RE/MAX Commercial: Büromarkt - weiterhin stabile Entwicklung, aber einzelne Landeshauptstädte mit Fragezeichen

BÜROMARKT ALLGEMEIN
Der Büromarkt war in den letzten Jahren von großen Veränderungen betroffen. Während der Covid-19-Pandemie, deren Beginn sich heuer zum fünften Mal jährt, gingen viele Experten davon aus, dass die zukünftige Nachfrage nach Büroimmobilien aufgrund einer starken Zunahme von Homeoffice mancherorts dramatisch zurückgehen würde. Dieses Szenario hat sich so nicht eingestellt.

Arbeitsraumflexibilität schlägt Homeoffice und Teleworking
In den letzten Jahren hat sich herausgestellt, dass Homeoffice in manchen Bereichen leichter und in anderen Bereichen schwieriger umzusetzen ist. Gleichzeitig ist aber auch das Bewusstsein für mögliche negative Auswirkungen wie beispielsweise eine höhere Mitarbeiterfluktuation und dadurch steigende Onboarding-Kosten, geringerer interner Kommunikationsfluss etc., gestiegen. Eine Lösung, die daher aktuell sehr hoch im Kurs steht, sind hybride und flexible Arbeitsformen. Sie ermöglichen einerseits den Arbeitnehmern, einen Teil ihrer Arbeitsaufgaben von zu Hause aus zu erledigen andererseits den Unternehmen eine effizientere Flächennutzung durch ein reduziertes Arbeitsplatz-/Mitarbeiter-Verhältnis (Desk-Ratio) zu erreichen. Dies kann helfen, höhere Bürokosten aufgrund höherer Baukosten, einer geänderten Zinsstruktur, höheren Investitionen in ESG etc., abzufedern.

Büroimmobilien weiterhin wichtig, aber …
Aus heutiger Sicht erwarten die RE/MAX-Experten, dass der Büro-Immobilienmarkt auch in den weiterhin wirtschaftlich herausfordernden Zeiten ein wichtiger Treiber für den gewerblichen Immobilienmarkt bleiben wird. Jedoch benötigen Entscheidungsfindungsprozesse für Bürostandorte aufgrund geopolitischer Veränderungen, gestiegener Zinsen und Anzeichen einer schrumpfenden Wirtschaft heute tendenziell mehr Zeit, als das noch vor Covid-19 der Fall gewesen ist.

Der grüne Trend und ESG
Immer stärker in den Fokus rücken – getrieben durch einen breiten gesellschaftlichen Diskurs, aber auch durch sich ändernde rechtliche Rahmenbedingungen (EU-Taxonomie etc.) – die Themen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, zusammengefasst ESG (Environmental, Social, Governance). Es ist also zu beobachten, dass der ursprünglich aus dem Handel geprägte Begriff „Lage, Lage, Lage“, der grundsätzlich für alle Assetklassen gilt, immer mehr auch die Bereiche Energie und Nachhaltigkeit etc. mitumfasst. Darüber hinaus spielen auch softe Standortfaktoren, die schon in der Vergangenheit wichtig waren, in das Thema Nachhaltigkeit und ESG hinein. Als Beispiele sind der ÖPNV (Öffentlicher Personennahverkehr), die Nahversorgung, die Kinderbetreuung, Gesundheitseinrichtungen, Fitnesseinrichtungen, oder das gastronomische Angebot in der Umgebung zu nennen, die helfen, Wege zu verkürzen.

ESG-Kriterien als Preisfaktor
Projektentwickler, Investoren, aber auch Nutzer tragen dieser Entwicklung Rechnung. „Neue Projekte, die ESG-Kriterien zu wenig berücksichtigen, sind deutlich schwerer zu verwerten als noch vor einigen Jahren“, stellt Mag. Stefan Krejci von RE/MAX Commercial fest. Umgekehrt ist auch zu beobachten, dass Mieter teilweise bereit sind, für ESG-taugliche Büroimmobilien höhere Mieten zu bezahlen. Allerdings gibt es für diesen, nicht präzise definierbaren, „Mietenfaktor“ keine universell gültigen Durchschnittswerte, sondern nur lage- und verhandlungsabhängige Aufschläge. „Durch diese Vielzahl an Herausforderungen sehen wir vermehrt deutlich längere Verhandlungsprozesse. Das ist nachvollziehbar, denn die teilweise unterschiedlichen Interessenslagen müssen auch der aktuellen wirtschaftspolitischen Realität gerecht werden“, so Krejci.

BÜROMARKT WIEN – FLÄCHENNEUPRODUKTION
Nachdem sich die Neuflächenproduktion in Wien aus 2019 von einem historisch niedrigen Niveau von rund 45.000 m² auf über 110.000 m² im Jahr 2020 mehr als verdoppelt hat, ist dieser Wert im Jahr 2021 mit knapp über 70.000 m² wieder deutlich gefallen. Im Jahr 2022 ist dieser Quadratmeterwert erneut deutlich auf rund 125.000 m² – und damit auf das Niveau von 2020 – angestiegen. 2023 sind jedoch nur rund 45.000 m² neu fertiggestellt worden, so wenig wie 2019. Demgegenüber hat sich die Neuflächenproduktion im Jahr 2024 auf rund 95.000 m² fast verdoppelt.

Die mit Abstand größten Fertigstellungen im Jahr 2024 waren:

• „Francis“ (Julius-Tandler-Platz 3, 1090 Wien) mit rund 47.700 m²
• „Grand Central“ (Schlosshoferstraße 17, 1210 Wien) mit rund 12.200 m²
• „Robin“ Seestadt (Sonnenallee 28-30, 1220 Wien) mit rund 10.000 m²

Bereits 2025 fertiggestellt wurden:

• „TwentyOne Central Hub“ (Bauteil D, 1 und 3), 1210 Wien, Siemensstraße 87 ca. 22.500 m²
• „Carré Muthgasse“, 1190 Wien, Muthgasse 105; ca. 11.000 m²

 In den nächsten Jahren kommen weitere, hochmoderne Projekte auf den Markt, die sowohl im Bereich der Arbeitsplatzqualität als auch in Bezug auf Nachhaltigkeit, die für Nutzer immer wichtiger wird, starke Akzente setzen.

Sollten die aktuell bekannten Projekte in den kommenden Jahren fertiggestellt werden, so wird sich die Neuflächenproduktion im Jahr 2025 auf rund 100.000 m² - 120.000 m² belaufen, sowie für das Jahr 2026 dann auf rund 110.000 m² - 130.000 m². Damit würden dem Wiener Büromarkt deutlich mehr qualitativ hochwertige Flächen hinzugefügt werden, die am Markt aber auch dringend benötigt werden. „Eine historisch geringe Neuflächenproduktion führt zu steigenden Spitzenmieten und auch zu fallenden Leerstandsraten. Dennoch liegen die Vermietungsleistungen auf einem vergleichbaren Niveau zum Jahr 2021 und zeigen dadurch, dass der Wiener Büroimmobilienmarkt weiterhin stabil ist“, berichtet Krejci.

Wiener Neuvermietungsflächen auf Vorjahresniveau
Die Vermietungsleistung lag im Jahr 2024 bei rund 155.000 m² und damit auf dem Niveau von 2023 mit rund 160.000 m². Damit konnte auch 2024 die Vermietungsleistung aus der Vor-Covid-19-Zeit noch nicht erreicht werden, die 2019 noch bei rund 220.000 m² gelegen hat.

Quelle: RE/MAX Commercial Research

 Das liegt jedoch nur zum Teil an einer reduzierten Nachfrage, sondern vielmehr daran, dass die Neubauleistung nicht ausreicht, um eine größere Nachfrage bedienen zu können. „Wir gehen jedoch davon aus, dass mit einer erhöhten Neuflächenproduktion auch wieder eine höhere Vermietungsleistung einhergehen wird,“ führt Anton Putz von RE/MAX Commercial aus. „Die geringe Neuflächenproduktion trifft auf eine gesunde Nachfrage, weshalb sich die Leerstandsraten weiterhin nach unten orientiert“, ergänzt Putz.

 Die Leerstandsrate ist in Wien (insgesamt gerechnet) weiterhin leicht rückläufig und liegt bei rund 3,4 %, nach rund 3,6 % im Jahr 2023. Die höchste Leerstandsrate verzeichnen dabei aktuell die „AirportCity Wien“ (rund 8,1 %) und die „Donaucity“ (rund 4,3 %). Der Süden von Wien, der im Vorjahr noch bei rund 7,5 % Leerstandsrate gelegen hat, hat sich bei rund 4 % eingependelt (Vienna Research Forum, Jänner 2025).

Wiener Büroflächen-Mieten stagnieren auf „gesundem Niveau“
Nach wie vor gering sind die Veränderungen bei den Mieten. So liegen die Spitzenmieten wie auch im Vorjahr zwischen 17,0 und 27,0 Euro. Für das Jahr 2025 gehen die RE/MAX-Experten von leicht steigenden Mieten, sowohl in den sehr guten, wie auch in den guten Lagen aus. Lediglich bei den durchschnittlichen Lagen werden keine Änderungen erwartet. Diese Entwicklung kommt für die RE/MAX-Experten nicht überraschend, denn „Top-Bürostandorte sind auch in herausfordernden Zeiten sehr begehrt, die Luft nach oben bleibt aber auch in Bezug auf die angeführten Spannungsfelder dennoch begrenzt“, sagt Putz.

 Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT GRAZ
Wie fast alle Büromärkte außerhalb von Wien ist auch jener in Graz von einem geringen Angebot an hochwertigen Büroflächen gekennzeichnet, die – falls vorhanden – oftmals deutliche Einschränkungen bei der Flächengröße aufweisen. Daher ist es nachvollziehbar, dass bei der Immobilien-Neuentwicklungen auch ein gesunder Fokus auf Büronutzungen gelegt wird. Ein Leuchtturmprojekt entsteht mit der „Smart City Graz“ wo rund 8 ha Grundfläche bebaut werden, die Wohn-, Büro-, und Geschäftsflächen in einem Gesamtkonzept miteinander verbinden. Im Juli 2023 wurde der „Smart Tower Graz“ mit rund 6.000 m² fertiggestellt und dem neuen Eigentümer, der Union Investment, übergeben. Aktuell wird der Smart Tower ausschließlich als Bürogebäude genutzt, hauptsächlich von Unternehmen aus den Bereichen Immobilien, IT und Finanzdienstleistungen. Der Endausbau ist für 2025/2026 geplant. In Summe sollen rund 3.000 Einwohner in der „Smart City Graz“ ihr neues Zuhause finden. Dafür werden rund 280.000 m² Bruttogeschoßfläche entwickelt, wobei rund 52 % dem Bereich Wohnen und 21 % dem Bereich Büro und weitere 10 % dem Bereich Handel zugerechnet werden sollen (Der Grazer, 23.7.2023). Durch diese und weitere Fertigstellungen wird es nicht nur ausreichend Büroraum für Neuansiedelungen oder Start-up-Unternehmen geben, es eröffnet auch Wege für mögliche Standortzusammenlegungen. Ein Trend, der aus Wien (Erste Group, Unicredit oder Allianz) bereits bekannt ist.

Im Juli 2023 wurde darüber hinaus ein neues bahnbrechendes Projekt in der Conrad-von-Hötzendorf-Straße präsentiert. Der Baubeginn war mit Ende 2024 angesetzt. Beim Projekt „Graz Mitte“ sollen durch die Venta Group rund 60 Mio. Euro in einen Bürokomplex mit sechs Geschoßen und einer Bruttogeschoßfläche von rund 14.600 m² investiert werden. Die Fertigstellung war bis 2026 geplant (ORF Steiermark, 20.7.2023). Im Jahr 2025 wird das Projekt „Graz Mitte" an der Conrad-von-Hötzendorf-Straße aber aktuell noch immer nicht gebaut. Der Baubeginn bleibt laut dem Entwickler vorerst offen.

Neuigkeiten gibt es auch vom Projekt „Caro“, welches, angeleitet von der „Granit“ Gruppe, in der Nähe des Projektes „Graz Mitte“ entstehen soll. Der Spatenstich erfolgte im Dezember 2024. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Liebenauer Fußballstadion entsteht bis 2026 ein siebengeschoßiger Bürokomplex mit einer Fläche von rund 13.500 m², die für rund 700 Arbeitsplätze ausgerichtet sein wird (steiermark.orf.at/stories/3285581, 16.12.2024). Die Fertigstellung des Projekts ist für 2026 geplant.

Nach langjähriger Planung (Beginn 2018) scheint nun auch der Baubeginn des „Q2“ in greifbare Nähe zu rücken. Auf rund 19.000 m² Grundstücksfläche sollen hier bei den „Reininghaus-Gründen“ Büro- und Geschäftsflächen, zwei Hotels etc. mit einer oberirdischen Bruttogeschoßfläche von rund 51.000 m² geschaffen werden (reininghausgründe.at, 20.2.2024). Als Landmark sollen zwei Türme mit einer Höhe von 75 m und 63 m die Skyline von Graz nachhaltig verändern. Bei einer geplanten Baudauer von rund 36 Monaten sollen rund 200 Mio. Euro investiert werden. Aktuell befindet sich das Projekt im baubehördlichen Genehmigungsverfahren (Reininghaus Q2 - Architektur Consult, 8.5.2025).

Nachdem im Jahr 2024 rund 22.000 m² an Neuflächen auf den Markt gekommen sind, gehen die RE/MAX-Experten aktuell davon aus, dass noch einmal rund 20.000 m² in den Jahren 2025 und 2026 fertiggestellt werden. „Neue Projekte werden am Marktsehr gut aufgenommen. Es scheint sich eine gesunde und gleichzeitig innovative Entwicklung am Grazer Büromarkt auch für die kommenden Jahre abzuzeichnen. Die neuen Projekte nahe dem Stadion, aber auch im ‚Q2‘ sind ein Beleg dafür. Es bleibt abzuwarten, in welchem Zeitraum die zuvor genannten Projekte zur Umsetzung gelangen“, erläutert Ing. Alois Marchel von RE/MAX Commercial Graz. „Wegen der Fertigstellung hochwertiger Neubauten sind wir letztes Jahr von einer Steigerung der Spitzenmieten in den kommenden Jahren ausgegangen. Erste Anzeichen in diese Richtung konnten bereits 2021 bemerkt werden und haben sich 2022 bestätigt. In den Jahren 2023 und 2024 haben sich die Mietzinsanstiege etwas verhalten entwickelt. Nur vereinzelt wurden auch Abschlüsse über 16 Euro/m² gemeldet“, ergänzt der Grazer RE/MAX-Experte.

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT LINZ
Aktuell sind mehrere Projekte in Entwicklung. Beim Projekt „Techbase“ am Siemens-Gelände in der Wolfgang-Pauli-Straße konnte 2023 die Phase 1 (Bauteil 1 mit rund 8.000 m² und Bauteil 2 mit rund 13.600 m²) zur Gänze fertiggestellt und verwertet werden. Die Fertigstellung der Bauteile 3 und 4 (rund 7.400 m² bzw. rund 5.800 m²) war für das Jahr 2024 geplant, verschiebt sich aber nun auf das Jahr 2025 (www.techbase-linz.at/objekte, 24.2.2025). Weitere Projektentwicklungen stellen die Neugestaltung des ehemaligen „Nestlé-Areals“ dar. Das Projekt „Trinity Park“ soll sowohl ein Hotel wie auch Serviced Apartments, Büros und Gewerbeflächen mit einer Bruttogeschoßfläche von rund 60.000 m² umfassen. Der Startschuss war ursprünglich für 2023 vorgesehen und sollte 2024 umgesetzt werden. Aktuell ist aber nicht klar, wann der Baubeginn nun tatsächlich erfolgen soll (www.linza.at/trinity, 14.03.2024, Oberösterreichische Nachrichten, 15.02.2025). Im Süden dieses Areals war darüber hinaus das Projekt „Franck Kontor“ mit zwei Gebäudekörper geplant, eines davon acht Geschoße hoch und mit einer Tiefgarage unterkellert. Recherchen der Oberösterreichischen Nachrichten zufolge wird das Gesamtprojekt gerade neu überdacht, weitere Details dazu sind aktuell nicht bekannt (Oberösterreichische Nachrichten, 15.2.2025).

In der Tabakfabrik wird das Projekt „Quadrill“ realisiert. Die Bauarbeiten begannen im Februar 2021. Die Fertigstellung ist für das Jahr 2025 vorgesehen. Hier sollen rund 18.000 m² Bürofläche, sowie Wohnraum, Gastronomie und Handelsflächen entstehen. Der Projektablauf verläuft derzeit nach Plan. Neben den Büroflächen werden weitere rund 190 Wohneinheiten (ca. 8.400 m²) und rund 1.800 m² Handel- und Gastrofläche geschaffen (quadrill.at, 20.2.2025). Das derzeit wohl größte Entwicklungsprojekt in Linz stellt die „Post City“ dar, wo auf ca. 40.000 m² Grundstücksfläche in der Nähe des Hauptbahnhofs in den kommenden Jahren ca. 150.000 m² Nutzfläche entstehen sollen. Ein Drittel davon ist als Wohnfläche geplant, der Großteil soll aber für Büros, Geschäfte, Gastronomieflächen sowie als Hotel und Kino genutzt werden. Der Baubeginn war ursprünglich für 2021 geplant. Nachdem dieser aber aufgrund einer gescheiterten Investorensuche auch 2023 nicht stattfinden konnte, soll es nun frühestens im Jahr 2027 soweit sein (www.post-city-gardens.at/, 25.2.2025).

Als zentrales Bindeglied zwischen Hafenturm und Speziallagerhalle bildet das Hafenportal ein Kernelement von „Projekt Neuland“. Das Hafenportal wurde 2024 fertiggestellt. Es entstanden rund 18.000 m² Büroflächen auf sechs Etagen. Alle drei Gebäude sind mit Brücken verbunden und bilden die ost-westlich ausgerichtete „Freizeitachse“, die letztendlich vom Posthof bis zum Hafenbecken 2 führt. Im neuen Hafenportal wird auch der öffentliche Verkehr direkt integriert und erhält eine wettergeschützte Endhaltestelle. Die MIC GmbH errichtete in der Lederergasse ihre neue Firmenzentrale. Dabei werden rund 10.000 m² Büroflächen geschaffen. Das mit ÖGNI-Gold-Standard zertifizierte Gebäude wird auch Platz für einen eigenen Gastro- und Fitnessbereich bieten, die Konferenzräume werden im Dachgeschoß untergebracht werden. Das Projekt wurde im November 2024 nach zwanzigmonatiger Bauzeit fertiggestellt (www.meinbezirk.at/linz/c-wirtschaft/softwareunternehmen-mic-eroeffnete-neue-firmenzentrale_a6995940).

Wenig Veränderung gab es 2024 bei den Mietpreisen, und zwar über alle drei Lagekriterien hinweg. Inwieweit sich dies aufgrund der teilweise verzögerten Fertigstellungen von hochwertigen Neubauten zukünftig verändern wird, bleibt abzuwarten. RE/MAX geht derzeit noch von gleichbleibenden Werten aus. „Linz ist ein spannender Markt und die drittgrößte Stadt Österreichs, die wirtschaftlich ganz oben mitspielt. Die teilweisen Verschiebungen, aber auch die teilweise unklare Situation bei wesentlichen Leuchtturmprojekten lassen aber zur Vorsicht raten“, schätzt Stefan Krejci die Lage ein. „Das kann nämlich dazu führen, dass sich auch die Spitzenmieten deutlich erhöhen werden – aktuell werden teilweise bereits Mieten um die 20 Euro/m² angeboten.“ Gleichzeitig bedeuten die neuen Büroprojekte in den kommenden Jahren auch eine Herausforderung für Bestandsimmobilien. „Wir gehen davon aus, dass wir künftig auch in Linz eine Vielzahl an Lageveränderungen und Umnutzungen feststellen werden“, ergänzt Krejci.

*) Deutlicher Anstieg, getrieben durch Quartiersentwicklung hin zu „state of the art“ Büroimmobilien 
Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT SALZBURG
Der Salzburger Büroimmobilienmarkt befindet sich in leichter Bewegung. Es entstehen moderne und nachhaltige Büroflächen, die sich aber entgegen den Trends in anderen Städten eher an der Peripherie ansiedeln. Ende 2024 wurde unter anderem das Projekt „Helix“ fertiggestellt. Hier wurden durch die Soravia-Gruppe rund 18.500 m² errichtet, von denen rund 12.000 m² Büronutzern zur Verfügung stehen. Nach neun Jahren Bauzeit und vielen Komplikationen ist im Dezember 2024 der „Wissenspark Urstein“ fertiggestellt worden. Die gesamten rund 45.000 m² Nutzfläche sind bei Fertigstellung voll verwertet. In die Vision, die benachbarte Fachhochschule und die umliegende Wirtschaft bestmöglich zu vernetzen, wurden rund 140 Mio. Euro investiert (Wissenspark Urstein endgültig fertig - salzburg.ORF.at, 13.12.2024). Bereits im Frühjahr 2025 wurde die Phase 1 des Projekts „AlpAreal“ durch die Bodner-Gruppe fertiggestellt. In das rund 2,7 ha große ehemalige Areal der „Alpine-Bau“ sollten rund 75 Mio. Euro investiert werden, rund 21 Mio. Euro davon betreffen den ersten Bauabschnitt. Im Endausbau soll der neue Business-Campus Raum für bis zu 1.500 Mitarbeitern bieten (AlpAreal, Mai 2023). Weiters ist die Fertigstellung des „Prisma“-Projektes „Acht Zwei Vier“ für den Sommer 2025 geplant. Es werden rund 5.000 m² Nutzfläche unter anderem für die Zentrale der Raiffeisenbank Salzburg-Liefering-Maxglan-Siezenheim geschaffen. Das Projekt hatte sich zwischenzeitlich durch Probleme im Bauuntergrund verzögert, die kurzfristig zu einem Baustopp geführt haben (Prisma, 08.05.2025).

Trotz vereinzelter Neubauprojekte bleibt die Aktivität am Salzburger Büromarkt relativ gering und führt auch dazu, dass die Spitzenmieten konstant bei rund 15 Euro/m² liegen, wobei eine leichte Steigerung für das Jahr 2024 dokumentiert werden konnte. Für das laufende Jahr gehen die RE/MAX-Experten von gleichbleibenden Mietansätzen aus.

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT INNSBRUCK
Wie 2023 gab es auch im Jahr 2024 kaum nennenswerte Fertigstellungen oder Präsentationen neuer Büroprojekte in Innsbruck. Das liegt weniger an der aktuellen Nachfrage als vielmehr daran, dass es in der Tiroler Landeshauptstadt kaum geeignete Grundstücke für die Entwicklung hochwertiger Büroimmobilien gibt. Die für das Jahr 2024 geplante Fertigstellung des Projektes „West Park“ der bauwerk Immobilien GmbH mit einer Fläche von rund 10.000 m² hat sich auf das Jahr 2025 verschoben. „Das Großprojekt ‚GTP Kematen‘ umfasst gesamt ca. 65.000 m² und liegt in unmittelbarer Autobahnnähe im Gemeindegebiet Kematen. Die erste Baustufe umfasst unter anderem einen Bürokomplex über fünf Etagen mit ca. 2.500 m², ein Businesshotel mit einer Fläche von ca. 3.700 m², ein Restaurant, dazu Service- und Werkstattflächen mit gesamt ca. 1.100 m² und Logistikflächen mit ca. 2.500 m². Sie wurde 2021 abgeschlossen“, erklärt Arno Wimmer von RE/MAX Commercial in Tirol. „Die zweite Baustufe ist gerade in Planung.“

Im Vorjahr haben sich in Innsbruck die Spitzenmieten von 14,50 Euro/m² nicht erhöht. Aktuell geht RE/MAX Commercial davon aus, dass das Jahr 2025 zu keinen weiteren Steigerungen der Spitzenmieten führen wird.

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT KLAGENFURT
Aktuell sind in Klagenfurt de facto keine nennenswerten neuen Bauprojekte bekannt, weder in der Planung noch in der Umsetzung. Es ist also in der Kärtner Landeshauptstadt eher still. „Es gab 2024 wenig Bewegung am Klagenfurter Büroflächen-Markt in Bezug auf neu geschaffene hochwertige Flächen. Für das Jahr 2025 sehen wir aber wieder einen Anstieg auf das Niveau von 2023“, prognostiziert RE/MAX Commercial Experte Daniel Lobnik in Klagenfurt.

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT VORARLBERG
Bewegung gibt es in Bregenz. Während die Mieten 2023 gleichgeblieben sind, kommt mit dem Projekt „Innovationsquartier“, das von der Prisma Unternehmensgruppe erstellt wird, ein neues Projekt in die Planungsphase. Auf einer rund 5.500 m² großen Grundstücksfläche soll bis 2028 eine neue Quartiersentwicklung abgeschlossen werden (www.prisma-zentrum.com, 22.2.2024). Dennoch machen hohe Grundstückspreise, hohe Baukosten und eine tendenziell rigorose Raumordnung die Schaffung von Büroflächen für den Mietermarkt zu einer großen Herausforderung. Darüber hinaus gibt es in Vorarlberg einige weitere Projekte, die sich teilweise noch in sehr frühen Phasen befinden: So wurde 2023 die Erweiterung des „Campus V“ in Dornbirn mit rund 4.300 m² Büro- und Gewerbeflächen beschlossen, die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2026 anvisiert.

Ein weiteres bedeutendes Projekt ist der Umbau der „Sägenhalle 4“ in Dornbirn. Der Beschluss dazu erfolgte im Dezember 2023, der Spatenstich im März 2025. Es soll ein kreativer Hub über drei Geschoße für Unternehmen, Institutionen, Gastronomie und Bildungseinrichtungen um rund 5,5 Mio. Euro entwickelt werden. (www.aktuell.dornbirn.at/presseaussendung/2023-12-14-neues-leuchtturmprojekt-ausbau-der-saegenhalle-4) In Hohenems befindet sich das „Rathaus Quartier“ mit einer Fläche von rund 9.800 m² in Bau. Ein Teil der Fläche (Rathaus) ist bereits übergeben, die Gesamtfertigstellung soll in den nächsten Monaten erfolgen (www.hohenems.at, 22.2.2024). In Egg wurde das Projekt „Posthus“ – ein Wohn- und Geschäftsgebäude – fertiggestellt, bei dem rund 10 Mio. Euro investiert werden (www.gast.at 13.01.2025). In Feldkirch ist darüber hinaus das „Viertel vor Feldkirch“ in der Planungsphase. Im Jahr 2024 wurde das Projekt eingereicht. Der Spatenstich erfolgte im März 2025 (vol.at 24.03.2025). Das Viertel vereint auf knapp 30.000 m² Fläche verschiedene Lebenswelten wie Wohnen, Leben, Arbeiten und vermittelt damit ein urbanes Lebensgefühl. „Der Büromarkt bewegt sich auf einem preislich hohen Niveau – wir sind davon ausgegangen, dass sich die Preisentwicklung 2024 auf dem Niveau von 2023 einpendeln wird und das ist auch so eingetreten. Für 2025 gehen wir sogar von einer leichten Reduktion der Spitzenmieten aus“, erläutert Philipp Feurstein von RE/MAX Commercial Vorarlberg und ergänzt: „Das Angebot am Markt steigt leicht, aber wir sehen eine geringere Zahl an Nutzern unter anderem aufgrund der hohen Inflation und der geopolitischen Lage.“

Quelle: RE/MAX Commercial Research

RE/MAX COMMERICAL
Unter RE/MAX Commercial agieren ausgewählte Gewerbe-Immobilienexperten innerhalb des RE/MAX Netzwerks, das mit 120 Büros und 850 Experten in jeder Region Österreichs vertreten ist. Aufgrund der engen Kooperation mit den lokalen Büros und dank dem gebündelten Gewerbeimmobilien-Know-how stellt RE/MAX Commercial für Immobilienentwickler, Immobiliennutzer und kommunale Einrichtungen eine einzigartige Quelle des Wissens und der Inspiration dar und bietet beispiellose Synergie-Effekte und Möglichkeiten der Zusammenarbeit.