Meldung vom 09.04.2025
Die Verbücherungszahlen in den Grundbüchern sind für Wohnungen laut dem RE/MAX-ImmoSpiegel 2024 von 36.653 Objekten (2023) auf 33.333 (2024) gesunken. Minus 9,1 % sind keine Erfolgsstory, aber nach einem Rückgang 2023 um -13.819 gelten die -3.320 Einheiten 2024 bereits als Lichtblick in Richtung Trendwende.
Prognose ist eingetreten
„Unsere negative Prognose für 2024 war leider nicht ganz falsch: Sie lautete -2,0 % für zentrale Lagen, -3,3 % am Stadtrand und -4,5 % in Landgemeinden. Der Markt insgesamt hat sich zwar ein Stück negativer entwickelt, die RE/MAX-Verkäufe aber insgesamt erheblich positiver“; erinnert Reikersdorfer an die Wohnungsmarktprognose RREFIX 2023 für 2024.
Bundesländermengen: Salzburg gegen den Strom
Salzburg zeigt, dass auch in einem beinahe zweistelligem bundesweiten Minustrend (national -9,1 %) die Bundeslandmengen steigen können: Mit 2.662 Wohnungen um +92 mehr als 2023 (+3,6 %). Die anderen Bundesländer bleiben unter den Verbücherungszahlen von 2023: In Vorarlberg fehlen auf das 2023er-Ergebnis nur -1,6 %, in Kärnten jedoch satte -17,6 %. Einstellige Rückgänge finden sich noch in Wien und Tirol. Steiermark, Oberösterreich Niederösterreich und Burgenland verzeichnen zweistellige Negativentwicklungen.
Die Vorzeichen für 2025 stehen gut
„Das Wohnimmobilienangebot im Bereich Kauf hat sich seit Mitte 2022 verdoppelt, es gibt also für Kaufinteressenten aktuell ein breites Angebot. Auch die Rahmenbedingungen für einen Kauf haben sich im Jahresvergleich deutlich verbessert. Die Zinsen sind spürbar zurückgegangen, die Inflation ist deutlich niedriger, die Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr entfallen temporär für Käufe bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro, sofern die Immobilie selbst dauerhaft bewohnt wird, und auch die Einkommen sind gestiegen. All diese Faktoren haben in den letzten Monaten zu einer deutlichen Steigerung der Nachfrage geführt und werden wieder mehr Menschen den Traum vom Eigentum ermöglichen. Jetzt ist vergleichsweise noch ein guter Zeitpunkt für einen Kauf, denn mit dem zu erwartenden Angebotsrückgang im Laufe des Jahres im Neubaubereich werden auch die Preise für Wohnungseigentum entsprechend anziehen. Generell gilt: Wer die Möglichkeit hat, sich während der Berufszeit Wohnungseigentum zu schaffen, sollte das auch tun. Das spart langfristig Kosten und führt zu mehr frei verfügbarem Einkommen im Alter“, erläutert Reikersdorfer. Die Zahl der Grundbuchsveröffentlichungen für Eigentums-Transaktionszahlen im März 2025 sind ein Silberstreifen am Horizont: Die Tagebuchzahlen sind in allen Bundesländern außer Wien im März 2025 höher als 2024, in Summe über ganz Österreich sogar um +14,3 %“, so Reikersdorfer.
Preissteigerung halb so hoch wie Inflation
258.527 Euro als Wohnungspreis im nationalen Schnitt 2024 sind um +3.848 Euro mehr als im Jahr davor. Die +1,5 % sind real ein Preisrückgang, wenn man die durchschnittliche Teuerung von +2,9 % laut VPI miteinbezieht. Die Bandbreite in den Bundesländern ist beachtlich: Sie reicht von +20,5 % im Burgenland und +6,3 % in Kärnten bis -1,0 % in Wien und -5,4 % in Vorarlberg.
Kitzbühel sprengt die Wiener Top-Ten-Bezirks-Phalanx
Das Preisranking nach Bezirken wäre völlig in Wiener Hand, wäre da nicht Kitzbühel: 1. Wien-Innere Stadt, 2. Kitzbühel, 3. Wien-Döbling, 4. Wien-Wieden, 5. Wien-Mariahilf, 6. Wien-Josefstadt, 7. Wien-Neubau, 8. Wien-Hietzing, 9. Wien-Landstraße, 10. Wien-Währing, 11. Wien-Alsergrund.
Erst auf Rang 12 folgt Bregenz, dahinter Wien-Leopoldstadt, dann auf Platz 14 Salzburg-Stadt, gefolgt von Dornbirn, Wien-Donaustadt, Feldkirch, Innsbruck-Stadt, Salzburg-Umgebung und auf Platz 20 Landeck. Auf Platz 21 folgt Kufstein, 22 Hallein, 23 Innsbruck-Land, 24 Bludenz und 25, endlich ein weiteres Bundesland: Kärnten mit Klagenfurt-Land. In einem Satz: Wiener Nobelbezirke vor Vorarlberg und dazwischen Tiroler Hotspots, dazu die Stadt Salzburg mit nördlichem und südlichem Umland und Klagenfurt-Land mit dem Wörthersee stellen die 25 teuersten Wohnungsbezirke Österreichs dar.
Langfristige Wertanlage
Wohnungen sind nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern auch ein Investment mit dem Vorteil, dass man auch selbst darin wohnen kann. Die Zahlen zeigen, dass die Performance gegeben ist: In den letzten 15 Jahren ist der Preis einer gehandelten Wohnung österreichweit um +110,8 % gestiegen, hat sich also mehr als verdoppelt. Im Zehnjahresabstand waren es +51,3 % und im Fünfjahresrückblick, trotz der letzten beiden schwachen Jahre, immer noch +22,0 % reiner Wertzuwachs. Die Mietersparnis bei Eigennutzern bzw. die Mieteinnahmen bei Anlegern ist da noch nicht miteinbezogen.
Verkaufsumsatz wie 2016
2023 lagen die Verkaufsumsätze für Wohnungen auf dem Niveau von 2017. Ein Jahr später hat sich das Vergleichsniveau in der Vergangenheit noch um ein Jahr nach vorne verschoben, nämlich auf 2016. 9,52 Mrd. Euro sind nur der neunthöchste Jahresumsatz mit Wohnungsverkäufen bisher, 2015 lag er das letzte Mal niedriger. Umgekehrt ist der 2024er Transaktionswert um -35,7 % unter jenem vom 2022 und um -36,2 % unter dem von 2021. In Euro fehlen auf 2023 -853 Mio. Euro und auf 2022 und 2021 satte -5,29 und -5,40 Mrd. Euro.
Zuverlässigkeit der Berechnungen aufgrund der einzigarten Datenbasis
Die Berechnungen des RE/MAX-ImmoSpiegels basieren auf der Kaufvertragssammlung von IMMOunited. Diese wiederum besteht aus allen 2024 tatsächlich in ganz Österreich verkauften und verbücherten Wohnungen. „Seit 2009 arbeiten wir nur mit der Gesamtheit aller tatsächlich verkauften Wohnungen und nicht mit Stichproben und Teilmengen. Wir verwenden auch nur die tatsächlichen Verbücherungspreise und keine Angebotspreise von Online-Plattformen, von denen niemand weiß, zu welchen tatsächlichen Preisen die Wohnungen – wenn überhaupt – verkauft wurden“, stellt Mag. Anton E. Nenning, Head of Communication & Research von RE/MAX Austria klar. „Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Valentin Bauer, Head of Operations der IMMOunited GmbH.
Hochwertige Wohnungen ziehen stärker an
Vergleicht man die gesamte Bandbreite an Wohnungspreisen und ihre Preisdynamik, so fällt auf, dass sie unterschiedlich anziehen. Im unteren Preisviertel haben Wohnungen 2024 unter 155.000 Euro gekostet. Der Zuwachs bei der ersten Viertelgrenze (unteres Quartil) beträgt nur +1.500 Euro oder +1,0 %. In der Mitte der Preiskurve, beim Median, liegt der Preisanstieg bei +1,9 % oder 4.396 Euro und an der Untergrenze zum teuersten Viertel, dem vierten Quartil, steigt der Mindestpreis um +9.587 Euro oder +2,8 % auf 349.687 Euro.
Die regionale Schwankungsbreite der Bundesländer markieren Burgenland und Vorarlberg: Im Klein- und Billigsegment lagen die Entwicklungen 2024 zwischen -6,7 % in Vorarlberg und +11,4 % im Burgenland (nach -11,1 % 2023).
Im Mittelpreissegment sind es in Burgenland +23,1 % und in Vorarlberg -7,1 % und im Qualitätssegment, das im Burgenland bei 190.000 Euro aufwärts beginnt, +23,3 %, während im Ländle jede vierte Wohnung mindestens 446.389 Euro kostete, um -5,0 % weniger als zuletzt.
Kurzer Trend zu kleineren Wohnungen bremst sich ein
Von 2017 bis 2021 sind die Größen der gehandelten Wohnungen laufend gewachsen – von 66,9 m² auf 68,8 m². Seither wurden sie kleiner, 2023 um -0,4 m² kleiner und 2024 um -0,2 m². 67,9 m² ist aktuell der Schnitt in Österreich. Die Bandbreite reicht von 73,3 m² in Oberösterreich und 72,9 m² in Vorarlberg bis zu 65,1 m² in Salzburg und 63,9 m² in Wien.
Quadratmeterpreise: Salzburg überholt Vorarlberg
Wien bleibt auch 2024 bei den Quadratmeterpreisen im Schnitt die Nummer eins:
- nahezu unverändert bei 5.174 Euro (+0,0 %), Vorarlberg fällt um -4,8 % auf 4.857 Euro zurück und Salzburg überschreitet erstmals die 5.000er Grenze: Mit einem Plus von 2,9 % kommt Salzburg auf 5.013 Euro und übernimmt den Quadratmeterpreis-Vizetitel von Vorarlberg. Am unteren Ende rangieren Niederösterreich mit 3.408 Euro (-1,3 %) und Steiermark mit 2.795 Euro (+0,2 %).
Die stärksten Schwankungen waren in Vorarlberg nach unten und im Burgenland nach oben zu verzeichnen.
Erstbezug beinahe nur mehr ein Viertel
Von den 33.333 neu verbücherten Wohnungseinheiten 2024 waren nur 8.929 Bauträgerobjekte, also Neubau oder generalsaniert. Der Anteil der Bauträgerprojekte am Gesamtwohnungsverkauf sinkt also weiter. 2021 lag er bei 39,0 %, 2022 bei 36,2 %, 2023 nur mehr bei 31,8 % und im Jahr 2024 überhaupt nur mehr bei einem guten Viertel, nämlich 26,8 %. Die Erstbezugswohnungen kosteten 2024 im Schnitt 337.746 Euro, um +6,4 % mehr als 2023. Bei Bestandswohnungen stieg der Preis wesentlich geringer, nämlich um +2,0 % auf 229.985 nach 225.399 Euro. „Weil sich der Mengenanteil der Neubauobjekte im Vergleich zu den Bestandsobjekten erheblich reduziert hat und die Bestandsobjekte auch spürbar günstiger sind als die Erstbezugswohnungen, dämpft diese Strukturveränderung statistisch auch den Gesamtdurchschnittspreis“, erläutert Nenning.
Auch die Schere bei den Quadratmeterpreisen ist noch weiter auseinander gegangen: Der Preisaufschlag für eine neue oder generalsanierte Wohnung im Erstbezug lag 2021 bei +31,9 %, stieg 2022 auf +36,5 % und 2023 auf +41,3 %. Im Jahr 2024 kostete ein Neubauquadratmeter um +46,1 % mehr als ein Bestandsquadratmeter.
WIEN
ÜBERBLICK
Erstmals seit 11 Jahren unter 10.000 Wohnungskäufe
Erstmals seit 2013 ist die Anzahl der in Wien getätigten Wohnungskäufe nur mehr vierstellig. Mit 9.553 liegt die Bundeshauptstadt um -478 Einheiten unter dem ohnedies schwachen Jahr 2023 und um -6.926 Käufen oder -42,0 % unter dem Rekordjahr 2021. Das Niveau der Kaufmenge liegt zwischen den Jahren 2013 und 2014. Im Fünfjahresvergleich fehlen -34,3 %, im Zehnjahresvergleich -16,1 %.
Positiv für Wien: Der Rückgang zum Vorjahr ist mit -4,8 % nur halb so stark wie jener im Bundesschnitt (-9,1 %). Damit ist der Wiener Mengenanteil am Bundeskuchen nach 29,4 % (2021), 29,1 % (2022) und 27,4 % (2023) im Jahr 2024 wieder auf 28,7 % gestiegen.
Umsatzrückgang nur mehr ein Neuntel des Vorjahres
Der Mengenrückgang macht sich auch beim Umsatz bemerkbar: 3,22 Mrd. Euro Transaktionswert für Wiener Wohnungen 2024 sind im Vergleich zu den 3,44 Mrd. Euro aus 2023 um -222 Mio. Euro weniger. In Prozent ein Einschnitt um -6,4 %. Das ist mehr als bei der Menge, weil auch die Preise nach unten gegangen sind. Müßig zu bemerken, dass vom Rekordumsatz 2022 mit 5,41 Mrd. Euro nur mehr 59,6 % als Rest geblieben sind.
Preise gehen 2024 nur mehr minimal zurück
304.237 Euro für eine durchschnittliche Wohnung in Wien ist der viertteuerste Preis im Bundesländervergleich, die Drei im Westen (Vorarlberg, Tirol, Salzburg) liegen um bis zu +11,3 % darüber. Die naheliegenderen Wohnungen in Niederösterreich und Burgenland sind allerdings um -34,0 % und -51,6 % billiger als in Wien. Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise in Wien um -3.164 Euro, also -1,0 % zurückgegangen. Zum Vergleich: Der Preisrückgang 2023 betrug -5,6 % oder -18.200 Euro.
Unteres und oberes Preisviertel
Das billigere Viertel aller Wohnungen wechselte 2024 in Wien um weniger als 194.000 Euro die Eigentümer. Im Jahr davor kosteten sie noch bis zu 197.500 Euro – eine Verbilligung um -1,8 %. Damit ist die Einstiegspreisklasse seit dem Höchststand 2022 (208.000 Euro) um bis zu -14.000 Euro günstiger geworden. Im oberen Preissegment sind die Preise dagegen gestiegen – die Untergrenze zum vierten Quartil von 395.938 Euro auf 399.000 Euro, also +3.062 Euro oder
+0,8 %. „Da in dieses Segment auch viele Neubauprojekte fallen, von denen in den letzten Jahren weniger fertiggestellt wurden, herrscht eine gewisse Angebotsknappheit, die möglicherweise schon ein wenig auf die Preise durchschlägt“, meint Nenning.
Quadratmeterpreise stabil
Nach dem permanenten Anstieg seit 2009 und dem einmaligen Rückgang 2023 sind die Wiener Quadratmeterpreise 2024 stabil geblieben: 5.174 Euro (+0,0 %). Im Bundesländervergleich ist das der Höchstwert, weil in anderen Bundesländern mit teils höheren Preisen die Wohnungen größer sind. Der Abstand zum zweitteuersten Bundesland Salzburg beträgt beispielsweise -161 Euro.
WIENER BEZIRKE IM DETAIL
Mengen: mehr als die Hälfte aller Bezirke wieder mit Zuwächsen
Im Jahr 2023 konnte kein Wiener Bezirk einen Mengenzuwachs vermelden. 2024 liegt die Verkaufsmenge im Durchschnitt zwar ebenfalls im Minus (-4,8 %), aber mehr als die Hälfte, nämlich zwölf, Bezirke haben ein Mengenplus. Die fünf mengenstärksten Bezirke sind für 41,1 % der verkauften Mengen in Wien verantwortlich, 2023 waren es 41,8 %. Die mengenführende Donaustadt kommt 2024 auf 873 Verbücherungen, liegt somit -15,6 % unter der Vorjahresmenge. Historisch gesehen ist der 22. Bezirk damit wieder auf dem Niveau von 2015 und seitdem auch erstmals wieder im dreistelligen Bereich. Die Leopoldstadt hält sich verhältnismäßig stabil bei -2,9 % und 863 Verkäufen, ebenso Favoriten bei -2,0 % und 791 Verkäufen. Der Bezirk Landstraße ist der mengenstärkste Wiener Bezirk mit einer Steigerung. 726 abgeschlossene Kaufverträge bedeuten +1,3 %. Floridsdorf konnte sich gegenüber 2023 nicht steigern und verbücherte etwa dieselbe Menge wie 2019, nämlich 671 (-13,1 %).
Penzing, 2022 noch der Aufsteiger des Jahres (+51,7 %), fällt 2023 um -49,3 % auf 609 Verbücherungen zurück. 2024 folgte die Konsolidierung: 585 Kaufakte und -3,9 %. Ottakring zeigte eine Steigerung auf 563 Kaufakte (+15, 1%), ebenso Brigittenau mit 442 (+10,2 %). Über 400 Verbücherungen waren es auch in Meidling (427; -20,9 %) und in Döbling (416; +7,2 %).
Sechsmal zwischen 300 und 400 Verkäufe
Rudolfsheim-Fünfhaus schaffte 380 Kaufakte, das ist ein Plus von 4,4 %. Ähnlich hoch angestiegen (+5,1 %) ist die Verkaufsmenge auch in Währing mit 352. Weiters in der Gruppe zwischen 300 und 400 Verkäufen liegen: Simmering mit 320 und Margareten mit 319 Verkäufen (beide jeweils -2,4 %), Liesing, mit dem größten Mengenrückgang von -40,8 % und 310 Verkäufen – was etwa dem Niveau von 2013 entspricht – und Hernals, wo es 301 Vertragsabschlüsse gegeben hat, also um -5,0 % weniger als 2023.
Tiefststand in der Inneren Stadt
Die folgenden sechs Bezirke verzeichneten 2023 teils herbe Mengenrückgänge zwischen -25 % und -48 %. Ein Jahr später sind die Mengen wieder im Anstieg, zweimal sogar im zweistelligen Bereich: Hietzing baut um +1,8 % aus und kommt auf 285 Grundbucheintragungen. Dahinter reihen sich Alsergrund mit 212 (+2,4 %), Neubau mit 200 (+1,5 %), Wieden mit 186 (+3,9 %) und die beiden größten Gewinner, Mariahilf (163; +10,9 %) sowie Josefstadt, die 2024, nach einem Dämpfer von -48,1 % im Jahr 2023, mit 106 Verbücherungen (+12,8 %) wieder dreistellig wird.
Fehlt noch die Innere Stadt, die es 2023 mit -55,4 % und 86 Kaufakten am härtesten getroffen hat. 2024 ist das Minus mit 27,9 % zwar nur halb so stark, aber immer noch das zweitstärkste Minus aller Wiener Bezirke und mit insgesamt 62 Kaufakten waren es so wenig wie noch nie seit 2009 von den RE/MAX-Experten dokumentiert.
WOHNUNGSPREISE in Wien
Innere Stadt wird wieder teurer
2022 erreichte die Innere Stadt ihren bisherigen Spitzenpreis von beinahe 1,3 Mio. Euro je Wohnung. 2023 drehte sich der Wind etwas und es kam zu einem Preisabfall von -18,5 %. 2024 folgte ein erneuter Umschwung. Die Wohnungspreise in Wien-Eins legten um +8,0 % auf 1.135.574 Euro zu – der zweithöchste Preis, den RE/MAX-Experten bisher gemessen haben.
Stärkster Preisrückgang in Alsergrund
In Döbling, Wiens zweitteuerster Bezirk bei Eigentumswohnungen, haben die Preise um -2,1 % nachgelassen und belaufen sich 2024 im Schnitt auf 436.980 Euro. Nicht viel weniger mussten Käufer in Wieden bezahlen, nämlich 434.857 Euro, aber immerhin um -11,4 % weniger als 2023. Positive Preisentwicklungen gab es hingegen in Mariahilf (430.043 Euro; +10,9 %), Josefstadt (428.271 Euro; +6,0 %) und im Bezirk Neubau, wo nach 2022 zum zweiten Mal mehr als 400.000 Euro nötig waren, um eine Eigentumswohnung zu erwerben, genauer gesagt 412.173 Euro, ein Plus von +7,9 %.
Hietzing eröffnet die Gruppe der sechs Bezirke, in der 2024 zwischen 300.000 und 400.000 Euro je Wohnung zu bezahlen waren. Im 13. Wiener Gemeindebezirk zahlten Käufer durchschnittlich 379.737 Euro, also -0,6 % weniger als 2023. Landstraße gleicht das Minus aus 2023 (-14,5 %) annähernd wieder aus und erhöht den typischen Wohnungspreis um +14,4 % auf 370.116 Euro. Währing reiht sich mit 369.254 Euro (-10,9 %) knapp dahinter. Unter allen Wiener Bezirken senkt Alsergrund den Preis prozentuell am stärksten. Mit -17,6 % und 363.984 Euro fällt der Bezirk wieder unter 400.000 Euro und erreicht damit nicht ganz das Niveau von 2021. In der Donaustadt hält sich der Preis recht stabil bei +1,0 % und 333.458 Euro.
Elfmal unter 300.000 Euro und überwiegend preisstabil
Der durchschnittliche Wohnungspreis in Wien liegt bei 304.237 Euro. Elf Bezirke, und damit fast die Hälfte, liegen unterhalb dieser Preislinie. Angeführt wird diese Gruppe von Liesing, wo der Preis leicht, um -1,3 %, auf 294.271 Euro nachgelassen hat. Mäßige bis geringfügige Preisänderungen gab es auch in Margareten (293.011 Euro; +5,7 %), Penzing (291.210 Euro; -6,5 %), Hernals (278.927 Euro; +0,6 %), Floridsdorf (268.510 Euro; +2,9 %), Meidling (241.847 Euro; -3,7 %), Brigittenau (240.388 Euro; -4,3 %), Ottakring (230.618 Euro; +4,9 %) und in Rudolfsheim-Fünfhaus (228.756 Euro; +0,2 %).
Eine größere Preisdynamik stellten die RE/MAX-Experten im Bezirk Simmering fest, wo sich der Preis nach 2023 (-3,9 %) im Jahr 2024 weiter um -15,3 % auf 216.854 Euro reduzierte. Am günstigsten bleibt Favoriten, trotz einem Plus von 2,6 % und seinem bisher dritthöchsten Bezirkspreis von 207.958 Euro. Die Preiszuwächse in den preis-positiven Bezirken sind in der Regel moderat. Dennoch verzeichnen drei Bezirke ein neues Allzeithoch: Mariahilf, Floridsdorf und Rudolfsheim-Fünfhaus. Auch die Bezirke mit zweistelligen Minuswerten erscheinen im Mehrjahresvergleich nicht so schlecht, wie man vielleicht meinen möchte: In Simmering, Alsergrund, Währing und Wieden waren die Preise immer noch die bisher vierthöchsten, in Leopoldstadt gar der dritthöchste.
Das günstigste Preisviertel
Wer in Wien die günstigste Eigentumswohnung im Einstiegssegment sucht, findet sie – auch nach der größten prozentualen Preissteigerung in diesem Segment von +19,1 % – nach wie vor in Favoriten, wo 2024 jede vierte Wohnung weniger als 139.950 Euro kostete. Auch Ottakring mit 145.000 Euro (+8,6 %) und Rudolfsheim-Fünfhaus (+3,5 %), mit weniger als 149.750 Euro für ein Viertel aller gehandelten Wohnungen, zeigen sich als preisgünstige Wohngegenden. Spürbare Preisreduzierungen im unteren Preissegment gab es in Leopoldstadt mit -18,7 % und maximal 222.000 Euro sowie in Simmering mit -14,9 % (161.606 Euro).
Zum Vergleich: Im Ersten kostetet jede vierte Wohnung weniger als 556.944 Euro, ein Minus von 5,5 % und eine Ersparnis von -32.631 Euro gegenüber 2023.
Luxuriös wohnen − die Spitzenpreise
Von mindestens 1,4 Mio. Euro in den Jahren 2018 bis 2021 ist der Einstiegspreis in die Oberklasse im Bezirk Innere Stadt 2022 auf mindestens 1,82 Mio. Euro gestiegen. 2023 folgte ein Preisdämpfer von -27,1 % auf 1,32 Mio. Euro. 2024 kehrte der Bezirk zu den alten Höhen zurück, denn ein Plus von 26,3 % lassen den Mindestpreis für das obere Preisviertel im Ersten wieder auf 1,68 Mio. Euro anschwellen. Insgesamt waren die Preisanstiege für Eigentumswohnungen im jeweiligen Top-Qualitäts- und Luxussegment mit +0,8 % marginal. Elf Bezirke zeigen im oberen Preisviertel Preissteigerungen, zweistellige jedoch nur in der teureren Hälfte der Bezirke.
Ab 615.410 Euro (+14,5 %) konnten Käufer in der Josefstadt eine Luxuswohnung erwerben und ab 600.000 Euro (-7,6 %) in Döbling. 580.000 Euro (+18,7 %) hat jeder vierte Käufer in eine Wohnung in Mariahilf investiert. Kostspielig war es auch in Wieden (553.750 Euro; -18,5 %), Neubau (548.665 Euro; +21,9 %), Hietzing (536.655 Euro; +4,0 %) und in Währing mit 500.000 Euro (-11,3 %) als Bezirksmindestpreis in der Oberliga. Immer die billigsten Bezirke im jeweiligen Top-Preissegment sind Rudolfsheim-Fünfhaus (299.250 Euro; -2,3 %), Simmering (279.000 Euro; -11,2 %) und Favoriten (270.000 Euro; -4,9 %).
Die anderen B U N D E S L Ä N D E R im Detail
STEIERMARK
ÜBERBLICK
Unter einer Milliarde Euro Umsatz
5.128 Eigentumswohnungen wurden 2024 in der Steiermark insgesamt verbüchert, das sind um -655 (-11,3 %) weniger als 2023. Noch weniger war es 2013 und in den Jahren davor. Im bundesweiten Ranking liegt die Grüne Mark wie gewohnt auf Rang zwei hinter Wien mit etwa einer halb so starken Menge wie die Hauptstadt. Prozentual gesehen ist die Performance in der Mitte des Feldes: Vier Bundesländer mit besserer und vier mit schwächerer Entwicklungsdynamik. In absoluten Zahlen ist es jedoch jene mit dem dritthöchsten Rückgang.
Ein Blick auf die ImmoSpiegel-Historie zeigt, dass die Verbücherungsmenge um -8,4 % unter der Menge von vor zehn Jahren liegt und um -40,2 % unter dem Rekord von 2021.
Beim Transaktionswert fällt die Steiermark erstmals seit 2015 wieder unter die Eine-Milliarde Euro-Grenze: 988 Mio. Euro für die steirischen Eigentumswohnungen sind um -134 Mio. Euro weniger als 2023 und bundesweit mit -11,9 % der viertstärkste Rückgang.
Quadratmeterpreis günstiger als im Burgenland
Wer 2024 in der Steiermark eine Eigentumswohnung kaufte, zahlte typischerweise 177.877 Euro. Nur im Burgenland ist es günstiger. Der Preis hielt sich dem Rekordjahr 2023 gegenüber damit recht stabil und ist nur um -0,7 % nach unten gegangen.
Der Preis pro Quadratmeter war in der Steiermark noch nie so teuer, dennoch ist er der günstigste im Bundesgebiet. Seit zehn Jahren ist der Quadratmeterpreis stetig gestiegen und landet 2024 bei 2.795 Euro, nur ein hauchdünnes Plus von
0,2 % gegenüber 2023.
STEIERMARKS BEZIRKE IM DETAIL
Grazer Eigentumswohnungen bleiben im Schnitt unter 200.000 Euro
Am Grazer Wohnungsmarkt wurden zwei- bis viermal so viele Eigentumswohnungen gehandelt wie in Salzburg, Linz, Innsbruck, Klagenfurt oder Bregenz. Das war auch 2024 so, auch wenn 2.291 Verkäufe ein Minus von 18,6 % bedeuten, der viertstärkste prozentuale Rückgang unter den steirischen Bezirken. Der Mengenanteil der Stadt am Bundesland ist bei den Wohnungskäufen im Jahr 2024 mit 44,7 % gegenüber 2023 um -4,0 % geschrumpft. Die Eigentumswohnungspreise in Graz lagen 2024 im Durchschnitt bei 196.085 Euro und damit um -3.797 Euro oder -1,9 % unter dem Niveau von 2023. Ein Viertel aller 2024 gehandelten Grazer Wohnungen war zum Kaufzeitpunkt um weniger als 115.241 Euro zu haben, ein Preisrückgang von -10.759 Euro bzw. -8,5 %. In den beiden Vorjahren war im untersten Preisquartil unter allen Landeshauptstädten nur Eisenstadt (inkl. Umgebung und Rust) noch günstiger. 2024 liegt im Einstiegspreissegment auch St. Pölten unter Graz.
Grazer Quadratmeterpreis stabil
Ein Grazer Wohnungsquadratmeter kostete 2024 im Durchschnitt 3.205 Euro, ein Minus von 0,7 %. Auch 2023 veränderte sich der Preis nur marginal um -0,6 % nach unten. Im Fünfjahresvergleich sind die Quadratmeterpreise in Graz jedoch um +14,7 % und im Zehnjahresvergleich um +35,3 % gestiegen.
Steirische Bezirke: Rund die Hälfte mit Mengenwachstum
Während 2023 nur zwei Bezirke an Menge zulegen konnten, waren es 2024 immerhin sechs. Zu jenen sieben Bezirken, die unter ihrer Vorjahresmenge geblieben sind, gehört Graz-Umgebung. Mit 650 (-9,2 %) Transaktionen bleibt der Bezirk hinter der Landeshauptstadt auf Rang zwei, fällt damit aber auf das Niveau von 2015. Liezen hingegen kann sich nach seinem Rückgang von -31,3 % von 2022 auf 2023 ein wenig erholen und zählt 2024 428 Kaufakte und damit um +6,7 % mehr als im Vorjahr. Die geringsten Veränderungen gibt es im Bezirk Bruck-Mürzzuschlag, wo es nur -2 bzw. -0,6 % weniger Vertragsabschlüsse gegeben hat, insgesamt waren es 307. Die nachfolgenden drei Bezirke konnten alle prozentual zweistellig dazugewinnen: Murtal schaffte mit 258 Transaktionen ein Plus von 18,9 %. Der Bezirk Leibnitz – der 2023 mit -44,1 % das größte steirische Minus wegstecken musste – erhöhte um +11,9 % auf 216 Transaktionen und Deutschlandsberg kommt auf 174, also +18,4 %.
Hartberg-Fürstenfeld legt am meisten zu
Der Bezirk Südoststeiermark fällt, wie schon 2022, wieder unter die 200 und landet bei 165 Kaufakten, ein Minus von 18,3 %. Am meisten verliert der Bezirk Leoben, der mit 153 Verbücherungen nicht nur um ein Drittel (-34,1 %) verliert, sondern auch sein geringstes Mengenergebnis der vergangenen zehn Jahre einfährt. Ex aequo auf Rang zehn positionieren sich Hartberg-Fürstenfeld und Weiz mit je 143 Transaktionen. Während Hartberg-Fürstenfeld aber um +22,2 % zulegen konnte, ist es für Weiz ein Rückfall um -22,7 %. Spürbar weniger Verkäufe waren es auch in Voitsberg, wo 132 Grundbucheintragungen ein Minus von 27,9 % bedeutet. Am Murauer Wohnungsmarkt ging es zuletzt recht ruhig zu: nach 68 Wohnungskäufen im Jahr 2022 und 67 im Jahr 2023, gleicht der Bezirk 2024 wieder aus und kommt erneut auf 68 Kaufakte (+1,5 %).
Siebenmal neue Preisspitzen
Entgegen dem Österreich-Trend von +1,5 % sind die typischen Wohnungspreise in der Steiermark mit -0,7 % leicht rückläufig. In einzelnen Bezirken sieht dies jedoch anders aus: Um +6,5 % gestiegen ist der Preis im teuersten steirischen Bezirk Liezen, wo 2024 eine Wohnung im Durchschnitt 222.768 Euro kostete – ein neuer steirischer Rekordwert. Auch Graz-Umgebung erhöht um +3,3 % erstmals auf 206.840 Euro. In der Landeshauptstadt bleibt der typische Preis weiterhin unter 200.000 Euro und sinkt um -1,9 % auf 196.085 Euro. Der Bezirk Deutschlandsberg lag preislich noch nie so knapp hinter Graz, er liegt 2024 mit 186.691 Euro (+14,4 %) auf einem Allzeithoch und einer Differenz von nur rund -10.000 Euro hinter Graz. Günstiger wurde es in den folgenden drei Bezirken: In Leibnitz kostete eine Wohnung wieder beinahe genauso viel wie 2021, nämlich 170.196 Euro (-7,4 %). Weiz folgt dahinter mit 167.520 Euro (-3,2 %) und Hartberg-Fürstenfeld mit 152.083 Euro (-4,3 %).
Voitsberg wieder und Murtal erstmals über 100.000 Euro
Moderat gestiegen ist der Preis in der Südoststeiermark auf 144.535 Euro um +3,8 %. Mehr war es schon in Murau, nämlich +12,6 % auf 139.000 Euro. Der höchste Anstieg vollzog sich aber in Voitsberg mit +37,0 % auf 135.367 Euro. Keine großen Preisänderungen beobachteten die RE/MAX-Experten in Leoben, denn 130.594 Euro sind nur ein leichter Rückgang um -0,8 %. Auch im Murtal sind +3,0 % keine allzu große Veränderung, sie reichen aber, um den typischen Wohnungspreis erstmals auf über 100.000 Euro anwachsen zu lassen, genauer gesagt auf 100.908 Euro. Die Wohnungspreise in Bruck-Mürzzuschlag haben sich um ein Fünftel (-21,3 %) auf 90.822 Euro reduziert und fielen damit wieder auf das Niveau von 2021 zurück.
Zusammengefasst konnten somit sieben Bezirke neue Höchstpreise erzielen: Liezen, Graz-Umgebung, Deutschlandsberg, Südoststeiermark, Murau, Voitsberg und das Murtal.
Quadratmeterpreise zwischen 1.493 Euro bis 3.425 Euro
In Liezen waren die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen am höchsten (3.425 Euro/m²), gefolgt von Graz (3.205 Euro/m²) und Graz-Umgebung (2.963 Euro/m²). Die günstigsten finden sich in Murau (1.774 Euro/m²), im Murtal (1.609 Euro/m²) und in Bruck-Mürzzuschlag (1.493 Euro/m²).
Schnäppchen-Tipp für Steiermark-Fans
Die günstigsten Wohneinheiten fanden sich 2024 in den Bezirken Voitsberg, Bruck-Mürzzuschlag und im Murtal. Jede vierte Wohnung kostete im Murtal unter 60.000 Euro (+9,1 %), in Bruck-Mürzzuschlag unter 59.995 Euro (-11,1 %) und in Voitsberg weniger als 58.125 Euro (+29,2 %).
Zum Vergleich: In Graz lag diese erste Quartilsgrenze bei 115.241 Euro (-8,5 %) und in Graz-Umgebung bei 150.000 Euro (-1,4 %).
OBERÖSTERREICH
ÜBERBLICK
Wohnungskäufe und Umsatz: zweimal Drittplatzierter
2024 wurden in Oberösterreich 4.197 Eigentumswohnungskaufverträge abgeschlossen, ein Rückgang von -13,9 %. Weniger Verkaufsmenge war es nur 2014 und die Jahre davor. Der Titel „drittgrößter Wohnungsmarkt Österreich“ bleibt dem Bundesland aber erhalten, der Verfolger Niederösterreich bleibt mit -470 Transaktionen weniger auf Rang vier. Rang drei gibt es auch für den Transaktionswert, der zwar noch knapp über der Euro-Milliarde bleibt, aber um -12,1 % auf 1,05 Mrd. Euro gesunken ist. Im Fünfjahresvergleich ergibt dies ein Minus von 10,1 %, im Zehnjahresvergleich sind es aber +51,4 %.
Stabiles Preisniveau
Gemessen am typischen Wohnungspreis liegt Oberösterreich im unteren Mittelfeld: fünf Bundesländer sind teurer, drei sind günstiger. 2024 zahlten Eigentumswohnungskäufer durchschnittlich 231.859 Euro, also nur +0,6 % mehr als 2023. Im Fünfjahresvergleich bedeutet dies einen Wertzuwachs von +22,7 %, im Zehnjahresvergleich von +50,1 %.
Zweitstärkster Preisrückgang bei den Quadratmetern
Der Preis pro Quadratmeter ist sowohl prozentual um -4,2 % als auch in absoluten Zahlen um -152 Euro zurückgegangen, was den Preisanstieg von 2022 auf 2023 fast wieder wettmacht (+5,0 %; +170 Euro). Einen stärkeren Rückgang gab es nur in Vorarlberg. In Summe ergibt das 3.447 Euro pro Wohnungsquadratmeter. Günstiger sind nur mehr Niederösterreich und die Steiermark.
OBERÖSTERREICHS BEZIRKE IM DETAIL
Wohnungskäufe: Aufwärtstrend trotz Mengen-Minus
Trotz rückläufiger Verkaufsmenge im Bundesland konnten 2024 fünf Bezirke zulegen. 2023 waren es nur zwei. Nicht dazu gehört allerdings die Stadt Linz, ganz im Gegenteil, -361 Wohnungen weniger sind mehr als die Hälfte des Bundeslandrückgangs. Die Landeshauptstadt fällt um -27,4 % unter die Vorjahresmenge und liegt mit 956 Verbücherungen seit 2013 wieder im dreistelligen Bereich. Auf Rang zwei folgt Linz-Land, erfreulicherweise mit der ersten der fünf Mengensteigerungen: +7,4 % und 638 Kaufakte. Während Gmunden um -14,7 % auf 465 Verbücherungen abbaut, kann Wels (Stadt und Land) um +3,4 % auf 426 zulegen.
Die Ränge fünf bis elf liegen wiederum im Minus: Vöcklabruck reduziert um ein Viertel (-25,3 %) und liegt mit 381 Transaktionen knapp über dem Jahr 2014. Braunau kommt glimpflicher davon und landet bei 204 Kaufakten (-2,9 %). Danach folgen Steyr (Stadt und Land) mit 188 Kaufakten und einem Mengeneinbruch von -29,9 %, Urfahr-Umgebung (176; -13,3 %), Ried im Innkreis (155; -1,9 %), Grieskirchen (135; -6,9 %) und der Bezirk Perg, der mit 96 Transaktionen (-6,8 %) erstmals seit 2014 nur mehr zweistellig wird.
Ein Drittel weniger in Kirchdorf, zwei Drittel mehr in Rohrbach
Freistadt gehört 2024, ebenso wie schon 2023, zu den Gewinnern und erhöht seine Verkaufsmenge um +6,9 % auf 93. Kirchdorf trifft das zweitstärkste Minus in Oberösterreich mit -30,8 % und landet bei 83 verkauften Eigentumswohnungen. Dagegen erreicht der Bezirk Rohrbach mit 75 Verkäufen – exakt so viele wie im Spitzenjahr 2021 -, ein Plus von 66,7 %. Schärding liegt am anderen Ende der Entwicklungsskala, verliert -39,0 % und landet damit bei 64 Einheiten, was fast einer Halbierung (-46,7 %) gegenüber dem Bezirks-Rekordjahr 2022 entspricht. Fehlt noch der Bezirk Eferding, der sich über 62 Einheiten und ein Plus von 14,8 % freuen kann, es ist die fünfthöchste Verbücherungsmenge seit 2014.
So gut wie keine Preisänderung in Linz
Nach 2023 ist auch im Jahr 2024 mit 277.914 Euro (+6,8 %) der teuerste durchschnittliche Wohnungspreis in Vöcklabruck zu finden. Den bisherigen oberösterreichischen Bezirksrekord stellte Urfahr-Umgebung im Jahr 2022 mit 270.014 Euro auf. Dort ist es 2024 mit 254.860 Euro zwar wieder günstiger als 2022 (-5,6 %), aber gegenüber 2023 um +1,1 % teurer geworden. Gmunden erhöht um +5,0 % auf 249.078 Euro, verpasst damit nur knapp die Viertel-Million-Euro-Hürde. In der Landeshauptstadt tut sich unter allen oberösterreichischen Bezirken preislich am wenigsten, sie liegt mit 243.715 Euro nur -554 Euro bzw. um -0,2 % unter dem Vorjahrespreis. Linz-Land knüpft langsam wieder an seinen Preisrekord von 2022 an und kommt auf 242.994 Euro (+2,5 %), Freistadt folgt dicht dahinter mit einem neuen Preishoch von 241.621 Euro (+3,6 %). Ebenfalls einen neuen Höchstpreis vermeldet Rohrbach mit 232.717 Euro.
In fünf weiteren Bezirken lagen die typischen Wohnungspreise noch über 200.000 Euro: allen voran in Eferding mit 224.732 Euro (+1,7 %), Wels (Stadt und Land) mit 215.700 Euro und +7,6 %, Kirchdorf (208.049 Euro; -3,5 %), Braunau (203.310 Euro; -6,9 %) und in Grieskirchen (201.371 Euro; -3,1 %).
Viermal unter 200.000 Euro
Vor fünf Jahren, im Jahr 2019, lag der typische Wohnungspreis in Oberösterreich noch in zwölf Bezirken unter 200.000 Euro. 2024 ist dies nur noch in vier Bezirken der Fall. Ried lag zwar 2022 und 2023 darüber, reduzierte 2024 aber um -6,7 % auf 198.686 Euro. Steyr knackte diese Hürde dreimal in Folge ab 2021, vollzieht 2024 aber mit -13,1 % den größten Preisabfall unter den Bezirken und kommt auf 193.692 Euro. Schärdings Spitzenjahr war 2022 mit 236.703 Euro, 2023 reduzierte der Bezirk aber um -18,9 % und 2024 um weitere -4,5 % auf 183.270 Euro. Am günstigsten war es im Durchschnitt in Perg, wo schon seit 2019 (Ausnahme 2023) „nur“ zwischen 170.000 und 180.000 Euro für eine Wohnung fällig waren. 2024 waren es 171.725 Euro (+4,1 %).
Quadratmeterpreise zwischen 2.302 Euro und 4.681 Euro
In Vöcklabruck (4.681 Euro/m²) waren die Quadratmeterpreise am höchsten, gefolgt von Freistadt (4.304 Euro/m²) und Eferding (4.096 Euro/m²). Die Stadt Linz verschlägt es damit von Rang eins auf Rang vier: 3.968 Euro/m². Die günstigsten wurden laut RE/MAX-Statistik dagegen in Steyr (Stadt und Land; 2.594 Euro/m²), in Schärding (2.390 Euro/m²) und in Perg (2.302 Euro/m²) registriert.
Schnäppchen-Tipp für Oberösterreich-Fans
Die günstigsten Wohneinheiten fanden sich 2024 in den Bezirken Perg, Schärding und Steyr. Dort bezahlte jeder vierte Wohnungskäufer weniger als: 111.250 Euro in Perg, höchstens 111.750 Euro in Schärding und maximal 121.875 Euro in Steyr.
Top-Qualitäts- und Luxussegment
Beim gehobenen Lebensstil ist der Bezirk Vöcklabruck führend: Mindestens 360.000 Euro bezahlten Käufer im oberen Preisviertel (+6,2 %), mindestens 333.500 Euro (+4,2 %) in der Landeshauptstadt und mindestens 329.015 Euro (+0,9 %) in Urfahr-Umgebung. Auffallend dabei ist, dass die Top-acht-Bezirke in der oberen Preiskategorie allesamt Preissteigerungen registrieren.
NIEDERÖSTERREICH
ÜBERBLICK
Wohnungsverkäufe: Niveau wie vor 2014
Insgesamt wurden 3.727 neue Wohnungseigentümer ins Grundbuch eingetragen, was erneut Rang vier unter den Bundesländern bedeutet und historisch gesehen zwischen den Werten der Jahre 2013 und 2014 liegt. Prozentual ist es ein Rückgang um -16,9 %, erheblich über dem österreichischen Durchschnitt von -9,1 %.
Wohnungsverkäufe: leichter Aufwärtstrend im Wiener Umland
Die sechs Bezirke rund um Wien – Mödling, Baden, Bruck/Leitha, Tulln, Korneuburg plus Gänserndorf – machten 2022 mit 3.603 Wohnungen 57,5 % der Landesstückzahl aus. 2023 ist bei diesen sechs Bezirken die Menge um -38,9 % auf 2.201 Eigentumswohnungen gesunken – und in Folge ihr Anteil am Landeskuchen auf 49,1 %. 2024 erkennen RE/MAX-Experten eine Trendwende: Gemeinsam konnten die sechs Bezirke 1.964 Wohnungsverkäufe verbüchern, was einem Landesanteil von 52,7 % entspricht.
Umsatz-Niveau von 2016
Schon 2023 musste sich Niederösterreich bei den Umsatzzahlen von der Euro-Milliarde verabschieden. Parallel zum erneuten Rückgang bei den Wohnungsverkäufen, fällt auch 2024 der Umsatz weiter nach unten: -160 Mio. Euro bzw. -16,7 % ergeben eine Summe von 801 Mio. Euro – historisch gesehen in etwa das Niveau von 2015/2016. Auch der Wertanteil der niederösterreichischen Verkäufe am Bundeswert ist nach 9,2 % (2022) und 9,3 % (2023) im Jahr 2024 auf 8,4 % gefallen. Im bundesweiten Umsatz-Ranking findet sich Niederösterreich auf Rang sechs wieder, zwischen Salzburg und Vorarlberg.
Preise halten sich stabil
2022 kosteten Eigentumswohnungen in Niederösterreich erstmals mehr als 200.000 Euro. 2024 hält sich das flächengrößte Bundesland Österreichs knapp über dieser Preisgrenze: 200.828 Euro kostete eine Wohnung im Durchschnitt und damit um -0,5 % weniger als 2023. Die Quadratmeterpreise fallen prozentual etwas stärker, nämlich um -1,3 % auf 3.408 Euro.
NIEDERÖSTERREICHS BEZIRKE IM DETAIL
Große Marktdynamiken: sechzehnmal zweistellige Veränderungen
Im Jahr 2024 reichten Mödling 563 Verkäufe für Rang eins – Tulln erzielte dieselbe Menge 2022, damals reichte es jedoch nur für Rang vier. Für Mödling ist es auch keine große Veränderung: nur +3 Einheiten bzw. +0,5 % gegenüber 2023.In Baden wurden mit 423 Transaktionen fast um ein Drittel (-30,8 %) weniger Verkaufsabschlüsse dokumentiert.
Sieben Bezirke über 200 Verkäufe
In Bruck/Leitha schlug das Pendel in die andere Richtung aus, der Bezirk erzielte 299 Kaufakte, dank einem Zuwachs von +25,6 %. Dennoch ist es immer noch um die Hälfte (-52,8 %) weniger als im besten Jahr des Bezirks, 2022. Tulln steigerte sich noch um +3,8 % auf 274 Verbücherungen. Wr. Neustadt (Stadt und Land) fällt mit 271 Einheiten von Rang drei auf Rang fünf, bedingt durch einen Rückgang von -33,7 %. In Korneuburg waren es 263 Einheiten (-19,3 %), in Krems (Stadt und Land) 213 (-15,5 %), in St. Pölten-Land 205 (-16,7 %) und in der Stadt St. Pölten 204 (-38,7 %).
Viermal zwischen 100 und 200 Kaufakte
Vier Bezirke liegen zwischen 100 und 200 Verkäufen und verzeichnen dabei einen Rückgang zwischen -30 % und -7 % und. Dazu zählen: Neunkirchen (181; -10,0 %), Amstetten inkl. Waidhofen/Ybbs (162; -25,7 %), Gänserndorf (142; -29,7 %) und Mistelbach (122; -6,2 %).
Kleine Wohnungsmärkte mit großen Dynamiken
Die übrigen acht Bezirke verzeichnen 2024 alle zweistellige Verkaufsmengen, einer davon gar nur eine einstellige. Der Bezirk Melk ist seit 2020 wieder neu in dieser Gruppe, denn er fällt um -20,0 % auf 92 verbücherte Einheiten. Lilienfeld legt um +32,1 % auf 70 Transaktionen zu und erzielt damit einen neuen Mengenrekord. In Hollabrunn wurden 2023 drei Großprojekte realisiert, was dem Bezirk einen Zuwachs um +118,6 % auf 129 Vertragsabschlüsse bescherte. 2024 folgte die Ernüchterung und ein Mengenrückgang um -53,5 % auf ein übliches Maß von 60 Vertragsabschlüssen. Knapp dahinter und dicht beieinander folgen die Bezirke Scheibbs mit 58 Einheiten (+23,4 %) und Horn mit 56 (-3,4 %). In Waidhofen/Thaya wächst die Menge moderat um +9,7 % auf 34 Kaufakte. Dynamischer ging es wiederum in den letzten beiden Bezirken zu: Gmünd lag 2024 mit 27 Einheiten um -34,1 % unter der Vorjahresmenge und all den Jahren seit 2011 und Zwettl reduzierte um -57,9 % auf acht und meldet damit überhaupt einen neuen Tiefststand. Die geringste Menge lag bisher im Jahr 2013 bei 15 Einheiten.
Preise: Mehr Plus als Minus
Der Landesdurchschnitt ergibt eine minimale Senkung für Eigentumswohnungspreise von -0,5 %. Mehr als die Hälfte – 12 der 21 Bezirke – verzeichnen dabei ein Preisplus, dreimal auch im zweistelligen Prozentbereich.
Wien-nahe Bezirke Tulln, Baden und Bruck/Leitha mit neuen Preisspitzen
Mödling war und bleibt teuerster Bezirk Niederösterreichs. Nach einem Preisrückgang im Jahr 2023 von -5,0 %, gehen die typischen Wohnungspreise 2024 wieder um +2,4 % nach oben und belaufen sich nun auf 263.123 Euro. Tulln zieht mit und erhöht um +1,7 % auf 247.010 Euro, schafft damit ein neues Allzeithoch. Korneuburg hingegen reduziert um -0,5 % auf 243.908 Euro, ebenso Krems (Stadt und Land) um -8,4 % auf 231.904 Euro.
In acht Bezirken Preise über 200.000 Euro
In vier weiteren Bezirken waren ebenfalls mehr als 200.000 Euro fällig: Mistelbach kommt auf 218.447 Euro (+4,7 %), Baden und Bruck/Leitha liegen preislich beinahe exakt gleichauf. Baden meldete 215.422 Euro bei einem Minus von 9,9 %, während Bruck/Leitha um +3,6 % auf 215.352 Euro erhöht. St. Pölten-Land schließt die Gruppe mit 213.821 Euro ab, ein Preisanstieg von +10,4 % − bisher ein einziges Mal knackte der Bezirk 2021 die 200.000-Euro-Hürde. Mistelbach, Bruck/Leitha, und St. Pölten-Land erzielten somit neue Preisspitzen.
Zwölf Bezirke mit 100.000 bis 200.000 Euro pro Wohnung, und dann noch Gmünd
Teurer wurden die durchschnittlichen Wohnungspreise 2024 ebenfalls in Gänserndorf, nämlich um +5,5 % auf 193.515 Euro. Auch Hollabrunn nähert sich den 200.000 Euro und kommt auf 184.992 Euro (+8,6 %). Günstiger wurde es aber in der Landeshauptstadt, und zwar um -12,0 %, sodass Käufer einer Eigentumswohnung im Schnitt 167.123 Euro zu bezahlen hatten. Preisrückgänge meldeten ebenso Amstetten inkl. Waidhofen/Ybbs mit 161.029 Euro (-3,6 %) sowie Wr. Neustadt (Stadt und Land) mit 154.002 Euro (-11,7 %).
Lilienfeld fällt aus dem Rahmen, denn in diesem Bezirk kletterten die Preise massiv nach oben und landeten schließlich erstmals im sechsstelligen Bereich, nämlich bei 135.116 Euro. Dagegen erscheint der Preisanstieg in Melk um +4,7 % auf 128.290 Euro moderat. In Zwettl waren es 2022 erstmals über 100.000 Euro, 2023 waren es bereits 167.605 Euro. 2024 wendet sich das Blatt jedoch, der typische Wohnungspreis fällt um -28,3 % auf 120.213 Euro und liegt damit wieder unter jenem von 2022. Ähnlich gelagert ist auch der Preis in Scheibbs, nämlich bei 119.625 Euro, ein Minus von 18,5 %.
Einstellig im Plus lagen die Bezirke Waidhofen/Thaya mit 107.073 Euro (+7,8 %) und Neunkirchen mit 106.295 Euro (+1,4 %). Seit 2022 müssen Wohnungskäufer auch in Horn im Schnitt mehr als 100.00 Euro zahlen, so auch 2024, genauer gesagt 102.237 Euro (-8,3 %).
Gmünd bleibt Niederösterreichs Schnäppchenbezirk, allerdings wurde hier mit +36,4 % das zweithöchste Preisplus gemeldet, wodurch im Durchschnitt 87.685 Euro für eine Wohnung zu bezahlen war.
Hollabrunn, Lilienfeld, Melk, Waidhofen/Thaya und auch Gmünd erzielten neue Höchstpreise. Wie in Lilienfeld, zahlten Käufer auch in Waidhofen/Thaya zum ersten Mal mehr als 100.000 Euro.
Am günstigsten im nördlichen Waldviertel − und Neunkirchen
Die niederösterreichischen Schnäppchen-Wohnungen fanden sich 2024 vor allem im nördlichen Waldviertel, aber auch in Neunkirchen. Ein Viertel aller Wohnungen in diesen Bezirken wurden um maximal um 76.250 Euro in Zwettl, 71.436 Euro in Waidhofen/Thaya, 69.250 Euro in Horn, 63.000 Euro in Neunkirchen und um höchstens 57.500 Euro in Gmünd verkauft.
Die teuersten Wohnungen rund um Wien
Im Top-Qualitätssegment, dem obersten Preisviertel, haben die Bezirke rund um Wien die Nase vorne: Jede vierte Wohnung war den Käufern in St. Pölten-Land mehr als 290.000 Euro, in Korneuburg mehr als 297.594 Euro, in Krems mehr als 300.000 Euro, in Tulln mehr als 310.334 Euro und in Mödling mehr als 346.381 Euro wert.
TIROL
ÜBERLBICK
Tirol im Mittelfeld
Mit einer Mengeneinbuße von -6,6 % liegt Tirol um +2,5 Prozentpunkte besser als der Österreichdurchschnitt von -9,1 %. Mit 3.692 Wohnungsverbücherungen bleibt Tirol wie schon die Jahre zuvor auf dem fünften Rang im bundesweiten Mengenranking. Im Fünfjahresvergleich ist dies ein Minus von 33,6 %, im Zehnjahresvergleich etwas mildere -16,0 %.
Vergleichsweise geringe Umsatzeinbußen
Mit einem Umsatzrückgang von -8,5 % liegt Tirol fast gleichauf mit dem Bundesdurchschnitt (-8,2 %) und im Mittelfeld: Vier Bundesländer traf es noch härter, vier kamen besser davon. Somit haben Wohnungskäufer 2024 in Tirol 1,29 Mrd. Euro bezahlt, um -120 Mio. Euro weniger als 2023, es bleibt aber weiterhin die zweithöchste Kaufsumme unter allen Bundesländern, direkt hinter Wien. Beim typischen Eigentumswohnungspreis hat sich auch diesmal nicht viel getan. 2023 stieg der Preis um minimale +0,2 %, 2024 fiel er um -0,5 % wieder ab – auf 313.224 Euro. Da die Preise in Salzburg um +2,1 % zulegten, liegen nun Vorarlberg und Salzburg preislich vor Tirol, Wien folgt auf Rang vier. Pro Quadratmeter zahlten Tiroler Wohnungskäufer 4.521 Euro (+0,7 %).
TIROLS BEZIRKE IM DETAIL
Imst, Schwaz und Innsbruck-Land legen deutlich zu
Bereits 2023 mussten sich sowohl Innsbruck-Land als auch die Stadt Innsbruck von einer vierstelligen Verkaufsmenge verabschieden. 2024 drehte Innsbruck-Land aber wieder auf und steigerte sich von 821 auf 951 (+15,8 %) Verbücherungen. Die Landeshauptstadt baute hingegen um -16,9 % auf 752 Einheiten weiter ab – ein neuer Tiefststand innerhalb der RE/MAX-ImmoSpiegel-Analysen seit 2009 – und muss daher Rang eins wieder an Innsbruck-Land abtreten.
Auch Kufstein kann im Moment nicht an frühere Erfolge anschließen und landet mit 556 Kaufakten und einem Rückgang von -15,8 % wieder auf dem Niveau von vor 2015.
Wie Innsbruck-Land gehört auch Schwaz zu den Gewinnern, der Bezirk kann um +16,9 % auf 449 Vertragsabschlüsse erhöhen, was die -35,5 % aus 2023 aber nur etwa zur Hälfte ausgleichen kann. Die Bezirke Kitzbühel und Lienz verlieren beide ein Fünftel ihrer Vorjahresverkaufsmenge: Kitzbühel meldete 360 Einheiten (-21,4 %) und Lienz, das 2023 mit +19,8 % die einzige prozentuelle Mengensteigerung verzeichnete, reduzierte 2024 fast um denselben Wert, nämlich um -20,4 % auf 207.
Den höchsten prozentualen Zugewinn konnte Imst erzielen. 197 Verbücherungen sind zwar noch weit vom bisherigen Höchststand (2021: 486) entfernt, aber dennoch ein sattes Plus von 40,7 %. Bleiben noch zwei Bezirke mit negativen Vorzeichen: Landeck mit 146 Eintragungen ins Grundbuch (-21,5 %) und Reutte mit 74, was nahezu einer Halbierung (-46,8 %) der Vorjahresmenge entspricht.
Kitzbühel kratzt wieder an der halben Million Euro
Nachdem Kitzbühel von 2022 auf 2023 um +9,1 % auf 490.987 Euro zulegen konnte, legte der Bezirk 2024 um weitere +0,6 % nach. Prozentual klingt das nicht viel, nominal sind dies aber +3.041 Euro und in Summe im Schnitt 494.029 Euro für eine Wohnung. Damit ist nur der Erste Wiener Gemeindebezirk noch hochpreisiger. Nach unten hat sich der Preis in der Stadt Innsbruck entwickelt – wenn auch nicht im selben Ausmaß wie die Verkaufsmenge. 331.589 Euro waren im Durchschnitt für eine Eigentumswohnung fällig, ein Rückgang um -6,5 %. In Landeck ging der Preis empfindlich nach oben. +25,9 % sind die höchste Steigerungsrate im Bundesland, was einen typischen Wohnungspreis von 320.152 Euro ergibt – der Spitzenpreis stammt aber nach wie vor aus dem Jahr 2022 mit 337.849 Euro.
Auch Kufstein zieht preislich nach oben und kommt auf 314.892 Euro (+12,2 %), wodurch der Bezirk erstmals die 300.000 Euro-Hürde knackt.
Negative Vorzeichen gibt es hingegen in Innsbruck-Land, mit einer Preissenkung von -4,4 % auf 311.136 Euro. Ebenso in Schwaz mit -5,9 % auf 280.481 Euro. Wertsteigerungen zeigen die Preise in Imst mit 266.771 Euro (+4,2 %), in Reutte (254.811 Euro; +8,8 %) und in Lienz (212.472 Euro; +11,3 %).
In fünf der sechs Bezirke mit Preisplus gibt es auch neue Preisspitzen: in Kitzbühel, Kufstein, Imst, Reutte und in Lienz. Jene Bezirke mit Preisabfall landeten schlimmstenfalls auf den Niveaus der Jahre 2022 oder 2021.
Einstiegspreisklassen: bis zu 240.000 Euro
Im unteren Tiroler Preisquartil liegen die Preissteigerungen bei +3,4 %. Die höchste Preissteigerung gibt es in Kufstein, wo jede vierte Wohnung nach einer Steigerung von +22,9 % bis zu 225.488 Euro kostete. Die stärkste Preissenkung liegt mit -8,3 % in Kitzbühel vor, dennoch sind 240.000 Euro zusammen mit Dornbirn der höchste erste Quartilswert außerhalb von Wien. Schnäppchenwohnungen waren besonders im Bezirk Imst zu finden: Jede vierte kostete dort unter 181.000 Euro, in Reutte weniger als 167.750 Euro und in Lienz maximal 159.310 Euro.
Top-Qualität und Luxus: Einstieg wurde billiger
Die Mindestpreise für Wohnungen im obersten Preisviertel sind 2024 im Tiroler Landesdurchschnitt um -1,2 % gesunken. Im Detail: Jede vierte Wohnung kostete in Kitzbühel mehr als 611.000 Euro – der höchste Mindestpreis in Tirol, aber das stärkste Minus von 7,1 % im Bundesland. Bundesweit waren nur in Wien-Innere Stadt und Wien-Josefstadt die Mindestgrenzen für das oberste Preisviertel höher.
In Tirol folgt mit Abstand die Stadt Innsbruck mit einem Mindestpreis ins oberste Quartil von 445.000 Euro, ein Preisrückgang von -5,7 %. Den größten Preisanstieg gab es im Bezirk Landeck mit +27,9 % auf 393.880 Euro, das günstigste Preisminimum im oberen Quartil war aber wie gewohnt in Lienz zu orten: 267.400 Euro (+8,4 %).
SALZBURG
ÜBERBLICK
Höchste Steigerung bei den Wohnungskäufen und …
2.662 Wohnungsverbücherungen im Bundesland Salzburg sind 2024 um +3,6 % mehr als zuletzt. Der einzige Mengenzuwachs unter den Bundesländern beschert Salzburg einen Vorsprung um +12,7 Prozentpunkte gegenüber dem Bundesdurchschnitt und Rang sechs im Verkaufsmengen-Ranking. Historisch betrachtet hielt sich der Salzburger Wohnungsmarkt von 2015 bis 2022 recht stabil bei rund 4.000 Verbücherungen. 2023 kam dann der Rückgang auf 2.570 und 2024 wieder der erste Aufschwung.
… höchste Umsatzsteigerung
2023 fiel Salzburg beim Umsatzwert erstmals wieder unter die Euro-Milliarde. Nachdem sich Salzburg seit 2009 kontinuierlich steigern konnte und nur minimale Rückschläge einstecken musste, erfolgte 2023 ein abrupter Einbruch um -32,4 % von 1,29 Mrd. Euro auf 870 Mio. Euro. 2024 verzeichnen nur Salzburg und Burgenland eine Wertsteigerung, die von Salzburg fällt mit +6,4 % und +56 Mio. Euro erheblich größer aus. Die Milliarde ist immer noch ein Stück entfernt, aber 926 Mio. Euro Gesamtumsatz sind eine neue Annäherung. Es ist der fünfthöchste Wohnungshandelswert Österreichs, hinter der Steiermark und noch vor Niederösterreich. Im Fünfjahresvergleich verzeichnet Salzburg ein Umsatzminus von 15,7 %, im Zehnjahresvergleich aber immer noch ein Wachstum von +12,2 %.
Teurer als Wien und Tirol
Im nationalen Preisranking machte Salzburg einen Sprung von Rang vier auf Rang zwei. Wer im Bundesland Salzburg wohnen möchte, zahlte 2024 typischerweise 313.509 Euro (+2,1 %) und damit um +285 Euro mehr als in Tirol und um +9.272 Euro mehr als in Wien. Beim typischen Quadratmeterpreis macht Salzburg einen Rang wett und liegt mit 5.013 Euro/m² auf Rang zwei nur noch knapp hinter Wien.
Große Bandbreite
Jede vierte Wohnung im Bundesland Salzburg kostete 2024 wie schon im Vorjahr unverändert maximal 200.000 Euro. Dagegen lag am oberen Preisende die Untergrenze zu den Top-25 % im Bundesland mehr als doppelt so hoch, nämlich bei 410.000 Euro (+2,5 %; Rang zwei hinter Vorarlberg).
SALZBURGS BEZIRKE IM DETAIL
Viermal mehr, zweimal weniger
2023 sind in allen Bezirken die Verkaufsmengen gesunken, Stadt und Pinzgau hatten neue Tiefststände erreicht. 2024 konnten sich vier Bezirke wieder verbessern, darunter auch die Landeshauptstadt, dem anhaltend mengenstärksten Bezirk. 980 Verbücherungen bzw. +6,4 % waren es insgesamt. Der Flachgau hält sich stabil und konsolidiert sich bei 549 Einheiten (+0,2 %). Der Pinzgau ist hauptverantwortlich für das durchschnittliche Landesplus von 3,6 %, denn er legte mit +11,2 % am meisten zu und kommt somit auf 477 Kaufakte – noch ein weiter Weg zum Spitzenwert aus dem Jahr 2019 (872), aber ein Anfang. Der Pongau konnte sich nach dem Minus (-27,9 %) aus 2023 nicht erholen und reduziert um weitere -5,7 % auf 434 Kaufakte. Im Tennengau konnten 2024 wieder mehr Eigentumswohnungen ins Grundbuch eingetragen werden als noch 2023: 161 sind ein Anstieg um +7,3 %. Neben dem Pongau war auch im Lungau die Verkaufsmenge rückläufig, genauer gesagt um -1,6 %, was 61 Vertragsabschlüssen (um -1 weniger als im Vorjahr) entspricht und exakt der gleichen Menge wie im Jahr 2019.
Erstmals über 300.000 Euro im Pinzgau
Wer 2024 in der Landeshauptstadt eine Eigentumswohnung kaufte, zahlte so viel wie noch nie. 339.050 Euro lautete der durchschnittliche Preis, eine Steigerung von +2,6 %. Der höchste Salzburger Durchschnittspreis stammt aus dem Jahr 2023, und zwar aus dem Flachgau mit 339.373 Euro, 2024 ist dieser aber um -3,7 % auf 326.724 Euro gesunken. Auch im Tennengau flachten die Preise um -2,4 % auf 314.491 Euro ab.
2023 lag der Wohnungspreis im Pongau bei 279.582 Euro, es schien demnach möglich, dass St. Johann 2024 die 300.000 Euro-Hürde knacken würde. Tatsächlich gelang dies aber Zell/See. Der typische Preis im Pinzgau lag 2023 noch bei 263.070 Euro, entwickelte sich aber um +15,5 % auf 303.949 Euro nach oben. Der Pongauer Wohnungspreis stieg nur leicht um +0,9 % auf 282.109 Euro an. Der Lungau bleibt Salzburgs günstigster Bezirk und geht nach einem Plus von 5,2 % im Jahr 2023 im Folgejahr wieder um -7,1 % auf 202.075 Euro zurück.
Salzburger „Schnäppchenpreise“ im Landesdurchschnitt unverändert
Die Preise im unteren Preisviertel lagen im Landesdurchschnitt bei 0,0 %, in den einzelnen Bezirken lag die Bandbreite allerdings zwischen -13 % und +18 %. Die preiswertesten Wohnungen finden sich nach wie vor im Lungau und waren 2024 maximal um 133.000 Euro und damit um -13,0 % günstiger zu erwerben als 2023. Im Pongau lag die Obergrenze im unteren Quartil bei 186.667 Euro (-2,4 %) und in der Stadt Salzburg bei 190.000 Euro (-6,2 %). Im Pinzgau gab es im unteren Preisquartil die einzige Preissteigerung, wo noch unter 200.000 Euro (+17,6 %) zu bezahlen waren. Am teuersten war es im Tennengau mit bis zu 208.000 Euro (-5,5 %) und im Flachgau mit 225.000 Euro (-6,3 %) als preisliche Obergrenze in der Einstiegspreisklasse.
Preis im Luxussegment gestiegen
Im Gegensatz zum unteren Preisquartil sind die Wohnungspreise im oberen Viertel nicht unverändert geblieben und stattdessen im Landesdurchschnitt um +2,5 % auf 410.000 Euro gestiegen. Am teuersten ist der Mindestpreis für die
Top-25-%-Klasse mit 450.000 Euro in der Stadt Salzburg (+3,2 %). Dahinter liegt der Tennengau mit 425.000 Euro (+0,4 %). Der Flachgau reduziert das Preisminimum um -3,6 % auf 419.200 Euro, 401.212 Euro sind es im Pinzgau, eine Steigerung von +15,0 %. Das geringste Preisminimum innerhalb der Top-25-%-Immobilien findet sich einerseits im Pongau mit 372.818 Euro (+1,1 %), andererseits im Lungau mit 253.710 Euro (-7,8 %).
KÄRNTEN
ÜBERBLICK
Knapp über 2.000 Grundbucheinträge
Mit 2.007 Verbücherungen im Jahr 2024 zählt Kärnten zu den kleineren Wohnungsmärkten Österreichs. Zudem musste das südlichste Bundesland erneut einen Rückgang von -17,6 % verzeichnen (2023: -17,8 %) und damit den stärksten unter den Bundesländern. Da auch der burgenländische und der vorarlbergerische Wohnungsmarkt geschrumpft sind, bleibt Kärnten der sechste Rang im Mengenranking erhalten. Salzburgs Wohnungsmarkt hatte hingegen das einzige Plus (+3,6 %) und baut den geringen Abstand aus 2023 (+133 Einheiten) wieder auf +655 Einheiten aus.
Umsatzzahlen wie vor fünf Jahren
Auch beim Umsatz zeigt sich ein ähnliches Bild, allerdings mit dem bundesweit zweitstärksten Minus von -13,4 %. Das ist um -5,2 Prozentpunkte schlechter als der Bundesdurchschnitt (-8,2 %). In Summe ergibt dies für Kärnten einen Wohnungsverkaufswert von 522 Mio. Euro, das liegt historisch knapp unter dem des Jahres 2019 und ist Rang acht im nationalen Ranking.
Neuer Höchstpreis
Preislich liegt Kärnten unverändert im mittleren Drittel, kann sich aber von Rang sechs auf Rang fünf steigern. 233.601 Euro kostete 2024 im Durchschnitt eine Kärntner Eigentumswohnung – ein neues Allzeithoch. Gegenüber 2023 ist der Preis damit um +6,3 % teurer geworden, nach dem Burgenland der zweithöchste Anstieg. Auf fünf Jahre gerechnet sind die Eigentumswohnungspreise in Kärnten um +41,0 % gestiegen, im Zehnjahresvergleich um +54,1 %.
KÄRNTENS BEZIRKE IM DETAIL
Villach halb so stark wie 2021
Mit 700 verbücherten Einheiten im Jahr 2024 ist die Stadt Klagenfurt immer noch mengenführend. Der Rückgang von -8,1 % ist der zweitbeste Wert unter den Bezirken, die Menge entspricht etwa dem Niveau von 2013. Auch Villach baut Mengen ab und reduziert um fast ein Drittel (-29,9 %) auf 560 Vertragsabschlüsse. Spittal/Drau erging es ähnlich wie schon 2023 (-27,5 %) und meldete auch 2024 einen Rückgang um -24,6 % auf 215 Kaufakte. Klagenfurt-Land fällt mit -16,6 %, wie zuletzt 2019, wieder unter eine 200er-Menge: 191 Wohnungen. Auch wenn im Kärntner Landesdurchschnitt die Verkaufsmengen um -17,6 % gefallen sind, halten drei Bezirke dagegen: So konnte Feldkirchen mit 95 Einheiten sein Vorjahresergebnis um +17,3 % überbieten, ebenso St. Veit mit 93 (+14,8 %) und Wolfsberg mit 85 (+1,2 %). Wie Spittal/Drau verlor auch Völkermarkt ein Viertel seiner Menge (-24,1 %) und landete bei 41 Einheiten. Hermagor fuhr das stärkste Minus von 56,6 % ein und realisiert mit 27 getätigten Vertragsabschlüssen nur zwei Drittel seines langjährigen Durchschnitts.
Preise: Klagenfurt-Land wieder erheblich günstiger
Durchschnittlich sind die Preise in Kärnten um +6,3 % gestiegen. Klagenfurt-Land und Völkermarkt tanzen dabei jedoch aus der Reihe. Erstgenannter Bezirk lag 2023 preislich nach einem Preissprung noch bei 403.663 Euro. 2024 konnten sich Käufer einer Eigentumswohnung knapp -99.189 Euro gegenüber 2023 sparen (-24,6 %) und zahlten auch gegenüber 2022 um -1,5 % weniger.
Positive Vorzeichen bei der Wohnungspreisentwicklung errechneten die RE/MAX-Experten in Villach (Stadt und Land), wo der typische Wohnungspreis um +16,2 % auf 259.164 Euro gestiegen ist. Etwas stärker nach oben kletterte der Preis in Spittal/Drau und zwar um +19,3 % auf 248.689 Euro. Teurer wurde es auch in der Stadt Klagenfurt mit 228.109 Euro (+4,9 %), in Feldkirchen (213.478 Euro; +16,6 %), in Wolfsberg (183.619 Euro; +13,5 %) und in Hermagor, wo der höchste Preissprung von +30,3 % auf 179.048 Euro zu finden war.
Im bereits erwähnten Bezirk Völkermarkt gingen die Preise um -22,2 % nach unten auf 161.256 Euro und liegen somit erstmals nach den Jahren 2023 und 2022 wieder unter 200.000 Euro. Recht stabil hält sich der Wohnungspreis in St. Veit: 111.201 Euro (+4,0 %) waren dort je Wohnung fällig – ähnlich wie in den Jahren 2019 (111.731 Euro) und 2022 (111.302. Euro).
Schnäppchen und Luxus im südlichsten Bundesland
Jede vierte gehandelte Wohnung war 2024 in Hermagor billiger als 99.000 Euro, in Völkermarkt unter 90.000 Euro und in St. Veit billiger als 70.000 Euro. Sogar im bei den Schnäppchen teuersten Kärntner Bezirk, in Villach, bleibt man immer noch unter 170.000 Euro.
Top-Qualität, Luxus und Lage
Dagegen lagen die Mindestpreise für das oberste Preisviertel in St. Veit bei günstigen 150.000 Euro, in Wolfsberg schon bei 240.000 Euro und in Völkermarkt bei 245.000 Euro. In den Top-Bezirken startete das oberste Preisviertel erst über 300.000 Euro. So in der Landeshauptstadt bei 315.000 Euro (+7,6 %), in Spittal/Drau bei 330.000 Euro (+15,3 %), in Villach bei 336.000 Euro (+14,1 %) und im Bezirk Klagenfurt-Land bei satten 409.990 Euro. Der Preisrückgang 2023 auf 2024 in Wörtherseenähe war mit -175.010 Euro und -29,9 % höher als der vergleichbare Wohnungswert in St. Veit.
Kärntner Quadratmeterpreis
Der durchschnittliche Kärntner Quadratmeterpreis lag 2024 bei 3.918 Euro, also +11,4 % über jenem von 2023 und um +46,2 % über jenem vor fünf Jahren. Am teuersten ist er im Bezirk Feldkirchen mit 4.420 Euro/m² (+18,0 %), dahinter folgt Klagenfurt-Land, wo sich der Preis pro Quadratmeter um -29,7 % auf 4.411 Euro wieder beruhigt hat. Die günstigsten Quadratmeterpreise waren in Hermagor (2.200 Euro/m²) und in St. Veit (1.550 Euro/m²) zu finden.
VORARLBERG
ÜBERBLICK
Verkaufsmengenentwicklung hat sich stabilisiert
Seit 2022 registrieren RE/MAX-Experten in Vorarlberg einen anhaltenden Mengeneinbruch. In besagtem Jahr lag der Rückgang bei -17,7 %, 2023 doppelt so hoch mit -37,6 %. Auch 2024 liegt die Anzahl der Grundbucheinträge unter dem Vorjahr, aber um minimale -1,6 % und damit bei 1.760 verbücherten Einheiten. Die aktuelle Menge ist damit wie schon 2023 die geringste seit Beginn des RE/MAX-ImmoSpiegels im Jahr 2009 und vor allem nur die Hälfte von 2021 (-49,5 %).
Umsatzhalbierung in drei Jahren
Was für die Verkaufsmenge gilt, gilt 2024 auch für den Transaktionswert. 2021 war der Vorarlberger Eigentumswohnungsmarkt 1,25 Mrd. Euro schwer. Drei Jahre später „wiegt“ er mit 624 Mio. Euro nur mehr halb so viel. Dennoch ist auch hier der Rückgang wesentlich gemäßigter als zuvor: Von 2022 zu 2023 minderte sich der Transaktionswert um -38,3 %, von 2023 zu 2024 sind es -7,1 %, was beinahe exakt dem Bundesdurchschnitt (-8,2 %) entspricht. Nur 2014 und vorher lag der Umsatz noch tiefer. Im bundesweiten Ranking bleibt das Ländle wie schon 2023 hinter Salzburg und vor Kärnten und dem Burgenland auf Rang sieben.
Durchschnittlicher Wohnungspreis: stabil, hochpreisig
Beim typischen Wohnungspreis geht es ebenfalls nach unten. -5,4 % sind nicht die Welt, aber der stärkste prozentuale Rückgang unter den Bundesländern und -19.218 Euro Ersparnis für die Käufer. Dennoch, die verbleibenden 338.753 Euro sichern Vorarlberg erneut die Spitzenposition beim Wohnungspreis. Tirol folgt mit rund -26.000 Euro Abstand auf Rang zwei.
VORARLBERGS BEZIRKE IM DETAIL
Verkaufsmengen: Negativrekorde in Bregenz und Dornbirn
2023 lagen alle vier Bezirke mindestens um ein Viertel unter der Vorjahresmenge. 2024 konnten zumindest zwei Bezirke wieder positive Vorzeichen vermelden. In Bregenz waren es 572 verbücherte Eigentumswohnungen, um -10,2 % weniger gegenüber dem Vorjahr, aber kein Vergleich zum Erdrutsch von -43,0 % von 2022 zu 2023. Feldkirch hält gegen den Negativtrend und erhöht um +7,5 % auf 513 Vertragsabschlüsse. Dornbirn kann den Mengeneinbruch 2024 besser abfangen und kommt auf 428 Verbücherungen (-2,5 %; 2023: -25,2 %). Bludenz zählt neben Feldkirch zu den Gewinnern und steigerte seine Verkaufsmenge um +4,7 % auf 247. Genau wie 2023 ist es für Bregenz und Dornbirn auch 2024 die geringste Verkaufsmenge seit Beginn der RE/MAX Analysen 2009.
Wohnungspreise überall fallend
Von 2014 bis 2021 gab es in keinem Vorarlberger Bezirk eine Preissenkung. Das geschah erstmals in Bludenz im Jahr 2022. 2023 wurde es aber überall günstiger, außer in Bludenz. Umso auffallender ist es, dass 2024 der typische Wohnungspreis in allen Vorarlberger Bezirken rückläufig war. Das kleinste Minus, nämlich -4,0 % gab es in Bregenz, wo durchschnittlich 357.155 Euro je Eigentumswohnung zu zahlen war – was österreichweit Rang 12 entspricht, nur in Kitzbühel und in zehn Wiener Gemeindebezirken war es noch teurer. Dornbirn verringerte um -5,0 % auf 337.673 Euro und Feldkirch um -4,5 % auf 333.337 Euro. Um -10,2 % – und damit am stärksten im Bundesland – ging der Preis in Bludenz nach unten, er landete bei 309.911 Euro.
Quadratmeter bleiben niedriger als in Wien
Vorarlberg ist bei den Quadratmeterpreisen – aufgrund der Wohnungsgrößen – günstiger als Wien. Ein Quadratmeter kostet im Durchschnitt 4.857 Euro, um -4,8 % weniger als 2023 – was vor allem Bludenz mit 4.271 Euro/m² und einem Minus von 18,0 % geschuldet ist. Am höchsten, bei 5.064 Euro/m², liegt der Preis aber in Feldkirch, dem Bezirk mit dem einzigen Plus von 2,1 %. Bregenz kommt auf 5.012 Euro/m² (-4,3 %) und Dornbirn auf 4.825 Euro/m² (-5,6 %). Im Fünfjahresvergleich sind die Quadratmeterpreise im Durchschnitt um +23,4 % und im Zehnjahresvergleich um +72,3 % gestiegen.
Die „günstigsten“ Wohnungen
Günstige Wohnungen sind in Vorarlberg eher Mangelware. Die Höchstgrenze für das billigste Viertel beginnt 2024 bei 184.500 Euro in Bludenz und endet bei 240.000 Euro in Dornbirn (ist damit gleichauf mit Kitzbühel). Im Landesdurchschnitt sind die Preise im günstigsten Segment aber um -6,7 % gesunken.
Top-Qualität und Lage
Anders als in anderen Bundesländern, wo das obere Preisviertel auch Luxus am Wasser und am Berg abbildet, sind die Vorarlberger Top-25 % weniger Ausreißer, sondern näher am Durchschnittspreis, der allerdings der höchste im Bundesgebiet ist. So sind die Unterschiede ob am See oder an der Piste statistisch weniger erfassbar. Bludenz beginnt den Reigen mit 424.000 Euro Mindestpreis für das obere Viertel. Dornbirn erhöht auf 429.250 Euro, Feldkirch auf 446.352 Euro und Bregenz endet mit 480.081 Euro als Einstiegsminimum für Top-Qualität oder Luxus. Diese Untergrenzen zum vierten Quartil sind in allen vier Bezirken nach unten gegangen, im Landesschnitt um -5,0 %.
BURGENLAND
ÜBERBLICK
Trotz Mengenverluste steigende Umsatzzahlen
Wie gewohnt liegt das Burgenland auf Rang neun beim bundesweiten Verkaufsmengen-Ranking. Mit 607 Transaktionen liegt die Differenz zum „Vordermann“ Vorarlberg bei -1.153 Verbücherungen, nur 2023 lagen die beiden einander näher. Allerdings verzeichnete das Burgenland gegenüber 2023 mit -17,0 % nach Kärnten das zweitstärkste Minus unter den Bundesländern. Im Fünfjahresvergleich ist der burgenländische Wohnungsmarkt um -10,3 % geschrumpft, im Zehnjahresvergleich aber um +101,0 % gewachsen, hat sich also verdoppelt. Bei den Umsatzzahlen stemmt sich das Burgenland gegen den Bundestrend: +1,5 % sind das einzige nationale Plus neben Salzburg (+6,4 %) und um +9,8 Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt von -8,2 %. In Summe zahlten die pannonischen Eigentumskäufer 97 Mio. Euro im Jahr 2024, das entspricht etwas weniger als der Hälfte des Wiener Umsatzrückgangs.
Zweimal die stärkste Preiserhöhung
Noch im Jahr 2023 registrierten die RE/MAX-Experten im Burgenland „zweimal die stärkste Preissenkung“. 2024 drehte sich der Wind: Im Burgenland erhöhte sich der typische Wohnungspreis bundesweit am meisten, nämlich um +20,5 %. Das Burgenland verkürzt also den Abstand. Dennoch: 147.261 Euro sind etwas mehr als die Hälfte (57 %) des Österreich-Durchschnitts von 258.527 Euro. Zum zweitgünstigsten Bundesland, der Steiermark, verringerte sich die Differenz von 56.907 Euro auf 30.616 Euro.
BURGENLANDS BEZIRKE IM DETAIL
Nur Mattersburger und Oberwarter Wohnungsmarkt gewachsen
In der Landeshauptstadt inkl. Rust und Umgebung wurden 214 Transaktionen durchgeführt, das entspricht einem Rückgang von -21,3 % gegenüber 2023, was aber immer noch die höchste Verkaufsmenge im Burgendland darstellt. Auch Neusiedl am See verliert an Menge und fällt um -27,4 % auf 127 Verbücherungen, kommt damit dem Niveau von 2015 am nächsten. Mattersburg und Oberwart sind sich einig: Beide Bezirke vermeldeten 100 Kaufakte im Jahr 2024 und erhöhten jeweils um +2,0 %. Mit einigem Abstand und nur mehr zweistellig sind die folgenden Bezirke: Güssing kommt auf 25 verbücherte Einheiten (-28,6 %), Jennersdorf auf 23 (-11,5 %) und Oberpullendorf – 2023 noch als einziger burgenländischer Bezirk mit +42,1 % stark im Plus – meldet 2024 das stärkste Minus von 33,3 % auf 18 Einheiten, was dem langjährigen Durchschnitt entspricht.
Für alle Bezirke mit negativen Vorzeichen war es seit dem Beginn des RE/MAX-ImmoSpiegels 2009 aber immer noch mindestens der zehntbeste Wert, für Jennersdorf der fünftbeste.
Jennersdorf und Oberpullendorf senken Wohnungspreis
In Eisenstadt sind die Verkäufe zwar zurückgegangen, die Preise aber nach oben, genauer gesagt um +36,9 %. Das ist der höchste prozentuale Preisanstieg im Bundesland und ergibt einen typischen Wohnungspreis von 180.815 Euro. Zweitteuerster Bezirk bleibt Neusiedl, mit 172.360 Euro und einem Plus von +27,5 %. Preissteigerungen gab es auch in Mattersburg um +15,8 % auf 136.504 Euro und in Oberwart um +11,9 % auf 111.181 Euro. Die Gruppe jener Bezirke, wo Käufer weniger als 100.000 Euro bezahlten, führen Oberpullendorf und Jennersdorf an, wo 2023 noch sechsstellige Beträge fällig waren. 2024 reduzierte Oberpullendorf um -26,1 % auf 92.997 Euro und Jennersdorf um -14,9 % auf 91.274 Euro. Güssing bleibt mit 90.797 Euro und einem einstelligen Preisplus von 4,6 % Burgenlands im Durchschnitt günstigster Bezirk.
Schnäppchen unter Schnäppchen
Wer unter den an sich schon günstigen Wohnungen im Burgenland noch die allergünstigsten finden möchte, der suche vor allem im Bezirk Jennersdorf: 59.898 Euro (-20,5 %) oder weniger im Jahr 2024 für jede vierte Wohnung. Nicht viel mehr wären in Güssing zu bezahlen, nämlich 60.000 Euro, aber auch Oberpullendorf ist mit 72.000 Euro noch eine gute Empfehlung.