RE/MAX: Top-Luxusmarkt 2024 noch rückläufig, aber Zeichen stehen auf Aufschwung

Luxus ist Emotion
Das gilt auch bei Immobilien, und zwar in den verschiedensten Ausprägungen. Was als begehrenswert gilt und nur begrenzt verfügbar ist und daher als Luxus gilt, hängt immer von den Motiven der Käufer ab: Einmal ist es die Ausstattung, wie die goldverzierten WC-Muscheln eines Großpleitiers zeigen, ein anderes Mal die Lage mitten im Zentrum mit einem erstklassigen Angebot an Kunst, Kultur, Einkauf, Medizin und Lifestyle oder direkt an der Piste oder unmittelbar am Wasser oder auch in aller Abgeschiedenheit mit einer besonders anmutigen Aussicht auf Berg, Tal, Wasser oder Stadt oder auch einfach eine besonders attraktiv erscheinende Mitbewohnerschaft im Haus, im Viertel oder in der Stadt. Immer ist es die Einzigartigkeit der Immobilie, die den Lebensstil und damit die Einzigartigkeit des Besitzers dokumentiert.

Luxus tickt anders
Die Motive und die Kaufkraft der Luxuskäufer sind vom Gesamtmarkt immer zum Teil entkoppelt. Nicht völlig unbeeindruckt von der gesamten Wirtschafts- und Stimmungslage, aber doch auch mit anderen finanziellen Möglichkeiten ausgestattet, verändern sich deren Aktivitäten teilweise früher und teilweise zeitversetzt zum Gesamtmarkt. „Wer für sich eine Wohnung oder ein Haus jenseits der Millionen-Euro-Grenze in Erwägung zieht, hat üblicherweise das Kleingeld dazu und war von der KIM-Verordnung oder von steigenden Kreditzinsen eher unbeeindruckt“, weiß Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria. „Mit Ausnahme von 2022 sind die Preise im Luxus-Einfamilienhaussegment in den letzten Jahren immer gestiegen oder zumindest stabil geblieben. So auch 2024, während der Durchschnittspreis über alle Einfamilienhäuser gesunken ist“, so Reikersdorfer weiter.

„Bei den Luxuswohnungen zeigt sich ein umgekehrter Effekt: Während der Mittelpreis der gesamten Kategorie etwas angezogen hat und auch das Qualitätssegment, also die Top 25 %, spürbar zulegen konnten, zeigte sich im Luxusbereich bei den Top 5 % ein noch stärkerer Preisrückgang. Die Ursache liegt darin, dass die Anzahl der Spitzenwohnungen um ein Zehntel und jene über zwei Millionen Euro gar um ein Viertel weniger gehandelt wurden. Da dürfte auch der massive Rückgang der Neubauten-Fertigstellungen erheblich hineinspielen. Auch die Diskussionen um die Ferienwohnsitzregelungen – regionale Verschärfungen oder striktere Handhabung – dämpfen die Kauflaune so mancher möglicher Interessenten. Hochwertige Immobilien werden nach wie vor gut nachgefragt. Jedoch muss der Deckel exakt auf den Topf passen. Käufer haben es aktuell nicht eilig und kaufen nur, wenn die Realität zum Wunschtraum passt“, erklärt Bernhard Reikersdorfer abschließend.

Analysedesign
Was Luxus ist und vor allem wo die Grenze zur „Normalität“ liegt, ist sowohl zeitlich, regional als auch subjektiv unterschiedlich zu bewerten. Um das emotional aufgeladene Phänomen Luxus und seine Entwicklung objektivierbar und damit greifbar zu machen, hat sich betreffend Vergleichbarkeit und Trendanalyse die Betrachtung nach Marktsegmenten bestens bewährt: So definiert RE/MAX die Top 5 % als Luxus und betrachtet zusätzlich auch die Top-2-% und die Top-1-% in den klar umrissenen Immobilienkategorien Einfamilienhaus, Wohnung und Dachgeschoßwohnung. Dazu noch die Grundstücke am Wasser und die Gebäude am Wasser. Die 5 % decken sich auch gut mit anderen psychologisch interessanten Grenzen: eine Million Euro für ein Haus, eine Dreiviertelmillion Euro für eine Wohnung, und eineinviertel Millionen Euro für eine Dachgeschoßwohnung. Die Stückzahl der als Luxus definierten Eigenheime schwankt definitionsgemäß direkt proportional mit dem Eigenheimteilmärkten, die Kaufpreissummen zeigen dagegen schon eine gewisse – durchaus interessante – Unabhängigkeit vom jeweiligen Gesamtmarkt. Andere trendbestimmende Element sind die Anzahl der Ein- und Zwei-Millionen-Euro-Objekte und die absolute Eisbergspitze, die jeweils Top-Ten-Deals bundesweit und pro Bundesland mit dem Vergleich der Entwicklung der Durchschnittspreise und der Mindestpreise.

Was zählt zum Luxus-Immobiliensegment?
Mit der preislich dynamischen Luxusdefinition mittels 5-%-Grenze verändert sich die Gesamtanzahl jener Immobilien, die das Label „Luxus“ tragen dürfen, direkt proportional. Insgesamt ist die Menge an verbücherten Luxusklasse-Objekten ohne Einschränkung auf einen Immobilientyp im Jahresvergleich um -9,3 % zurückgegangen, von 3.550 (2022) und 2.707 (2023) auf 2.454 Stück (2024). Der Gesamt-Luxusmarktwert ist dabei von 4,26 Mrd. Euro (2022) über 3,06 Mrd. Euro (2023) weiter um -6,2 % auf 2,87 Mrd. Euro geschrumpft. Damit finden wir uns knapp unter dem Niveau von 2019 (2,98 Mrd. Euro).

Im Detail zählen 2024 zur Luxusklasse:

• die 494 teuersten Einfamilienhäuser (2023: 416; 2022: 493),
• die 1.679 teuersten Wohnungen (2023: 1.838; 2022: 2.527) und
• die 86 Top-Dachgeschoßwohnungen (2023: 96; 2022: 145) plus
• die 65 Seegrundstücke (2023: 116; 2022: 96) und
• die 130 Seeliegenschaften (2023: 241; 2022: 289).

Zwei Millionen Euro und mehr
Ganz oben sind die Immobilien mit Kaufpreisen von mehr als zwei Mio. Euro. 2022 wurden 361 und 2023 noch 250 für neue Eigentümer amtlich registriert. 2024 waren es in Österreich insgesamt 226, also ein Rückgang um -9,6 %. Von diesen Highend-Immobilien fanden sich 73 in Wien (-18,0 %), 69 in Tirol (-6,8 %) und 36 in Salzburg (+5,9 %). Die stärkste Einbuße musste Kärnten mit -34,8 % bei 15 Liegenschaften hinnehmen. Oberösterreich kommt auf 11, Niederösterreich und Steiermark auf je acht und Vorarlberg auf sechs. Erwartungsgemäß dominieren die Einfamilienhäuser diese oberste Preisklasse mit 110 Liegenschaften, um +11 mehr als 2023, aber auch um -11 weniger als 2022. Dem stehen 76 Wohnungen (-23 zu 2023 und -71 zu 2022) gegenüber, also knapp mehr als die Hälfte von vor zwei Jahren.

Auch die Dachgeschoßwohnungsmenge der Zweimillioner hat sich gegenüber 2022 halbiert: von 61 (2022) über 32 (2023) auf 25 (2024). Gebäude am Wasser kommen in dieser Preisklasse 13-mal vor, um -5 weniger als 2023 und um -17 weniger als 2022. Einzig unbebaute Seegrundstücke halten sich in dieser Größenklasse konstant: 2022, 2023 und 2024 jeweils zwei Exemplare.

Die Gruppe der Immobilen mit Kaufpreisen von mindestens einer Million Euro umschließt mit den oben genannten 226 Zweimillionern insgesamt 1.040 Liegenschaften, die 2024 verbüchert wurden, also mehr als das Vierfache. Auch hier ein Rückgang, aber wesentlich geringer, nämlich -3,4 %. Von den 1.632 des Jahres 2022 ist man dennoch ein Stück entfernt. Vorreiter bei Immobilien mit siebenstelligen Euro-Preisen ist auch hier Wien mit einem guten Drittel, nämlich 352 Einheiten (-14,8 %), wieder gefolgt von Tirol mit exakt 200 Kaufakten (-12,3 %) und Salzburg mit 151 (+9,4 %). Immerhin vier Bundesländer können in der Millionenklasse zulegen. Neben Salzburg sind dies Niederösterreich mit 86 Millionenstücken (+53,6 %) Vorarlberg mit 80 (+12,7 %) und Oberösterreich mit 78 (+34,5 %). Kärnten liegt seenbedingt mit 48 (-23,8 %) vor der Steiermark mit 43 (-4,4 %) und dem Burgenland mit zwei weiteren Millionenliegenschaften.

In der Millionengruppe liegen die Wohnungen diesmal nur knapp vor den Einfamilienhäusern. In den Jahren zuvor war der Vorsprung größer. 446 Wohnungen (um -42 weniger als 2023) stehen 436 Einfamilienhäusern (um +50 mehr als 2023) gegenüber. Wieder sind die Einfamilienhäuser der einzige Immobilientyp, der zulegen kann (+13,0 %). „Die trendmäßige Vorreiterrolle hatten die Einfamilienhäuser auch im Gesamtmarkt inne, als nach geringerer Inflation und geringeren Zinsraten am Immobilienmarkt wieder die ersten Erholungsanzeichen zu sehen waren. Daraus schließen wir für die Zukunft auf eine insgesamt gute Entwicklung“, so Bernhard Reikersdorfer. Zur Millionengruppe zählen noch 132 Dachgeschoßwohnungen (-14,8 %) und 24 Gebäude am See (-40,0 %) und die bereits vorhin erwähnten zwei Seegrundstücke.

Luxustrend als eine einzige Zahl
Um den Preistrend valide sowohl über das ganze Luxussegment als auch an der Spitze beurteilen zu können, wurden für den RE/MAX-Luxury-Preisindex sechs Teilindizes kombiniert. Sie umfassen für jede einzelne Immobilientype das Luxus-Marktgeschehen im gesamten Luxussegment mit Betonung der Spitze. Eingebunden werden die Veränderungen gegenüber den Vorjahreswerten vom Minimum der Top-5- %, und der Top-Ten und die Veränderungen in den Durchschnittspreisen der Top- 5- %, der Top-2-% und der Top-1-%. Somit ist gewährleistet, dass sowohl die größere Luxusmenge als auch die absolute Spitze ausgewogen abgebildet sind. „Je diffuser die Marktentwicklung, desto wichtiger sind Indizes, die nicht nur einen einzigen Teilaspekt, sondern das gesamte Marktgeschehen umfassend beleuchten, um den Kunden klare Antworten geben zu können“, sagt Mag. Anton E. Nenning, Head of Research, RE/MAX Austria. „Wir setzen dazu auf detaillierte, fundierte und kombinierte Zahlen, statt auf einfache und damit oft falsche Antworten.“

Der RE/MAX-Luxury-Preisindex 2024 lautet für

Luxuseinfamilienhäuser:                +5,5 %     

Luxuswohnungen:                           -12,7 %    

Luxusdachgeschoßwohnungen: -18,8 %    

Luxus bei RE/MAX
Das Maklernetzwerk RE/MAX hat 2024 in Österreich insgesamt 56 Wohnungen, Einfamilienhäuser, Dachgeschoßwohnungen sowie Seegrundstücke und Gebäude am See zu Preisen von jeweils mehr als einer Million Euro vermittelt, davon sieben um mehr als zwei Millionen Euro und vier um mehr als 3 Mio. Euro. Somit kommt der Marktführer in der österreichischen Immobilienvermittlung (lt. dem führenden Branchemedium „Immobilienmagazin“ 05/2025 mehr Honorarumsatz als die Nummer 2, 3 und 4 gemeinsam) auch in diesem Segment auf ein überragendes Ergebnis.

Schweigen bringt Gold
Das Geheimnis hinter diesem Vermarktungserfolg ist keines. Denn die größte Suchkundendatenbank im Land und das größte Angebot im Land müssen zwangsweise zum größten Vermarktungserfolg führen. Dazu kommt allerdings noch das „Secret-Sale-Service“, das RE/MAX Austria seit drei Jahren für die Vermarktung von Top-Luxus-Objekten höchst erfolgreich einsetzt, ohne dass die Öffentlichkeit davon erfährt. „Denn immer wieder gibt es Eigentümer, die sich diskret und abseits der Öffentlichkeit von einer Immobilie verabschieden möchten. Angeboten wird nach Rücksprache mit dem Eigentümer nur an Vormerkkunden und handverlesene Interessenten, die schon bei anderen, ähnlichen Objekten Interesse gezeigt haben. Und zahlreiche Vormerkkunden hat RE/MAX als größtes Maklernetzwerk in Österreich, in Europa und weltweit auch mehr als jeder andere Makler“, ergänzt Reikersdorfer.

A1) EINFAMILIENHÄUSER

ÖSTERREICH

Grenzen sinken
Der Mindestpreis für ein Luxusklasse-Einfamilienhaus (Top-5 -%) ist das letzte Mal von 2021 auf 2022 von 995.000 Euro auf 1.050.000 Euro gestiegen. Seitdem ist der Preis rückläufig: von 1.050.000 Euro auf 970.000 (2023) und weiter auf 950.000 Euro im Jahr 2024. Die Preisdynamik an der Untergrenze der Top-5-% hat sich dabei von +24,4 % (2021/20) auf +5,5 % (2022/21) reduziert, ist mit -7,6 % (2023) ins Negative gerutscht und bleibt auch 2024 bei -2,1 %. Beim Einstieg in die Top-2-% kamen 2023 noch +19,0 % dazu, 2024 ist es eine Verringerung um -1,3 % (von 1,50 Mio. Euro auf 1,48 Mio. Euro) und bei den Top-1- %-Mindestpreisen waren es 2024 um -3,7 % weniger: nach 2,18 Mio. Euro (2023) auf 2,10 Mio. Euro.

Im Schnitt: Stabilität
Der Top-5-%-Durchschnittspreis hat sich allerdings zuletzt kaum bewegt: Nach 1,92 Mio. Euro im Jahr 2022 sank er um -3,1 % auf 1,86 Mio. Euro und blieb dort auch 2024. Bei den Top-2-%-Einfamilienhäusern stieg der Kaufpreis im Schnitt von 2,27 Mio. Euro (2022) über 2,90 Mio. Euro (2023) auf 2,94 Mio. Euro (2024) an, also um +27,6 % (2023) und +1,2 % (2024). Der letzte Prozentpunkt, also jedes einhundertste Einfamilienhaus in Österreich, ging im Mittel 2024 um 4,05 Mio. Euro über den Ladentisch nach 4,06 Mio. Euro (2023) und 4,23 Mio. Euro (2022).

Preissprung bei den Top-Ten
Die Top-10-Einfamilienhäuser kosteten in Gesamtösterreich im Minimum 2023 6,68 Mio. Euro. Diese Untergrenze stieg 2024 um +4,8 % auf 7,0 Mio. Euro an. Im Durchschnitt war ein Top-Ten-Verkauf 2023 9,33 Mio. Euro wert, im Jahr 2024 jedoch 12,09 Mio. Euro, und damit um +29,6 % mehr. 2024 fanden sich unter den Luxus-Einfamilienhäusern insgesamt 436 (2023: 386) um mindestens eine Million Euro und 110 Zwei-Millionen-Euro-und-mehr-Objekte (2023: 99).

Die höchste Dichte an Luxuseinfamilienhauskäufen verzeichnet Wien. Mit 24,4 % aller Einfamilienhauskäufe fiel in der Bundeshauptstadt jede vierte Transaktion in die Luxuskategorie. Tirol liegt mit 23,2 % dicht dahinter. Knapp beieinander liegen auch die Bundesländer Salzburg mit 20,2 % und Vorarlberg mit 19,0 %, wo damit fast jedes fünfte Einfamilienhaus zum Luxussegment zählt. Das Ländle erreicht sogar einen neuen Höchstwert beim Luxusanteil seit Beginn der Luxusmarkt-Aufzeichnungen im Jahr 2018. In Wien lag die Spitze bei 29,9 % im Jahr 2020. Der RE/MAX-Luxury-Preisindex Österreich für Einfamilienhäuser liegt 2024 bei +5,5 % nach +3,5 % für 2023.

TIROL

In Tirol sind von insgesamt 469 gehandelten Einfamilienhäusern 109 in der Luxusklasse angesiedelt, also jedes vierte bzw. 23,2 %. Der Durchschnittspreis der 109 Tiroler Luxus-Einfamilienhäuser (Top 5 %) lag 2024 bei 2,53 Mio. Euro (-3,4 %), nach 2,62 Mio. Euro im Jahr 2023 (-0,7 %) bzw. 2,64 Mio. Euro 2022. Die 63 Top-2-%-Tiroler-Häuser wechselten im Durchschnitt um 3,54 Mio. Euro die Eigentümer. 2023 waren es 3,90 Mio. Euro, aber 2022 „nur“ 3,13 Mio. Euro. Die zehn teuersten Tiroler Einfamilienhäuser waren den Käufern 2023 durchschnittlich 9,08 Mio. Euro wert, 2024 dann 9,18 Mio. Euro (+1,1 %).

Kitzbühel bleibt mit 42 (2023: 50) verkauften Luxuseinfamilienhäusern der Tiroler Place-to-be. In Innsbruck-Land waren es 18 (2023: 20), in Kufstein 17 (2023: 13) und in Schwaz 13 (2023: 10). Die übrigen 19 sind auf die restlichen fünf Bezirke verteilt: Innsbruck 11, Landeck fünf, sowie Imst, Lienz und Reutte mit jeweils einem. Der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser in Tirol 2024 ist um -6,1 % gesunken.

NIEDERÖSTERREICH

Luxus wächst
Seit 2021 war die Zahl der niederösterreichischen Einfamilienhäuser in der Luxusklasse rückläufig. Zuletzt sank sie von 67 (2022) auf 47 (2023) Objekte. 2024 sind es jedoch 81 Stück und damit um +72,3 % mehr und Rang zwei unter den Bundesländern hinter Tirol. Der Luxusanteil liegt in Niederösterreich bei 2,6 % und betrifft jedes 39. Einfamilienhaus.

Der durchschnittliche Preis für ein niederösterreichisches Luxuseinfamilienhaus lag 2024 bei 1,30 Mio. Euro und damit um -15,2 % unter dem Vorjahr. Auch bei den 20 Liegenschaften im Top-2-%-Segment sind die Preise im Schnitt von 2,20 Mio. Euro auf 1,90 Mio. Euro gefallen. Die zehn wertvollsten Einfamilienhäuser wurden um mindestens 1,90 Mio. Euro (+15,3 %) gehandelt und im Durchschnitt um 2,22 Mio. Euro (-16,4 %).  Nach einem Plus von 2,5 % im Jahr 2023 ergibt der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser 2024 für Niederösterreich ein Minus von 13,4 %.

Die 81 niederösterreichischen Luxus-Hotspots finden sich hauptsächlich – erwartungsgemäß – wieder im Süden und Westen von Wien: 30 in Mödling (2023: 10), 18 in Tulln (2023: 15), 16 in Baden (2023: sieben) und jeweils sechs in St. Pölten-Land (2023: sieben) und Korneuburg (2023: drei). Der Rest verteilt sich auf Krems mit drei, und je einer in St. Pölten-Stadt und Bruck/Leitha.

SALZBURG

Nach anhaltenden Mengenrückgänge im Luxussegment seit 2019 von 110 auf 95 (2020), weiter auf 78 (2021) und 72 im Jahr 2022, stiegen die verbücherten Luxus-Einfamilienhäuser 2023 wieder auf 82 Einheiten an und fallen 2024 wieder auf 80 Einheiten. Das bedeutet ein Rückgang von jedem vierten auf jedes fünfte gehandelte Salzburger Einfamilienhaus bzw. ein Luxusanteil von 20,2 % (2023: 23,7 %). Der Durchschnittspreis der Luxusklasse-Einfamilienhäuser (Top-5-%) sank dabei von 1,65 Mio. Euro (2023) um -7,7 % auf 1,52 Mio. Euro. Dagegen stieg er bei den Top 2 % von 2,03 Mio. Euro (2022) über 2,44 Mio. Euro (2023) um +24,0 % auf 3,03 Mio. Euro. Die Top-Ten-Einfamilienhäuser im Bundesland Salzburg waren mindestens 3,00 Mio. Euro (+13,2 %) und im Durchschnitt 5,74 Mio. Euro (+53,5 %) wert.

Wer Salzburgs Luxus-Einfamilienhäuser suchte fand sie 2024 an erster Stelle in der Stadt Salzburg, nämlich mit 30 (2023: 27) Einheiten. Weitere 23 (2023: 33) gab es in Salzburg-Land. Zell am See erhöhte um +4 auf 17 (2023: 13), St. Johann im Pongau schaffte diesmal sechs (2023: 3) Luxus-Einfamilienhaustransaktionen und Hallein reduzierte von sechs auf vier. In Summe ergibt der Salzburger RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser 2024/23 einen Zuwachs von +16,6 %, nach +4,7 % im Jahr davor.

WIEN

Wie schon 2023 liegt Wien 2024 beim Einfamilienhaus-Gesamtmarkt an vorletzter Stelle. 2024 allerdings mit 312 um nur +1 vor Vorarlberg und einem Plus von 24,3 % gegenüber 2023. Von den 312 schafften es 76 in die Luxusklasse – Rang vier hinter Tirol, Niederösterreich und Salzburg. Schon der „Normalpreis“ der Wiener Einfamilienhäuser lag 2024 bei 746.208 Euro, der Durchschnittspreis im Luxussegment dagegen bei 2,17 Mio. Euro (2023: 1,87 Mio. Euro). Der Luxusanteil ist seit 2020 von 29,9 % auf 27,6 % (2021) und weiter auf 24,0 % (2022) gesunken, er erhöhte sich 2023 auf 28,7 %, senkte sich 2024 aber wieder auf das Niveau von 2022 ab und landet aktuell bei 24,4 %.

Die zehn wertvollsten Einfamilienhäuser in Wien wechselten für mindestens 3,60 Mio. Euro den Eigentümer (2023: 2,65 Mio. Euro; +35,8 %), im Durchschnitt für 6,00 Mio. Euro (2023: 3,90 Mio. Euro; +54,1 %). Seit 2021 ist dies immer wieder der zweithöchste Wert hinter Tirol. Der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Wiener Einfamilienhäuser ergibt für 2024 einen Zuwachs von +24,2 %, nach -3,7 % für 2023. Wo waren die Luxus-Einfamilienhauskäufe 2023 zu finden? 23 in Hietzing (2023: 11), 20 in Döbling (2023: 10), jeweils neun in Donaustadt (2023: 18) und Penzing (2023: fünf) sowie sechs in Liesing (2023: acht). Den Abschluss bilden drei in Hernals (2023: sechs) und jeweils zwei in Währing (2023: sechs), Floridsdorf (2023: sechs) und Meidling (2023: 0).

VORALRBERG

Mit insgesamt 59 (2023: 42) Luxuseinfamilienhäusern bleibt Vorarlberg unter den Bundesländern auf Rang fünf, steigert sich damit aber um +40,5 %. Auch bei einer Luxus-Einfamilienhaus-Dichte von 19,0 % behält das Ländle seinen Rang und bleibt an vierter Stelle, erhöht aber auch hier um +1,2 Prozentpunkte. Der Durchschnittspreis eines Luxuseinfamilienhauses lag 2024 bei 1,37 Mio. Euro, somit nahezu unverändert gegenüber 2023 (+0,2 %). Die Top-Ten beginnen bei mindestens 1,70 Mio. Euro (+9,0 %) und kosteten im Durchschnitt 2,18 Mio. Euro (+9,7 %). Die Luxuseinfamilienhäuser verteilen sich 2024 wie folgt unter den Bezirken: 21 in Bregenz (2023: 16), 20 in Feldkirch (2023: 12) 12 in Dornbirn (2023: sieben) und sechs in Bludenz (2023: sieben). Der Vorarlberger RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser 2024 geht um +2,4 % nach oben, nach -8,1 % im Jahr 2023.

OBERÖSTERREICH

Nach zwei Jahren Mengenreduktion schafften es 2022 mit 39 Verkäufen wieder mehr Einfamilienhäuser in die Luxusklasse, 2023 folgte dann wieder ein Rückgang auf 23 Einheiten. 2024 ging es aber wieder bergauf, nämlich um +47,8 % auf 34 gehandelte Luxusobjekte. Der Anteil am oberösterreichischen Gesamthäusermarkt liegt dennoch bei mageren 2,0 %, ebenso wie in der Steiermark. Anders formuliert durfte sich 2024 jedes 49. verbücherte Einfamilienhaus in Oberösterreich als Luxusobjekt bezeichnen.

Der oberösterreichische Luxus-Einfamilienhauspreis ist 2024 im Durchschnitt − nach einem Preisplus von 4,4 % im Jahr 2023 − wieder gefallen, und zwar um -8,9 % von 1,52 Mio. Euro (2023) auf 1,38 Mio. Euro. Die Top-Ten beginnen 2024 bei mindestens 1,40 Mio. Euro (+3,7 %) und kosteten im Durchschnitt 2,00 Mio. Euro (+2,3 %).

Führend bei den Luxuseinfamilienhaus-Verkäufen ist 2024 Vöcklabruck mit sechs (2023: vier), dicht gefolgt von Linz-Land (2023: drei) mit insgesamt fünf. Es folgen drei Bezirke, nämlich die Landeshauptstadt (2023: sechs), Braunau (2023: einer) und Wels (2023: einer) mit jeweils vier Kaufakten im Jahr 2024. Gmunden vermeldete noch drei (2023: vier), in Steyr (2023: einen) und Ried (2023: 0) waren es zwei. In vier weiteren Bezirken gab es je eine Luxus-Transaktion: in Urfahr-Umgebung (2023: eine), Freistadt (2023: eine), Rohrbach (2023: 0) sowie in Schärding (2023: 0). 2023 steigerte sich der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser in Oberösterreich noch um +19,9 %, 2024 sank er hingegen um -8,0 %.

STEIERMARK

Im Bundesvergleich zählt die Steiermark zu den günstigeren Bundesländern, weshalb auch von den insgesamt 1.862 gehandelten Einfamilienhäusern weniger in die Kategorie Luxus fallen. 2024 waren es mit 37 allerdings wieder um +37,0 % mehr als 2023 und 2022 (jeweils 27). Diese 2,0 % der Einfamilienhaushandelsmenge entspricht jedem 50. gehandeltem Haus. Doch nicht nur bei der Menge, auch bei den Preisen wurden deutliche Zuwächse verzeichnet. Die steirischen Luxuseinfamilienhäuser wurden 2024 im Durchschnitt um 1,70 Mio. Euro verkauft, also um +20,1 % mehr als 2023. Der Einstieg in die Top-Ten startet mit einem Mindestpreis von 1,55 Mio. Euro. Das ist um +31,9 % mehr als 2023. Der Top-Ten-Durchschnitt liegt mit 3,14 Mio. Euro gar um +55,4 % über dem Vorjahrespreis.    

2024 waren in sechs Bezirken Luxus-Einfamilienhäuser zu finden: 16 in Liezen (2023: neun), zehn in der Stadt Graz (2023: 13), sechs in Graz-Umgebung (2023: zwei), drei fanden sich in Deutschlandsberg (2023: eines) und jeweils eines in Weiz (2023: 0) und Leibnitz (2023: eines). Die Preisentwicklung im RE/MAX-Luxury-Preisindex für steirische Einfamilienhäuser zeigte schon 2023 ein Plus von 9,2 %, 2024 fällt das Plus mit 17,5 % aber noch stärker aus.

KÄRNTEN

Kärnten hat viele Toplagen zu bieten. Dennoch ist der Luxusimmobilienmarkt im südlichsten Bundesland eher verhalten. 2022 wurden 14 Luxuseinfamilienhäuser gehandelt, 2023 und 2024 jeweils 15. Damit tragen 1,8 % der Kärntner Einfamilienhäuser das Prädikat „Luxus“, also jedes 57. Der Durchschnittspreis der Kärntner Luxusbleiben hat sich nach einer Preiserhöhung um +2,8 % von 2022 auf 2023 (1,53 Mio. Euro) 2024 wieder um -3,6 % auf 1,48 Mio. Euro verringert. Bei den Top-Ten hat sich der Mindestpreis 2023 noch um spürbare +18,6 % erhöht. 2024 folgte jedoch eine fast ebenso hohe Preissenkung um -17,0 % auf 1,10 Mio. Euro. Damit hat Kärnten die zweitgünstigste Top-Ten-Schwelle im Bundesgebiet. Einen geringen Preisrückgang gab es auch beim Top-Ten-Durchschnitt. Mit 1,70 Mio. (-3,2 %) Euro bleibt Kärnten auch hier das zweitgünstigste Bundesland.

Die Kärntner Luxuseinfamilienhäuser verteilen sich im Land wie folgt: sieben in Klagenfurt-Land (2023: acht), vier in Klagenfurt-Stadt (2023: eines) und jeweils zwei in Villach (2023: drei) und Feldkirchen (2023: 0). 2024 ergibt der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser in Kärnten einen Zuwachs von +2,1 %, nach +8,3 % in der Vorperiode.

BURGENLAND

2023 schafften es im Burgenland vier Einfamilienhäuser in die nationale Oberklasse – so viele, wie in den sechs Jahren davor nicht. Die bisherige Mengenspitze lag 2018 bei drei Einheiten. Auch 2024 waren es drei Einfamilienhäuser, die in das Luxussegment fallen. Der Luxusanteil im Burgenland liegt 2024 bei 0,4 % und betrifft jedes 258. Einfamilienhaus. Der Durchschnittspreis der burgenländischen Luxuseinfamilienhäuser lag 2024 bei 1,05 Mio. Euro. Lässt man die nationale Untergrenze für Luxuseinfamilienhäuser außer Acht, so beginnen die burgenländischen Top-Ten bei 800.000 Euro, ein Plus von 8,1 %. Ähnliches gilt für den Top-Ten-Durchschnittspreis mit 912.000 Euro (-2,9 %). Insgesamt fanden drei Luxus-Einfamilienhaus-Transaktionen statt. Dabei wechselte jeweils ein Einfamilienhaus in Neusiedl (2023: zwei), in Jennersdorf (2023: 0) und in Oberwart (2023: 0) den Besitzer. Der RE/MAX-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser im Burgenland liegt 2024/23 bei -2,0 %, nach +0,9 % für 2023/22.

A2) LUXUSWOHNUNGEN                                                                

Die Anzahl der im Jahr 2024 gehandelten Wohnungen insgesamt hat von 50.472 (2022) auf 36.653 (2023) weiter auf 33.333 im Jahr 2024 abgenommen. Davon zählen definitionsgemäß die Top-5-%, also im Jahr 2024 dann 1.679 zur Luxusklasse. Luxuswohnungen kosteten 2021 mindestens562.500 Euro (+10,3 %), 2022 im Minimum 634.000 Euro (+12,7 %), um 2023 leicht auf 625.000 Euro (-1,4 %) einzuknicken. Ein Jahr später, 2024, hat sich der Mindestpreis für Luxuswohnungen nicht verändert (0,0 %). Jede fünfzigste Wohnung (Top 2 %) kostete 2024 mehr als 825.000 Euro (-5,0 %) und jede hundertste (Top 1 %) unverändert mehr als 1,13 Mio. Euro (0,0%).

Die Top-Ten-Wohnungen in Österreich wurden 2024 im Minimum um 3,50 Mio. Euro (2023: 5,30 Mio. Euro) gehandelt, ein Rückgang um -34,0 %, nach -15,3 % im Jahr 2023. Im Durchschnitt war 2024 eine österreichweite Top-Ten-Wohnung 4,57 Mio. Euro wert; 2023 waren es noch 6,12 Mio. Euro (-25,3 %). Unter den Ein-Millionen-Euro-Objekten fanden sich 2024 österreichweit 446 Wohnungen, ein Rückgang von -8,6 %. Bei den Zwei-Millionen-Euro-Wohnungen waren es 2024 76, im Jahr davor 99 (-23,2 %). Der nationale RE/MAX-Luxury-Wohnungspreisindex 2024/23 landet bei -12,7 %, nach -8,9 % 2023/22.

WIEN

Unverändert ist die Anzahl der gehandelten Luxuswohnungen in Wien mit 821 bundesweit am höchsten. Gleich geblieben ist auch, dass - wie schon in den Jahren zuvor (mit Ausnahme die Jahre 2020 und 2022) - jede zwölfte Wiener Wohnung in diese Preiskategorie fällt. Damit hat Wien, wie zuletzt 2022, wieder die höchste Luxuswohnungsdichte unter den Bundesländern. Dahinter folgen Salzburg und Vorarlberg mit jeder 14. Wohnung, die als luxuriös gilt. Aufgrund dessen und wegen des großen Wiener Wohnungsgesamtmarktes entfallen 48,9 % aller österreichischen Luxuswohnungen auf Wien. Der Durchschnittspreis aller Luxuswohnungen in der Bundeshauptstadt lag 2022 erstmals siebenstellig bei 1,07 Mio. Euro und hielt sich auch 2023 bei 1,02 Mio. Euro. 2024 jedoch fiel der Preis um -5,9 % auf 956.587 Euro ab. Die Top 2 % (also jede fünfzigste Wohnung) verzeichneten Durchschnittspreise von 1,27 Mio. Euro (-9,3 %) und die Top 1 % (jede einhundertste) 1,74 Mio. Euro (-5,1 %).

Die Mindestpreise der Top-Ten-Verkäufe explodierten im Jahr 2021 von 3,10 Mio. Euro auf 5,30 Mio. Euro im Jahr 2022 und pendelten sich 2023 um -15,5 % bei 4,48 Mio. Euro ein. 2024 dann eine Rückkehr auf das Niveau vor 2022: 3,50 Mio. Euro (-21,9 %).

Die Millionen-Wohnungen in den Bezirken
In der Inneren Stadt waren es 2024 28 „Millionen-Wohnungen“ um durchschnittlich 2,00 Mio. Euro, in Leopoldstadt 21 um 1,35 Mio. Euro, 22 im Bezirk Landstraße (1,58 Mio. Euro), 13 in Wieden (1,57 Mio. Euro), vier in Margareten (1,22 Mio. Euro), sieben in Mariahilf (1,57 Mio. Euro), 14 in Neubau (1,57 Mio. Euro), sechs in der Josefstadt (1,39 Mio. Euro), 12 in Alsergrund (1,68 Mio. Euro), drei in Favoriten (1,38 Mio. Euro), zwei in Meidling (1,32 Mio. Euro), 13 in Hietzing (1,55 Mio. Euro), drei in Penzing (1,21 Mio. Euro), zwei in Ottakring (1,10 Mio. Euro), zwei in Hernals (1,04 Mio. Euro), acht in Währing (1,45 Mio. Euro), 34 in Döbling (1,45 Mio. Euro), eine in Floridsdorf, neun in Donaustadt (1,88 Mio. Euro) und eine in Liesing. Der RE/MAX-Luxury-Wohnungspreisindex Wien pendelt sich nach +44,5 % (2022) und -10,3 % (2023) mit dem größten Minus 2024 im Bundesgebiet bei -12,0 % ein.

TIROL

In Tirol haben laut RE/MAX-Analyse insgesamt 3.692 Wohnungen den Besitzer gewechselt, davon fallen 238 in die Luxusklasse, was jeder 16. gehandelten Wohnung entspricht. Der Luxuswohnungsanteil ist dabei von 2022 auf 2023 noch von 7,8 % auf 9,3 % gestiegen. Von 2023 auf 2024 jedoch wieder auf 6,4 % gesunken. Damit liegen 14,2 % (2023: 19,9 %) aller Luxuswohnungen Österreichs in Tirol. 2024 lag der Durchschnittspreis einer Tiroler Luxuswohnung bei 1,14 Mio. Euro und ist damit um +7,6 % teurer geworden. 2022 war Tirol das teuerste Bundesland, 2023 lag es auf Rang drei, 2024 konnte es wieder einen Rang gut machen und landet statistisch auf Rang zwei, praktisch aber an der Spitze. Günstiger wurde es bei den Preisen der Tiroler Top-Ten-Wohnungen, die bei einem Minimum von 3,30 Mio. Euro starten, ein Minus von 9,8 % gegenüber 2023. Der Durchschnittspreis der Top-Ten lag bei 4,05 Mio. Euro und somit -7,4 % unter dem 2023er-Niveau.

Millionenstücke unter den Tiroler Wohnungen fanden sich 83, davon 55 (2023: 63) im Bezirk Kitzbühel, eine in Imst (2023: zwei), zwei (2023: zehn) in Innsbruck-Land, 13 (2023: 23) in der Landeshauptstadt und jeweils sechs in Kufstein (2023: zehn) und Landeck (2023: eine). Preise von über zwei Millionen Euro erzielten 2024 sogar 24 Luxuswohnungen (2023: 28). Der RE/MAX-Luxury-Wohnungspreisindex für Tirol 2024/23 kommt auf -3,1 %, nach -14,2 % für 2023/22.       

SALZBURG

Ein Viertel mehr
Seit 2021 lag der Salzburger Luxus-Wohnungsmarkt am absteigenden Ast. Waren es 2021 noch 300, sank die Menge 2022 auf 215 und 2023 auf 155 Einheiten. 2024 drehte sich der Wind und es konnten 195 Luxuswohnungen verzeichnet werden, ein Anstieg um +25,8 % gegenüber 2023. Es bleibt aber die dritthöchste Anzahl im Bundesgebiet. Dabei zählte jede 14. Wohnung zur Kategorie „Luxus“, was derselben Luxusdichte entspricht wie zuletzt 2021. 2022 und 2023 war es „nur“ jede 18. bzw. 17. Wohnung. Luxuswohnungen in Salzburg kosteten 2024 im Durchschnitt 1,05 Mio. Euro, um -3,0 % weniger als 2023. Die Top-Ten belaufen sich 2024 bei mindestens 2,47 Mio. Euro, nach 2,49 Mio. Euro im Jahr 2023 (-0,8 %). Die Durchschnittspreise am Salzburger Top-Ten-Wohnungsmarkt hielten sich nicht ganz so stabil und reduzierten sich um -20,5 % von 4,10 Mio. Euro (2023) auf 3,26 Mio. Euro – Rang drei unter den Bundesländern hinter Tirol und Wien.

Die Anzahl der Salzburger Millionenwohnungen ist in den Jahren zuvor von 68 (2021), auf 66 (2022) und weiter auf 40 (2023) gesunken. Im Jahr 2024 dann die Trendwende und eine Erhöhung auf 59. Von diesen 59 liegen die allermeisten, nämlich 49, (2023: 30) in der Stadt Salzburg. Der Rest verteilt sich auf Salzburg-Umgebung mit sechs (2023: drei) und in Zell am See mit vier (2023: fünf). Ein Fünftel davon (12) erzielte Preise um mindestens zwei Millionen Euro. Der RE/MAX-Luxury-Wohnungspreisindex im Bundesland Salzburg, der 2023 um +22,6 % angestiegen ist, ist 2024 um -7,4 % gefallen.

VORARLBERG

Jede Zwölfte Wohnung ist ein Luxus
Waren es 2021 noch 296 gehandelte Vorarlberger Wohnungen innerhalb der Luxusklasse, 2022 noch 166 und 2023 nur noch 150, so setzte sich 2024 mit 123 Luxuswohnungen der Rückgang um -18,0 % fort. Damit zählten 2023 noch 8,4 % bzw. jede zwölfte Wohnung zur Luxuskategorie, während es 2024 7,0 % bzw. jede vierzehnte Wohnung war. Auch die Durchschnittspreise am Vorarlberger Luxus-Wohnungsmarkt waren von 2022 auf 2023 um -2,6 % leicht rückläufig, so auch von 2023 auf 2024, nämlich um -3,1 % auf 833.685 Euro (2023: 860.013 Euro). Damit fällt Vorarlberg 2024 national von Rang sechs auf Rang acht vor Niederösterreich.

Bei den Top-Ten-Wohnungen lag Vorarlberg preislich nun auch statt auf Rang fünf (2023) auf Rang sieben, vor Steiermark und Niederösterreich. Käufer bezahlten 2024 für eine Top-Ten-Wohnung im Ländle mindestens 1,20 Mio. Euro – um -19,1 % weniger als 2023, damals 1,48 Mio. Euro. Die Durchschnittspreise der im jeweiligen Jahr gehandelten Top-Ten-Wohnungen haben sich von 2,02 Mio. Euro (2022), über 1,88 Mio. Euro (2023) auf 1,61 Mio. Euro (-14,0 %) im Jahr 2024 entwickelt.

Auch die Anzahl der gehandelten Millionenwohnungen ist in Vorarlberg weiter gesunken: von 57 (2021) auf 32 (2022), auf 27 (2023) und zuletzt auf 21 im Jahr 2024. So befanden sich 2024 zwei in Bludenz (2023: fünf), 13 (2023: zehn) in Bregenz, zwei (2023: sechs) in Dornbirn und vier (2023: sechs) in Feldkirch. Dementsprechend ist auch der RE/MAX-Luxury-Wohnungspreisindex weiter ins Minus gewandert, nämlich von -5,5 % (2023) zu -8,9 % für 2024.

OBERÖSTERREICH

Mehr Luxus als in den letzten beiden Jahren
Oberösterreich zählt neben Salzburg und Niederösterreich zu jenen drei Bundesländern mit einem Zuwachs beim Luxuswohnungen-Verkauf. 2022 verzeichnete Oberösterreich erstmals seit Beginn der RE/MAX-Luxusimmobilien-Analyse nur zweistellige 99 Einheiten. 2023 reduzierte sich die Menge weiter auf 87. Doch 2024 ging es wieder bergauf und es konnte ein Anstieg um +19,5 % auf 104 Luxuswohnungen verzeichnet werden. Dies beschert Oberösterreich das fünftbeste Ergebnis im Bundesländervergleich.

Von den insgesamt 4.197 in Oberösterreich gehandelten Wohnungen liegt der Anteil der Luxuswohnungen bei 2,5 %, nach 1,8 % im Jahr 2023. Oder anders ausgedrückt: 2024 ist jede 40. Wohnungen ob der Enns ein Luxusexemplar, im Jahr davor war es jede 56. Noch deutlicher der Anstieg in der Top-2-%-Klasse: von 28 (2022) über 30 (2023) auf 52 – ein Zuwachs um +73,3 %. Eine leichte Aufwärtsbewegung gab es auch bei den Luxus-Durchschnittspreisen: von 970.062 Euro (2023) auf 983.918 Euro im Jahr 2024, ein Plus von 1,4 %. Der Mindestpreis für eine Top-Ten-Wohnung ging seit dem Jahr 2022 (1,16 Mio. Euro) nach oben: 2023 auf 1,32 Mio. Euro. Dieser Trend setzte sich auch 2024 weiter fort, mit einem Ergebnis von 1,50 Mio. Euro und einem Plus von 13,8 %. Korrigiert hat sich jedoch der Durchschnittspreis der Top-Ten: nach 1,65 Mio. Euro (2022) und 2,35 Mio. Euro (2023) auf 1,97 Mio. Euro (2024), was einem Minus von 16,2 % entspricht.  

Die Zahl der millionenschweren Wohnungsverbücherungen hat sich von 2023 auf 2024 von 18 auf 34 beinahe verdoppelt. In Eferding gab es laut IMMOunited eine (2023: 0) Millionenwohnung, die meisten, nämlich 14 (2023: sieben) in Gmunden, sechs (2023: drei) in Linz-Stadt, zwei (2023: 0) in Linz-Land sowie 11 (2023: acht) in Vöcklabruck. Der RE/MAX-Luxury-Wohnungspreisindex für oberösterreichische Wohnungen liegt nach +16,8 % für 2023 für 2024 bei -5,1 %.

KÄRNTEN

Top-Ten-Mindestpreis unverändert
Mit 77 Luxuswohnungen erzielte Kärnten 2024 um -7 Einheiten weniger als 2023, und um -1 weniger als 2022. Bundesweit ist das Rang sechs, vor der Steiermark und Niederösterreich. Weiters ergibt die RE/MAX-Analyse, dass der Anteil der Luxusbleiben am Kärntner Gesamtwohnungsmarkt 3,8 % der insgesamt 2.007 gehandelten Wohnungen beträgt und damit jede 26. Kärntner Wohnung in die Luxuskategorie fällt. Ein deutlicher Anstieg gegenüber 38 (2022) und 29 (2023). Nach 1,09 Mio. Euro (2022) und 1,13 Mio. Euro (2023) geht der Durchschnittspreis am Kärntner Luxusmarkt im Jahr 2024 um -10,2 % zwar wieder zurück, bleibt mit 1,01 Mio. Euro aber siebenstellig.

Der Mindestpreis der Top-Ten ging von 2022 auf 2023 um +11,1 % auf 1,75 Mio. Euro, bleibt aber von 2023 auf 2024 unverändert (0,0 %). Umso mehr änderte sich 2024 der Durchschnittspreis der Top-Ten-Wohnungen: 2,23 Mio. Euro bedeuten eine Preissenkung um -29,5 % (2023: 3,17 Mio. Euro) auf das Niveau von 2022. Die Anzahl der Wohnungsverkäufe im Millionen-Euro-Bereich ging im Jahr 2024 von 26 auf 24 leicht nach unten, sechs (2023: 9) davon waren erst für mindestens zwei Millionen Euro zu haben. Die meisten Kärntner Millionen-Luxuswohnungen waren 2024 in Klagenfurt-Land zu finden, nämlich insgesamt 11 (2023: 22). In Klagenfurt-Stadt gingen vier (2023: 0) Luxuswohnungen ab einer Million Euro an neue Besitzer, drei (2023: eine) waren es in Spittal/Drau und fünf (2023: drei) in Villach (Stadt und Land) und noch eine in Feldkirchen (2023: 0). In Summe ergibt der RE/MAX-Luxury-Wohnungspreisindex in Kärnten nach einem zweistelligen Plus von +10,6 % im Jahr 2023 für 2024 ein Minus von -9,0 %.

STEIERMARK

So wenig wie noch nie
Mit insgesamt 70 Einheiten im Jahr 2024 verzeichnet die Steiermark so wenige gehandelten Luxuswohnungen wie noch nie seit Beginn der RE/MAX-Luxusimmobilien-Analyse im Jahr 2018. Das Minimum lag bisher im Jahr 2018 bei 74. Gegenüber dem Jahr 2023 sind die 70 Einheiten ein Minus von 15,6 %. Bei einem schrumpfenden Gesamtmarkt mit 5.128 verbücherten Wohnungen (-11,3 %) bleibt die Luxusdichte jedoch mit 1,4 % nahezu gleich, was bedeutet, dass jede 73. steirische Wohnung in die Luxuskategorie fällt (2023 jede 71.). Die Durchschnittspreise der Luxuswohnungen haben sich stabil gehalten und lagen 2024 bei 854.905 Euro, nach 858.331 Euro (2023) und 814.527 Euro (2022) – ein Rückgang von -0,4 % gegenüber 2023.

Die Top-2-% haben dagegen zulegt, von 1,10 Mio. Euro (2023) um +8,4 % auf durchschnittlich 1,19 Mio. Euro. Bei den Top-Ten gelten nach den Jahren 2019 und 2023 wiederum Mindestpreise von über eine Million Euro, genauer gesagt von 1,05 Mio. Euro nach 1,11 Mio. Euro (-6,2 %) für 2023. Der Durchschnitt der Top-Ten steigerte sich erheblich auf 1,51 Mio. Euro (+11,1 %) nach 1,36 Mio. Euro (2023) und 1,17 Mio. Euro (2022). Wie schon seit 2022 war es auch 2024 bei den Top-Ten nur noch in Niederösterreich und Burgenland günstiger. Von 2022 zu 2023 hat sich die Anzahl der Millionen-Wohnungsverkäufe von acht auf 16 verdoppelt, von 2023 zu 2024 ging die Zahl jedoch von 16 auf 11 zurück. Von diesen 11 verzeichneten die RE/MAX-Experten sieben (2023: 14) in der Landeshauptstadt Graz, eine (2023: 0) in Graz-Umgebung und drei (2023: zwei) im Bezirk Liezen. Der RE/MAX-Luxury-Wohnungspreisindex in der Steiermark ergibt nach +7,6 % für 2023 diesmal +5,1 % − neben Burgenland und Niederösterreich, die einzige Steigerung unter den Bundesländern.

NIEDERÖSTERREICH

Ohne besondere Aussichten, aber günstig
Nach 60 Luxuswohnungen 2021, 74 im Jahr 2022 und 49 2023 nun der minimale Anstieg auf 50 im Jahr 2024 (+2,0 %). Bei einem Anteil von 1,3 % am Bundeslandkuchen von 3.727 Wohnungen zählte jede 75. niederösterreichische Wohnung zur Luxusklasse. 2023 war es nur jede 91.

Ohne Toplagen mit einmaliger Aussicht, fängt Luxus in Niederösterreich vergleichsweise günstig an. Der durchschnittliche Luxuswohnungspreis liegt bei 810.593 Euro, ein Preisplus von 1,6 % gegenüber 2023. Damit ist Niederösterreich national ziemlich am günstigeren Ende zu finden. Auch die 19 Top-2-%-Wohnungen sind mit durchschnittlich 1,00 Mio. Euro (-5,6 %) vergleichsweise billig. Die Top-Ten kosteten mindestens 916.000 Euro, ein Anstieg von +2,3 % (2023: 895.000 Euro) und im Durchschnitt 1,14 Mio. Euro, ein Plus von 6,9 % zu 2023 (1,06 Mio. Euro).

Die Anzahl der Millionenwohnungen ist 2024 von fünf auf acht leicht angestiegen. Zu finden waren diese laut den RE/MAX-Experten in denselben Bezirken wie schon 2023: eine (2023: drei) in Baden, eine (2023: eine) in Krems, fünf (2023: eine) in Mödling und diesmal auch wieder eine (2023: 0) in Tulln. Der RE/MAX-Luxury-Wohnungspreisindex für Niederösterreich 2024/23 liegt bei +1,5 %, nach -4,2 % für 2023/22.

BURGENLAND

Klein, aber eins 
Im Burgenland ist der Wohnungsmarkt mit 607 Wohnungen überschaubar und mit Abstand der kleinste in Österreich. Der Luxus-Wohnungsmarkt war 2021 mit sechs Wohnungen, die zur nationalen Top-5-%-Luxusklasse zählten, sehr klein, 2022 waren es nur mehr zwei und 2023 sowie auch 2024 ist er mit nur einer einzigen Wohnung nur mehr statistisch vorhanden. Aufgrund der geringen Mengen sind die Preise kaum aussagekräftig, sondern Einzelfallindizien: Der Durchschnittspreis lag 2022 bei 869.776 Euro, 2023 noch bei 790.000 Euro und die eine Wohnung in der nationalen Luxusklasse 2024 kostete laut IMMOunited 1,82 Mio. Euro. Die burgenländischen Top-Ten-Wohnungen fallen mehrheitlich nicht in die nationale Luxusklasse. Dennoch schossen die Wohnungspreise nach oben: Der Einstiegspreis lag 2024 bei 429.200 Euro (+17,6 %), der Durchschnitt der Top-Ten-Preise bei 612.669 Euro (+32,2 %).

Wie schon 2021 und 2022 gab es auch 2024 wieder genau eine Luxuswohnung um mindestens eine Million Euro (siehe oben). Dementsprechend ergibt der im Burgenland aufgrund der Marktgröße extrem volatile RE/MAX-Luxury-Wohnungspreisindex für 2024 das bundesweit größte Plus von 50,1 %, nach dem größten Minus für 2023 (-15,9 %).

A3) LUXUS-DACHGESCHOSSWOHNUNGEN

Weniger Käufe, geringere Preise
1.725 Dachgeschoßwohnungen wurden 2024 österreichweit insgesamt gehandelt, ein Rückgang gegenüber 2023 von -10,5 % bzw. um -39,3 % gegenüber dem Jahr 2022. Von der Gesamtmenge entfallen 630 auf Wien (-6,8 %). Typischerweise kostete eine Dachgeschoßwohnung im Bundesdurchschnitt 427.956 Euro (2023: 435.491 Euro), in Wien 539.732 Euro (2023: 565.465 Euro). Wer also eine Wohnung in der obersten Etage genießen wollte, musste 2024 österreichweit das 1,7-fache und in Wien das 1,8-fache einer „normalen“ Wohnung bezahlen. Keine Mitbewohner über sich zu haben, bedeutet aber nicht automatisch Luxus. Ausschlaggebend für dieses Kriterium ist neben Größe und Ausstattung immer noch die Lage.

Insgesamt wurden 2024 nach der 5-%-Regel mit 86 Einheiten um -10,4 % weniger Luxus-Dachgeschoßwohnungen gehandelt (2023: 96). Die Käufer zahlten im Durchschnitt 1,98 Mio. Euro (-17,8 %), nach 2,41 Mio. Euro im Jahr 2023 und 2,36 Mio. Euro im Jahr 2022.

Luxus ab 1,22 Mio. Euro
Der Mindestpreis im Luxussegment für Dachgeschoßwohnungen hat sich dagegen stabiler gehalten: waren es 2022 noch 1,35 Mio. Euro und 2023 1,26 Mio. Euro, so waren es 2024 noch 1,22 Mio. Euro – nur -3,0 % gegenüber 2023. Bei den nationalen Top-Ten gelten wesentlich höhere Preise. Kaufinteressenten mussten mindestens 3,30 Mio. Euro bezahlen – was etwa dem Niveau von 2020 und einem Minus von 15,4 % zu 2023 entspricht. Beim Top-Ten-Durchschnitt waren 4,21 Mio. Euro fällig, was zwar viel ist, aber ein satter Rückgang um -40,7 % (2023: 7,10 Mio. Euro). Tatsächlich ist es der niedrigste Preis seit 2020.

Die Top-Ten-Penthouse-Wohnungen finden sich erwartungsgemäß an den teuersten Lagen: Fünf in Wien 1, zwei im Neunten und eine im Siebenten Bezirk, eine im Bezirk Kufstein und eine in der Stadt Salzburg. Der bundesweite RE/MAX-Luxury-Preisindex 2024/23 für Dachgeschoßwohnungen ging um -18,8 % zurück, nach -1,4 % im Jahr davor.

WIEN: Preise mehrheitlich im Minus
2021 als auch 2022 entfielen laut RE/MAX-Luxury-Analyse zwei Drittel (65,7 % bzw. 65,5 %) der verbücherten österreichischen Luxus-Dachgeschoßwohnungen auf das Wiener Stadtgebiet. 2023 sank dieser Anteil ein wenig, nämlich auf 62,6 %, stieg 2024 aber wieder auf 64,0 % an. Der zweithöchste Anteil entfällt – wie schon 2023 –auf Tirol.

Nachdem der Durchschnittspreis der Wiener Luxus-Dachgeschoßwohnungen seit 2020 von 1,64 Mio. Euro, auf 2,08 Mio. Euro im Jahr 2021 und 2,43 Mio. Euro 2022 angestiegen war, sank er 2023 um -3,5 % auf 2,35 Mio. Euro. 2024 landete der Preis bei 2,15 Mio. Euro, ein Minus von 8,3 %. Von 2020 auf 2021 gab es bei den Top-Ten-Dachgeschoßwohnungen einen rasanten Aufstieg beim Minimumpreis (+37,9 %), auch 2022 ging es aufwärts, wenn auch gemäßigter (+12,0 %). 2023 dann die Wende: um -39,5 % auf 2,54 Mio. Euro (2022: 4,20 Mio. Euro). Doch bereits 2024 vollzog sich eine weitere Wende und es ging wieder nach oben, sodass Käufer mindestens 3,24 Mio. Euro, also um +27,6 % mehr gegenüber 2023 zahlten mussten. Der Durchschnittspreis der Top-Ten-Dachgeschoßwohnungen ging jedoch zurück: um -26,1 % auf 4,18 Mio. Euro. 2023 lag er bei 5,65 Mio. Euro. Daraus ergibt sich ein RE/MAX-Luxury-Preisindex 2024/23 für Dachgeschoßwohnungen in Wien von -6,6 %, nach -10,4 % für 2023/22.

Die Anzahl der Luxus-Dachgeschoßwohnungen in den einzelnen Bezirken schwankt im Zeitverlauf:
2021 hatte die Innere Stadt die Nase vorne, 2022 Döbling, 2023 die Leopoldstadt und 2024 wieder Döbling mit 11 (2023: 9) der insgesamt 55 Wiener Luxusdachgeschoßwohnungsverbücherungen. Vize ist diesmal die Innere Stadt mit 7 (7). Auf Platz drei ex aequo mit je fünf Alsergrund (1) und Währing (8). Es folgen Leopoldstadt (10) und Mariahilf (1) mit je vier. Je drei verzeichnen die Bezirke Landstraße (8) und Wieden (5), Hietzing (2) und Donaustadt (3). Je zwei Luxusbleiben in der obersten Etage finden sich noch in den Bezirken Neubau (2) und Hernals (0) und jeweils eine in Meidling (0) und in Brigittenau.

BUNDESLÄNDER

Die größte Dichte an Luxus-Dachgeschoßwohnungen findet sich – wenig überraschend – mit 55 Einheiten in Wien, wo jede 11. Dachgeschoßwohnung in dieses hochpreisige Segment fällt. In Tirol sind es neun und in Salzburg acht, das bedeutet, dass jede 27. bzw. jede 22. Dachgeschoßwohnung als Luxus bezeichnet werden kann. Auch in Niederösterreich ist es jede 27. Dachgeschoßwohnung, Vorarlberg und Oberösterreich kommen auf jede 21. und 44. und jede 79. ist es in Kärnten. Burgenland und Steiermark sind diesmal nicht mit dabei.

Salzburger Wohnluxus am Dach wurde durchschnittlich um 2,08 Mio. Euro verkauft (-10,3 %) und in Tirol um 1,69 Mio. Euro (-41,0 %). Bei den Top-Ten-Werten liegt Tirol mit einem Preisminimum von 1,22 Mio. Euro (-18,7 %) auf Rang zwei hinter Wien, Salzburg liegt mit 1,20 Mio. Euro (-21,6 %) knapp dahinter. Der Top-Ten-Durchschnitt lag 2024 in Salzburg bei 1,91 Mio. Euro (-21,4 %) und in Tirol bei 1,64 Mio. Euro (-54,4 %).

Luxus in den Bezirken:

Der große Abräumer 2024 ist Tirol mit zehn Premium-Dachgeschoßwohnungen, der Bezirk Kitzbühel kommt 2024 nur einmal vor. Führend sind Innsbruck-Land mit drei, gefolgt von je zwei in der Landeshauptstadt (2023: 1) und in Kufstein (2023: 1) und einmal Landeck (2023: 0). Von den acht Luxusdachgeschoßwohnungen im Bundesland Salzburg finden sich sechs in der Stadt (2023: 10), eine im Tennengau (0) und eine im Flachgau (0).

Die neu verbücherten Kärntner Luxus-Dachgeschoßwohnungen sind schnell aufgezählt: eine in Klagenfurt-Land.

In Niederösterreich tun sich nach Absenz 2023 diesmal Krems und Korneuburg mit jeweils zwei und Mödling mit einer Dachgeschoßbleibe auf Luxusniveau hervor.

Auf oberösterreichischem Boden finden sich zwei in Linz (2023: 1), eine in Vöcklabruck (1) und eine in Gmunden (0).

Alle vier teuren Dachgeschoßwohnungsadressen in Vorarlberg mit neuen Besitzern finden sich 2024 in Bregenz (2023: 1).

A4) GEBÄUDE am WASSER

Laut RE/MAX-Luxury-Analyse wurden 2024 insgesamt 130 Seegrundstücke inkl. Gebäude darauf verbüchert, also um 111 Stück oder -46,1 % weniger als 2023. Der Gesamtwert dieser Immobilientype hat sich von 2020 bis 2022 konstant gesteigert. 2023 folgte parallel zu einem Mengenabfall ein erster Dämpfer und auch 2024 sank der Gesamtwert aufgrund des Mengenrückgangs um -24,7 % auf 123,40 Mio. Euro (2023: 163,86 Mio. Euro). Mengenführend ist erneut Niederösterreich mit 57 (2023: 130) Objekten. Kärnten kommt auf 22 (2023: 35) und um -3 Einheiten dahinter verzeichnet Burgenland insgesamt 19 (2023: 36) Seeliegenschaften, während Oberösterreich mit 14 (2023: 16) Einheiten anschließt. Die übrigen Bundesländer erzielen jeweils nur noch einstellige Mengen. Die Steiermark trägt acht (2023: 8) Objekte bei, Salzburg fünf (2023: 10), auf jeweils zwei kommen Vorarlberg (2023: 4) und Wien (2023: 1) und den Abschluss macht Tirol wie auch 2023 mit einem Objekt am See.

Top-Ten-Preise: 2022 bleibt Ausnahmejahr
Innerhalb von zwei Jahren haben sich die Mindestpreise der Top-Ten unter den gehandelten Objekten halbiert. Zahlten Käufer 2022 noch 5,92 Mio. Euro für ein Top-Ten-Gebäude am Wasser waren es 2024 vergleichsweise geringe 2,90 Mio. Euro. Gegenüber dem Jahr 2023 ist dies eine Reduzierung von -19,4 % (2023: 3,60 Mio. Euro).

Beim Top-Ten-Durchschnitt ist dasselbe Phänomen zu beobachten: Waren es 2022 noch 12,88 Mio. Euro, hat sich dieser allerdings bereits 2023 auf 6,32 Mio. Euro halbiert. Grund dafür sind erhebliche Veränderungen in den Top-Ten-Preisen in Kärnten und Oberösterreich. 2024 ist der Top-Ten-Durchschnitt bundesweit auf 6,94 Mio. Euro angestiegen (+9,8 %).

In den Top-Ten finden sich 2024 Oberösterreich und Kärnten gleichauf: Dreimal der Bezirk Gmunden und einmal Vöcklabruck ergeben vier, zweimal Villach (Stadt und Land) und ebenso zweimal Klagenfurt-Land. Mödling sowie Salzburg-Umgebung sind noch mit je einem Top-Ten-Objekt am See mit dabei. Zur statistischen Preisreduktion beigetragen hat auch die verminderte Anzahl der verkauften Millionenobjekte mit unmittelbarem Wasserzugang: 2022 waren es 59 mit mindestens siebenstelligen Verkaufspreisen, 2023 noch 40 und 2024 „nur“ mehr 24. Von ihnen lagen neun in Oberösterreich, sechs in Kärnten, fünf in Niederösterreich, drei in Salzburg und eines in Vorarlberg. Gut die Hälfte (13) dieser Traumobjekte wechselte zumindest um 2 Mio. Euro den Besitzer. Der bundesweite RE/MAX-Luxury-Preisindex für Gebäude am See kommt 2024/23 auf +28,7 % nach -40,8 % für 2023/22.

A5) SEEGRUNDSTÜCKE

Die Kaufvertragssammlung von IMMOunited wies für das Jahr 2021 mit 118 Verbücherungen von (unbebauten) Seegrundstücken beinahe doppelt so viele wie 2020 (69) aus. 2022 waren es 96, im Jahr 2023 stieg die Anzahl weiter auf 116, um 2024 auf 65 abzufallen. Da verwundert es nicht, dass auch der Gesamtwert auf 12,04 Mio. Euro (-69,1 %) im Jahr 2024 zurückgegangen ist (2023: 39,02 Mio. Euro). Der Einstiegspreis der Top-Ten lag bei geringen 292.000 Euro. Zum Vergleich: 2022 lag er bei 605.732 Euro und 2023 bei 900.000 Euro. Der Top-Ten-Durchschnitt hat sich ebenfalls stark abgesenkt und landete 2024 bei 839.593 Euro (2022: 1,34 Mio. Euro; 2023: 3,23 Mio. Euro).  Betrachtet man die regionale Verteilung der ausgewiesenen Grundstücke am Wasser sind gegen jede Erwartung die meisten in Niederösterreich mit 25 (vor allem Grundstücke an Baggerseen), gefolgt von Oberösterreich mit 14 und Burgenland mit neun. Sieben sind es in der Steiermark, vier in Kärnten und jeweils drei in Salzburg und Tirol.

Die regionale Verteilung der Top-Ten-Seegrundstücke auf Bezirksebene sieht wie folgt aus: jeweils zwei waren es in Gmunden, Neusiedl am See und Salzburg-Umgebung. Jeweils eines fand sich in Bruck/Leitha, Leibnitz, Vöcklabruck und Völkermarkt

Datenbasis bringt die Qualität
Die Datenbasis für die Berechnungen von RE/MAX, Österreichs erfolgreichstem Immobilienexperten-Netzwerk, lieferte IMMOunited in Form der Kaufvertragssammlung. Sie besteht aus allen tatsächlich in ganz Österreich verkauften und verbücherten Liegenschaften. „Wir arbeiten nicht mit Stichproben und Teilmengen, sondern nur mit der Gesamtheit aller tatsächlich verkauften und im Grundbuch verbücherten Immobilien, und das seit 2009. Wir verwenden auch keine Angebotspreise von Online-Plattformen, von denen niemand weiß, zu welchem tatsächlichen Preis die Immobilien – wenn überhaupt – verkauft wurden, sondern nur die tatsächlichen Verbücherungspreise“, stellt Mag. Anton Nenning, RE/MAX Austria klar. „Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Valentin Bauer, Head of Operations der IMMOunited GmbH.

A)   ERKLÄRUNGEN, MEINUNGEN, ZITATE von Experten aus ganz Österreich zum Thema Luxusimmobilien (Bundesländer nach ABC geordnet)

BURGENLAND
„Luxusimmobilien erfreuen sich im Burgenland stabiler Nachfrage – allerdings mit klaren Rahmenbedingungen. Käufer kommen zunehmend aus dem Ausland oder dem städtischen Raum, während Einheimische kaum zur Zielgruppe gehören. Entscheidend für den Verkaufserfolg sind Lage, Qualität und eine realistische Preisgestaltung.“
Mag. Daniela Weiss, akad. IM, RE/MAX P&I, Neusiedl/See

„Besonders das Nordburgenland profitiert von seiner Nähe zu Wien, zur Slowakei und zu Ungarn. Die gute Verkehrsanbindung, wirtschaftliche Infrastruktur und die Nähe zu städtischen Zentren machen diese Region attraktiv für Käufer mit gehobenen Ansprüchen. Vor allem Interessenten aus Wien, suchen hier nach Rückzugsorten mit hoher Lebensqualität.“
Mag. Daniela Weiss, akad. IM, RE/MAX P&I, Neusiedl/See

„Wer heute eine Luxusimmobilie im Burgenland sucht, legt großen Wert auf Qualität – und möchte selbst keine Arbeit mehr investieren. Gefordert sind schlüsselfertige Objekte mit hochwertiger Ausstattung, moderner Architektur und perfektem Gartenkonzept. Poolanlagen gelten bereits als Standard, ebenso durchdachte Innenarchitektur und hochwertige Materialien.“
Mag. Daniela Weiss, akad. IM, RE/MAX P&I, Neusiedl/See

„Der Luxusimmobilienmarkt im Burgenland bleibt ein Nischenmarkt mit klaren Spielregeln. Entscheidend sind Top-Lagen, kompromisslose Qualität und ein faires Preisniveau.“
Mag. Daniela Weiss, akad. IM, RE/MAX P&I, Neusiedl/See

KÄRNTEN

„Grundstücke, vor allem rund um die Seen, werden oft von Bauträgern gekauft und mit Wohnungen bebaut – aber kaum in den ersten Reihen, sondern eher zweite und dritte Reihe, dennoch zumeist mit Seeblick. In der ersten Reihe finden sich eher die Einfamilienhäuser, welche nur äußerst selten verkauft werden.“
Ines Lobnik, BA, RE/MAX Pro, Klagenfurt

„Luxus-Suchkunden achten besonders auf eine zentrale, prestigeträchtige oder seenahe, herausragende Umgebung, auf hochwertige Materialien, auf einen schönen, unverbaubaren Ausblick, auf Privatsphäre und den Investitions- bzw. Werterhalt. In puncto Ausstattung ist für fast alle ein Lift, eine Tiefgarage und eine zeitgemäße Heizung unverzichtbar. Gegenden mit hoher Nachfrage sind Kreuzbergl und St. Martin in Klagenfurt und jene rund um die Seen.“
Ines Lobnik, BA, RE/MAX Pro, Klagenfurt

„Luxus definiert sich meiner Erfahrung nach weniger über den Preis als vielmehr über den einzigartigen Seltenheitswert und die hochwertige Ausstattung – Stichworte Besonderheit und Rarität. Eine herausragende Lage und architektonische Einzigartigkeit verleihen einer Immobilie oft mehr Exklusivität als jeder Quadratmeterpreis.“
Ines Lobnik, BA, RE/MAX Pro, Klagenfurt

„Der Preis, ab dem Luxus anfängt, hat sich in den vergangenen fünf Jahren nach oben verändert. Quadratmeterpreise ab rund 6.000 Euro sind ein Indiz für ein Luxusobjekt.“
Ines Lobnik, BA, RE/MAX Pro, Klagenfurt

NIEDERÖSTERREICH

„Im Vergleich zu 2024 ist der Luxusimmobilienmarkt in den letzten Monaten puncto Nachfrage, Preis und Angebot besser geworden. Dennoch kann eine erfolgreiche Vermittlung in schwierigen Einzelfällen auch länger dauern. Erwerbbar sind Luxusobjekte in unserer Region ab 1,5 Millionen Euro.“
Dipl. Ing. Andreas Hornyik, MBA, RE/MAX Welcome, Baden

„Für mich persönlich sollte eine Luxusimmobilien folgende Kriterien erfüllen: eine ruhige Lage mit viel Grün, eine sehr gute Architektur – egal, ob alt oder neu – edle Materialien, zurückhaltend, nach modernen Maßstäben bewohnbar und nicht zuletzt ein großzügiger Freibereich.“
Dipl. Ing. Andreas Hornyik, MBA, RE/MAX Welcome, Baden

„Die richtige Lage und echter Luxus sind Voraussetzung dafür, dass eine Luxusimmobilie gut verkauft werden kann. Derzeit besonders gefragt sind Villen, die nicht zu groß sind.“
Dipl. Ing. Andreas Hornyik, MBA, RE/MAX Welcome, Baden

„Die Kauflaune kommt langsam zurück, aber nachdem in den letzten beiden Jahren weniger Luxusobjekte gekauft wurden, besteht ein gutes Angebot. Die Käufer gustieren und können sich mit ihren Entscheidungen entsprechend Zeit lassen, was oftmals längere Transaktionszeiten mit sich bringt. Bei entsprechend interessanten Objekten und/oder toller Lage gibt es immer Interessenten. Aber von den Bestpreisen des Jahres 2022 sind wir aktuell ein Stück entfernt.“
Wilhelm Fetscher, RE/MAX Donau-City-Immobilien, Tulln-Purkersdorf

OBERÖSTERREICH

„Derzeit gibt es in unserer Region gefühlt mehr Wohnungen im Luxussegment als am ‚normalen‘ Markt. Das Angebot ist sehr groß, die Nachfrage allerdings geringer und die Preise sind nach oben gegangen. Da, wo es Nachfrage gibt, wird genau hingesehen: auf die Lage und die Ausstattung und sämtliche Details werden verglichen. Die Vermarktungsdauer hat sich daher verlängert.“
Wolfgang Hechfelner, RE/MAX Traunsee, Altmünster und Gmunden

„Aktuell haben wir zwei spannende Projekte im Portfolio. Zum einen das Projekt ‚Bright Side‘ am Sonnenhang in Gmunden. Nur sechs Wohnungen mit jeweils einem eigenen Pool und fantastischem, unverbaubarem Blick über den Traunsee (ca. 20.000 Euro pro Quadratmeter). Und das Projekt ‚Beyond‘ mit 11 Wohnungen in der ehemaligen Kulturhauptstadt Bad Ischl – wohnen mit der Natur und in der Natur samt Panoramablick.“
Philip Steinkogler, RE/MAX Traunsee, Altmünster und Gmunden

„Am Luxusmarkt besonders gefragt sind derzeit Seegrundstücke oder ein Haus am See, bei Wohnungen ebenfalls die Nähe und der Ausblick. Mehr Nachfrage gibt es in Gmunden, da es noch kein Vorbehaltsgebiet ist, weniger hingegen in Traunkirchen.“
Wolfgang Hechfelner, RE/MAX Traunsee, Altmünster und Gmunden

„Unserer Erfahrung nach definiert sich Luxus über die Lage in der Stadt wird die zentrale Lage geschätzt.“
Philip Steinkogler, RE/MAX Traunsee, Altmünster und Gmunden

„Ab 10.000 Euro je Quadratmeter ist man im Luxussegment mit dabei. Dabei ist der Preis in den letzten Jahren aufgrund der Bau- und Grundstückspreise nach oben geklettert.“
Philip Steinkogler, RE/MAX Traunsee, Altmünster und Gmunden

SALZBURG

„Das Angebot und die Preise am Luxusimmobilienmarkt sind auf gleichem Niveau wie letztes Jahr. Käufer sind weiterhin sehr kritisch und spielen auf Zeit. Die Vermarktungsdauer ist sehr unterschiedlich, je nach Objekt. Sie hängt vor allem von der Attraktivität ab und weniger vom Preis. Wer Luxus will, muss in der Stadt Salzburg mit mindestens 1,2 Millionen Euro rechnen.“
Thomas Aufischer, RE/MAX Premium Group, Salzburg und Mondsee

„Wer ein Luxus-Zuhause möchte, sucht nach ‚Will-ich-haben-Kriterien‘. Besonders wenn es etwas ganz Spezielles ist. Je spezieller ein Objekt, desto attraktiver. Der Markt dafür ist jedoch sehr überschaubar.“
Thomas Aufischer, RE/MAX Premium Group, Salzburg und Mondsee

„Besonders gesucht sind Seeliegenschaften. Die Kunden sind aber oftmals sehr extrem anspruchsvoll. Eine Tiefgarage, ein Lift, ein privater Zugang und ein Lift in das eigene Dachgeschoß mit privater Steuerung, ist heute ein Muss und Lärm ist ein Killer.“
Thomas Aufischer, RE/MAX Premium Group, Salzburg und Mondsee

„Die Luxuspreise mussten in allen Salzburger Regionen nachgeben, jetzt konsolidiert sich alles.“
Thomas Aufischer, RE/MAX Premium Group, Salzburg und Mondsee

„Die meisten Suchkunden für Luxusimmobilien kommen aus dem Ausland, am häufigsten aus Deutschland, Kunden aus den Vereinigten Arabischen Emiraten sind deutlich weniger geworden.“
Thomas Aufischer, RE/MAX Premium Group, Salzburg und Mondsee

STEIERMARK

„Im Bereich Graz und Umgebung sind mehr Immobilien über 1 Million Euro am Markt als noch vor einem Jahr. Die Nachfrage nach sehr teuren Immobilien (jenseits der 1,5 Millionen Euro) ist im Raum Graz überschaubar, nachgefragt wird hauptsächlich von heimischen Gut-Verdiener n bzw. Wohlhabenden, kaum aus dem Ausland.“
Mag. Margot Clement, MBA, akad. IM, RE/MAX For All, Graz

„Interessenten für Luxusimmobilien achten besonders auf die Lage, die Modernität der Architektur und die Haustechnik. Immer wichtiger werden auch eine gute Energieeffizienz und moderne Heizformen bis hin zu Photovoltaik. Generell sind vor allem Häuser in zentralen Lagen besonders gefragt.“
Mag. Margot Clement, MBA, akad. IM, RE/MAX For All, Graz

„Der Einstiegspreis in den Luxusbereich ist in den letzten Jahren in etwa gleichgeblieben, bei Häusern ist er eventuell sogar leicht gesunken. Allerdings gibt es Gegenden, die vom Trend abweichen. So sind die Preise in der Weinstraße in der Südsteiermark stark am Steigen.“
Mag. Margot Clement, MBA, akad. IM, RE/MAX For All, Graz

„Viele Interessenten für Luxusimmobilien fallen aufgrund des Verbots von Zweitwohnsitzen oder der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (bei Übertragung von größeren Freilandflächen) weg. Ein Abbau der Bürokratie wäre wünschenswert.“
Mag. Margot Clement, MBA, akad. IM, RE/MAX For All, Graz

„Luxusimmobilienkäufer sind im Gegensatz zu Käufern am ‚normalen‘ Immobilienmarkt weniger bereit, Zugeständnisse zu machen und sie haben ein viel größeres Sicherheitsbedürfnis in Form von Gutachten und Zertifikaten.“
Mag. Margot Clement, MBA, akad. IM, RE/MAX For All, Graz

„Wir beobachten, dass die Finanzierung auch im Luxussegment mehr zum Thema wird – dennoch können immer noch viele ohne Finanzierung kaufen.“
Mag. Margot Clement, MBA, akad. IM, RE/MAX For All, Graz

TIROL

„Im Vergleich zum Vorjahr ist das Angebot am Luxusimmobilienmarkt deutlich höher, die Nachfrage ist stark zurückgegangen. Die Interessenten konzentrieren sich auf die Top-A-Lagen. Diese sind preisstabil, ähnlich wie im Vorjahr, das restliche Angebot ist im Preis rückläufig. Die Vermarktungsdauer liegt bei ca. 12 Monaten, bei ‚normalen‘ Immobilien bei ca. fünf Monaten.“
Christian Pfurtscheller, MBA, RE/MAX Premium, Kitzbühel, St. Johann, Kufstein

„Im Vergleich zum ‚Normal‘-Markt ist der Luxusmarkt deutlich sensibler. Beeinflusst wird dieser Markt vor allem von der Widmung der Immobilie, da diese vorrangig als Zweitwohnsitz gekauft wird. Damit ist eine Freizeitwohnsitzwidmung notwendig.“
Christian Pfurtscheller, MBA, RE/MAX Premium, Kitzbühel, St. Johann, Kufstein

„Die wichtigsten Objektgruppen sind Chalets und Penthouse-Wohnungen. Die Nachfrage für die restlichen Objektgruppen ist eher rückläufig. Wir haben mehrere Objekte, die insbesondere von der Lage und außergewöhnlichen Ausstattung einzigartig sind, im Programm. Diese verkaufen sich hervorragend.“
Christian Pfurtscheller, MBA, RE/MAX Premium, Kitzbühel, St. Johann, Kufstein

„Eine Luxusimmobilie lässt sich grundsätzlich nicht leicht verkaufen. Die Aufbereitung des Marketings muss bis ins letzte Detail perfekt sein. Die Interessenten achten besonders auf die Lage und die Ausstattung: Lift, Wellnessbereich und der letzte Stand der Technik sind ein Muss. Auch für mich ist – wie bei den Interessenten – die Lage entscheidend, entweder Ruhelage mit perfektem freiem Ausblick oder eine zentrale Lage direkt in der Stadt Kitzbühel. Bei der Ausstattung ist die Qualität entscheidend und die Barrierefreiheit. Sofern die Kriterien „Top-A-Lage“ und „Ausstattung“ passen, ist die Nachfrage hoch.“
Christian Pfurtscheller, MBA, RE/MAX Premium, Kitzbühel, St. Johann, Kufstein

„Die Nachfrage im Top-Luxus-Segment ist um ein Drittel zurückgegangen. Das hat vorrangig mit der medial aufgeblasenen Problematik der Freizeitwohnsitzwidmung zu tun.“
Christian Pfurtscheller, MBA, RE/MAX Premium, Kitzbühel, St. Johann, Kufstein

„Der Einstiegspreis für ein Luxusobjekt liegt in der Region bei zwei Millionen Euro. So gesehen ist der Ab-Preis in den letzten fünf Jahren um +20 % gestiegen. Bei Objekten mit Freizeitwohnsitzwidmung ist der Preis um ca. +5 % angestiegen, bei den restlichen Objekten um ca. -19 % gesunken. Vom Trend weicht die Region rund um die Stadt Kitzbühel ab, wo es um ca. +30 % teurer ist als im restlichen Bezirk Kitzbühel, was an der starken Anziehungskraft der Marke „Kitzbühel“ liegt.“
Christian Pfurtscheller, MBA, RE/MAX Premium, Kitzbühel, St. Johann, Kufstein

„Die Kunden stammen zu 80 % aus dem Ausland, vorranging und unverändert aus Deutschland und Holland, die nach Zweitwohnsitzen Ausschau halten.“
Christian Pfurtscheller, MBA, RE/MAX Premium, Kitzbühel, St. Johann, Kufstein

„Normale Objekte sind vorwiegend für den Hauptwohnsitz. Luxusobjekte stellen eher einen Zweitwohnsitz dar – die Interessenten haben meistens mehrere Wohnsitze. Das Alter spielt keine Rolle. Wir haben auch eine Vielzahl an sehr jungen Käufern unter 30 Jahren für dieses Segment, das sind in vielen Fällen Erben oder Unternehmer.“
Christian Pfurtscheller, MBA, RE/MAX Premium, Kitzbühel, St. Johann, Kufstein

„Sehr viele Objekte werden derzeit vererbt und die Erben wollen die Objekte nicht übernehmen. Wenn eine Freizeitwohnsitzwidmung fehlt, erhöht das die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Erben von der Immobilie trennen.“
Christian Pfurtscheller, MBA, RE/MAX Premium, Kitzbühel, St. Johann, Kufstein

„Die Luxus-Marktlage bleibt angespannt und die Interessenten werden den Fokus noch mehr auf die besten Lagen legen. Es werden immer weniger Kompromisse eingegangen.“
Christian Pfurtscheller, MBA, RE/MAX Premium, Kitzbühel, St. Johann, Kufstein

„Wie schon im Vorjahr stagniert der Luxusmarkt in Osttirol und ist auch im Vergleich zum ‚Normal‘-Markt eher klein. Die erfolgreiche Vermittlung eines Luxusobjekt dauert oft zwei- bis dreimal so lange wie eine ‚normale‘ Immobilie.
Christina Frühwirth, RE/MAX Invest, Lienz, Osttirol  

„Die Preise für Luxusimmobilien haben sich bei bestimmten Objekttypen, wie exklusiven Villen oder Anwesen, besonders stark verändert. In den letzten Jahren sind die Preise tendenziell nach oben gegangen, vor allem bei hochwertigen Objekten. Der Einstiegspreis liegt bei 1 Million Euro.“
Christina Frühwirth, RE/MAX Invest, Lienz, Osttirol

„Der häufigste Verkaufsgrund ist ein persönlicher, wie, dass die Immobilie aus der Verlassenschaft heraus verkauft wird.“
Christina Frühwirth, RE/MAX Invest, Lienz, Osttirol

„Die Zukunft des Luxusimmobilienmarktes in Osttirol wird stabil bleiben oder leicht wachsen. Faktoren, wie die zunehmende internationale Nachfrage, die Attraktivität der Region als Urlaubsort sowie die steigende Wertschätzung für exklusive Immobilien könnten den Markt positiv beeinflussen.“
Christina Frühwirth, RE/MAX Invest, Lienz, Osttirol

„Die Luxusimmobilien sind vornehmlich im Bereich der Ferienwohnsitze angesiedelt Aufgrund der verstärkten Kontrollen durch die Behörden wegen unzulässiger Nutzung als Ferienwohnsitz hat dies insbesondere ausländische, allen voran deutsche Kunden verunsichert, die nunmehr sehr zurückhaltend Kaufinteresse zeigen.“
KommR Arno Wimmer, RE/MAX Recon, Wattens, Innsbruck, Imst, Landeck

„Eine luxuriöse Rarität aus unserem Sortiment ist derzeit ein Haus in Vomp. Es besteht aus zwei Wohnungen: einer Wohnung mit ca. 147 m² im Erd- und Obergeschoß (mit 17 m² Wintergarten, 33 m² Terrasse im Erdgeschoß und ca. 19 m² Dachterrasse) sowie einer zweiten Wohnung mit ca. 86 m² im Untergeschoß mit Terrassen. Es vereint modernen Wohnkomfort mit einer warmen, einladenden Atmosphäre. Die Kombination aus modernem Wohnkomfort, herrlicher Aussicht und idyllischem Garten macht dieses Haus zu einem wahren Juwel.“
KommR Arno Wimmer, RE/MAX Recon, Wattens, Innsbruck

„Im Luxussegment besonders gesucht sind Häuser und Wohnungen. Was auf keinen Fall fehlen darf, ist eine topausgestattete Küche, ein Wellnessangebot, ein Lift und natürlich viel Platz. Auch Smart-Home-Steuerungen werden häufig gewünscht. Mehr Nachfrage gibt es vor allem im Bezirk Kitzbühel, weniger in den anderen Tiroler Bezirken. Wer Luxus sucht, ist in Tirol ab 1 Million Euro dabei.“
KommR Arno Wimmer, RE/MAX Recon, Wattens, Innsbruck

„Luxus definiert sich bei Immobilien besonders nach der Architektur, der Lage und der Aussicht.“
KommR Arno Wimmer, RE/MAX Recon, Wattens, Innsbruck

„Interessenten, die auf der Suche nach einer Luxusimmobilien sind, sind aufgrund des vermehrten Angebotes selektiver geworden und stammen eher aus dem Ausland – vornehmlich aus Deutschland. Was sich geändert hat ist, dass es jetzt keine russischen Kunden mehr gibt.“
KommR Arno Wimmer, RE/MAX Recon, Wattens, Innsbruck

VORARLBERG

„Im Vergleich zu 2024 ist am derzeitigen Luxusimmobilienmarkt die Nachfrage etwas rückläufig. Weniger nachgefragt wird vor allem außerhalb der Ballungszentren. Die Preise halten sich allerdings stabil und das Angebot wird spürbar mehr. Die Vermarktungsdauer hängt sehr stark von der Lage ab: Passt die Lage zum Luxusobjekt lässt sich das Objekt innerhalb von drei Monaten erfolgreich vermitteln, andernfalls liegt die Dauer bei sechs Monaten oder mehr.“
Philipp Feurstein, RE/MAX Immowest, Lauterach

„Luxus-Interessenten achten besonders auf die Lage, eine unverbaubare Aussicht, die Ausstattung sowie auf die Möglichkeit einer Nutzung als Zweitwohnsitz. Insgesamt muss das Gesamtpaket stimmen.“
Philipp Feurstein, RE/MAX Immowest, Lauterach

„Im Bregenzer Lochau (Pfänderhang) und Schwarzach (Linzenberg), im Dornbirner Kehlegg, Watzenegg, Fluh ‚Tschütsch“ in Klaus, beim Feldkircher Ardetzenberg, in der Bludenzer Halde und generell in den Skigebieten gibt es aktuell ein Angebot, das vor fünf Jahren noch undenkbar war, sowohl bei Häusern, Wohnungen als auch Grundstücken.“
Philipp Feurstein, RE/MAX Immowest, Lauterach

„In Vorarlberg ist eine Luxusimmobilie generell ab 1,5 Millionen Euro zu haben, wobei eine 2-Zimmer-Wohnung um 600.000 Euro auch schon Luxus ist. Tendenziell hat sich der Startpreis in den letzten Jahren nach oben bewegt, auch, weil die Vorstellungen der Verkäufer immer höher werden. Lech weicht vom Trend ab, da hier nahezu kein Markt vorhanden ist. Gibt es eine Ferienwidmung, dann steigen die Preise weiterhin.“
Philipp Feurstein, RE/MAX Immowest, Lauterach

„Problematiken bei der (Gemeinde-) Politik sehen wir keine. Zweitwohnsitze sind klar geregelt, eine Beschränkung macht meiner Ansicht nach durchaus Sinn.“
Philipp Feurstein, RE/MAX Immowest, Lauterach

„Da der Raum für Luxusobjekte nicht mehr wird, gehe ich von einem stabilen Markt aus. Käufer sind oft Industrielle oder Unternehmer. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit wird es aber so sein, dass Luxusobjekte zweitweise weniger gefragt sind. Generell werden Luxusimmobilien aber immer gefragt sein. Derzeit sind jedoch die Käufer im Vorteil, da viele derartige Objekte auf dem Markt sind.“
Philipp Feurstein, RE/MAX Immowest, Lauterach

WIEN

„Im Vergleich zum Vorjahr ist der Luxusimmobilienmarkt unverändert. Generell ist er im Vergleich zum ‚normalen‘ Immobilienmarkt herausfordernder. Die Vermarktungsdauer von Luxusimmobilien ist meist deutlich länger. Den Einstiegspreis zum Luxussegment sehen wir bei zumindest 1,3 Millionen Euro.“
Hubert Koller, akad. IM, RE/MAX Real Experts, 1180 Wien

„Luxus geht weit über die normalen Wohnbedürfnisse hinaus. Es braucht entsprechende Freiflächen und großzügigen Wohnraum mit dem gewissen Wow-Effekt.“
Hubert Koller, akad. IM, RE/MAX Real Experts, 1180 Wien

„Der gefragteste Immobilientyp am Luxusmarkt hat mindestens vier bis fünf Zimmer, 120 m² und zwei Garagenparkplätze. Außerdem muss es ein Erstbezug in zentraler Lage sein. Generell sind die Kunden sehr wählerisch und gehen wenige Kompromisse ein.“
DI Milla Mouhu, RE/MAX Together, 1150 Wien

„Meiner Erfahrung nach definiert sich Luxus für Interessenten von Luxusimmobilien nach der Umgebung, einer hochwertigen Ausstattung, der Grundrissplanung und dem Angebot – z. B. Parkmöglichkeiten und Wellnessangebot. Der Einstiegspreis für Luxusimmobilien liegt zwischen 1,5 bis zwei Millionen Euro, damit hat sich der Mindestpreis in den letzten Jahren so gut wie nicht verändert.“
DI Milla Mouhu, RE/MAX Together, 1150 Wien