX Netzwerk in ganz Österreich.

Die Prognosen für 2025:
•    Nachfrage und Angebot ziehen spürbar an. Einzelne Immobilientypen verändern die Preise, in Summe jedoch wenig Bewegung.
•    Generell wird ein Aufschwung vor allem im mittleren Preissegment erwartet, weil hier Erleichterungen in der Finanzierungssituation die größten Wirkungen auslösen.
•    Generell stark gefragt sind Mietwohnungen, vor allem aber in guten innerstädtischen Lagen. Das wird sich auch auf neue, frei vereinbare Mietabschlüsse auswirken.
•    Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt, wenngleich geringer als bei Mietwohnungen. Dementsprechend geringer sind auch die Preisauswirkungen.
•    Bei Einfamilienhäusern steigen sowohl Angebot als auch Nachfrage. Ein günstiger Kaufzeitpunkt, weil die Preise noch stabil bleiben.
•    Baugrundstücke zeigen erste Spuren der Erholung, Angebot und Nachfrage beginnen sich zu verbessern, die Preise sind noch stabil.
•    Die steigende Mietnachfrage wäre eine gute Motivation für Anleger zu investieren, allerdings dämpft das allgemeine Zinsniveau derzeit die Renditeerwartungen.
•    Gewerbeimmobilien: Die Prognose für 2025 ist allgemein sehr verhalten, eine geringe Nachfrage bei Ladenlokalen, Büroflächen, Gewerbegrundstücken und Gewerbeobjekten dämpft die Preiserwartungen für 2025.
•    Für 2025 sehen die Wiener und die Tiroler die Immobilienentwicklung am hellsten, die Salzburger und die Kärntner dagegen noch eher mittelgrau.
Um die Veränderungen in der Stimmungslage vergleichen zu können, verwendet diese Studie – sofern nicht anders gekennzeichnet – ausschließlich Prognosewerte, auch solche aus der Vergangenheit. Dabei wird die Erwartung für 2025 als prozentuelle Veränderung zum Erlebten im Jahr 2024 ausgewiesen und die Änderung den Erwartungen für 2024 auf 2025 als Trendveränderung in Prozentpunkten (PP). Diese Prozentpunkte stehen für den Grad der Veränderung, mitunter auch von Minus auf Plus und umgekehrt.


RE/MAX 2024 in Österreich: Neuer Verkaufsrekord völlig entgegen dem Markttrend, zweistelliges Umsatzplus

•    Noch nie wurden im RE/MAX Netzwerk so viele Immobilien verkauft:
     +18,3 % mehr als 2023 und +5,3 % mehr als im bisherigen Rekordjahr 2022
•    Jeden Tag wurden im Schnitt 30 Transaktionsseiten erfolgreich begleitet.
•    Der Transaktionswert lag bei 2,25 Mrd. Euro (+11,1 % zu 2023).
•    Der Umsatz konnte im Vergleich zu 2023 um +11,0 % gesteigert werden.
•    2024 war das zweitbestes Umsatzjahr in der Geschichte von RE/MAX Austria.
•    2.237 Kooperationsgeschäfte wurden erfolgreich abgewickelt.
•    Digitalisierung ist ein wichtiger Erfolgsfaktor, remax.at erscheint in Q1 in neuem Glanz.

Knapp 40 % unter Rekord
Die RE/MAX-Hochrechnung erwartet für das abgelaufene Jahr 2024 ca. 98.500 Verbücherungen. Im Rekordjahr 2021 waren es 163.266, 2022 dann 146.526 und 2023 noch 109.412. Damit dürfte die Menge 2024 auf das Niveau von 2014 abgesunken sein. Auf das Rekordjahr fehlen somit rund -39 % (Quelle: IMMOunited/RE/MAX).

Angebot im Bereich Kauf gestiegen
Bei den Wohnimmobilien im Bereich Kauf ist das Angebot 2024 wie prognostiziert gestiegen, nämlich um +7,3 %, trotzdem ist die Anzahl der tatsächlich verbücherten Käufe aus besagten Gründen gesunken.

Angebot im Bereich Miete gefallen
Im Bereich der Mietwohnungen ist die Nachfrage aufgrund derer, die sich einen Immobilienkauf aktuell nicht leisten konnten, gestiegen. Gleichzeitig ist das Angebot gesunken, im Dezember zum Vorjahr um weitere -13,5 %. Die Gründe dafür: So manchem Anleger ist die Renditeerwartung im Moment zu gering um zu kaufen und viele Immobilienmakler betreiben seit der Einführung des Bestellerprinzips und dem Wegfall der Mieterprovision das Vermietungsgeschäft nicht mehr aktiv, weil es sich finanziell einfach nicht ausgeht. „All diese Entwicklungen zusammen haben die Mieten spürbar steigen lassen. Das war vorhersehbar, nur hat die Politik nicht auf die Branche gehört bzw. Anregungen nicht entsprechend berücksichtigt“, meint Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director RE/MAX Austria. „Mittlerweile ist auch klar, dass das Erstauftraggeberprinzip in der umgesetzten Form, wie von uns vorhergesagt, nicht die gewünschten Effekte gebracht hat. Fakt ist, es gibt weniger Markttransparenz, mehr Rechtsstreitigkeiten, höhere Mieten und mangelnde Treffsicherheit bei einkommensschwächeren Gruppen“, so Reikersdorfer weiter.  

Rahmenbedingungen 2025 eindeutig positiver
„Dass die praxisfremden Kreditvergaberichtlinien – wie vielfach von uns gefordert – endlich ein konkretes Ablaufdatum haben, sehen wir als höchst positiv. Neben den sinkenden Zinsen wird dies die Motivation und die Möglichkeiten, in eigenes Immobilieneigentum zu investieren, erhöhen, die Bauwirtschaft sowie alle nachgelagerten Branchen ankurbeln und dadurch nebenbei noch für mehr Steuereinnahmen für das Budget sorgen“, freut sich Reikersdorfer.

RE/MAX 2024: neuer Verkaufsrekord völlig entgegen dem Markttrend
RE/MAX, mit großem Abstand die Nummer 1 in der Immobilienvermittlung in Österreich, erzielte 2024 ein sehr starkes Ergebnis. Die Anzahl der verkauften Immobilien lag um +18,3 % über dem Jahr 2023 und um +5,3 % über dem bisherigen Rekordjahr 2022. Die Entwicklung ist deshalb bemerkenswert, da der Gesamtmarkt im Jahr 2024 im Vergleich zum Jahr 2023 um rund -10 %, im Vergleich zum Jahr 2022 um -30 % und im Vergleich zum Jahr 2021 um -39 % rückläufig war. RE/MAX ist in den letzten Jahren in diesem herausfordernden Marktumfeld stark gewachsen, hat 2024 mehr Immobilien verkauft als je zuvor. Das Transaktionsvolumen, also der Wert der verkauften Immobilien, belief sich 2024 dabei auf 2,25 Mrd. Euro.

Der Umsatz konnte im Vergleich zum Jahr 2023 um stolze 11,0 % gesteigert werden. Das Rekordjahr 2022 konnte allerdings nicht ganz erreicht werden. „Wir freuen uns aber über das zweitbeste Jahr in der Geschichte von RE/MAX in Österreich,“ so Reikersdorfer.

Die Gründe für die großartige Entwicklung des RE/MAX Netzwerkes sind für Reikersdorfer vielfältig. „Die bekannteste Immobilienmakler-Marke in Österreich, das gelebte Netzwerk, die Investitionen in Technologie und Werbung auch in herausfordernden Zeiten, unsere Servicequalität dank Aus- und Weiterbildung und nicht zuletzt das positive Mindset in der Gruppe haben dem gesamten Netzwerk massiv geholfen und ein stabiles Fundament gebildet. Dass wir uns im Jahr 2024 dermaßen gut entwickelt haben, macht uns stolz und gleichzeitig dankbar gegenüber unseren zahlreichen Kunden und all unseren Kolleginnen und Kollegen im RE/MAX Netzwerk. Derartige Erfolge sind in Zeiten wie diesen nicht selbstverständlich und nur gemeinsam möglich.“

Digitalisierung: wichtiger Erfolgsfaktor, remax.at in neuem Glanz
Ein wichtiger Baustein für die hervorragende Entwicklung des RE/MAX Netzwerkes ist seit Jahren die Digitalisierung, die schon im abgelaufenen Jahr als Mehrwert für die Kunden massiv vorangetrieben wurde. „Die Kunden werden immer digitaler, wir merken das speziell an der Art und Weise wie sie unser Serviceangebot konsumieren. Wir denken unsere Digitalisierung in Fünf-Jahresperioden und stehen gerade in der Mitte einer solchen. Es ist spannend zu beobachten, wie treffend unsere Vorhersagen sind und wie gut die daraus resultierenden Entwicklungen zu den Erwartungshaltungen unserer Kunden passen“ verrät Reikersdorfer.
„Wir sehen rasche Entwicklungen im Bereich der künstlichen Intelligenz, wobei der Realitätscheck unerlässlich bleibt. Nichtsdestotrotz wird das in vielen Bereichen für unsere Kolleginnen und Kollegen, aber vor allem für die Kunden Verbesserungen bzw. Erleichterungen bringen. Im ersten Quartal wird die remax.at im neuen Design erstrahlen und darauf aufbauend viele nützliche Services für unsere Kunden mit sich bringen,“ so Reikersdorfer weiter.

Neuerliche Auszeichnungen für RE/MAX
2024 erhielt RE/MAX Austria, wie bereits in den Jahren davor, den Superbrands-Award. Diese Auszeichnung bestätigt, dass die Marke RE/MAX in Österreich bekannt ist, geschätzt wird und Kunden und Geschäftspartnern die Sicherheit bietet, eine außergewöhnliche Dienstleistung zu erhalten.

RE/MAX Ziele für 2025
Für das Jahr 2025 hat RE/MAX in Österreich erneut ambitionierte Ziele. „Wir haben 2024 in den Bereichen Technologie und Werbung massiv investiert. Das werden wir auch 2025 fortsetzen, gerade in herausfordernden Zeiten ist es wichtig, weiter voranzugehen. Wir haben in den letzten Jahren eine gute Basis für eine sichere und erfolgreiche Zukunft geschaffen und die wollen wir weiter festigen,“ so Reikersdorfer und „wir werden unseren Kundenservice auch künftig optimieren und neue Marktpotentiale ausschöpfen.“
Das RE/MAX Standortnetz wird auch 2025 weiter ausgebaut. In wenigen Wochen wird ein neuer Bürostandort im Waldviertel eröffnen. Weitere werden folgen, wobei speziell Wien und das Bundesland Salzburg im Fokus stehen. „Zahlreiche Franchise-Partner sind mittlerweile mehr als 20 Jahre mit im Boot. Unsere Partner sind erfolgreich mit dem Mehrwert der Marke RE/MAX, weswegen sie ihre Franchiseverträge immer wieder verlängern. Das macht uns stolz und ist gleichzeitig immer wieder ein neuer Auftrag an uns als Franchisegeber“, freut sich Reikersdorfer.
Neben neuen Franchise-Partnern steht 2025 auch das Wachstum der Mitgliederanzahl wieder im Fokus. RE/MAX bietet über ganz Österreich dynamischen, ehrgeizigen Persönlichkeiten einzigartige Karrierechancen − in einer Branche mit großem Potential. Speziell im letzten Jahr haben viele Branchenkolleginnen und -kollegen den Mehrwert der Marke RE/MAX erkannt und sind jetzt im RE/MAX Netzwerk tätig. Nähere Informationen dazu gibt es auf remax.at/karriere.  


PROGNOSE IMMOBILIENMARKT 2025:

GRUNDSTIMMUNG 2025: Spürbare Schritte Richtung Normalisierung
Echter Aufwärtstrend erkennbar
Für 2025 rechnen die österreichweit über 600 RE/MAX-Experten laut dem RE/MAX Real Estate Future Index (RREFIX) nicht wie 2024 mit einem langsameren Rückgang als 2023, sondern bei einigen Immobilientypen mit einem echten positiven Aufwärtstrend. Insgesamt soll die Nachfrage um +5,2 % steigen und das Angebot um +5,4 %. Die Preise sollen im Durchschnitt über alle Kategorien mit +0,3 % nahezu unverändert bleiben. „Das heißt im Klartext: Angebot, Nachfrage und Preis, alle drei Parameter deuten auf Wachstum. Der Immobilienmarkt kommt spürbar in Schwung, ohne dass die Preise gleich wieder explodieren“; so Mag. Anton Nenning, Head of Research bei RE/MAX Austria.

Echte Wende
Wie sehr sich die Stimmung gedreht hat, verdeutlicht der Abstand der 2024er Prognose zu jener für 2023: Die Nachfrage soll um +9,5 PP besser sein und die Preiserwartung um +7,0 PP. Damit ist die Nachfrageerwartung beinahe so optimistisch wie für 2022. Die Angebotssteigerung soll dagegen um -2,8 PP langsamer erfolgen als wie für 2023 prognostiziert.

17 Immobilienmarkt-Segmente in der Analyse
Wie in der Vergangenheit wurden für den RE/MAX Real Estate Future Index 2025 die 17 wichtigsten Typ- und Lage-Kombinationen und einige Ergänzungskategorien analysiert, und auf Bundeslandebene die Veränderungen zum vergangenen Jahr bei Angebot, Nachfrage, Preis abgefragt.

Wichtige Marktsegmente positiv, aber unter der Inflationsrate
Von den 17 Immobilientypen zeigen acht Preiserwartungen nach oben und neun nach unten. Vor einem und vor zwei Jahren war das Verhältnis noch +3 zu -14. Für Einfamilienhäuser, Baugrundstücke, Mietwohnungen und die Eigentumswohnungen in den wichtigeren Lagen wird ein – unterschiedlich hoher – Preisanstieg erwartet. Bei den Kaufsegmenten allerdings immer noch – für die Marktbelebung wichtig – unter der erwarteten Inflationsrate (HVPI) von 2,3 % (lt. OeNB), 2,5 % (lt. WIFO) und 2,0 % (lt. IHS).



BUNDESLÄNDER ÜBERBLICK
Wien und Tirol optimistisch; Kärnten, Vorarlberg und Salzburg verhalten
„Österreich ist kein Einheitsbrei, die Bundesländer ticken in ihren Erwartungshaltungen durchaus unterschiedlich“, so Nenning. „Die Gründe liegen wohl in den unterschiedlichen Abhängigkeiten von Exportwirtschaft, Tourismus, Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft, aber auch Klimaauswirkungen und emotionalen Sichtweisen.“ Bei den Aussichten für die Nachfrage reicht die Bandbreite von +8,4 % in Tirol und +8,1 % im Burgenland über +6,0 % in Wien bis zu +2,9 % in Oberösterreich und +2,8 % in Niederösterreich. Das Angebot soll wiederum um +8,7 % in Kärnten und um +7,6 % in Vorarlberg steigen, aber nur um +3,8 % in Niederösterreich und um +2,7 % in Oberösterreich. Bei der Preiserwartung reicht die Bandbreite wiederum vom +3,4 % in Wien und +2,1 % in Tirol, geht aber auch bis -1,5 % in Vorarlberg, -3,1 % in Salzburg und -5,0 % in Kärnten.

Die stärksten Veränderungen in den Erwartungen sind bei der Nachfrage in Vorarlberg mit +17,2 Prozentpunkten positiver und im Burgenland mit +17,0 PP, dagegen sind es in Oberösterreich nur +6,5 PP und +6,3 PP in Wien. Beim Angebot sind die Trendveränderungen generell geringer und liegen zwischen -5,5 PP in Vorarlberg, -4,6 PP in Niederösterreich und -0,5 PP in Kärnten. Bei den Preisen dagegen wieder wie bei der Nachfrage größere Sprünge: +13,5 PP im Burgenland und +10,0 PP in Tirol und Vorarlberg, aber nur +5,4 PP positiver in Salzburg und gar um -2,0 Prozentpunkte pessimistischer für 2025 als für 2024 in Kärnten.


TRENDS für IMMOBILIENTYPEN und LAGEN
Die Trends in den PREISSEGMENTEN und GRÖSSENKLASSEN im Detail
Bei den Wohnimmobilien insgesamt zieht die Nachfrage im unteren Preissegment am stärksten an, nämlich um +8,5 %; im mittleren Preissegment etwas moderater, nämlich um +5,2 % und im oberen lässt der Aufschwung mit -0,5 % noch auf sich warten, im Top-Luxus-Segment sogar mit -0,9 %. Damit sind die Nachfrageaussichten für 2025 im mittleren Preisbereich um +9,8 Prozentpunkte (PP) optimistischer als für 2024. Im unteren Preisbereich ist die Stimmungsverbesserung auf der Nachfrageseite mit +7,9 PP ebenfalls deutlich sichtbar, dagegen mit +4,1 PP im gehobenen Preissegment und +1,5 PP im Top-Luxusbereich deutlich schwächer. Im Vergleich zu 2023 und 2024 ist dieser Optimismus differenzierter und im mittleren und unterem Preissegment stärker.

Auf der Angebotsseite herrscht dagegen wesentlich mehr Übereinstimmung und Frohsinn: +5,8 % Angebotserweiterung im unteren Preissegment, +5,9 % im mittleren und +3,8 % im gehobenen und nicht zuletzt +1,3 % im Luxusbereich. Die Trendveränderungen liegen hier allerdings nur im Bereich von einem Prozentpunkt und weniger.

Die Preisaussichten für 2025 nach Preisklassen sind allesamt moderat: Ein kleines Plus von 1,6 % in der unteren Preisrange ist bereits erheblich unter der Inflationsrate, erst recht +0,2 % im mittleren und -1,2 % im oberen Preissegment. Unverändert ist die Erwartungshaltung für die Luxuspreise (0,0 %). Damit sind die Erwartungshaltungen beim Preis im mittleren Segment um +7,5 Prozentpunkte über dem für 2024 und um +6,4 PP im unteren. Im oberen Segment deutlich verhaltener mit einer Verbesserung um +3,0 PP. „Zusammenfassend lässt sich ableiten, dass der Aufschwung vor allem aus dem mittleren Preissegment kommen soll, dort sind die Veränderungen zur Vorjahreserwartung am größten“, so Nenning. „Der sachliche Hintergrund dafür liegt wohl in der Erwartung einer verbesserten Finanzierungssituation, die im mittleren Preissegment die stärksten Auswirkungen haben wird.“

Wohnungsgrößen: 2025 zur Abwechslung wieder die kleineren vorne
Wohnungsgrößen und Preisklassen sind nicht unabhängig voneinander, sondern korrelieren stark. Dementsprechend verwundert es nicht, dass die Preise für Wohnungen unter 65 m² um +3,1 % preislich anziehen sollen, jene für Wohnungen über 65 m² jedoch gleichbleiben (-0,1 %). Bemerkenswert dabei ist, dass die größeren Wohnungen im Vergleich zur 2024er Prognose stabil geblieben sind (-0,1 PP), die kleineren jedoch um +4,7 PP optimistischer gesehen werden. Der Abstand zur 2023er Prognose beträgt ähnlich +7,3 PP (für kleine) und +7,6 PP (für große Wohnungen).

Mietwohnungen unverändert der Renner
Mietwohnungen in zentralen Lagen und am Stadtrand belegen wie schon in den Prognosen für 2023 und 2024 bei der Nachfrage für 2025 die Plätze eins und zwei, in Landgemeinden allerdings rutschen sie von Rang drei auf sieben.
Mit +9,7 % mehr Nachfrage liegen die Mietwohnungen in zentralen Lagen vor allen anderen Immobilientypen und um +3,9 PP besser als in der letzten Prognose. Am Stadtrand soll die Nachfrage gegenüber dem Ist von 2024 um +7,4 % anziehen, das ist um +3,3 PP optimistischer als in der 2024er Prognose. Auf dem Land ist der Zuwachs zur Vorjahresprognose ähnlich, aber in Summe sehen die RE/MAX-Experten zum Ist-2024 nur eine Nachfragesteigerung von +4,4 % und das reicht nur für Rang sieben. Wie zuletzt soll das Angebot an Mietwohnungen größer werden: um +2,6 % in zentralen Lagen, +2,3 % am Stadtrand und +0,4 % in Landgemeinden. Das ist weniger als in der Prognose für 2023 (+4,9 %, +4,6 % und +2,4 %), aber zumindest in der Stadt (+1,5 PP) und am Stadtrand (+0,9 PP) mehr als für 2024. Am Land reduziert sich die Dynamik um -0,7 PP. Für neue, frei zu vereinbarende Mietpreise soll dieser Nachfrageüberhang einen entsprechenden Preisschub nach sich ziehen: Plus 5,2 % in zentralen Lagen (nach +3,3 % für 2024 und 1,0 % für 2023), +4,4 % am Stadtrand (2024: +2,4 % 2023 +0,1 %) und in Landgemeinden +2,4 % (2024: +0,9 %; 2023: -1,1 %), also um +1,5 PP bis +2,1 PP optimistischer als zuletzt.

Eigentumswohnungen mit maximaler Veränderung
Für Eigentumswohnungen in zentralen Lagen erwarten die RE/MAX-Experten österreichweit um +6,2 % mehr Nachfrage als im Jahr 2024. Das bedeutet im Nachfrage-Ranking Platz drei und eine Erwartungshaltung für 2025, die um +8,1 PP positiver ist als jene für 2024. Gar um +8,5 PP dreht sich die Nachfrageerwartung für Eigentumswohnungen am Stadtrand. Dort soll sich die Nachfrage um +5,2 % zur Ist-Nachfrage 2024 erhöhen, nachdem für 2024 noch ein Minus von 3,3 % erwartet worden war. Auch am Land soll die Wohnungsnachfrage wieder steigen, jedoch nur um +2,9 % zum Vorjahr. Damit liegen die Nachfrageerwartungen für Eigentumswohnungen für 2025 um rund +8 PP über jenen für 2024.

Das Angebot an Eigentumswohnungen soll in zentralen Lagen um +4,7 % mehr werden, am Stadtrand um +4,4 % und am Land um +2,7 %. Diese Erwartungen sind mit -0,2 PP bis -0,7 PP nur unwesentlich geringer als jene für 2024.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen ist wieder stark standortabhängig, aber insgesamt noch sehr moderat: In zentralen Lagen wird ein Plus von 2,0 % erwartet, also knapp unter der Inflationsrate, am Stadtrand ein Verharren mit +0,1 % und am Land ein Rückgang um -1,5 %.
Einheitlich bei allen drei Standorten ist eine positivere Sicht auf die Preisentwicklung 2025 im Vergleich zur Erwartung für 2024 um +4,7 PP bis +5,8 PP.

Attraktivitätsvergleich Eigentumswohnungen zu Mietwohnungen
„Die Zahlen zeigen uns, dass sich Nachfrage und Preis 2025 bei Mieten im Vergleich zur Ist-Situation 2024 am stärksten erhöhen werden. Die Eigentumswohnungen sind aber im Kommen, denn die Veränderung in der Erwartungshaltung ist stärker als bei den Mieten, weil sie von einem niedrigeren Niveau aus gestartet sind. Wenn das 2025 so weiterläuft, werden die Eigentumswohnungen 2026 wieder die Nase vorne haben“, mutmaßt Nenning.
„Unsere Position zum Immobilieneigentum ist ja bekannt: Wer frühzeitig und damit rechtzeitig in Wohn-Eigentum investiert, spart langfristig Geld gegenüber der Miete. Das lässt sich leicht nachrechnen und gilt auch dann, wenn die Wohnung oder das Haus mit Kredit finanziert werden muss. Dass damit in Zeiten mit geringerem Einkommen, nämlich der Pension, dann auch geringere Wohnkosten anfallen, und damit mehr freies Einkommen zur Verfügung steht, kommt positiv dazu“, führt Reikersdorfer aus.

Penthouses, Lofts und Maisonetten: Aufschwung ohne Preisauftrieb
Leicht bergauf soll es 2025 mit der Nachfrage für Penthouses, Lofts und Maisonetten gehen. Nach -8,4 % (für 2023) und -3,4 % (für 2024) soll 2025 ein Plus von 0,9 % folgen.
Beim Angebot gehen die Zuwächse zurück: von +3,1 % (für 2023) und +1,2 % (für 2024) auf +0,9 % für 2025.
Damit liegen die Preiserwartungen für 2025 bereits zum Greifen nahe: Nahe Null (-0,1 %). Zum Vergleich: Für 2024 zeigten sie noch mit -1,9 % und für 2023 noch mit -3,9 % nach unten.

Einfamilienhäuser: wieder vorne dabei
Rang fünf in der Nachfragesteigerung 2025 belegen die Einfamilienhäuser. Es ist den RE/MAX-Experten zufolge mit +5,2 % mehr als beim Ist-2024 zu rechnen. Die Trendwende zur 2024er Prognose ist mit +8,3 PP die zweitstärkste hinter den Eigentumswohnungen am Stadtrand, schließlich lagen die Aussichten für 2024 noch bei -3,1 %.
Auch das Einfamilienhaus-Angebot soll weiter steigen, +5,2 % werden für 2025 erwartet, nach +5,4 % für 2024 und +6,8 % für 2023.
Bei den Preisen ist im Moment noch Ruhe: Zwar ist die Prognose für 2025 um +6,0 PP optimistischer als für 2024, aber da lag sie bei nur -5,9 %. Somit bleiben die Einfamilienhauspreise aufgrund des relativ großen Angebots mit +0,1 % für 2025 so gut wie unverändert zum Niveau von 2024.

„Der Markt für Einfamilienhäuser zeigt derzeit ein attraktives Angebot, das unter anderem auf die Erbengeneration zurückzuführen ist. Viele Erben entscheiden sich, die geerbte Immobilie zu veräußern, da sie bereits über eigene Wohnräume verfügen, mit dem Verkaufserlös allenfalls noch offene Kredite für die eigene Liegenschaft tilgen möchten oder bei leer stehenden Häusern auch oftmals die hohen Energie- und Instandhaltungskosten rasch eliminieren möchten. Das steigende Angebot und die geringere Nachfrage aufgrund des höheren Zinsniveaus bzw. der strengeren Kreditvergaberichtlinien haben 2024 zu einem Rückgang der Preise geführt.
Für das Jahr 2025 erwarten wir einen weiteren Anstieg beim Einfamilienhaus-Angebot. Gleichzeitig erwarten wir aufgrund der rückläufigen Zinsen und dem Auslaufen der KIM-Verordnung mit Ende Juni 2025 eine steigende Nachfrage, während die Preise weitestgehend noch stabil bleiben werden. Dies macht 2025 zu einem vielversprechenden Zeitpunkt für den Kauf einer Wohnimmobilie, also auch für ein Einfamilienhaus“, erläutert Reikersdorfer.

Wohnobjekte in Einzellagen: Wie Einfamilienhäuser, nur teurer
Wohnobjekte in Einzellagen nähern sich in der 2025-Prognose stark an jene für die Einfamilienhäusern an.
Die Nachfrage für Einzellagenobjekte soll zur Ist-Situation 2024 um +5,1 % steigen. Das nahezu gleiche Ergebnis wie bei den Einfamilienhäusern entsteht aber aus einer geringeren Trenddynamik (+6,9 PP) und einer besseren Startposition (-1,8 % für 2024). Das Angebot soll ebenfalls um +5,0 % wachsen, damit um +1,2 PP stärker als in der 2024-Vorschau.
Lediglich bei den Preiserwartungen unterscheiden sich Einfamilienhäuser und Alleinlagen 2025 spürbar: Während wie erwähnt die Einfamilienhäuser preislich konstant bleiben, sollen die Alleinlagen um +1,0 % nach oben gehen. Die Dynamik dahinter ist jedoch nicht so unterschiedlich: +6,0 PP im Siedlungsbereich und +5,6 PP in Alleinlagen.

Wochenendhäuser: in volatilen Zeiten nicht prioritär
Wochenendhäuser sind nett, aber für den täglichen Wohnbedarf nicht notwendig. Daher stehen sie in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten nicht im Fokus. Sie sind bei der Nachfrage, dem Angebot und der Preiserwartung am unteren Ende der Wohnimmobilien angesiedelt, unmittelbar vor den Gewerbeimmobilien.
Das Nachfrage-Interesse dürfte sich 2025 mit -0,9 % in Grenzen halten. Aber auch wenn dieser Wert um +3,9 PP über der Einschätzung für 2024 liegt, bleibt dieser Rückgang ein Rückgang.
Das Angebot an Wochenendhäusern soll 2025 um +1,7 % wachsen. Das ist jedoch auch nur der 12. Rang unter den 17 Immobilientypen und auch nur um +0,2 PP mehr als für 2024.
Die Wochenendhaus-Preise, für die die Erwartungen für 2023 bei -5,1 % und für 2024 bei -4,0 % lagen, sollen 2025 nur mehr um -1,2 % schrumpfen, somit eine Aufhellung um +2,8 PP.

Baugrundstücke
Die Nachfrage nach Baugrundstücken steigt: von -5,0 % für 2024 auf +1,5 % für 2025. Den RE/MAX-Experten zufolge bedeutet das eine Trendverbesserung um +6,5 PP.
Auch das Angebot soll 2025 um +2,5 % zulegen, nachdem die Erwartung für 2024 bei nur +0,9 % und für 2023 gar bei -1,1 % lag.
Für die Grundstückspreise wird ein minimaler Zuwachs von +0,3 % angenommen. Das bedeutet einerseits Preisstabilität und andererseits dennoch eine Stimmungsverbesserung zur letzten Vorschau um +2,9 PP.
„Das gesteigerte Interesse für Baugrundstücke und die positive Preisentwicklung weit unter der Inflationsrate lassen für die Baubranche und alle nachgelagerten Gewerke und vor allem für die Fertighausbranche für 2025 wieder neue Hoffnung keimen“, so Nenning.

Land- und forstwirtschaftliche Flächen: weiterhin eher pessimistisch
Land- und Forstwirtschaften waren in den Prognosen für 2023 und 2024 relativ gut platziert, doch bei den verbesserten Aussichten für die Wohnimmobilien rutschen sie wieder nach hinten im Ranking, auch weil sich die Erwartungen bei Nachfrage und Preis noch etwas gedämpft haben.
Die Nachfrage soll 2025 um -4,4 % zurückgehen, das ist um -1,9 PP pessimistischer als für 2024. Das Angebot soll mit -1,3 % ebenfalls geringfügig abnehmen und die Preiserwartung liegt mit um -1,2 PP unter der Prognose für 2024 und mit -4,2 % für 2025 ebenfalls im negativen Bereich.

Stadt- und Zinshäuser: vor einer Trendwende?
Bei den Zins- und Stadthäusern verbessern sich zwar die Indikatoren, diese stehen aber immer noch im roten Bereich. Für 2024 lautete die Nachfrageentwicklung noch -8,2 %. Für 2025 ist sie um +6,2 PP besser, aber immer noch bei -2,0 %. Das Angebot soll 2025 um +0,5 % steigen, was in Summe zu einer verhaltenen Preisprognose von -2,9 % führt. Aber selbst diese ist im allgemeinen Aufwind um +4,0 PP optimistischer als jene für 2024.

Gewerbeimmobilien insgesamt
Für die vier Gewerbeimmobilientypen Betriebsgrundstücke, Gewerbeobjekte, Geschäftslokale und Büroflächen lässt sich für 2025 keine gemeinsame Aussage treffen, die Entwicklungen sind völlig unterschiedlich.

Betriebsgrundstücke: gedämpft
Die Nachfrage der Betriebsgrundstücke soll weiter gedämpft bleiben. Sie zeigt nach -8,2 % für 2023 und -3,1 % für 2024 im vor uns liegenden Jahr auf -3,5 %.
Im Angebot soll sich 2025 mehr tun als zuvor: Für 2025 sind +4,0 % angesagt nach -0,6 % für 2023 und -0,5 % für 2024.
Bei den Preiserwartungen für Betriebsgrundstücke führt dies zu einer weiteren Verschlechterung der Aussichten. Sie drehen von -3,8 % (für 2023) und -1,9 % (für 2024) auf -4,2 %.

Betriebs- und Gewerbeobjekte: folgen der Konjunktur
Eine Verbesserung der Nachfrageaussichten 2025 für Betriebs- und Gewerbeobjekte gegenüber jener für 2024 um +1,4 PP reicht nicht aus, um für 2025 eine positive Perspektive zu bieten, sie soll um -2,1 % weiter zurückgehen.
Dagegen soll das Angebot besonders stark wachsen: +6,2 % zum Ist-2024 sind angesagt, nach +4,6 % für 2023 und +0,7 % für 2024.
Dies soll sich entsprechend in den Preisen wiederfinden: mit -3,9 % zur Ist-Situation 2024.

Geschäftslokale: Markt bleibt „herausfordernd“
Geschäftslokale waren und sind in der Beliebtheitsskala die rote Laterne, kein Wunder bei der Entwicklung des stationären Handels insgesamt und in B- und C-Lagen im Besonderen. Die Nachfrageprognose für 2023 lag bei -10,6 %, für 2024 bei -5,0 % und für 2025 kommt sie auf -7,5 %.
Positiv ist nur die Angebotsaussicht. Wer ausnahmsweise Geschäftslokale sucht, darf sich über ein Plus von 5,8 % freuen, das sind +3,4 PP mehr als für 2024.
Bei den Preisen soll das nach -8,1 % für 2023 und -6,0 % (für 2024) im Jahr 2025 ein Minus von 5,5 % bedeuten.

Büroflächen: alle Indikatoren weiter negativ
Wirtschaftsflaute, Desksharing und Homeoffice sind keine Treiber für den Büroimmobilienmarkt. Für 2025 sieht es nachfrageseitig positiver aus als für 2023 (-10,5 %) aber deutlich schlechter als für 2024 (-4,1 %): -6,7 % werden als Nachfragerückgang erwartet.
Das Angebot soll nach +5,1 % für 2023 und +1,7 % für 2024 wieder auf +4,5 % klettern, was die Preiserwartung nach -7,7 % für 2023 und -3,9 % für 2024 für das Jahr 2025 bei -4,0 % halten wird.
„Mit den Preisprognosen der vier Gewerbeimmobilientypen zwischen -3,9 % für Gewerbeobjekte und -5,5 % für Ladenlokale ergibt sich für 2025 im Bereich Commercial ein herausforderndes Umfeld“, so Reikersdorfer. „Für zufriedenstellende Vermittlungserfolge wird angesichts der Nachfrageflaute ‚Netzwerk und Vernetzsein‘ wohl ein ganz wichtiger Wettbewerbsfaktor sein.“

 
PROGNOSEN und KOMMENTARE für die B U N D E S L Ä N D E R

WIEN

PROGNOSE Immobilienmarkt WIEN 2025
Generell
Die Nachfrage insgesamt soll nach -9,0 % für 2023 und -0,1 % für 2024 auf +6,0 % ansteigen. Die Trendwende in Wien beträgt damit +6,1 PP.
Das Wiener Immobilienangebot soll um +4,6 % steigen, um -1,6 PP weniger als 2024. Die Preisaussichten drehen sich vom Minus ins Plus und steigen von -4,4 % im Jahr 2024 auf +3,4 % im Jahr 2025, also um +7,8 PP.

Eigentumswohnungen
In zentralen Lagen sollen 2025 die Preise für Eigentumswohnungen um +5,5 % steigen (2024: -0,8 %), am Stadtrand um +2,9 % (2024: -4,1 %). Damit verbessert sich der Preistrend in zentralen Lagen um +6,3 PP und am Stadtrand um +7,1 PP.

Mietwohnungen
Neu abgeschlossene Mieten mit freier Mietzinsbildung sollen in zentralen Lagen 2025 um +6,9 % ansteigen (2023: -0,9 %, 2024: +3,5 %). Das ist um 3,5 PP mehr als in der Prognose 2024.
Am Stadtrand sollen Mietneuabschlüsse (freier Mietzins) um +6,1 % steigen (2023: -2,9 %, 2024: +2,5 %), eine Trendwende um +3,6 PP.

Einfamilienhauspreise
Den RE/MAX-Experten zufolge sollen 2025 in Wien die Einfamilienhauspreise um +2,3 % nach oben klettern (2023: -4,7 %, 2024: -4,3 %); jene von Stadt- und Zinshäusern um +0,3 % (2023: -4,1 %, 2024: -6,3 %). Sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei Stadt- und Zinshäusern führt dies zu einer um rund +6,5 PP optimistischeren Sicht als zuletzt.

Baugrundstückspreise
sollen 2025 um +3,5 % teurer werden, nach -2,3 % im Jahr 2024 und damit eine Trendumkehr um +5,8 PP.

Maisonettes, Lofts und Penthouses
In diesen Immobilienkategorien ist 2025 voraussichtlich mit einer Preissteigerung um +1,8 % zu rechnen. Für 2024 war noch ein Minus von 0,9 % angesagt, 2023 gar -5,5 %.

KOMMENTAR WIEN 4, 10, 21 – Wilhelm Fetscher, RE/MAX DCI-Gruppe

„Mehr Nachfrage gab es zuletzt in der Wiener Innenstadt, innerhalb vom Gürtel und im Wiener Speckgürtel. Gesucht werden insbesondere und vermehrt Mietwohnungen, Miethäuser, Vorsorge Altbau, leistbarer Wohnraum und marktgängige bzw. marktfähige Objekte.“

„Bei allen Immobilientypen gibt es ein Mehr an Angebot aufgrund längerer Stehzeiten und wirtschaftlicher Instabilität. Viele sehen sich aus finanziellen Gründen zu einem Verkauf gezwungen.“

Die Preise bei Mietobjekten sind teilweise stark gestiegen, weil in den letzten zwei Jahren deutlich weniger Eigentum gekauft bzw. finanziert wurde und Kaufinteressenten daher auf Mieten ausweichen mussten.“

„Für Zinshäuser, Geschäftslokale, Büros sehen wir im Moment weniger Nachfrage als wir schon hatten.“

„Der Neubausektor ist in ganz Österreich stark eingebrochen. Da ist unser Gebiet auch keine Ausnahme. Zurzeit wird wenig gebaut. Die Baustellen, die es gibt, werden zwar meist fertiggestellt, aber wir kennen viele, die eine Baugenehmigung haben, jedoch nicht mit dem Bau beginnen. Generell wächst die Wiener Bevölkerung aber weiter, demnach muss wieder gebaut werden. Wir sind zuversichtlich, dass sich bereits in den nächsten Monaten die aktuell angespannte Situation wieder etwas entspannt, was für Kaufwillige bedeutet, dass Sie sich langsam in die Startlöcher begeben sollten. Denn es wird 2025 ganz bestimmt viele interessante Immobilienangebote geben.“

KOMMENTAR Wien 3 – Mag. Bernhard Jakob, RE/MAX Trend

„Während das Angebot an 2-Zimmer-Wohnungem mehr wird, wird die Nachfrage nach 3-4-Zimmer-Wohnungen größer. Beliebt ist vor allem die Gegend rund um den Rochusmarkt, die Innenstadtnähe und eine Nähe zur U-Bahn.“

„Wir bemerken, dass Käufer in der Regel gut vorbereitet sind und der Entfall der Eintragungsgebühr nur mehr selten ein Kaufargument ist. Bei der Immobiliensuche wird speziell auf die Heizungsart und Energieeffizienz geachtet.“

„Vermieter sind mittlerweile bereit, die Maklerdienstleistung zu bezahlen. Beim Vermieten setzten sie häufig auf Befristungen von drei Jahren, selten länger.“
„Wir spüren bereits einen Aufschwung der Nachfrage und rechnen mit moderaten Preissteigerungen in allen Assetklassen.“

KOMMENTAR Wien 13 – Johanna Prosenik, RE/MAX First

„Immobilienobjekte in Alt Hietzing, Unter St. Veit und Ober St. Veit sind besonders gefragt, speziell, wenn es sich um Immobilien mit Freiflächen handelt.“

„Immobiliensuchende finden derzeit ein größeres Angebot an Eigentumsobjekten vor. Besonders in Randlagen, die aber generell nicht so begehrt sind, da weniger Infrastruktur vorhanden ist.“

„Bei Suchkunden können wir feststellen, dass Mieter weniger verbindlich geworden sind und Käufer zögerlicher und vorsichtiger vorgehen, und größere Preisnachlässe einfordern. Tatsächlich sind Preisreduktionen bei Verkäufern realistischer als zuvor. Ein Grund könnte sein, dass oft aus finanziellen Gründen verkauft wird.“

„Insgesamt ist die Bautätigkeit geringer geworden, sowohl am gewerblichen als auch am privaten Sektor, was nicht zuletzt an den höheren Zinsen und geltenden Finanzierungsrichtlinien liegt.“

„Ich denke, 2025 wird ein gutes Jahr für die Immobilienbranche, vorausgesetzt es treten keine unvorhergesehenen Krisen ein.“


BURGENLAND

PROGNOSE Immobilienmarkt Burgenland 2025

Generell
Die Nachfrageprognose für das Burgenland für das Jahr 2025 ist nach drei Jahren wieder optimistisch. 2023 sahen die burgenländischen RE/MAX-Experten einen Einbruch bei der Nachfrage von -15,5 %, 2024 eine Erholung, aber immer noch einen Negativtrend von -8,9 %. 2025 soll sogar der Aufschwung von 2022 (+7,3 %) übertroffen werden: Erwartet wird ein Plus von 8,1 %, eine Trendumkehr von +17,0 PP gegenüber dem Vorjahr.
Der Trend zu mehr Angebot hält sich weiterhin stabil: Waren es +2,3 % für 2022, +8,6 % für 2023 und +10,2 % für 2024, sollen es 2025 +7,1 % sein.
Eine Trendwende ist nicht nur bei der Nachfrage, sondern auch bei der Preisentwicklung zu erkennen. Nach -8,5 % (2023) und -12,5 % (2024), soll der Preis im neuen Jahr um +1,0 % anziehen.

Einfamilienhäuser
Die Preiserwartung steigt im Burgenland mit +0,6 % leicht an. Bemerkenswert ist aber auch die Trendveränderung um +12,3 PP gegenüber der 2024er Vorschau. Währenddessen soll das Angebot um +2,8 % größer werden und sich die Nachfrage um +10,7 % steigern.

Eigentumswohnungen
Nachdem die Preisekurve 2023 (-7,5 %) und 2024 (-5,4 %) in sehr guten Lagen gefallen ist, ist für 2025 eine leichte Steigerung von +0,2 % zu erkennen.
Weiter nach unten sollen die Preise jedoch am Stadtrand fallen, wenn auch mit -0,9 % nicht so stark wie in der 2024er Vorschau (-8,1 %).
In Landgemeinden bleibt der Preis mit +0,1 % nahezu unverändert.  

Mietwohnungen
Neu abzuschließende Wohnungsmieten mit freier Mietzinsbildung in Toplagen sollen im Burgenland um +1,0 PP stärker steigen als im Bundestrend, nämlich um +6,2 %. 2024 lag die Prognose noch bei +0,7 % und 2023 bei -1,9 %. Am Stadtrand wird mit einer ähnlich hohen Preiserhöhung gerechnet, nämlich +6,4 % und am Land mit +4,9 %.

Baugrundstücke
Die Preisprognose für 2023 lag bei +8,5 %, sackte 2024 auf -9,1 % ab und pendelt sich 2025 zwischen diesen beiden Werten bei -0,3 % ein. Indes soll sich die Nachfrage um +2,8 % steigern und das Angebot um +0,6 % erweitern.

KOMMENTAR Burgenland
Roswitha Knebelreiter – RE/MAX P&I – Neusiedl, Eisenstadt, Mattersburg, Bruck/L.

„Einfamilienhäuser im Ortskern oder Stadtzentrum werden stärker nachgefragt als Eigentumswohnungen oder Grundstücke. Ausreißer nach oben gibt es vor allem bei modernen Häusern mit hochwertiger Bau- und Energietechnik zwischen 700.000 und 850.000 Euro. Grund dafür ist, dass immer weniger Kaufinteressenten bereit sind, selbst Hand anzulegen und zu renovieren.“

„In der gesamten Region sehen wir ein wachsendes Angebot bei Wohnungen und Häusern, dafür weniger Auswahl bei Grundstücken.“

„Preisreduktionen lassen sich vor allem bei Eigentumswohnungen beobachten, ebenso bei Anlegerwohnungen – besonders im Altbau ohne Aufzug. In diesem Segment können wir eine Preisabweichung von -10 % bis -15 % feststellen.“

„Ein häufig genannter Verkaufsgrund sind zu hohe Kosten wie Kreditzinsen oder Erhaltungskosten.“

„In Neusiedl wurde zuletzt viel weniger gebaut – sowohl von Seiten der Bauträger als auch beim privaten Einfamilienhausbau. Stattdessen sind Sanierungen und Umbau attraktiver geworden, was auch an den guten Förderungen liegt.“


KÄRNTEN

PROGNOSE Immobilienmarkt Kärnten 2025

Generell
Die Immobiliennachfrage soll in Kärnten um +4,8 % nach oben gehen, das ist um -0,4 PP weniger als bundesweit, aber eine große Verbesserung zu den prognostizierten -3,4 % von 2024 bzw. den -6,8 % von 2023.
Das Angebot soll österreichweit am stärksten in Kärnten anwachsen, nämlich um +8,7 %, um +3,3 PP mehr als im Bundesschnitt.
Die Preistendenz lässt ein Minus von 5,0 % erwarten, ein Gegentrend zum nationalen Preisplus von 0,3 % und um -1,9 PP weniger als 2024.

Eigentumswohnungen
In Toplagen sollen 2025 die Preise um -4,6 % weiter sinken, für 2024 lautete die Prognose -2,1 % und 2023 -1,0 %. In den Jahren zuvor waren es noch +12,5 % (2022) bzw. +2,3 % (2021).
Am Stadtrand rechnen die Kärntner RE/MAX-Experten mit Preisrückgängen von -5,9 %, nach -3,7 % für 2024, -3,1 % für 2023 und +10,4 % für 2022.
In Landgemeinden sollen die Kaufpreise 2025 am stärksten zurückgehen, nämlich um -9,1 %. Für 2024 wurden -4,3 % und für 2023 -5,8 % erwartet.

Mietwohnungen
In guten Lagen mit freier Mietzinsbildung sollen Neuabschlüsse um +4,7 % über den Abschlüssen von 2024 liegen, am Stadtrand um +3,6 %. In Landgemeinden wird nur eine geringe Preisanpassung von +0,5 % erwartet.

Einfamilienhäuser
Für 2025 sehen die RE/MAX-Experten einen ähnlich starken Preisabfall wie schon in den zwei Jahren zuvor: Waren es 2023 -5,1 % und 2024 -5,2 %, sollen es 2025 -4,7 % sein; im Gegensatz zum bundesweiten Trend, der ein leichtes Preisplus von 0,1 % vorsieht.

Baugrundstücke
Die Tendenzen bei den Baugrundstücken haben sich allesamt gedreht: Die Nachfrage soll 2025 um +0,6 % mehr werden (2024: -4,3 %) und das Angebot um +2,0 % (2024: -1,9 %). Statt einer Preissteigerung, wird ein Preisrückgang von -2,6 % erwartet (2024: +1,9 %).

KOMMENTAR Kärnten – Klagenfurt, Klagenfurt Land
Daniel Lobnik, MSc – RE/MAX Pro – Klagenfurt

„Wohnungen im mittleren Preissegment zwischen 200.000 bis 300.000 Euro werden mehr nachgefragt, aber auch Mietwohnungen und günstige Anlegerwohnungen mit guter Rendite. Beim Kauf sind sowohl Stadt als auch Land gefragt, bei Mietwohnungen sollte die Lage zentral sein.“

„Sehr gut verkaufen lassen sich Luxusimmobilien – rund um die Seen und in Schi-/Feriengebieten ab 1 Mio. Euro. Sie sind nach wie vor beliebt.“

„Generell haben die Preise nachgelassen. B-Lagen sind um ca. -10 % bis -15 % günstiger geworden. A-Lagen sind immer noch beliebt, geringfügige Rückgänge sind auch bei Luxusimmobilien bemerkbar.“

„Bei Kaufinteressenten beobachten wir, dass sie Objekte öfter und länger besichtigen, mehr verhandeln und in Bankangelegenheiten sehr gut informiert sind. Bei ihren Wünschen sind sie zwar flexibel, wissen aber, was sie wollen. Die Prioritäten liegen − wie auch bei Mietern – bei der Leistbarkeit, der Lage, der Verkehrsanbindung und beim Zustand. Das Objekt sollte idealerweise bezugsfertig und kaum sanierungsbedürftig sein.“

„Es gibt viel mehr Bedarf an Mietwohnungen als noch 2023. Das Angebot ist allerdings gering. Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage geht besonders bei günstigen Wohnungen auseinander. Wir sehen auch, dass vermehrt Interessenten vom EU-Ausland nach günstigen Wohnungen nachfragen.“

„Die Wohnbevölkerung in Klagenfurt wächst, auch der Speckgürtel dehnt sich migrationsbedingt weiter aus. Ferienwohnsitze gehen indes zurück, da die Gemeinden immer mehr verbieten.“

KOMMENTAR Kärnten – Klagenfurt, Klagenfurt Land, Völkermarkt
Ing. Dietmar Knapp – RE/MAX My Home – Klagenfurt, Völkermarkt

„Nennenswerte Ausreißer bei der Nachfrage gibt es in der Region nicht. Mehr nachgefragt werden Einfamilienhäuser, aber auf geringem Niveau, weniger nachgefragt werden Bauträgergrundstücke. Entscheidend ist nach wie vor die Lage: Städtisch bzw. stadtnah geht besser als ländlich ohne Infrastruktur.“

„Bei Kaufinteressenten beobachten wir mehr Finanzierungsprobleme und eine größere Vorsicht. Ihr Augenmerk liegt verstärkt auf dem Kaufpreis und den Sanierungskosten. Die Vermarktungszeiten haben sich dadurch spürbar erhöht.“

„Die Abschaffung unnützer Bürokratie beim Eigenheimbau als auch für die Projektentwicklung wäre unser Anliegen an die Politik.“

„Durch den Beinahe-Stillstand bei Bauträgerobjekten in den letzten Jahren wird sich das Wohnungsangebot über die nächsten Jahre stark verringern.“


NIEDERÖSTERREICH

PROGNOSE Immobilienmarkt Niederösterreich 2025

Die Summe der Prognosen der RE/MAX-Experten in Niederösterreich ist der nationalen Vorschau nicht unähnlich, weil es als größtes Flächenbundesland, zusammen mit Oberösterreich und der Steiermark, entsprechend den Trend stark mitbestimmt.

Generell
Die Nachfrage soll 2025 nach zwei Jahren Pause wieder nach oben gehen: 2022 waren es +5,9 %, 2023 -11,3 %, 2024 -4,4 % und 2025 lautet die Prognose +2,8 %.
Das Angebot soll auch im neuen Jahr wieder wachsen, allerdings mit +3,8 % um -4,6 PP geringer als noch in der 2024er Vorschau. 2024 lautete sie noch auf +8,4 %, 2023 auf +7,4 % und 2022 auf +1,5 %.
Da das Angebot spürbar stärker als die Nachfrage steigen wird, ist die Preiserwartung negativ, wenn auch mit -0,2 % nur leicht: (2024: -7,0 %).

Einfamilienhäuser
Im Bundesland mit der höchsten Anzahl an Einfamilienhäusern rechnen die RE/MAX-Experten damit, dass sich die Nachfrage steigern wird. Nach einer Trendumkehr von 2023 auf 2024 von -10,0 % auf -2,4 %, stehen für 2025 mit +5,7 % die Zeichen auf echtes Wachstum.
Das Angebot wird nach prognostizierten +7,8 % für 2023 und +5,9 % für 2024 weiterhin um +6,9 % wachsen.
Die zuletzt als sinkend prognostizieren Preise (2023: -5,9 %; 2024: -5,5 %) sollen jedoch um +0,8 % steigen, sich also stimmungsmäßig um +6,3 PP erholen.

Baugrundstücke
Nach einem zweistelligen Nachfrageplus von 10,9 % im Jahr 2022, folgte die Trendumkehr und ein Rückgang um -5,7 % (2023) bzw. -3,6 % (2024). 2025 soll die nächste Kehrtwende folgen und damit wieder ein Anstieg von +1,0 %. Beim Angebot wird erwartet, dass es sich wie schon 2024 um +0,6 % minimal vergrößern wird.
Dementsprechend fällt auch die Preiserwartung aus: +1,0 %, nach -0,3 % für 2023 und -3,0 % für 2024.

Einzellagen
Stand die Nachfrage 2023 und 2024 mit –9,4 % bzw. -1,2 % noch unter negativen Vorzeichen, erkennen die niederösterreichischen RE/MAX-Experten für 2025 einen positiven Umschwung auf +4,0 %. Die Preiserwartung bewegte sich von -6,2 % im Jahr 2023 hin zu -4,3 % im Jahr 2024 und landet im neuen Jahr bei +0,9 % und liegt damit um nur -0,1 PP unter dem Bundestrend.

Wochenendhäuser
Kurzzeitdomizile werden auch 2025 weniger nachgefragt werden, auch wenn -3,1 % eine Verbesserung zur Erwartung für 2024 um +4,0 PP bedeutet. Das Angebot bleibt mit +2,8 % im Plus, der Preis soll gegenüber dem Vorjahr um -4,9 % nachgeben.

Eigentumswohnungen
In zentralen Lagen ist zunächst die negative Nachfrageerwartung von -10,0 % für das Jahr 2023 auf -2,6 % für das Jahr 2024 abgeflacht und soll sich 2025 in ein Nachfrageplus von 5,7 % umwandeln. Demnach soll bei +5,2 % mehr Angebot auch der Preis von -3,8 % (für 2024) auf +2,0 % für 2025 nach oben gehen.
An den Stadträndern sieht es etwas anders aus: Die Nachfrage geht zwar auch um +4,5 % (2024: -3,4 %) nach oben, auch das Angebot steigt um +5,2 % (2024: +4,0 %). Allerdings lässt der Preis minimal um -0,4 % nach (2024: -5,0 %).
In Landgemeinden fällt der Preis etwas mehr, nämlich um -1,8 %.

Mietwohnungen
Für neu abgeschlossene Mieten mit freier Mietzinsbildung steigt in zentralen Lagen die Nachfrage um +9,6 %, das ist um +5,3 PP mehr als 2024 und in Niederösterreich die höchste Nachfragesteigerung unter allen Immobilientypen. Im Preis spiegelt sich dies mit einem Plus von 4,6 % wider, nach +1,9 % im Jahr 2024.
Bei Mietwohnungen am Stadtrand steigt die Nachfrage von -1,1 % für 2023 und +2,0 % für 2024 weiter auf +7,0 % an. Das Angebot geht um +3,6 % nach oben und der Preis auch fast gleich stark um +3,7 % mit.
In Landgemeinden ändert sich am meisten die Nachfrage, die um +3,6 % anwachsen soll, während Angebot (+1,6 %) und Preis (+0,6 %) nahezu unverändert bleiben.

Speckgürtel v. restliches Niederösterreich
Grundsätzlich ist die Nachfrage im Speckgürtel mit +5,9 % um +3,2 PP größer als in den anderen Landesteilen. Beim Preisrückgang zeigen sich jedoch so gut wie keine Unterschiede: -0,2 % im Speckgürtel zu -0,3 % anderswo.
Bei Eigentumswohnungen in zentralen Lagen ist der Unterschied im Nachfrageplus mit +7,0 % (Speckgürtel) gegenüber +2,8 % (Nichtspeckgürtel) auffallend. Weniger sichtbar ist er bei der Preisentwicklung: +2,6 % zu +0,7 %.
Bei Mietwohnungen zeichnet sich eine ähnlich hohe Spreizung ab: +10,2 % Nachfrageplus in zentralen Lagen des Speckgürtels versus +7,7 % in den anderen Bezirken. Bei den frei vereinbarten Mietpreisen soll das mit +5,2 % im Speckgürtel und +2,4 % im übrigen Gebiet durchschlagen.   
Bei den Einfamilienhäusern erwarten die RE/MAX-Experten für den Speckgürtel ein Nachfrageplus von 6,0 % und einen stabilen Preis (+0,3 %). In den anderen Landesteilen rechnen sie mit +5,1 % bei der Nachfrage und ein Anstieg des Preises um +1,9 %.

KOMMENTAR Niederösterreich – Speckgürtel Süd
DI Andreas Hornyik, MBA – RE/MAX Welcome – Baden

„Einfamilienhäuser sind mehr im Kommen, kleine Wohnungen werden hingegen weniger nachgefragt. Interessenten wollen vor allem in guten Lagen wohnen oder aber auch in weniger guten, sofern es billig ist.“  

„Viele Verkäufer haben immer noch die Preise von vor drei Jahren im Kopf und sind uneinsichtig, wenn es um die Preisfindung geht.“

KOMMENTAR Niederösterreich – Speckgürtel West
Wilhelm Fetscher – RE/MAX DCI – Mödling, Tulln-Purkersdorf, Korneuburg

„Mehr Nachfrage stellen wir im Speckgürtel von Wien fest. Das Tullnerfeld hingegen leidet nicht nur unter den Hochwasserschäden, sondern hat jetzt auch noch ein Imageproblem.“

„Vor allem wird leistbarer Wohnraum nachgefragt, günstige Kaufobjekte, aber auch Miethäuser und insbesondere Mietwohnungen.“

„Bei Vorsorgewohnungen liegt im Moment der Trend bei Bestandsobjekten und nicht bei Neubauten. Die Interessentenzahl für Anlageobjekte hält sich in Grenzen, andere Anlageformen gelten im Moment für viele als attraktiver.“

„Preissteigerungen sehen wir vor allem bei den Mieten, weil die Neuflächenproduktion gering und die Nachfrage hoch ist, weil viele, die vor dem Zinsschub noch gekauft hätten, jetzt nicht mehr kaufen können und mieten müssen.“

„Auffällig bei den Käufern ist ein deutlich gestiegener Anteil von Personen mit Migrationshintergrund. Manchmal kaufen diese bewusst sanierungsbedürftige und daher günstigere Objekte, manchmal legt die ganze Verwandtschaft Geld zusammen und erleichtert so die Finanzierung. Manchmal ist es einfach eine etwas höhere Risikobereitschaft, die den Unterschied macht.“

„Insgesamt sind die Vermarktungszeiten spürbar gestiegen, weil die Interessenten länger gustieren und sich rundherum absichern wollen.“

„Viele Vermieter haben erkannt, wie mühsam es sein kann, selbst einen Mieter zu suchen und zu vermieten und daher sind unserer Wahrnehmung nach immer mehr bereit mit einem Immobilienprofi zusammenzuarbeiten.“

KOMMENTAR Niederösterreich – St. Pölten, St. Pölten-Land
Mag. Bernhard Baumgartner, Armin Kogler – RE/MAX Plus – St. Pölten

„Die Leistbarkeit hat großen Einfluss darauf, welche Kaufobjekte derzeit vermehrt nachgefragt werden. Stärkere Nachfrage beobachten wir demnach bei Wohnungen bis 150.000 Euro und bei Häusern bis 300.000 Euro.“

„Bewegung beim Preis sehen wir speziell bei Sekundärmarktwohnungen, wo die Preise zwischen -10 % und -15 % nachlassen.“

„Kaufinteressenten haben derzeit mehr Auswahl beim Immobilienangebot. Dadurch fällt der Druck weg, zeitnah eine Entscheidung fällen müssen, weshalb sich auch die Vermarktungszeiten spürbar verlängert haben.“

„Die Auswirkungen vom Ende der KIM-Verordnung und die Entwicklung der allgemeinen Wirtschaftslage bleiben abzuwarten. Für die zukünftige Marktlage sehen wir jedoch eine steigende Nachfrage und stabile Preise.“

„Die Fertigstellungsquote von Bauträger Neubauprojekten ist geringer als in den Jahren zuvor – ebenso beim privaten Hausbau. Viele schwenken um auf Sanierungen, weil diese gefördert werden und weil der Bau eines neuen Einfamilienhauses aufgrund finanzieller Restriktionen einfach nicht leistbar ist.“

KOMMENTAR Niederösterreich – Mostviertel Ost
Martin Zehetner – RE/MAX Immo-Service – Melk-Scheibbs

„In Regionen mit guter Infrastruktur und Rand- bzw. Alleinlagen gibt es eine verstärkte Nachfrage. Einfamilienhäuser in unteren und mittleren Preisklassen bis 250.000 Euro werden besonders nachgefragt, weil sie leichter finanzierbar sind bzw. Sanierungszuschüsse genutzt werden.“

„Sowohl bei Käufern als auch Mietern liegt die Leistbarkeit im Fokus und sie lassen sich mehr Zeit bei der Suche nach der richtigen Immobilie, da sich der Markt derzeit nicht so schnell dreht.“

„Neubautätigkeiten gibt es am Markt derzeit so gut wie keine aufgrund der zu hohen Kosten und der Finanzierungsproblematik. Dafür wird öfters umgebaut und saniert, weil es hierfür sehr gute Förderungen gibt.“

KOMMENTAR Niederösterreich Mostviertel West
Stefan Alteneder – RE/MAX Immo-Team – Amstetten, Waidhofen/Y., St. Valentin, Perg

„Mehr nachgefragt werden gebrauchte Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen im Neubau hingegen weniger. Im Vergleich Stadt und Land ist die Nachfrage am Land größer als in der Stadt. Einen Ausreißer nach unten gibt es bei Baugrundstücken, die sehr wenig nachgefragt werden.“

„Bauträger haben die Bautätigkeiten aufgrund der hohen Baukosten beinahe eingestellt, auch der private Einfamilienhausbau ist stark zurückgegangen. Alternativ werden sanierungsbedürftige Häuser gekauft. Immerhin ist es billiger, ein älteres Haus zu kaufen und einen Kompromiss einzugehen und nach und nach zu sanieren.“

„Wir sehen die zukünftige Marktlage positiv und gehen davon aus, dass die Marktaktivitäten weiter zunehmen werden.  Weniger Bürokratie und sinkende Baupreise wären aber sicher hilfreich.“


OBERÖSTERREICH

PROGNOSE Immobilienmarkt Oberösterreich 2025

Wie auch in Niederösterreich finden sich die Prognosen für Oberösterreich meist recht nahe den Österreicherwartungen.

Generell
Bei der Nachfrage sehen die oberösterreichischen RE/MAX-Experten eine positive Veränderung. Sie soll im neuen Jahr um +2,9 % steigen, 2023 war noch ein Rückgang von -10,0 % und 2024 von -3,6 % erwartet worden. Das Immobilienangebot soll etwas weniger als in den letzten beiden Jahren ansteigen, nämlich um +2,7 % (2023: +6,6 %, 2024: +5,8 %). Der Preis soll geringfügig um -0,7 % nachgeben. Für 2023 und 2024 waren jeweils noch -6,6 % erwartet worden.

Mietwohnungen
Von allen Immobilientypen sind Mietwohnungen in zentralen Lagen bei den Oberösterreichern nach wie vor am beliebtesten: Für 2025 soll die Nachfrage um +8,0 % steigen, ein Plus von 5,0 PP gegenüber dem Vorjahr (+3,0 %). Auch das Angebot erweitert sich im neuen Jahr geringfügig weiter, nämlich um +1,6 % (2024: +0,7 %). Die Preise ziehen gegenüber 2024 um +3,1 % an.
Am Stadtrand erwarten die RE/MAX-Experten eine stärker steigende Nachfrage (nach +3,4 % für 2023 und +2,6 % für 2024) von +7,2 %. Neue, freie Mietabschlüsse sollen dann um +3,3 % mehr kosten als 2024.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Landgemeinden steigt ebenfalls, wenn auch minimal weniger als in den anderen Lagen, nämlich um +5,5 % (nach +0,2 % für 2023 und -0,1 % für 2024). Die Mietpreise werden voraussichtlich fast gleich stark zulegen, nämlich um +3,0 %.

Baugrundstücke
Die Nachfrage soll 2025 aller Voraussicht nach um +1,0 ansteigen, nach -6,4 % in der Vorschau 2023 und -4,1 % für 2024.
Das Angebot soll sich nach jahrelangem Rückgang ein wenig erholen und um +0,7 % anheben (für 2022 lautete die Vorschau -5,0 %, für 2023 -0,8 % und für 2024 -1,2 %).
Die Preise entspannen sich weiterhin und fallen um -1,2 %, nach Prognosen von +9,9 % für 2022, -1,4 % für 2023 und -3,0 % für 2024.

Wohnobjekte in Einzellagen
Das Nachfrageinteresse nach Immobilen ohne unmittelbare Nachbarn soll im Jahr 2025 weiter ansteigen: +5,1 % sind um +6,2 PP mehr gegenüber 2024 und um +11,4 PP mehr gegenüber 2023. Die Preiserwartungen zeigen nicht mehr wie zuletzt (2024: -3,2 %) nach unten, sondern steigen geringfügig um +0,5 %.

Einfamilienhäuser
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Oberösterreich soll 2025 um +5,5 % ansteigen und damit eine Kehrtwende vollziehen im Vergleich zu 2024 mit einer Prognose von -1,9 %. In der Vorschau der RE/MAX-Experten bezüglich des Angebots sind keine großen Veränderungen in Sicht: 2024 wurde ein Plus von 4,9 % prognostiziert, 2025 sollen es +4,6 % sein. Gleich bleibt auch, dass keine andere Immobilienkategorie mehr Angebotszuwachs erwartet. Trotz vermehrter Nachfrage stabilisiert sich aufgrund der Angebotserweiterung der Einfamilienhauspreis noch leicht im negativen Bereich: -0,6 % sind nach -6,5 % für 2023 und -4,7 % für 2024 eine Verbesserung um +5,9 PP und +4,2 PP.

Wochenendhäuser
werden auch 2025 nicht beliebter werden. Auch wenn ein Nachfrageminus von 4,3 % eine Verbesserung um +1,7 PP gegenüber 2024 bedeutet (-6,0 %) – nur Geschäftslokale, Büroflächen und Gewerbeobjekte werden noch weniger nachgefragt. Zwischen den Jahren 2021 bis 2024 schwankte die Nachfrage zwischen -12,3 % (2023) und +5,2 % (2022). Beim Preis bedeutet das nach -4,7 % für 2023 und -5,3 % für 2024, erneut einen Rückgang im Jahr 2025 von -3,6 %.

Eigentumswohnungen
Vor 2023 waren Eigentumswohnungen in zentralen Lagen jene Kategorie mit der höchsten Steigerungsrate. Für 2023 dann die Vorschau mit einem Nachfragerückgang um -6,8 %, für 2024 etwas milder mit -1,5 %. Für 2025 folgt ein Comeback und ein Nachfrageplus von +4,3 %. Weil auch das Angebot um +3,3 % anwachsen soll, werden die Preise voraussichtlich noch mit -0,8 % dahindümpeln.
Am Stadtrand soll, ähnlich wie in Toplagen, die Nachfrage um +4,0 % ansteigen, das Angebot um +3,4 % zulegen und die Preise um -1,5 % nachgeben.  
In Landgemeinden sind +2,3 % bei der Nachfrage zu erwarten (2024: -3,7 %) und +1,4 % mehr Angebot. Die Preisaussichten sind mit -3,0 % weiterhin noch pessimistisch.

Zentralraum vs. restliches Oberösterreich
Generell ist die gesteigerte Nachfrage im Zentralraum Oberösterreichs mit +6,7 % stärker als in den übrigen Bezirken (+2,6 %). Am deutlichsten ist der Unterschied bei den Eigentumswohnungen zu beobachten. Im Detail bedeutet das: Eigentumswohnungen in guten Lagen des Zentralraumes werden 2025 ein Nachfrageplus von 7,7 % verzeichnen, ebenso am Stadtrand (+7,0 %). Nur in Landgemeinden rechnen die RE/MAX-Experten mit weniger starker Nachfrage, aber dennoch mit einem Zuwachs von +3,9 %.
Weiter weg vom Zentrum zeigt sich ein ähnliches Bild, aber auf einem niedrigeren Zahlenniveau: Eigentumswohnungen in zentralen Lagen sollen um +2,8 % mehr nachgefragt werden, am Stadtrand um +2,4 %. In Landgemeinden ist der Interessenszuwachs mit +1,6 % am geringsten.
Bei den Einfamilienhäusern soll im Zentralraum die Nachfrage um +6,2 % ansteigen, die Preise um +1,1 %; in den anderen Landesteilen das Interesse um +5,1 % und die Preise um -1,3 % fallen.

KOMMENTAR Oberösterreich – Linz, Linz-Land
Kurt Gattringer – RE/MAX-Linz City – Linz

„Mehr Nachfrage gab es letztes Jahr vor allem bei den Wohnungen und da besonders in Stadtlage, was vor allem in Urfahr, Freinberg, Auberg und der Linzer Innenstadt zu beobachten war.“

„Die Entscheidung für oder gegen eine Immobilie steht und fällt nach wie vor mit der Lage. So hat sich das Angebot bei Wohnungen in weniger begehrten Lagen gesteigert und in bester Lage verringert. Die Preise für Wohnungen, die sich nicht in Toplagen befinden, sind merklich gesunken.“

KOMMENTAR Oberösterreich – Linz, Linz-Land
Oliver Haubner – RE/MAX-Expert – Linz

„Vermehrt Nachfrage gibt es bei Eigentumswohnungen und Häusern, die teilweise sanierungsbedürftig sind. Bei größeren Einfamilienhäusern − für zwei Generationen – geht die Nachfrage hingegen zurück. Städtische Gegenden und der Speckgürtel werden ländlichen Gegenden (max. 30 Minuten zum Arbeitsplatz) vorgezogen.“

„Wer derzeit ein Haus mit mehr als 200 m² Wohnfläche sucht, hat es leichter, da genügend Angebot vorhanden ist – auch bei Grundstücken. Da die Nachfrage fehlt, sind die Preise gesunken. Schwieriger ist es speziell bei Eigentumswohnungen mit 75 bis 80 m² Wohnfläche, bei denen die Nachfrage groß und das Angebot überschaubar ist.“  

„Anlegerwohnungen sind in Linz und Linz-Land immer noch nachgefragt, dabei fällt die Wahl aber eher auf Bestand als auf Neubau.“

„Käufer haben derzeit wenig Druck, sie überlegen und sondieren länger das Angebot. Wenn das Objekt nicht zu mindestens 90 % passt, wird nicht gekauft.“

„Im Vergleich zum Jahr 2022 herrscht bei Bauträgern Stillstand. Auch privat wird weniger gebaut, stattdessen werden sanierungsbedürftige Objekte stark nachgefragt. Gründe sind die Leistbarkeit und die Kreditvergaberichtlinien, zudem stellen sich potenzielle Käufer immer mehr die Frage, ob es ihnen das wert ist.“

KOMMENTAR Oberösterreich – Seengebiet
Wolfgang Hechfelner – RE/MAX Traunsee – Gmunden

„Unverändert gut ist die Nachfrage im Luxusbereich mit Lage direkt am See – vor allem in Gmunden und Umgebung – weil für diese Interessenten die Finanzierungsfrage kein Thema ist. Mehr nachgefragt werden aber auch Miet- sowie Eigentumswohnungen und gebrauchte Häuser.“

„Wer aktuell eine Neubauwohnung oder eine Büro- bzw. Gewerbeimmobilie sucht, hat es leichter, da es hier mehr Angebot gibt. Schwieriger zu finden sind hingegen Grundstücke und Mietwohnungen, da vor allem letztere vermehrt nachgefragt werden.“

„Generell sind Immobilien teurer geworden. Bei Mietwohnungen ziehen die Preise wieder an und neue Eigentumswohnungen sind nach wie vor auf einem hohen Niveau. Ein Bauträger versucht sogar, für Wohnungen am See einen Quadratmeterpreis von 20.000 Euro zu erzielen. Preisargumente sind eine zentrale bzw. ungewöhnliche Lage, Seenähe oder ein Blick auf die Abendsonne.“

„Das Käuferverhalten hat sich insofern verändert, als dass viel aufwändiger und intensiver gesucht und verglichen wird.“  

„Es gibt einige mutige Bauträger, die die Bautätigkeit nicht eingestellt, sondern eine ‚jetzt erst recht‘-Haltung eingenommen haben. Private Hausbauer scheitern an der Leistbarkeits-Hürde, sofern nicht schon ein Grundstück vorhanden ist. Stattdessen sind Umbau und Sanierung ein großes Thema, solange es noch Förderungen gibt.“

„Das Auslaufen der KIM-Verordnung Ende Juni ist positiv für die Kunden und die Immobilienbranche. Ein weiterer Wunsch an die Politik wäre die Rücknahme des Bestellerprinzips.“

KOMMENTAR Oberösterreich – Innviertel
Ing. Christian Haidinger, MBA – RE/MAX Innova – Braunau, Mattighofen, Ried, Simbach

„Bei der Nachfrage herrscht in der Region und bei allen Immobilientypen Zurückhaltung. Allein günstige Einfamilienhäuser wechseln vergleichsweise leicht die Besitzer. Gründe dafür sind die fehlende Finanzierung und die KIM-Verordnung.“
 
„Angebot gäbe es reichlich, vor allem bei den Grundstücken ist eine Steigerung zu erkennen.“

„Die Preise haben sich entgegen der Hoffnung der Käufer nur unwesentlich reduziert. Der Neubau kann die Preise nicht senken und ist damit quasi tot, was viele Bauträger in wirtschaftliche Schwierigkeiten treibt. Baugründe werden nur bei Notverkäufen aufgrund des Bauzwangs günstiger.“

„Ein Einfamilienhausbau ist kaum finanzierbar – ohne Hilfe von den Eltern oder Großeltern geht es oft nicht. Gründe sind eine allgemeine Unsicherheit, eine schlechte Industriekonjunktur und dass die Finanzierung blockiert ist. Die KIM-Verordnung schützt die Banken und schadet den Jungen, die sich kein Wohneigentum schaffen können.“

„Wenn es keinen Neubau mehr gibt wie derzeit, wird in zwei Jahren Mangel herrschen und dann haben wir das andere Extrem.“

„Mein Wunsch an die Politik: Gebt den jungen Menschen die Möglichkeit, Eigentum aufzubauen und stecht nicht die Bau- und die Immobilienwirtschaft ab. Jeder Hammer kommt zurück und dann marschieren die Preise wieder oben – das hilft keinem.“


SALZBURG

PROGNOSE Immobilienmarkt Salzburg 2025

Generell
liegen alle drei Indizes im Bundesland Salzburg pessimistischer als der österreichische Durchschnitt. In Zahlen: +4,2 % Nachfrage (2024: -5,2 %), +4,9 % Angebotserweiterung (2024: +9,4 %) und -3,1 % Preisentwicklung (2024: -8,4 %).  

Mietwohnungen
In zentraler Lage soll dieser Immobilientyp 2025 um +10,0 % mehr nachgefragt werden – höher ist dieser Wert nur in Tirol. Das Angebot zieht nicht so stark mit, erhöht sich aber ebenfalls um +3,0 %. Der Preis entspannt sich etwas und steigt mit voraussichtlich +3,7 % um -5,2 PP weniger an als 2024.
Für den Stadtrand lautet die Mietwohnungsvorschau für 2025: +8,7 % mehr Nachfrage, +0,9 % mehr Angebot und ein Preisplus von 2,9 %.
In Landgemeinden sind die Zahlen etwas gedämpfter. Die Nachfrage steigt nicht ganz so steil, aber doch um +5,1 %. Das Angebot erhöht sich um +2,3 %, weshalb auch neue, frei zu vereinbarende Mieten um nur +1,0 % steigen sollen.

Eigentumswohnungen
Die Prognose für 2023 deutete auf einen starken Nachfragerückgang hin, auch für 2024 war das Interesse an Eigentumswohnungen rückläufig, wenn auch weniger stark. 2025 soll das Interesse jedoch wieder ansteigen.
In zentraler Lage sind sie um +3,1 % wieder mehr gefragt (2024: -1,1 %). Das Angebot steigt weniger markant als 2024 (+7,2 %), aber dennoch um +2,1 %. Der Preisrückgang wird dadurch abgeschwächt: von -4,4 % für 2023 und -6,4 % für 2024 hin zu -0,5 % für 2025 – eine Stimmungsverbesserung um +5,9 PP.
Am Stadtrand wird um +2,5 % mehr Nachfrage erwartet und um +3,5 % mehr beim Angebot. Auch hier eine Aufhellung in der Erwartung (+5,9 PP), die aber noch nicht für ein Wachstum reicht: nämlich um -2,5 % für 2025 statt um -8,1 % wie noch für 2024 prognostiziert.
In Landgemeinden ist die Erwartungshaltung etwas gemäßigter: +0,3 % bei der Nachfrage, +1,1 % mehr Angebot und ein Preisrückgang von -3,3 %.

Wochenendhäuser
sind im Bundesland Salzburg – wie gewohnt – sehr volatil: Für 2022 rechneten die RE/MAX-Experten mit der höchsten Preissteigerung, nämlich +8,4 %, für 2023 dagegen mit einem Rückgang um -5,2 %, für 2024 dann wieder ein Anstieg von +0,7 %. 2025 stehen die Zeichen wieder auf Preissenkung, und zwar um -4,8 %.

Baugrundstücke
sind mit prognostizierten -2,2 % weiterhin wenig gefragt (2024: -3,8 %). Weil auch das Angebot knapp, aber doch um +0,9 % anwachsen soll, ist auch beim Preis ein Minus von 4,6 % zu erwarten.

Einfamilienhäuser
Nach -5,3 % für 2023 und einem zarten Plus von +0,1 % für 2024 soll die Einfamilienhaus-Nachfrage 2025 um +2,4 % weiter anwachsen.
Der Angebotstrend hält sich weiterhin unverändert: von +2,7 % (2023) auf +3,7 % (2024) hin zu +3,3 % für 2025.
Die Preise bleiben mit -2,7 % rückläufig, wenn auch nicht so stark wie zuletzt (2023: -6,1 %, 2024: -5,8 %).


KOMMENTAR Salzburg – Stadt
Thomas Aufischer – RE/MAX Premium Group – Salzburg

„Die teuersten Regionen in Salzburg sind Morzg, Aigen und Leopoldskron. Jene, die in diesen Salzburger Stadtteilen wohnen, verkaufen nur selten, deshalb sind die hohen Preise nach wie vor möglich.“

„Käufer sind viel kritischer und zurückhaltender geworden, da sie wissen, dass Immobilien länger am Markt bleiben.“

„Wir merken, dass jene, die ein Haus oder eine Wohnung verkaufen wollen, viel offener für Makler geworden sind.“

„Salzburg-Stadt ist für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen beinahe unleistbar, weswegen viele auf das Land ziehen, wo die Preise mittlerweile aber auch schon ein hohes Niveau erreicht haben.“

„Neubautätigkeiten liegen de facto bei null. Ursachen sind der ausbleibende Grundstücksverkauf und dass der Neubau mit der noch andauernden KIM-Verordnung für viele Menschen einfach nicht finanzierbar ist.“

KOMMENTAR Salzburg – Flachgau
Markus Schwarz – RE/MAX Now – Neumarkt/Wallersee

„Unter den Immobilientypen erfreuen sich vor allem Einfamilienhäuser in gutem Zustand an vermehrter Nachfrage, besonders in zentralen Lagen. Regional tut sich in Salzburg Umgebung mehr als in der Stadt.“

„Während das Angebot bei den Wohnungen steigt, wird es bei Einfamilienhäusern wieder weniger. Zu beobachten ist auch, dass das Angebot von Altbeständen mehr wird, da immer mehr Bauträger nicht mehr bauen können oder wollen.“    

„Bei Wohnungen lassen sich sinkende Preise feststellen, ebenso bei Baugründen. Die Preise bei den Einfamilienhäusern bleiben stabil.“

„Viele Verkäufer wollen nach wie vor oftmals zu hohe Preise. Wer aktuell verkaufen möchte, muss bereit sein, den Preis an die Marktgegebenheiten anzupassen.“

„Mieter haben derzeit sehr viel Konkurrenz, denn all jene, die nicht kaufen können, wollen mieten, was zu einer massiven Steigerung der Mietpreise führt.“

„Verkäufer wissen immer mehr die Arbeit eines Profis bei der Immobilienvermittlung zu schätzen. Auch Vermieter möchten den ‚Full Service‘, vor allem den Check der Mieter.“

„Neue Bauträgerprojekte werden kaum gestartet, auch der private Einfamilienhausbau geht zurück. Stattdessen gibt es vermehrt Ausbau- und Anbautätigkeiten bzw. Sanierungsmaßnahmen.“

KOMMENTAR Salzburg – Pongau
Hans Maurer – RE/MAX Spirit – St. Johann/P.

„Die Nachfrage ist bei Einfamilienhäusern auffallend mehr geworden und bei Eigentumswohnungen weniger, dabei haben sich letztgenannte preislich wieder auf dem Niveau von 2019 eingependelt.“

„Die Zahl der Immobilienkäufer ist insgesamt weniger geworden und die, die sich einen Kauf leisten können, sind wesentlich kritischer geworden. Von Mietinteressenten gibt es definitiv mehr Anfragen und das trotz steigender Mietpreise.“

„Oftmals erfolgt ein Verkauf emotional nicht ganz freiwillig, sondern ist aufgrund der finanziellen Gegebenheiten einfach sinnvoll. Dabei haben manche Verkäufer noch die hohen Preise der letzten Jahre im Kopf, die aber nicht mehr zum aktuellen Markt passen.“

„Grundstücke sind so gut wie nicht leistbar, weshalb einerseits der private Hausbau fast tot und andererseits das Mehrgenerationenwohnen weiterhin ein wichtiges Thema ist.“

„Die Marktlage geht wieder aufwärts, mittelfristig wird aber aufgrund zu geringer Neubautätigkeit ein Engpass an Wohnraum entstehen.“



STEIERMARK

PROGNOSE Immobilienmarkt Steiermark 2025

Generell
Die RE/MAX-Experten im Bundesland erwarten für 2025 in der Steiermark eine um +6,5 % ansteigende Nachfrage, ein um +7,6 % höheres Angebot und um -0,6 % niedrigere Preise. Gegenüber den Prognosen für 2024 gibt es vor allem bei der Nachfrage und beim Preis auffällige Änderungen (Nachfrage: +13,0 PP, Preis: +6,9 PP).

Mietwohnungen
sind in zentralen Lagen die Wohnform der Steirer mit der höchsten Attraktivitäts-veränderung. Für 2025 ergibt die Vorschau einen Anstieg von +7,7 %, dazu ein um +6,6 % erhöhtes Angebot. Die Mietpreise (frei vereinbarte Neuabschlüsse) steigen ebenfalls, und zwar um +4,2 %, also um +2,8 PP mehr als in der 2024er-Prognose.
Am Stadtrand zeigen sich die Zuwächse in abgemilderter Form: Die Nachfrage steigt um +5,1 %, das Angebot ähnlich stark um +4,9 % und die Mieten (frei vereinbarte Neuabschlüsse) gehen um +2,2 % nach oben.
In Landgemeinden finden sich dieselben Vorzeichen, aber auf noch niedrigerem Zahlenniveau: Das Interesse geht mit +0,4 % wieder leicht nach oben (2024: -1,1 %), bei einem leicht wachsenden Angebot von +2,2 %. Die Prognose der Mietzinsentwicklung für freie Neuabschlüsse bewegt sich von -0,4 % (für 2023) über -2,2 % (für 2024) für 2025 wieder nach oben: +1,9 %.

Eigentumswohnungen
In zentralen Lagen rechnen die Immobilienexperten der steirischen RE/MAX-Büros mit einem auffälligen Anstieg der Nachfrage von +7,1 % − eine Trendumkehr im Hinblick auf die Prognosen für 2024 (-4,3 %) und 2023 (-9,5 %) um +11,4 PP und +16,6 PP. Das Angebot soll um +5,4 % wachsen (2024: +6,0 %), die Preise aber nicht wie zuletzt sinken, sondern ebenfalls um +2,1 % ansteigen (2024: -6,2 %, 2023: -5,7 %).
Auch am Stadtrand soll die Nachfrage um +7,1 % mehr werden, 2024 waren es noch -5,9 %, die Trendwende beträgt also +13,0 PP – das ist die stärkste Veränderung im Bundesland. Die Angebotsentwicklung bleibt mit +5,3 % unverändert gegenüber 2024, allerdings dreht sich die Preisentwicklung von -7,9 % im Jahr 2024 auf +1,4 % für 2025, das sind +9,2 PP mehr.
In den Landgemeinden dreht sich das Vorzeichen bei Eigentumswohnungen nur bei der Nachfrage, die um +3,2 % steigt (2024: -5,7 %). Das Angebot wird zwar um -2,7 PP gegenüber der 2024er-Aussicht weniger, bleibt mit +1,9 % aber im Plus. Auch die Preiserwartungen bleiben seit 2023 (-7,2 %) rückläufig, mildern sich aber von -8,1 % (für 2024) im neuen Jahr auf -3,0 % ab.

Einfamilienhäuser
-10,0 % weniger Nachfrage lautete noch die Prognose für 2023. 2024 sollte der Rückgang sich auf -3,5 % abmildern. 2025 sieht die Lage mit einem prognostiziertem Nachfrageplus für 2025 von 6,5 % ganz anders aus: +10,0 PP. Die Angebotserwartung für 2025 hat sich zwischen jenen der beiden Vorjahre bei +6,8 % eingependelt (2024: +5,7 %, 2023: +9,6 %). Die negative Preisentwicklung änderte sich ebenfalls von -6,6 % (2023), zu -7,1 % (2024) hin zu +0,6 % für das Jahr 2025.

Wohnobjekte in Einzellagen
Nach einer Trendumkehr bei der Nachfrage von 2022 auf 2023 von +11,4 % auf -2,8 %, sehen die RE/MAX-Experten von 2024 auf 2025 die nächste Kehrtwende, und zwar von -1,3 % auf +7,0 %. Demgegenüber steht ein Angebotsplus von 7,4 % und der Preis soll um +2,9 % ansteigen.

Baugrundstücke
Die Nachfrageaussicht bleibt zwar verhalten, dreht sich aber von -3,3 % (für 2024) auf +2,9 % für 2025, bei gleichzeitigem Anstieg des Angebotes um +3,9 % (2024: +0,1 %). Der Preis hält sich stabil und soll nur um -0,2 % zurückgehen.

Graz und Graz-Umgebung vs. restliche Steiermark
Generell geht die Nachfrage sowohl in den steirischen Ballungsräumen Graz und Graz-Umgebung (+5,8 %) als auch in den übrigen Landesteilen (+7,8 %) wieder nach oben. Jene, die es nach Graz und Graz-Umgebung zieht, bevorzugen Mietobjekte in zentraler Lage (+8,1 %) und an zweiter Stelle Einfamilienhäuser (+6,5 %).
Bei den Eigentumswohnungen zeigen sich bei den Nachfragewerten sichtbare Unterschiede: Im steirischen Zentralraum ist mit vermehrter Nachfrage zwischen +2,0 % und 6,0 % zu rechnen, während in den anderen Landesteilen das Wachstum zwischen +5,0 und +10,7 % angesiedelt ist. Interessant ist, dass die Preisentwicklungen bei diesem Immobilientyp sowohl in den Ballungsräumen als auch auf den ländlicheren Gebieten ähnlich verlaufen und zwischen -3,1 % bis +1,8 % im Zentralraum und -2,7 % bis +3,0 % andernorts liegen.
Einfamilienhäuser in den anderen steirischen Landesteilen sind 2025 mit einem Nachfrageplus von 6,5 % zwar wieder stark im Kommen (2024: -5,6 %), finden sich aber auf der Wunschliste der Immobiliensuchenden erst an fünfter Stelle hinter den Eigentumswohnungen (zentral +10,7 % und Stadtrand +9,9 %), Wohnobjekten in Einzellagen (+10,5 %) und Mietobjekten in zentraler Lage (+7,1 %).

KOMMENTAR Steiermark – Graz, Umgebung
Mag. Margot Clement, MBA – RE/MAX For All – Graz

„Mehr nachgefragt werden Mietwohnungen und leistbare Einfamilienhäuser, wobei der Suchradius größer wird und sich weiter weg von Ballungsräumen wie Graz erstreckt. Weniger nachgefragt werden Grundstücke sowie Büros zum Kauf oder zur Miete. Die Gründe, warum die Nachfrage nach Büros − vor allem in Graz – steht, sind vielfältig: Insolvenzen, Homeoffice, aber auch die erschwerte Erreichbarkeit der Innenstadt durch autofahrerfeindliche Straßenkonzepte und wenig Parkplätze.“

„Es werden mehr Häuser in guten Grazer Lagen angeboten, die 1960/1970/1980 gebaut wurden, da die Erbengeneration diese verkauft. Insgesamt ist deutlich zu beobachten, dass sich immer mehr gezwungen sehen, zu verkaufen: Sei es wegen Jobverlust, wegen Kreditrückzahlungsschwierigkeiten oder aufgrund der wirtschaftlichen Gesamtlage.“

„Anlegerwohnungen und Neubauprojekte vom Bauträger liegen bei der Nachfrage praktisch bei null, sind aber preisstabil, aufgrund der Notwendigkeit des Bauträgers die Grundstückspreise bzw. Baukosten wieder einzuspielen.“

„Immer noch hohe Preise erzielen leistbare gebrauchte Einfamilienhäuser mit durchschnittlicher Grundstückgröße im Speckgürtel von Graz. Hier gibt es kaum Preisveränderungen gegenüber 2021/2022. Ein typisches Beispiel hierfür wäre ein Einfamilienhaus mit ca. 120 m² Wohnfläche, ca. 800 m² Grundfläche und einem Preis bis 500.000 Euro.“

„Käufer prüfen bei der Immobiliensuche extrem viel und lang, sie ziehen öfter Bausachverständige, zusätzliche Bewertungsexperten, Finanzierungspartner etc. hinzu, um zu einer sicheren Entscheidung zu kommen und springen bei der kleinsten Kleinigkeit ab, was den Entscheidungs- und Transaktionsprozess deutlich verlängert.“

„Die Bautätigkeit bei Bauträgern ist quasi zum Erliegen gekommen. Bereits bewilligte bzw. sich im Bau befindliche Projekte werden noch fertig gebaut, aber es kommen kaum neue Projekte auf den Markt. Dasselbe gilt für den privaten Einfamilienhausbau, eher wird das Wohnhaus der Oma übernommen und saniert aufgrund möglicher Förderungen.“

„Die Auflösung der KIM-Verordnung ist eine erste Erleichterung. Mein Appell an die Politik wäre aber ein komplett neues Mietrechtsgesetz: keine Pflasterlösungen, sondern von Grund auf neu gedacht. Zudem eine Entbürokratisierung aller Bereiche, beginnend bei einem modernen Arbeitsrecht bis hin zur Verkürzung von Bauverfahren, Umwidmungen etc.“

„Es ist ein absolutes Markt- und Politikversagen erkennbar. Wir steuern sehenden Auges auf eine Wohnungsknappheit mit damit verbundenen Preisanstiegen zu. Das Thema ‚leistbares Wohnen‘ wird zwar propagiert, aber in der Vergangenheit wurde alles dafür getan – siehe Finanzierungserschwernisse −, um genau das Gegenteil zu erreichen.“

KOMMENTAR Steiermark – Graz, Umgebung, Weiz
Ing. Alois Marchel – RE/MAX Classic – Graz, Weiz

„Vor allem Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Stadtrandlagen sind beliebt und werden mehr nachgefragt. Weniger gut gehen Eigentumswohnungen in weniger begehrten Lagen und mit schlechterer Ausstattung, zum Beispiel ohne Lift oder ohne Balkon. Gesucht werden Regionen mit vernünftiger Infrastruktur, aber auch abgelegene Orte, die viel Ruhe und Natur zu bieten haben.“

„Wer aktuell auf Immobiliensuche ist, findet in allen Gemeinden ein steigendes Angebot, vor allem bei Eigentumswohnungen in der unteren und mittleren Preisklasse.“

„Bei Eigentumswohnungen mit schlechter Ausstattung, höherem Sanierungsbedarf, ohne Balkon und ungünstiger Lage beobachten wir eine Preisreduktion von ca. -10 %.“

„Das bescheidene Luxus-Immobiliensegment in unserer Region verändert sich kaum, weder Angebot noch Nachfrage. Naturgemäß ist die Vermarktungsdauer solcher Objekte relativ lang. Anlegerwohnungen werden derzeit weniger nachgefragt, außer es handelt sich um preislich besonders interessante Wohnungen, bei denen Renditen von mehr als 4,5 % zu erzielen sind.“

„Kaufinteressenten benötigen einerseits für die Entscheidungsfindung, andererseits für die Finanzierungsabklärung deutlich mehr Zeit. Dadurch verzögern sich viele Verkäufe um mehrere Wochen. Ein weiterer Faktor ist, dass die Interessenten auf einen sicheren Ankauf großen Wert legen. Sicherheit in Bezug auf Entwicklung der Lage, Wertbeständigkeit, technische Zustände der Objekte und Sicherheitslage in der Umgebung.“

„Viele Suchinteressenten sind aufgrund der gefühlten Marktsituation (mehr Angebot, weniger Nachfrage) sehr wählerisch und lassen Verkäufer diese stärke Position spüren.“

„Die Mehrheit der potenziellen Verkäufer hat bereits die aktuelle Marktlage akzeptiert. Die überhöhten Preisvorstellungen sind im Vergleich zum Jahr 2023 etwas moderater geworden.“

„Für Jungfamilien ist der Bau eines Einfamilienhauses eine riesige Herausforderung, zumal die Preise für Baugrundstücke gleichbleibend, die Baukosten nach wie vor zu hoch sind und Finanzierungskosten häufig das Budget überschreiten. Viele Familien sind deshalb darauf umgestiegen bestehende Häuser zu sanieren – auch wegen der aktuell attraktiven Förderlandschaft für thermische Sanierungen und Heizungstausch.“

KOMMENTAR Steiermark – Graz, Umgebung
Christian Stermschegg, MBA – RE/MAX Nova – Graz

„Wie überall sonst in Österreich wird auch in Graz und Umgebung beim Immobilienkauf auf die Preise geschaut. Vermehrte Nachfrage gibt es daher bei den günstigeren Objekten, also Einfamilienhäuser bis 350.000 Euro und Wohnungen bis 200.000 Euro. Ältere, große Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit kostenintensiven Betriebskosten bleiben länger am Markt. Eine beliebte Wohngegend ist Graz-Umgebung.“

„Wir merken, dass mittlerweile mehrere Besichtigungen nötig sind, bis Käufer sich zu einem Abschluss entschließen – oder auch nicht. Insgesamt dauert der Entscheidungsprozess meist wesentlich länger.“

„Hausbesitzer sind oft nicht mehr bereit, die monatlichen Betriebskosten und aufwändige Arbeiten bei Ein- und Mehrfamilienhäusern zu leisten und entschließen sich deshalb zu einem Verkauf. Dabei spielen auch die Angst vor einer wirtschaftlichen Rezession und ein möglicher Arbeitsverlust eine Rolle.“

„In Graz bekommen Bauträger einen starken Einfluss politischer Verantwortungsträger zu spüren, die sie mit erschwerten Bedingungen und Auflagen belasten.“

„Objekte, bei denen nur Kleinigkeiten zu sanieren sind, werden teilweise gut nachgefragt. Vorrangig wird aber nach bezugsfertigen Objekten gesucht.“

„Meine Wünsche an die Politik wären ein Abbau der Bürokratie und beschleunigte Verfahren. Aber auch eine Stärkung der Kommunen und mehr Unterstützung dieser durch Land und Bund, etwa in Fragen der Baugesetze, wäre eine positive Entwicklung.“

KOMMENTAR Steiermark, Ober-, Weststeiermark
Ing. Gerhard Zechmann – RE/MAX Nature – Liezen, Schladming

„Nachfrage gibt es vor allem bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen im leistbaren Segment rund um Schladming, Gröbming und Liezen. Ausreißer mit erhöhter Nachfrage gibt es aber auch bei hochpreisigen Immobilien – vorrangig Häuser mit Preisen über 750.000 Euro, weil sie das Außergewöhnliche darstellen.“

„Das Angebot bei Wohnungen ist größer als bei Häusern. Mehr Angebot findet sich besonders in Gröbming und Trieben, weniger rund um Schladming oder Liezen.“

„Auffällig verändert haben sich die Preise bei zweitwohnsitzfähigen Immobilien. Diese sind in den letzten Jahren stark gestiegen, nämlich um rund +15 %.“

„Es gibt viel weniger Käufer und mehr Mieter. Den Interessenten ist aber gemein, dass sie wissen, wie die Lage am Markt ist und dass ihre Suchpriorität der Preis ist. Nicht selten scheitert eine Immobilienvermittlung an fehlenden Finanzierungsmöglichkeiten.“

„Die Bautätigkeit ist sowohl bei Bauträgern als auch beim privaten Einfamilienhausbau stark ins Stocken geraten, bewirkt durch die geringere Nachfrage und die sehr hohen Preise.“



TIROL

PROGNOSE Immobilienmarkt Tirol 2025

Generell
Nach einem Nachfrage-Sturz von +7,2 % (für 2022) auf -15,9 % (für 2023) konsolidierte sich das Immobilieninteresse für 2024 bei -6,6 %. Für 2025 erkennen die RE/MAX-Experten im Bundesland eine erneute Trendverbesserung um +14,9 PP und ein steiles Nachfrageplus von 8,4 %. Das Angebot hält den positiven Trend seit 2023, wenn auch etwas vermindert mit +6,9 % (2023: +10,8 %, 2024: +9,7 %). Die Preiserwartungen wechselten 2022 zu 2023 noch von Plus (+6,2 %) zu Minus (-7,1 %), nur um wieder von -8,0 % für 2024 auf +2,1 % für 2025 zu drehen.

Baugrundstücke
Durchgängig positive Vorzeichen lassen sich bei den drei Indizes bei Baugrundstücken für das Jahr 2025 erkennen: So soll die Nachfrage um +2,5 % anwachsen, ein Trendumschwung und Anstieg von +8,7 PP gegenüber 2024. Das Angebot bleibt so gut wie unverändert mit +0,2 %, wohingegen mit einem Preisplus von 2,7 % zu rechnen ist (2023: +5,2 %, 2024: -3,4 %).

Mietwohnungen
Geht es nach den RE/MAX-Experten in Tirol, soll nirgendwo sonst in Österreich der Zuspruch bei Mietwohnungen in allen Lagen stärker wachsen.
In zentralen Lagen wird ein Nachfrageplus von 12,2 % erwartet – ein Plus von weiteren 3,0 PP gegenüber dem Vorjahr. Die Angebotsbreite erweitert sich um +1,3 % und die neu zu vereinbarenden freien Mieten steigen voraussichtlich um +6,6 %.
Am Stadtrand geht die Nachfrage um +10,4 % nach oben, wohingegen das Angebot nahezu unverändert bleibt (+0,2 %). Die neuen frei vereinbarten Mieten sollen um +7,7 % anziehen.
In Landgemeinden steigt die Nachfrage etwas geringer als im Zentralraum oder am Stadtrand, aber mit +8,7 % dennoch relativ stark (2024: +6,3 %). Das Angebot schrumpft jedoch leicht um -0,9 % und die Preiseerwartungen steigen fast gleich hoch wie am Stadtrand, nämlich um +7,6 %.

Eigentumswohnungen
Nach langjährig steigenden Preisen folgte 2023 die Preis-Trendwende nach unten, die sich auch 2024 fortsetzen sollte. Für 2025 ist wieder eine Aufwärtsbewegung erwartbar.
In zentralen Lagen, wo die Nachfrage voraussichtlich um +9,0 % und das Angebot um +6,6 % steigen sollen, hebt sich der Preis um +4,6 % (2024: -2,9 %).
Am Stadtrand werden Eigentumswohnungen wieder beliebter und sollen um +8,1 % mehr nachgefragt werden, nach einem Rückgang von -5,8 % im Jahr 2024 (+13,8 PP). Das Angebot erweitert sich dabei um +6,2 % und die Preise ziehen mit +2,2 % mit.
In den Landgemeinden sind Eigentumswohnungen am meisten gefragt, so zeichnet sich ein Anstieg der Nachfrage um +10,7 % für 2025 (+15,6 PP) ab. Demgegenüber steht auch ein breiteres Angebot von +7,6 % sowie ein Preisanstieg von +5,4 % (2024: -5,1 %, daher +10,4 PP).

Einfamilienhäuser
Für 2023 lautete die Vorschau: -9,8 % weniger Nachfrage und +7,5 % mehr Objekte am Markt sollten die Preise im Land Tirol um -6,7 % nach unten drücken.
Für 2024 blieb der negative Trend aufrecht, allerdings in abgeschwächter Form: -7,1 % bei der Nachfrage und +7,3 % mehr Angebot bedeutete für den Preis ein Minus von 6,2 %.
Im neuen Jahr ist die Aussicht optimistischer: +6,8 % mehr Nachfrage stehen einem um +7,5 % größerem Angebot gegenüber. Der Preis hält sich stabil und soll sich nur um +0,9 % nach oben bewegen.

Wohnobjekte in Einzellagen
Bei Wohnobjekten in Einzellagen rechnen die Tiroler RE/MAX-Experten damit, dass die Nachfrage sich wieder an das Nachfrageplus von 2022 (+11,0 %) annähern und auf +9,7 % kommen wird. Das Angebot erhöht sich weiter um +1,7 PP gegenüber 2024 auf +8,5 % und die Preise sollen folglich nach zwei Jahren Pause um +1,6 % wieder ansteigen (2024: -4,4 %, 2023: -8,7 %, 2022: +9,1 %). 

KOMMENTAR Tirol
Christian Pfurtscheller, MBA – RE/MAX Premium – Kitzbühel, St. Johann/T., Kufstein

„Wohnungen in Bestlage gehen eigentlich immer, vor allem die Regionen um St. Johann und Kitzbühel sind beliebt. Gefragt sind auch Penthousewohnungen, Anlageobjekte, Immobilien mit Freizeitwohnsitzwidmung sowie Immobilien für die touristische Vermietung unter 300.000 Euro.“

„Auffallend ist, dass sich vor allem die Preise bei den Mieten verändert haben, diese sind deutlich angestiegen.“
„Käufer sind bei der Suche nach der richtigen Immobilie noch sensibler und auch die Entscheidungszeiträume sind deutlich länger geworden. Mieter treffen wesentlich schneller eine Entscheidung und sind auch bereit, höhere Preise zu zahlen. Gemeinsam ist ihnen aber, dass Suchkriterien viel konkreter und detaillierter geworden sind.“

„Auslandskunden verkaufen oft aufgrund fehlender Ferienwohnsitz-Widmungen ihre Immobilien. Als Verkaufsgrund wird oft eine angespannte finanzielle Situation genannt.“

„Verkäufern sind immer noch die Höchstpreise aus den Jahren 2021 und 2022 präsent. Langsam ist aber eine Bereitschaft zur Anpassung an den aktuellen Markt erkennbar.“

„Wir beobachten, dass Einheimische vermehrt verkaufen wollen und in günstigere Orte übersiedeln. Der Auslandskunde konzentriert sich auf die A-Lagen und auf die notwendigen Widmungen.“

„Wir arbeiten vermehrt mit Erbengemeinschaften. Unsere Bewertungsgutachten sind dabei besonders wichtig und unsere Fähigkeit der Mediation zwischen den Kunden mit mitunter durchaus unterschiedlichen Ansichten und Motiven besonders wertvoll.“

„Die Marktlage bessert sich deutlich. Seit September 2024 sind die Anfragezahlen wieder stark angestiegen. Im Gebrauchtimmobilienmarkt sind die Preise besser verhandelbar und damit verbessern sich die Abschlussquoten. Für das Jahr 2025 sehe ich ein optimistisches Bild mit einer weiteren Stabilisierung des Immobilienmarktes. Ausnahme ist der Neubaumarkt, dieser wird auch 2025 sehr angespannt bleiben.“

KOMMENTAR Tirol: Innsbruck, Innsbruck-Land
Bernd Senn – RE/MAX Immopartner – Telfs, Schwaz

„In der Region werden verstärkt ‚Schnäppchen‘ nachgefragt. Das betrifft vor allem gebrauchte Wohnungen, Häuser und auch hochpreisige Immobilien mit deutlichen Preisreduktionen bis zu -15 %.“

„Die Nachfrage von Auslandsinteressenten aus Deutschland, Italien und den Benelux-Staaten ist stark rückläufig aufgrund entsprechender medialer Berichterstattung über verstärkte Prüfungen bei Freizeitwohnsitzwidmungen.“

„Die Bautätigkeit ist auch in Innsbruck und Umgebung sehr reduziert. Bauträger halten sich zurück wegen teurer Grundeinkäufe und der Kreditbremse. Auch der Bau eines privaten Einfamilienhauses bleibt zumeist ein Wunschtraum aufgrund gestiegener Baupreise und der noch gültigen KIM-Verordnung. Zugenommen haben hingegen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen, die vom Bund oder vom Land gefördert werden.“

„Im neuen Jahr ist eine vorsichtige Entspannung der Marktlage zu erwarten, ebenso sinkende Zinsen.“

KOMMENTAR Tirol – Innsbruck Stadt, Land
KommR Arno Wimmer – RE/MAX Recon – Innsbruck, Wattens

„Bei Neubauwohnungen sind Preise nahezu unverändert stabil. Bei gebrauchten Privatimmobilien sind stagnierende Preise und leichte Preissenkungen zu erkennen, abhängig von der Ausstattung und ob Sanierungen anstehen. Bei schönen Mietwohnungen sind erhebliche Preissteigerungen bemerkbar, weil für diese Wohnungen eine neue Mieterschicht in Erscheinung tritt, nämlich jene, die eigentlich Eigentum erwerben wollen, aber keine Immobilienfinanzierung erhalten. Dies betrifft mittlerweile auch die Mittelschicht. Die früheren Mieter erster Klasse werden dadurch zu Mietern zweiter Klasse.“

„Anlagewohnungen werden derzeit nur in geringem Ausmaß nachgefragt. Einerseits, weil alternative Anlageformen attraktiver wurden und andererseits auch eine Verunsicherung am Markt darüber gegeben ist, welche politischen Entscheidungen getroffen werden, die einen unmittelbaren oder mittelbaren Einfluss auf den Immobilienmarkt haben könnten.“

„Käufer lassen sich mehr Zeit bei der Immobiliensuche. Da mehr Objekte und diese auch länger auf dem Markt sind, ist der Kaufdruck nicht gegeben, wie er in der Hochphase zu verzeichnen war. Anders bei Mietobjekten, die weniger am Markt sichtbar sind. Schöne Wohnungen zu marktüblichen Preisen sind kaum vorhanden. In diesen Fällen werden Entscheidungen sehr rasch getroffen.“

„Vielfach ist bei Verkäufern die Marktänderung seit Beginn des dritten Quartals 2022 noch nicht ganz durchgedrungen und es werden Immobilienpreise verlangt, die in der derzeitigen Marktlage nicht mehr angemessen sind. Auch manche Vermieter versuchen, auch bei weniger schönen Wohnungen und auch in schlechter Lage höhere Mietpreise zu erzielen.“

„Die Zahl der Fertigstellungen von Wohnbauprojekten wird 2025 spürbar weniger werden. Es werden zunehmend mehr genehmigte Bauprojekte am Markt angeboten und daher kaufen Bauträger derzeit erheblich weniger Grundstücke ein und sparen sich somit die Vorfinanzierung der Entwicklungskosten.“

„Die Rahmenbedingungen für Bauträger müssen spürbar verbessert werden. Einerseits erfordert dies die Finanzierbarkeit von Wohnungskäufern. Die KIM-Verordnung in Kombination mit der Zinssteigerung hat dazu geführt, dass ein erheblicher Anteil von Wohnungskäufern keine Immobilienfinanzierung erhalten hat. Es ist daher sehr zu begrüßen, dass die KIM- Verordnung am 30.06.2025 endet.  
Andererseits muss der Immobilienmarkt auch leistbar sein. Es werden zunehmend mehr Regularien geschaffen, die das Bauen immer teurer machen und in der Folge auch die Betriebskosten erhöhen. Leistbares Wohnen kann nur dadurch ermöglicht werden, indem die Gesetzes- und Normenflut eingeschränkt und reduziert wird und dass die Genehmigungsverfahren in einem überschaubaren Zeitraum erfolgen und sich nicht über Jahre erstrecken.“

„Es bleibt zu hoffen, dass die neue Regierung spürbare Maßnahmen zur Leistbarkeit des Wohnens setzt und nicht nur optische Kompromisse macht. Die gewerblichen Bauträger tragen mehr als 60 % zum Wohnbau bei. Dieser Aspekt sollte von der Politik entsprechend berücksichtigt werden.“       



VORARLBERG

PROGNOSE Immobilienmarkt Vorarlberg 2025

Vorarlberg dient häufig als Indikator für zukünftige Entwicklungen in einem kleinen, abgeschlossenen Wirtschaftsraum, in dem hohe Neubauquoten, Platzmangel, starke Wirtschaftskraft und hohe Preise aufeinandertreffen. Dies führt dazu, dass die Region empfindlicher und volatiler auf Veränderungen reagiert. Bei dieser Prognose sollte berücksichtigt werden, dass die Anzahl der einbezogenen Meinungen aufgrund der kleineren Landesgröße deutlich geringer ausfällt als in anderen Bundesländern, was die statistische Zuverlässigkeit im Vergleich zu den anderen Regionen einschränkt.

Generell
haben sich bei allen drei Indizes die Werte abgemildert bzw. verbessert: die zuletzt rückläufige Nachfrage soll 2025 um +4,6 % und somit um +17,2 PP ansteigen (2024: -12,6 %). Das Angebot soll sich, nach prognostizierten +13,1 % im Jahr 2024, weiterhin verbreitern, wenn auch mit +7,6 % im neuen Jahr nicht ganz so stark. Ein Preisrückgang bleibt erkennbar, allerdings mit -1,5 % in abgeschwächter Form. Der Vergleichswert für 2024 lag bei -11,5 %, daher eine Stimmungsverbesserung um +10,0 PP.

Mietwohnungen
halten sich bei der Nachfrage am besten und sollen in zentralen Lagen um +7,8 % zulegen, am Stadtrand um +5,0 % und in Landgemeinden um +5,7 %.
Das Angebot dazu soll in Zentrumslage um -1,6 % zurückgehen, am Stadtrand um zarte +0,2 % wachsen und in Landgemeinden ebenfalls um -2,7 % nachlassen.
Preislich soll das bei neu abgeschlossenen, frei vereinbarten Mietverträgen zu Mietzinssteigerungen von +5,7 % im Zentrum und jeweils +3,2 % am Stadtrand und in Landgemeinden führen.

Eigentumswohnungen
In der Vorschau für 2024 war die Nachfrage in allen Lagen rückläufig, ebenso die Preise. Für 2025 sehen die RE/MAX-Experten in Vorarlberg überall ein Nachfrageplus, aber weiterhin nachgebende Preise: In zentralen Lagen soll die Nachfrage um +4,3 % (2024: -11,4 %, also eine Stimmungsänderung um +15,8 PP) anwachsen und die Preise um -0,8 % zurückgehen. Am Stadtrand wird um +4,0 % (2024: -10,0 %) mehr Nachfrage erwartet und ein Minus von 3,8 % beim Preis. In Landgemeinden sollen Eigentumswohnungen um +3,0 % (2024: -12,1 %) mehr nachgefragt werden und der Preis ebenfalls um -3,8 % nachgeben.

Einfamilienhäuser
werden 2025 im Ländle um +3,3 % mehr nachgefragt. So unspektakulär das ausschaut, das bedeutet eine Trendverbesserung um +16,2 PP. Das Angebot soll um +6,5 % zulegen, die Preise um -3,8 % sinken. Auch darin steckt um +7,6 PP mehr Optimismus als für 2024.

Baugrundstücke
2025 gibt es laut RE/MAX-Prognose eine Erholung bei der Nachfrage. Auch wenn diese weiterhin rückläufig bleiben soll, so sind -1,9 % eine Verbesserung um +14,6 PP (für 2024: -16,4 %). Das Angebot nimmt erneut um +10,1 % (2024: +19,0 %) zu, während die Preise um -6,0 % (2024: -11,4 %) weiter schrumpfen.

KOMMENTAR Vorarlberg: Bludenz, Bregenz, Dornbirn, Feldkirch
Philipp Feurstein – RE/MAX Immowest – Vorarlberg

„Die Nachfrage nach gebrauchten Einfamilienhäusern und Wohnungen ist mehr geworden, Grundstücke, Geschäftslokale und Neubauwohnungen gehen weniger gut. Wo gekauft wird, bestimmt vor allem der Preis.“

„Die Preise haben sich von sehr stark bis weniger stark entwickelt: Grundstücke sind vom Preisrückgang am meisten betroffen, an zweiter Stelle Einfamilienhäuser und am wenigsten Wohnungen. Luxusimmobilien sind weniger betroffen, wie auch Ferienimmobilien, aber auch hier hat der Markt reagiert.“

„Käufer finden derzeit ein gutes Marktangebot. Sie können sich Zeit lassen, um zu vergleichen. Sie sind informierter, in der stärkeren Position, aber auch weniger geworden. Hingegen sind die Mieter mehr geworden, mehr als Angebot vorhanden ist. Zu beobachten ist auch eine leichte Steigerung bei Interessenten mit deutscher Staatsbürgerschaft.“

„Bauträger agieren nach wie vor verhalten, wenngleich größere, private Bauträger teilweise wieder auf Grundstücksuche sind. Private Hausbauer tendieren zu Einfamilienhäusern auf kleinen Grundstücken, zu hochwertigen Bauten oder Fertigteilhäusern. Auch der Kauf eines sanierungsbedürftigen Hauses ist im Moment ein großes Thema, weil die Finanzierung für einen Neubau schlicht zu teuer ist.“

„Ich gehe davon aus, dass sich der Preis innerhalb des nächsten dreiviertel Jahres oder Jahres stabil halten wird. Danach wird es wieder zu Preissteigerungen kommen. Ein großes Fragezeichen bleibt aber weiterhin die Lage der Industrie bzw. der Wirtschaft allgemein.“  


RE/MAX EMPFEHLUNGEN für 2025

Tipps für Käufer:
-    aufgrund der aktuellen Marktsituation ist ein guter Zeitpunkt für einen Kauf
-    die finanziellen Möglichkeiten vor Beginn der Immobiliensuche abklären!
-    Konditionen und einmalige Gebühren bei der Finanzierung vergleichen!
-    Vormerkservices für die Immobiliensuche nutzen!
•    Bei gebrauchten Wohnimmobilien gibt es in vielen Regionen ein großes Angebot, vergleichen lohnt sich.
•    Vor dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ist unbedingt auf den Erhaltungszustand des Gebäudes, die Höhe der monatlichen Betriebskosten-vorschreibung und das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung zu achten.
•    Wer die Möglichkeit hat, sich während seiner Berufszeit rechtzeitig Wohneigentum zu schaffen, hat dann in der Pension erheblich mehr frei verfügbares Einkommen.
•    Der Traum von den eigenen vier Wänden lässt sich unverändert in jeder Form – egal ob als Eigentumswohnung oder Mietwohnung, Reihen-. Doppel- oder Einfamilienhaus – am Stadtrand und vor allem in Landgemeinden noch immer wesentlich günstiger verwirklichen als in der Stadt.
•    Wer an den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung denkt, findet einen guten Markt vor, allerdings gab es in den letzten beiden Jahren bei gebrauchten Wohnimmobilien im Bereich Kauf eine Preiskorrektur nach unten. Unser Tipp: Profis arbeiten lassen, je schwieriger das Marktumfeld, desto größer der Unterschied in den Erfolgschancen!


VORSCHAU: RE/MAX ImmoSpiegel − Die exaktesten Zahlen in der österreichischen Immobilienwirtschaft

Ab März 2025 wird RE/MAX Austria wie schon in den vergangenen Jahren mit dem RE/MAX ImmoSpiegel ein umfassendes Zahlenmaterial aller tatsächlich verkauften und verbücherten Immobilien in ganz Österreich zur Verfügung stellen, basierend auf der Kaufvertrags-Sammlung von IMMOunited. „Der RE/MAX ImmoSpiegel ist seit 2009 nicht nur die schnellste, sondern auch die zuverlässigste Quelle für Kaufpreisdaten über alle Immobilienkäufe – und zwar flächendeckend für ganz Österreich“, erklärt Mag. Anton E. Nenning, Head of Communication & Research, RE/MAX Austria.

Weitere Informationen und Grafiken unter www.remax.at/de/presse/pressearchiv. Alle Bilder und Grafiken – Abdruck honorarfrei