Meldung vom 30.04.2025
Es geht bergauf! Seit dem Rekordjahr 2018 mit 12.689 Verbücherungen ging es ständig bergab. Tiefpunkt waren die 8.221 Einfamilienhausverkäufe im Jahr 2023. 2024 dann ein Anstieg um +1.591 Einfamilienhäusern oder +19,4 %. Dieser wird vor allem getragen von Niederösterreich (+681), dem Burgenland (+230) und der Steiermark (+208), aber auch alle anderen Bundesländer haben wieder aufgeholt. „Auch wenn der Durchschnitt der RE/MAX-ImmoSpiegel-Jahre 2009 bis 2023 mit 10.481 noch ein Stück entfernt ist, so ist zumindest der Bann gebrochen, der Trend umgekehrt und der Einfamilienhausmarkt wieder im Aufschwung“, freut sich Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria.
Aufwärts, überall
In allen Bundesländern ist Rückenwind zu spüren, am stärksten im Burgenland. Mit +42,4 % kommt das östlichste Bundesland nach dem Durchhänger 2023 wieder an seine üblichen Verkaufszahlen heran. Ganz im Westen legt Vorarlberg um +31,8 % zu. Niederösterreich, das Land der Einfamilienhausbesitzer, steigert 2024 um +27,4 %. Überraschenderweise folgt dann schon Wien mit +24,3 %, dahinter platzieren sich Tirol mit +19,6 % und Salzburg mit +14,5 %. Die geringsten Mengenzuwächse verzeichnen die Steiermark mit +12,6 % und mit jeweils +9,0 % Oberösterreich und Kärnten.
Im Vergleich zum Verbücherungsdurchschnitt der letzten zehn Jahre liegt Niederösterreich um +72 Objekte (+2,3 %) darüber, das Burgenland mit +63 Einheiten sogar um +8,8 %. Dagegen fehlen der Steiermark -10,4 % (-217 Einfamilienhäuser) zum Zehnjahresmittel, Oberösterreich -14,1 % (-275), Wien -19,9 % (-78). Jenseits der -20 % bewegen sich Kärnten mit -21,3 % (-229), Salzburg mit -22,0 % (-112) und Vorarlberg mit -24,3 % oder exakt -100 Einfamilienhäuser.
Preise: Zweiklassengesellschaft
Mit 333.505 Euro ist der Österreich-Preis um -4.836 Euro oder -1,4 % gefallen. Sowohl der Preis als auch die Preissenkung sind differenziert zu betrachten: Während Einfamilienhäuser in Wien, Tirol, Vorarlberg und Salzburg mehr als das doppelte vom Österreichschnitt gekostet haben, kamen Kärnten, Niederösterreich, Steiermark und Burgenland auf keine 300.000 Euro. Einzig Oberösterreich liegt knapp über dem Österreichschnitt. Die Preisspreizung ist dermaßen hoch, dass drei im Burgenland verkaufte Einfamilienhäuser nicht reichen, um eines in Westösterreich oder in Wien zu kaufen. Die moderate Preissenkung von -1,4 % stimmt nur annähernd in Vorarlberg (-1,2 %) und Kärnten (-1,1 %). Dagegen kommt Burgenland auf -3,4 %, Salzburg auf -4,0 % und die Steiermark auf -4,7 %. Am meisten gings in Tirol mit -6,5 % und in Wien mit -7,1 % nach unten. Nach oben gings allerdings in den mengenstarken Bundesländern Niederösterreich mit +0,8 % und in Oberösterreich mit +2,2 %.
Dynamik der Schnäppchen
Die Grenze zum unteren Quartil ist der Wert, unter dem ein Viertel aller Einfamilienhäuser verkauft wurde und umgekehrt, der Preis, den drei Viertel aller Käufer mindestens bezahlt haben. Diese erste Quartilsgrenze hat sich national seit 2022 nicht mehr verändert: Sie blieb auch 2024 bei 180.000 Euro. Auch im Burgenland mit 120.000 Euro, in Niederösterreich mit 150.000 Euro und in Tirol mit 400.000 Euro ist der jeweilige regionale Maximalpreis für das erschwinglichere Viertel der Einfamiliendomizile seit 2023 gleichgeblieben.
Dagegen ist diese sozial bedeutsame Grenze in der Steiermark um -2.625 Euro auf 155.375 Euro (-1,7 %) gefallen, in Salzburg um -13.500 Euro auf 407.750 Euro (-3,2 %) und in Wien um -50.000 Euro auf 450.000 Euro (-10,0 %) nach unten gegangen. In Kärnten dagegen ist das billigere Viertel teurer geworden: um +6.500 Euro auf bis zu 190.000 Euro (+3,5 %), in Oberösterreich um +10.000 Euro auf 230.000 Euro (+4,5 %) und um +12.500 Euro auf bis zu 492.500 Euro in Vorarlberg (+2,6 %).
Top-Qualität und Luxus
Der Eintritt in die Klasse des oberen Preisviertels kostet, je nach Bundesland, entsprechend unterschiedlich. Einheitlich ist nur, dass in dieser Preisklasse keine Preissteigerungen erzielt wurden: Acht Preissenkungen und ein Unentschieden. Bundesweit gingen die Preise an der Grenze zum obersten Quartil um -2,2 % nach unten, am stärksten in den drei teuersten Bundesländern. Die teuersten unter den teuersten Einfamilienhäusern fanden sich 2024 in Tirol mit 900.000 Euro aufwärts – ein Minus von -100.000 Euro oder -10,0 %. Auf Platz zwei Wien mit 882.500 Euro Minimum, einem Preisrückgang von -117.500 Euro oder -11,8 % und auf Rang drei Salzburg mit einem Einstiegspreis ins Top-Viertel von 851.250 Euro (-98.750 Euro, -10,4 %). In Vorarlberg gingen die Preise der Top-Qualitäts-Einfamilienhäuser nur um -15.000 (-1,8 %) auf 835.000 Euro zurück, in Oberösterreich blieben sie bei 440.000 Euro unverändert. Geringere Einbußen in den anderen Bundesländern: Kärnten mit 400.000 Euro (-2,1 %), Niederösterreich mit 385.000 (-1,2 %), Steiermark mit 360.000 Euro und -5,8 % und Burgenland mit 280.000 Euro und -6,7 %: „Die rückläufigen Zinsen und die dadurch steigende Nachfrage haben im Jahr 2024 maßgeblich zur leichten Erholung des Einfamilienhausmarktes beigetragen. Das Angebot an Einfamilienhäusern ist nach wie vor gut, die Preise sind größtenteils stabil, und die Rahmenbedingungen für den Kauf haben sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich verbessert. Die Entwicklung der Zinsen sowie die vorübergehende Befreiung von Gebühren für Grundbuch- und Pfandrechtseintragungen machen es mehr Menschen möglich, ihren Traum vom eigenen Haus im Grünen zu verwirklichen“, erläutert Reikersdorfer.
Transaktionswert um eine gute halbe Milliarde Euro mehr
Da die Mengensteigerung um das 13-Fache höher als der Preisrückgang war, hat sich auch der Verkaufswert der 2024 gehandelten Einfamilienhäuser erhöht, nämlich von 3,28 Mrd. Euro auf 3,88 Mrd. Euro, also um +597 Mio. Euro oder +18,2 %. Ein Drittel dieser Steigerung kommt mit +209 Mio. Euro aus Niederösterreich. Kärnten trägt dagegen nur +20 Mio. Euro bei, alle anderen Bundesländer zwischen +44 und +63 Mio. Euro. Nach Prozenten lautet die Reihenfolge: Burgenland (+35,7 %), Vorarlberg (+31,3 %), Niederösterreich (+27,4 %), Wien (+24,7 %), Salzburg (+16,6 %), Tirol (+12,3 %), Oberösterreich (+11,5 %); Steiermark (+10,7 %) und Kärnten (+7,6 %).
Datensicherheit zählt für den Marktführer
Der RE/MAX-ImmoSpiegel und weitere Analysen, die RE/MAX Austria, Österreichs klare Nummer 1 in der Immobilienvermittlung, veröffentlicht, basieren auf dem amtlichen Grundbuch in Form einer Gesamtauswertung aller Immobilien-Kaufverträge, die 2024 verbüchert und von IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten, ausgelesen und als Kaufvertragssammlung veröffentlicht wurden. „Wir verwenden bei unseren Marktanalysen und Marktwerteinschätzungen ausschließlich Gesamtauswertungen und nicht irgendwelche Stichproben und nur Preise tatsächlicher Verkäufe und nicht Verkäufer-Wunschpreise im Internet, von Objekten, von denen niemand weiß, ob sie überhaupt und, wenn ja, zu welchem Preis sie tatsächlich gekauft wurden“, versichert Mag. Anton Nenning, RE/MAX Austria Head of Research. „Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Valentin Bauer, Head of Operations der IMMOunited GmbH.
NIEDERÖSTERREICH
Neuer Rekordanteil am Bundesgesamtmarkt
Der Einfamilienhausmarkt in Niederösterreich stellte in den Jahren 2009 bis 2022 meist ein gutes Viertel der Bundesgesamtmenge dar. In der Regel war der gelb-blaue Anteil zwischen 27 % und 30 %. Nur zweimal wurde bisher die 30-%-Marke geknackt: 2017 mit 30,3 % und 2023 mit 30,2 %. 2024 betrug der Niederösterreich-Anteil jedoch 32,2 % und umfasste somit mehr Einfamilienhäuser als die Bundesländer Kärnten, Burgenland, Tirol, Salzburg, Wien und Vorarlberg zusammen. Kein Bundesland hat nur annähernd so zugelegt wie Niederösterreich: +27,4 % bedeuten +681 Häuser und mehr Zuwachs als in Burgenland, Steiermark und Oberösterreich zusammen.
Ein Viertel des Gesamtwertes
Der Transaktionswert der niederösterreichischen Einfamilienhäuser liegt bei einem Viertel des Österreichwerts (25,1 %). Ein Drittel des nationalen Zugewinns von +597 Mio. Euro kommt mit +209 Mio. Euro aus Niederösterreich. In Summe kommt Niederösterreich auf 973 Mio. Euro, um +366 Mio. Euro mehr als die Nummer zwei, Oberösterreich, und um +27,4 % mehr als 2023. Vom Niveau her liegt der 2024er Umsatz zwischen jenen der Jahre 2020 und 2021.
Preise: minimal höher
Der Preis hat im Jahresvergleich minimal, um +0,8 % zugelegt, +2.355 Euro mehr für ein Einfamilienhaus, ein Anstieg von 277.113 Euro auf 279.468 Euro. Damit verzeichnet Niederösterreich den zweithöchsten Preisanstieg hinter Oberösterreich, aber dennoch den drittbilligsten Durchschnittspreis hinter der Steiermark und dem Burgenland. Da die Preise in den teuersten Bundesländern am stärksten gefallen sind, hat sich die Preisspreizung etwas gemildert: 2024 musste man, wie 2022, um ein Haus in Wien oder Tirol zu kaufen, 2,7 in Niederösterreich verkaufen und nicht 2,9 wie 2023.
Im Fünfjahrespreisvergleich haben die gehandelten Einfamilienhäuser in Niederösterreich um +30,7 % und im Zehnjahresvergleich um +73,6 % zugelegt.
Am unteren und oberen Ende
Jedes vierte Einfamilienhaus in Niederösterreich (also 791) wechselte um 150.000 Euro oder weniger den Eigentümer. Diese Obergrenze des ersten Preisquartils hat sich von 2023 auf 2024 nicht verändert. Darunter lag nur das Burgenland, wie 2023 exakt um ein Fünftel, alle anderen Bundesländer jedoch darüber, insbesondere Vorarlberg, nämlich um mehr als das Dreifache. Am oberen Preisende beginnt der Top-25-Prozent-Club im Bundesland bei Preisen von mindestens 385.000 Euro, das ist ein Rückgang um -4.500 Euro (-1,2 %) auf das Niveau von 2021, aber der zweitstabilste Wert hinter Oberösterreich.
Bezirks-Preisschere: auf und zu
2023 hat Waidhofen/Thaya kräftig zugelegt und Mödling als Nr. 1 beim Preis etwas verloren. 2024 verliert Mödling zwar wieder -2,5 %, aber Waidhofen/Thaya -15,7 %. Daher geht die niederösterreichische Preisschere wieder auf: vom Faktor 5,1x auf 5,9x – aber noch weit entfernt von 2021 mit 6,8x.
Außenseitersiege
In zwei Bezirken blieben die Einfamilienhausverkäufe 2024 unter jenen von 2023, aber in 19 lagen sie darüber, zum Teil erheblich. Das Rennen machte 2024 Wr. Neustadt (Stadt und Land), das letzte Mal 2020 ganz vorne, diesmal mit 260 Einfamilienhäusern (+51,2 %). Knapp dahinter Mistelbach mit 258 (+67,5 %), die beste Platzierung bisher 2016 auf Platz drei. Erst danach ein podiumsgewohnter Bezirk, Gänserndorf, mit 235 Einheiten (+18,7 %), haarscharf vor St. Pölten-Land mit 234 und +21,9 %. Auf Rang fünf ein mehrfacher Champion der Vergangenheit mit 217 Verbücherungen: Baden mit +9,6 %.
Die zehn in der Mitte
Nach den fünf Bezirken mit über 200 Einfamilienhauskäufen folgen zehn Bezirke mit 100 bis 200 Transaktionen: Allen voran Tulln mit 197 (+24,7 %), knapp vor Neunkirchen mit -1,0 % und 193. Auf Rang acht Hollabrunn mit 179 und +45,5 % und einem neuen All-Time-High. Dahinter Mödling mit 168 (+61,5 %), Korneuburg mit 167 (+34,7 %). Krems (Stadt und Land) schaffte den drittgrößten Sprung nach vorne mit +61,7 % auf 152 Einfamilienhäuser. Bruck/Leitha kommt auf 144 (+22,0 %), Melk auf 131 (+2,3 %), Amstetten (inkl. Waidhofen/Ybbs) auf 122 und +8,9 %, zuletzt noch Gmünd mit 117 Transaktionen und einem Plus von 24,5 %.
Sechs Bezirke unter hundert Verkäufe
Horn verdoppelt beinahe seine Verkäufe (+91,8 %), von 49 auf 94, und erreicht sein bestes Ergebnis seit 2012. Waidhofen/Thaya verliert -15,9 % und landet bei 74 Verbücherungen. Scheibbs dagegen liefert das zweite Best-Ever-Ergebnis unter den niederösterreichischen Bezirken mit 65 (+35,4 %), ex aequo mit dem Bezirk Zwettl (+44,4 %), der 2013 auch schon einmal 101 verbuchen konnte. Lilienfeld setzt genau ein Haus drauf; von 54 auf 55 (+1,9 %) und die Landeshauptstadt kommt auf 37 (+2 bzw. +5,7 %).
Preise: Gut die Hälfte der Bezirke im Plus
Elf von 21 Bezirken haben 2024 preislich gegenüber 2023 zugelegt, zehn blieben darunter, die Spanne reicht von -15,7 % bis +28,9 %. Auch wenn Baden den Abstand um -46.062 Euro verkürzen konnte, bleiben noch 160.931 Euro Abstand zum Bezirk Mödling, der ewigen Nummer eins. 602.132 Euro in Mödling sind um -2,5 % oder -15.197 Euro weniger als 2023. Baden legt dagegen um +30.864 Euro oder +7,5 % zu und kommt auf 441.201 Euro pro Einfamilienhaus und verzeichnet ein All-Time-High.
Sechs Bezirke zwischen 300.000 und 400.000 Euro
Tulln auf Rang drei büßt -66.765 Euro auf 2023 ein. Der Einfamilienhauspreis liegt im Schnitt bei 388.037 Euro (-14,7 %). Korneuburg verbilligt mit 385.837 Euro dagegen nur um -28.269 Euro (-6,8 %). St. Pölten-Land und Stadt liegen knapp beisammen: Das Umland mit 340.707 Euro (-5,5 %) und die Hauptstadt mit 338.714 Euro legt um +75.840 Euro (+28,9 %) zu, mehr als jeder andere blau-gelbe Bezirk und auf ein bisher einmaliges Preislevel. In Bruck/Leitha kosteten Einfamilienhäuser im Schnitt 327.028 Euro (-8,7 %) und in Amstetten inkl. Waidhofen/Ybbs erstmals mehr als 300.000 Euro, nämlich 307.049 Euro (+15,5 %).
Fünf Mal zwischen 200.000 und 300.000 Euro
In Wr. Neustadt (Stadt und Land) bezahlten die neuen Einfamilienhausbesitzer im Schnitt 291.096 Euro (+4,5 %), in Gänserndorf 277.790 Euro (+3,9 %) und in Krems (Stadt und Land) 266.316 Euro (+12,6 %), um 7.563 Euro mehr als im Rekordjahr 2022. Neunkirchen kommt auf 235.396 Euro (-1,5 %) und Scheibbs auf 233.786 Euro (+4,9 %).
Acht Bezirke unter 200.000 Euro
Melk eröffnet die Gruppe mit 188.097 Euro (-5,5 %), Mistelbach folgt erstmals mit 178.934 Euro (+11,9 %) und +18.629 Euro über dem bisherigen Toppreis aus 2022. In Lilienfeld geht es um den nahezu gleichen Prozentbetrag (-11,5 %) nach unten, auf 173.319 Euro. Hollabrunn dagegen legt erstmals auf 159.451 Euro (+8,8 %) zu, Horn wiederum verliert mit 159.057 Euro -11,5 %. Bleiben noch Zwettl mit bisher einmaligen 156.539 Euro (+22,6 %), Gmünd erstmals mit 128.850 Euro (+1,5 %) und Waidhofen/Thaya mit seinem bisher drittbesten Ergebnis, nämlich 102.703 Euro (-15,7 %).
Am günstigsten in Waidhofen
Dass das obere Wald- und Weinviertel immer gut ist für besonders günstige Einfamilienhäuser, dürfte sich bereits herumgesprochen haben. Jedes vierte Objekt wechselte 2024 in Gmünd und in Hollabrunn unverändert für weniger als 80.000 Euro die Eigentümer, ebenso unverändert um maximal 70.000 Euro im Bezirk Zwettl. Nur in Waidhofen/Thaya gab es eine Veränderung: minus 26,8 % beim billigsten Viertel. Das bedeutet, dass 18 Einfamilienhäuser im Bezirk an der Thaya um weniger als 51.250 Euro verkauft wurden.
Am teuersten in Mödling
Die teuersten Top-25-Prozent der besten Einfamilienhäuser fanden sich 2025 wieder in Mödling. Der Preis ist um +0,8 % auf mindestens 806.250 Euro gestiegen. Der Bezirk Baden hat sich vor Tulln Rang zwei gesichert: 550.000 Euro und +7,5 % haben gereicht. Tulln kam nach 600.000 Euro 2023 im Jahr 2024 nur auf 540.000 Euro als Mindestpreis für das oberste Preisviertel. Korneuburg bleibt mit 508.450 Euro (-9,6 %) als vierter Bezirk noch knapp über der halben Million. In siebzehn Bezirken liegen die Minimalpreise für das oberste Preisviertel unter 500.000 Euro, in sieben sogar unter einer Viertelmillion.
STEIERMARK
Dritthöchster Zuwachs unter den Bundesländern
2023 zeigte die Steiermark die drittbeste Mengenentwicklung unter den Bundesländern. 2022 und 2024 jedoch die drittschwächste. Dennoch, das Ranking ist relativ, 2023 waren es -14,1 %, 2024 sind es jedoch +12,6 %. Mit 1.862 neu verbücherten Einfamilienhäusern liegt die Steiermark vor Oberösterreich im Bundesländerranking auf Platz zwei und um +208 Einheiten über dem Jahr 2023, aber auch laut RE/MAX-ImmoSpiegel um -217 unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre.
Umsatz: wieder Dritter
Der Transaktionswert ist in der Steiermark 2024 um +54 Mio. Euro oder +10,7 % gestiegen: 556 Mio. Euro ergeben den bisher drittbesten Umsatz und Platz drei im Bundesländer-Ranking.
Stabiler Preis
Mit 265.880 Euro je Einfamilienhaus sank der Durchschnittspreis 2024 um -13.198 Euro oder -4,7 %. Mehr Rückgang (absolut) gab es nur in den Hochpreisbundesländern Wien, Tirol und Salzburg. Damit geht der Titel „zweitbilligstes Bundesland“, nach dem kurzen Intermezzo in Niederösterreich 2023, wieder – wie die zehn Jahre zuvor – an die Steiermark zurück. Im Fünfjahresvergleich haben die steirischen Einfamilienhauspreise um +29,9 % angezogen, weniger war es nur in Wien und im Zehnjahresrückblick um +66,3 % und damit -8,0 Prozentpunkte unter dem Bundesschnitt.
Elf Bezirke mit mehr, zwei mit weniger Verbücherungen
Nur zwei Bezirk konnten die Vorjahresmengen aus 2023 nicht erreichen, aber elf sind auf Wachstumskurs, jedoch, anders als in Niederösterreich, kein einziger mit einem neuen Mengenrekord – die sind zumindest aus 2021 oder älter. Mengenspitzenreiter ist wie in den Jahren zuvor der Bezirk Graz-Umgebung mit 261 Käufen und einem Rückgang um -11 Liegenschaften, der geringste Eintrag seit 2009, dem Beginn des RE/MAX-ImmoSpiegels. Bruck-Mürzzuschlag erobert Silber mit 204 Verkäufen (+37,8 %) und dem höchsten nominalen Wachstum im Bundesland von +56. Die Landeshauptstadt Graz kommt auf 177 Verbücherungen (+7,9 %), gefolgt von Liezen mit 162 (+14,9 %). Relativ dicht beisammen die Mengen der folgenden sieben Bezirke: Hartberg-Fürstenfeld mit 153 (+25,4 %), Leibnitz mit 144 (+8,3 %), Weiz mit 136 (+10,6 %), immerhin das beste Ergebnis seit acht Jahren. Der Bezirk Murtal folgt mit 135 Einfamilienhäusern (+5,5 %), dahinter der Bezirk Südoststeiermark mit 134 und dem zweithöchsten prozentuellen und absoluten Zugewinn von 40 Verträgen oder +42,6 %. Deutschlandsberg bringt 122 Kontrakte auf die Waagschale (+17,3 %) und Voitsberg 111 (+4,7 %). Im Club der „Unter hundert“ tummeln sich 2024 zwei Bezirke, nämlich – erstmals seit 2017 wieder dabei – Leoben mit 88 (-12,0 %) sowie Stammgast Murau mit 35 und einem Plus von 16 Häusern.
Preise: Graz-Stadt auf Level 2021
In acht steirischen Bezirken haben die Preise nachgegeben, in fünf zugelegt. Spitzenreiter ist, wie zu erwarten, die Landeshauptstadt, diesmal mit 451.057 Euro je Einfamiliendomizil. Das ist um -45.206 Euro günstiger als 2023 (-9,1 %) und knapp über dem Preis von 2021. Liezen und Graz-Umgebung bewegen sich bei einer Drittel-Million: Erstmals mit 343.599 Euro (+2,1 %) für den Bezirk mit den Top-Schigebieten und 338.297 Euro für das Umland der Landeshauptstadt (-3,9 %).
Meist zwischen 200.000 und 300.000 Euro
Der Großteil der steirischen Bezirke, nämlich sieben, taxiert ein Einfamilienhaus zwischen 200.000 und 300.000 Euro. Am oberen Ende Deutschlandsberg mit 285.118 Euro (+7,3 %), Leibnitz mit 280.037 Euro (-2,9 %), in der Mitte Weiz mit 248.712 Euro (-7,3 %), Murau mit bisher einmaligen 243.775 Euro (+26,2 %) und Bruck-Mürzzuschlag mit 211.729 Euro (+2,8 %). Am unteren Ende der Gruppe noch Voitsberg mit 208.224 Euro (-13,4 %, dem zweithöchsten prozentuellen und dritthöchsten absoluten Preisrückgang) und noch der Bezirk Südoststeiermark mit 205.432 Euro (-4,2 %). Drei Bezirke waren schon einmal in der Gruppe über 200.000 Euro, haben es aber 2024 nicht dorthin geschafft: Hartberg-Fürstenfeld kommt auf 196.918 Euro (+18,5 %, nach einem spürbaren Einbruch 2023), Leoben auf 188.114 Euro (-11,6 %) und Murtal auf 180.781 Euro (-16,2 %).
Schnäppchen enden bei mehr als 100.000 Euro
Murtal mit 122.500 Euro (-5,8 %), Südoststeiermark mit 121.750 Euro (-6,4 %) und Leoben mit 118.750 Euro (-13,2 %) als Maximalpreis für jedes vierte Einfamilienhaus liegen preislich knapp beieinander, einzig Hartberg-Fürstenfeld setzt sich mit 110.000 Euro (+33,3 %) trotz Aufholjagd nach dem Einbruch 2023 etwas ab.
Billigere Einstieg in die Oberklasse
Nicht nur im unteren Preisviertel sind die Grenzen nach unten gegangen (-1,7 %), sondern auch in der Top-25 %-Qualitäts- und Luxusklasse – steiermarkweit sogar um -5,8 %. Das macht sich vor allem in Graz bemerkbar, wo der Mindestpreis fürs Dabeisein im Top-Qualitäts- und Luxussegment von 618.156 Euro um -6,2 % auf 580.000 Euro gefallen ist. In Liezen beträgt der Rückgang -7,6 % auf 425.000 Euro und in Graz-Umgebung -5,9 % auf 420.000 Euro. In zehn Bezirken liegt der Mindestpreis vom Top-Viertel unter dem des Jahres 2023, nur Deutschlandsberg mit 374.450 Euro und Murau mit 317.944 Euro überraschen mit noch nie dagewesenen Preishöhen. Auch in Hartberg-Fürstenfeld ging der Mindestpreis auf 260.000 Euro nach oben, allerdings war dieser in den Jahren 2022 und 2021 noch höher.
OBERÖSTERREICH
Verkaufsmenge erholt sich
Seit dem Jahr 2019 war in Oberösterreich ein Abwärtstrend verbücherter Einfamilienhäuser zu beobachten. 2024 war endlich wieder eine Aufwärtsbewegung zu erkennen: 1.677 Vertragsabschlüsse sind um +9,0 % bzw. +139 mehr als 2023. Seit Beginn des RE/MAX-ImmoSpiegels 2009 ist es der viertschwächste Wert und um -533 weniger als im Rekordjahr 2018. Die Umsatzzahlen sind sogar noch ein Stück optimistischer. Sie sind um +11,5 % bzw. um +63 Mio. Euro auf insgesamt 607 Mio. Euro gestiegen. Unter den Bundesländern bedeutet dies Rang zwei hinter Niederösterreich.
Einfamilienhauspreis: Nicht ganz günstig – nicht ganz teuer
Mit einem typischen Einfamilienhauspreis von 340.360 Euro verzeichnet Oberösterreich sowohl prozentual (+2,2 %) als auch nominal (+7.241 Euro) den stärksten Preisanstieg, bleibt national aber preislich in der goldenen Mitte (Platz fünf von neun). Im Fünfjahresvergleich haben die oberösterreichischen Einfamilienhäuser um +33,0 % zugelegt, im Zehnjahresvergleich um +82,6 %.
Verkaufsmengen: Sechsmal dreistellig …
Neun der 16 oberösterreichischen Bezirke vermeldeten laut den RE/MAX-Experten ein Mengenplus, vier davon mindestens +30 %. Wels (Stadt und Land) ist einer davon und noch dazu mengenführend: 185 Verbücherungen waren es 2024, ein Plus von 31,2 % und etwa das Niveau von 2021. Knapp dahinter mit 182 Einheiten und einer geringen Mengenänderung von +1,7 % liegt Braunau. Linz-Land macht die Top 3 mit 166 verbücherten Objekten und +29,7 % komplett. In drei weiteren Bezirken lag die Verkaufsmenge ebenfalls im dreistelligen Bereich. Allen voran im Bezirk Gmunden mit 120 Einheiten (+8,1 %), in Steyr (Stadt und Land) mit 112 Einheiten (+43,6 %) und in Vöcklabruck (111; -6,7 %).
… zehnmal zweistellig
Kirchdorf war zuletzt 2019 dreistellig, 2024 erfolgte eine erste richtige Annäherung an die Spitzenjahre: mit +24,4 % kommt der Bezirk auf 97 Verkäufe. In Ried/Innkreis verhält es sich genau andersherum. Der Bezirk war zuletzt 2019 zweistellig, und ist es auch 2024 wieder, denn ein Rückgang um -5,0 % lassen ihn auf 96 zurückfallen. Dicht dahinter folgen die Bezirke Grieskirchen (93 Einheiten; -16,2 %) sowie Urfahr-Umgebung (91; -15,0 %). Schärding fährt dank einem Zuwachs von +56,4 % seinen viertbesten Wert ein und kommt auf 86 Kaufakte – wie schon 2010 und 2016. Unter den Vorjahreswerten liegen die Bezirke Rohrbach (77; -15,4 %) und Freistadt (72; -11,1 %). Dagegen geht es in Perg seit 2022 weiter nach oben, und zwar um +10,9 % auf 71 Verbücherungen. Den Abschluss bilden die Stadt Linz mit 60 Verkäufen (-4,8 %) und der Bezirk Eferding, der das steilste prozentuale Plus von 87,1 % verzeichnen konnte und 58 Verkäufe erzielte, was dennoch „nur“ seinen fünftbesten Wert bedeutet.
Linz-Land und Gmunden wieder unter 400.000 Euro
Wer 2024 in der oberösterreichischen Landeshauptstadt ein Einfamilienhaus erworben hat, hat im Durchschnitt um -1,5 % weniger bezahlt als 2023 und um -13,9 % weniger als 2022. Der Preis ist damit von 642.018 Euro (2022) auf 561.671 Euro (2023) und 2024 weiter auf 552.986 Euro gesunken. In Vöcklabruck hingegen mussten Käufer wieder mehr bezahlen. 2022 waren erstmals mehr als 400.000 Euro fällig, 2023 folgte ein Preisrückgang um -12,3 %, 2024 waren es wieder 405.816 Euro (+6,0 % gegenüber 2023). Linz-Land knackte 2023 zum ersten Mal die 400.000 Euro-Hürde, fällt 2024 aber aufgrund eines Preisrückganges um -12,8 % wieder darunter und zwar auf 392.135 Euro.
Gmunden und Wels (Stadt und Land) sind sich preislich sehr einig. Im Gmunden fiel der Preis aber um -7,0 % auf 381.238 Euro, in Wels blieb er nahezu unverändert (0,0 %) bei 381.025 Euro. Von 2017 bis 2022 verzeichnete Urfahr-Umgebung steigende Preise, 2023 dann ein Preisdämpfer um -15,1 %, aber 2024 ging es wieder um +7,4 % nach oben auf 366.755 Euro. Die Einfamilienhauspreise in Steyr (Stadt und Land) und Freistadt trennte 2023 eine Differenz von nur -618 Euro. Auch 2024 liegen die beiden Bezirke recht nah beieinander. Steyr kommt auf 320.809 Euro (+9,6 %) und Freistadt auf 318.463 Euro (+9,0 %). Über 300.000 Euro waren es auch noch in Braunau (310.520 Euro, +9,4 %) und in Eferding (304.620 Euro, -4,2 %)
Sechs Bezirke im Mittel noch unter 300.000 Euro
Grieskirchen führt die Gruppe jener Bezirke an, wo Einfamilienhäuser unter 300.000 Euro zu erwerben waren. In diesem Bezirk waren 2024 typischerweise 299.767 Euro zu zahlen und damit um +1,6 % mehr als 2023. Ebenfalls unter der magischen 300-K-Marke lagen die Preise in Kirchdorf mit 299.070 Euro (+3,3 %). Perg fand sich von 2021 bis 2023 schon in der nächsten Stufe, doch 2024 folgte eine Preissenkung um -10,1 % auf 290.884 Euro. Perg liegt damit beinahe ex aequo mit Ried/Innkreis, wo Käufer durchschnittlich 290.618 Euro (+8,6 %) zahlten. Teurer wurde es auch in Schärding (272.770 Euro, +11,7 %) und in Rohrbach (235.592 Euro, +3,8 %).
Die drei größten Schnäppchenbezirke
Zu den Geheimtipps für günstige Einfamilienhäuser in der Einstiegspreisklasse zählt den RE/MAX-Experten zufolge der Bezirk Kirchdorf mit 190.000 Euro als Obergrenze. In Schärding zahlte jeder vierte Käufer maximal 180.000 Euro für sein neues Zuhause und in Rohrbach lag die Obergrenze im unteren Preisquartil überhaupt bei nur 125.000 Euro.
Luxus in Linz-Stadt günstiger
Für ein Viertel aller Einfamilienhäuser bezahlten Käufer in der Landeshauptstadt mindestens 656.250 Euro. Das ist ein Preisrückgang um -7,6 % gegenüber 2023 und um -18,7 % gegenüber 2022, als der Mindestpreis für das Top-Preisviertel noch bei 807.500 Euro lag. Vöcklabruck folgt mit großem Preisabstand, wo Einfamilienhäuser der Top-25-Prozentklasse ab 547.500 Euro (+13,5 %) zu haben waren. Wieder mit Abstand dann Wels (480.400 Euro; +1,1%), Linz-Land (476.750 Euro; -14,9 %), Urfahr-Umgebung (471.500 Euro; +9,7%) und Gmunden mit 470.000 Euro und -10,9 %. Die günstigsten Einfamilienhäuser innerhalb der gehobenen Preisklasse fanden sich erneut in Rohrbach und kosteten 340.000 Euro und mehr.
KÄRNTEN
Verkaufszahlen und Umsatz wachsen – wenn auch verhaltener
848 Einfamilienhausverkäufe sind um +70 bzw. +9,0 % mehr als 2023. Das bedeutet, dass Kärnten seine Verkaufsmenge vom Tiefststand 2023 (778 Verbücherungen) und damit vom schwächsten auf den viertschwächsten Wert seit 2009 verbessern konnte. Das ist nicht viel und bundesweit das prozentual schwächste Plus, aber es ist ein Aufwärtstrend. Im nationalen Mengenranking bleibt das südlichste Bundesland weiterhin auf Rang vier, wobei ihm das Burgenland mit nur -75 Vertragsabschlüssen Differenz dicht auf den Fersen ist. Dem Mengenzuwachs folgt auch eine Umsatzsteigerung: 276 Mio. Euro sind um +20 Mio. Euro oder +7,6 % mehr. Auch hier ist es österreichweit die schwächste prozentuale Zuwachsrate, weshalb sich Wien mit wesentlich höherem Umsatzzuwachs Rang sechs wieder zurückholt und Kärnten auf Rang sieben verweist.
Leichte Preissenkung, aber teurer als Niederösterreich
Im Gegensatz zu den Mengen und zum Gesamtumsatz ist der Einfamilienhauspreis gesunken, wenn auch nur leicht: -1,1 % entsprechen beinahe dem nationalen Durchschnitt von -1,4 % und ergeben einen typischen Einfamilienhauspreis von 299.970 Euro. Somit bleibt Kärnten nach 2023 auch 2024 teurer als Niederösterreich, und zwar um +20.502 Euro. Im Fünfjahresvergleich legten die Kärntner Einfamilienhauspreise um +47,9 % zu – der höchste Wert unter den Bundesländern – und im Zehnjahresvergleich um +90,6 %, der fünfthöchste Wert.
Mengen: Nur Wolfsberg verliert
Sieben der zehn Auswertungsbezirke legten zu, einer blieb unverändert. Villach (Stadt und Land) registrierte 2024 +4,2 % mehr Einfamilienhausverbücherungen mit insgesamt 149 Einheiten und bleibt – wie bisher noch jedes Jahr – führend in der Mengenstatistik. Auch Klagenfurt-Land erholte sich um +7,9 % und kommt auf 137 Kaufakte. In Spittal/Drau gab es keine Veränderungen, der Bezirk wiederholte sein Ergebnis aus 2023 und meldete erneut 109 verbücherte Objekte. Die Landeshauptstadt liegt nur um -1 Vertragsabschluss dahinter und verbessert sich damit um +16,1 % auf 108 Einheiten. Auch der Bezirk St. Veit/Glan konnte seine Mengen um +16,1 % steigern und kommt auf 101 Verbücherungen. Wolfsberg liegt als einziger Kärntner Bezirk unter seiner Vorjahresmenge und verliert um -3,8 % auf 100 Kaufakte. Bleiben noch drei Bezirke mit zweistelligen Ergebnissen: Völkermarkt erhöht um ein Viertel (+25,5 %) auf 69 Verkäufe, Feldkirchen um
+9,1 % auf 48 und Hermagor legt um zwei Drittel (+68,8 %) von 16 auf 27 Verkäufe zu.
Feldkirchen, Hermagor und Völkermarkt um ein Fünftel günstiger
Im Bundeslanddurchschnitt sind die Preise um -1,1 % gesunken. Das gilt allerdings nicht für Klagenfurt-Land, wo der Durchschnittspreis um +6,8 % nach oben und mit 377.048 Euro auf ein neues Allzeithoch geklettert ist. 2023 war es noch in der Landeshauptstadt am teuersten, 2024 lag sie recht stabil mit 367.187 Euro (-0,6 %) auf Rang zwei. Seit 2022 zahlten Käufer auch in Villach (Stadt und Land) mehr als 300.000 Euro. 2024 kam ein weiteres Plus von 1,1 % dazu, was einen typischen Einfamilienhauspreis von 348.201 Euro ergibt. 2023 knackte Feldkirchen erstmals die 300.000 Euro-Hürde, ein Jahr später flachte der Preis aber wieder um -19,5 % ab und landete bei 295.570 Euro. Auch in Spittal/Drau ging der Durchschnittspreis auf 282.404 Euro nach unten, wenn auch mit -3,9 % etwas geringer.
Preisgleich: St. Veit und Hermagor
Die Entscheidung, ein Einfamilienhaus in St. Veit/Glan oder in Hermagor zu kaufen, war 2024 keine Frage des Preises. In beiden Bezirken lag der typische Preis exakt bei 251.612 Euro. In St. Veit allerdings ging der Preis 2024 um +10,4 % nach oben, in Hermagor um -20,8 % nach unten. Bleiben noch Wolfsberg mit einem typischen Einfamilienhauspreis von 231.505 Euro (+5,3 %) und Völkermarkt, wo der Preis 2023 noch um +20,2 % nach oben gezogen und sich 2024 mit -21,8 % auf 205.582 Euro wieder eingependelt hat.
Schnäppchentipps in Kärnten
Ein Viertel aller Einfamilienhäuser, also 212 Liegenschaften, wurde in Kärnten den RE/MAX-Experten zufolge unter 190.000 Euro verkauft. In zwei Drittel aller Kärntner Bezirke waren die Maximalpreise im unteren Viertel aber noch günstiger: in Hermagor unter 185.500 Euro, in Spittal/Drau unter 180.000 Euro, in Wolfsberg unter 164.250 Euro, in St. Veit/Glan unter 155.000 Euro, in Völkermarkt unter 150.000 Euro und in Feldkirchen unter 147.742 Euro.
Hot-Spots in Kärnten
Um ein Top-25-Prozent-Einfamilienhaus zu erwerben, legten Käufer 2024 in Villach (Stadt und Land) mindestens 460.000 Euro auf den Tisch (+0,5 %), in der Stadt Klagenfurt waren es mindestens 479.250 Euro (-2,2 %) und in Klagenfurt-Land sogar erstmals exakt eine halbe Million Euro (+15,2 %) oder mehr. Insgesamt, auf Bundeslandebene, ist der Minimumpreis für das Top-Qualitäts- und Luxus-Viertel im Schnitt allerdings von 408.385 Euro um -2,1 % auf 400.000 Euro gefallen.
BURGENLAND
Mengen- Umsatz- und ein neuer Bezirkspreisrekord
Mit einer Handelsmenge von 773 liegt das Burgenland im bundesweiten Mittelfeld auf Rang fünf. Prozentual ist es das höchste nationale Plus von 42,4 % gegenüber 2023, gleichzeitig auch die zweithöchste Verkaufsmenge des Bundeslandes in der RE/MAX-ImmoSpiegel-Historie seit 2009, die Spitze lag im Jahr 2018 bei 825. Auch beim Umsatz erzielt das Burgenland das höchste prozentuale Plus Österreichs und kommt mit +35,7 % auf 169 Mio. Euro, womit der bisherige Umsatzrekord aus 2022 (154 Mio. Euro) geknackt ist.
Bundesland-Preise wie 2022
Im Bund gingen die Einfamilienhauspreise durchschnittlich um -1,4 % nach unten, im Burgenland um -3,4 % (-7.066 Euro). Damit zahlten Einfamilienhauskäufer typischerweise 202.704 Euro – fast exakt so viel wie 2022. Im Fünfjahresvergleich stiegen die Burgenland-Einfamilienhauspreise um +44,2 %, was dem vierthöchsten Anstieg unter den Bundesländern entspricht und im Zehnjahresvergleich um +93,5 %, ebenfalls der vierthöchste Anstieg.
Dreifachspitze bei den Verkaufsmengen …
2023 schaffte nur Oberpullendorf einen Mengenzuwachs, ein Jahr später gibt es nur einen Bezirk, nämlich Güssing, mit einem Mengenrückgang. Im Landesdurchschnitt sind die Verkäufe um +42,4 % angestiegen. Aber der Reihe nach: Den ersten Rang teilen sich gleich drei Bezirke, die allesamt 136 Vertragsabschlüsse meldeten. Neusiedl am See verzeichnet aber den höchsten prozentualen Zuwachs von +67,9 %. Auch Oberwart erhöhte um knapp zwei Drittel (+63,9 %), während es in Oberpullendorf ein Anstieg von +43,2 % gewesen ist. Mit 128 Einheiten ist Eisenstadt (Stadt, Umgebung und Rust) ebenfalls noch dreistellig und mit +39,1 % stark im Plus. Dasselbe gilt für Mattersburg: 104 Verbücherungen, bei +40,5 %. Güssing, der einzige Bezirk im Minus, fällt um -7,9 % auf 70 Kaufakte zurück. Jennersdorf schaffte 2023 nur seinen bisher zweitniedrigsten Wert seit 2009 (42 Einheiten), 2024 ist es mit 63 und einem Mengenplus von 50,0 %, wie 2015 der bisher fünftbeste.
… und drei Mengenrekorde
Damit verzeichnen drei burgenländische Bezirke neue Mengenrekorde: Neusiedl am See, Oberpullendorf sowie Mattersburg, der bisher nur im Jahr 2018 ein dreistelliges Mengenergebnis erzielte.
Neusiedl am See erstmals über 300.000 Euro
Neusiedl am See bleibt 2024 mit 300.936 Euro und +1,1 % je Einfamilienhaus nicht nur an der Preisspitze, der Bezirk knackte erstmals im Burgenland auch die 300.000 Euro-Marke. Die größte Preissenkung – sowohl prozentual als auch absolut – gab es in der Landeshauptstadt. In Zahlen: -13,6 % bzw. -39.565 Euro ergeben einen typischen Einfamilienhauspreis von 251.713 Euro. Der dritte und letzte Bezirk mit einem Durch-schnittspreis über 200.000 Euro ist Mattersburg mit 217.990 Euro, ein Minus von 2,7 %. Günstiger ist es in Jennersdorf mit einer geringeren Preissenkung (-1,5 %) auf 176.613 Euro. Eine kaum nennenswerte Preisänderung gab es in Güssing: 166.960 Euro sind um -0,5 % (-907 Euro) weniger als 2023. Nach Eisenstadt sparten sich gegenüber 2023 die Käufer in Oberwart im Schnitt am meisten. Dort wurden die Einfamilienhauspreise um -10,4 % günstiger und landeten bei 153.090 Euro. Stabil hielt sich der Preis neben Güssing auch in Oberpullendorf: 149.853 Euro sind eine marginale Preisänderung von +0,3 % oder +516 Euro.
Keine Veränderung im unteren Preissegment
Wie schon 2023 wurde auch 2024 bundeslandweit jedes vierte Objekt im unteren Preisviertel um unter 120.000 Euro gehandelt. 2022 waren es noch 110.500 Euro und 2021 90.000 Euro. Dennoch finden sich auch 2024 nach wie vor Preise im fünfstelligen Euro-Bereich: Jedes vierte Einfamilienhaus in Oberpullendorf kostete weniger als 98.750 Euro und in Oberwart unter 80.000 Euro.
Qualitätssegment: am teuersten ist Neusiedl
In der Top-25-Prozent-Klasse gab es einen Wechsel an der Spitzenposition. Den RE/MAX-Berechnungen zufolge waren 2024 Einfamilienhäuser im Bezirk Neusiedl am teuersten und kosteten mindestens 400.000 Euro (+2,6 %). Die Landeshauptstadt (Stadt, Umgebung und Rust) rutscht aufgrund einer Preissenkung im Luxussegment von Minus 12,7 % auf Rang zwei und landet bei 351.250 Euro.
TIROL
Endlich wieder aufwärts
Seit 2019 gingen die Verkaufsmengen Jahr für Jahr zurück – einzige Ausnahme 2021 mit einem leichten Plus von 1,1 %. 2024 folgte aber der erste nennenswerte Aufschwung von +19,6 % gegenüber 2023 auf 469 Einheiten, dennoch die bisher nur zweitschwächste Menge. Gegenüber dem Spitzenjahr 2018 mit 715 Verbücherungen fehlt immer noch ein Drittel (-34,4 %). Gleich geblieben ist Rang sechs im bundesweiten Mengenranking.
Umsatz steigt mit Verkaufsmengen
In den Ausnahmejahren 2021 und 2022 lag der Tiroler Umsatz über einer halben Milliarde Euro. 2023 gingen die Umsatzzahlen parallel zu den Mengen zurück auf 409 Mio. Euro. 2024 stiegen nicht nur die Verkaufszahlen wieder an, sondern auch der Umsatz um +12,3 % auf 459 Mio. Euro, etwas unter dem Wert von 2020. Im nationalen Vergleich liegt Tirol damit im mittleren Drittel auf Rang vier, hinter der Steiermark und vor Salzburg.
Einfamilienhauspreis: Weniger als 3.000 Euro Differenz zu Wien
Im Gegensatz zu den Verkaufsmengen und den Umsatzzahlen ist der typische Einfamilienhauspreis in Tirol zurückgegangen. 743.331 Euro sind um -6,5 % oder -52.064 Euro weniger als 2023. Sowohl prozentual als auch nominal ist es bundesweit der zweitstärkste Rückgang nach Wien. In Wien sind Einfamilienhäuser durchschnittlich nur noch um +2.877 Euro teurer.
Es geht wieder aufwärts
Während im Jahr 2023 im Landesdurchschnitt die Verkaufsmengen um -25,6 % gesunken sind, sind sie 2024 um +19,6 % gestiegen, was dem Bundesdurchschnitt entspricht (+19,4 %). Die einzigen zwei Ausnahmen unter den Tiroler Bezirken, die unter der Vorjahresmenge bleiben, sind Schwaz und Lienz. Die meisten Einfamilienhausverkäufe fanden erneut in Innsbruck-Land statt. Der Bezirk war 2023 erstmalig zweistellig, wurde 2024 dank +18,9 % aber wieder dreistellig und landete bei 107 Verkäufen. Dynamischer ging es da schon in Kufstein zu mit +50,9 % und 83 Kaufakten. Kitzbühel erholte sich um +9,5 % auf 69 Einheiten. Imst legte um ein Viertel (+25,6 %) auf 54 zu – nur um -2 Objekte weniger als 2020 und 2021. Zwei Bezirke entwickelten sich gegen den Trend: Schwaz lag 2024 bei 46 Kaufakten und damit um -6,1 % unter dem Vorjahreswert, Lienz bei 43 und -4,4 %. Danach folgen die Bezirke Landeck (28 Einheiten; +47,4 %), Reutte (20; +25,0 %) und die Landeshauptstadt mit dem größten Tiroler Mengenzuwachs von +58,3 % und der geringsten Bezirksmenge von 19 Einfamilienhausverkäufen.
Innsbruck-Stadt mit neuem Spitzenpreis
Dass in Tirol ein Einfamilienhaus im Durchschnitt um 743.331 Euro zu haben ist, ist in Kitzbühel oder in der Landeshauptstadt kaum vorstellbar. In Kitzbühel mussten Käufer 2024 im Schnitt immerhin 2,1 Mio. Euro zahlen und das sind um
-18,1 % bzw. -455.463 Euro weniger als noch 2023. Im Bezirk Lienz sind um denselben Preis fast fünf Einfamilienhäuser zu bekommen. Siebenstellig ist der typische Einfamilienhauspreis auch wieder in Innsbruck-Stadt. Seit 2020 war dort über eine Million Euro fällig, bis ein Einbruch von -33,5 % den Preis im Jahr 2023 auf 800.933 sinken ließ. Mit +69,7 % schießt der Preis 2024 aber wieder nach oben und landet bei 1,4 Mio. Euro und somit auf einem neuen Allzeithoch. Der Bezirk Kufstein, der die Top 3 komplett macht, erscheint mit durchschnittlichen 763.863 Euro (-8,4 %) dagegen schon richtig günstig.
Auch Schwaz, Landeck und Lienz so teuer wie noch nie
In Schwaz wurde der Preis für ein Einfamilienhaus „nur“ um +3,9 % teurer, aber mit 715.337 Euro hat der Bezirk eine weitere 100.000 Euro-Hürde geknackt und liegt erstmalig über 700.000 Euro. Wer sich 2024 in Innsbruck-Land ein Haus geleistet hat, hat sich gegenüber 2023 immerhin -16,0 % bzw. -114.440 Euro gespart und typischerweise 600.904 Euro gezahlt. Auch in Landeck erhöhte sich der Verkaufswert nur minimal um +3,6 %, liegt aber mit 589.779 Euro so hoch wie noch nie. Preisrückgänge gab es stattdessen in Reutte um -24,7 % auf 442.193 Euro und in Imst um -10,2 % auf 434.692 Euro. Lienz zählt ebenfalls zu den Bezirken mit Rekordpreisen. 2022 zahlten Käufer noch 291.125 Euro, 2023 bereits 349.144 Euro, 2024 ging die Preisentwicklung abermals um +23,4 % nach oben und landete bei 430.891 Euro.
Tiroler Schnäppchen um 244.250 Euro
Im Bundesland Tirol lag die Obergrenze im günstigsten Preisviertel unverändert bei 400.000 Euro, in einzelnen Bezirken allerdings viel tiefer: In Reutte kostete jedes vierte Einfamilienhaus maximal 299.391 Euro (-24,7 %), in Lienz 252.500 Euro (+23,2 %) und in Imst weniger als 244.250 Euro (-11,2 %). Zum Vergleich: In Innsbruck-Stadt reichte das günstigsten Preissegment hinauf bis 660.500 Euro (+27,4 %) und in Kitzbühel bis 680.000 Euro, nach einer Preissenkung von -33,7 % oder -345.000 Euro.
Gehobene Qualität um -10 % günstiger
Die Top-25-Prozent der Tiroler Einfamilienhauspreise wurden laut RE/MAX-Analysen gegenüber 2023 um -10,0 % günstiger und lagen durchschnittlich bei mindestens 900.000 Euro. Die Preisspanne ist aber enorm: Im oberen Preisquartil war jedes vierte Einfamilienhaus in Reutte ab mindestens 582.500 Euro (-29,7 %) zu haben. Mehr als dreimal so teuer die Luxus-Einfamilienhäuser in Innsbruck-Stadt mit 1,9 Mio. Euro und mehr. Und wem das noch zu gewöhnlich klingt, der wende sich nach Kitzbühel, wo die preisliche Untergrenze für ein Top-25-Haus bei 3,1 Mio. Euro (-9,5 %) lag.
SALZBURG
Erholung bei der Verkaufsmenge
Nachdem das Bundesland Salzburg 2023 mit 346 verkauften Einheiten einen neuen Tiefststand erreichte, gelang ihm 2024 eine Erholung um +14,5 % auf insgesamt 396 ins Grundbuch eingetragene Einfamilienhäuser. Auf den Zehnjahresdurchschnitt fehlen allerdings immer noch -112 oder -22,0 %. Davon unberührt bleibt die bundesweite Platzierung des Salzburger Einfamilienhausmarktes auf Rang sieben, hinter Tirol und vor Wien. Das Mengenplus bewirkt aber wieder eine Annäherung an den Spitzenwert beim Umsatz von 2022 (332 Mio. Euro). 2024 erzielte Salzburg 321 Mio. Euro und damit ein Plus von +16,6 % gegenüber 2023. Prozentual gesehen liegt Salzburg von allen Bundesländern dem Bundesdurchschnitt von +18,2 % am nächsten.
Einfamilienhauspreis-Niveau wie 2022
Beim typischen Einfamilienhauspreis gleicht Salzburg die +4,4 % aus 2023 beinahe wieder aus und reduziert 2024 um -4,0 % − der national viertstärkste Nachlass. Somit lag der Preis eines Einfamilienhauses im Mittel bei 677.092 Euro, historisch ist das im Bundesland der zweithöchste Durchschnittspreis nach dem Rekordjahr 2023. Im Fünfjahresvergleich legten die Einfamilienhauspreise um +41,6 % zu (Rang fünf unter den Bundesländern), im Zehnjahresvergleich um +118,6 % (Rang zwei).
Mengen-Niveau von 2022
2023 verzeichneten noch alle Salzburger Bezirke ein Mengenminus. 2024 gingen die Verkaufszahlen für Einfamilienhäuser im Landesdurchschnitt um +14,5 % nach oben. Dabei konnten die RE/MAX-Experten beobachten, dass in vier von den sechs Bezirken die Mengen aus 2022 entweder exakt oder mit maximal drei Verbücherungen Differenz wieder hergestellt wurden. Die beiden Ausnahmen sind der Flachgau und der Pongau. Im Flachgau reduzieren sich die Grundbucheintragungen seit 2019. 2024 waren es gegenüber dem Vorjahr -2,4 % und in Summe 123 verbücherte Objekte – die geringste Menge seit 2013. Die Flachgauer Rekordmenge lag im Jahr 2018 bei 199. Nach einer Talfahrt von -39,2 % (2023), geht es im Pinzgau 2024 um +62,7 % wieder bergauf, er kommt damit auf 96 Verbücherungen (2022: 97). Die Landeshauptstadt erhöht gegenüber 2023 um +22,9 % auf 59 und verkaufte damit exakt die gleiche Menge wie 2022. Der Pongau fällt um -12,1 % zurück und landet bei 51 Verkäufen. Der Tennengau notierte 43 Einheiten, ein Zuwachs von +48,3 % zu 2023 (2022: 46) und der Lungau 24 Objekte, ein Minus von 7,7 %, aber nur -2 gegenüber 2023 und +1 gegenüber 2022.
Viermal Preissenkung
2022 lag der durchschnittliche Preis für eine Einfamilienhaus in der Landeshauptstadt erstmals bei über einer Million Euro. 2023 legte die Stadt Salzburg um +8,8 % auf 1,1 Mio. Euro zu und 2024 um weitere +8,8 % auf 1,2 Mio. Euro. Um diesen Preis sind im benachbarten Flachgau schon zwei Einfamilienhäuser drin: 668.254 Euro waren es typischerweise, ein Minus von -12,8 %. Preislich an dritter Stelle bewegt sich der Pinzgau, wo ein Einfamilienhaus im Durchschnitt um 649.263 Euro (-12,0 %) zu haben war. Es folgen der Pongau, wo die Preise um +12,7 % auf 571.537 Euro gestiegen sind, der Tennengau mit 562.375 Euro (-7,0 %) und der Lungau mit 327.709 Euro und -2,4 %.
Wo gibt’s in Salzburg die günstigsten Einfamilienhäuser?
Im untersten Preisviertel sind die Preise bis maximal 407.750 Euro die dritthöchsten in Österreich, aber um -3,2 % zurückgegangen. Im Pongau liegt der Maximalpreis bei 374.750 Euro (+20,6 %). Noch günstiger ist es nur im Lungau, wo die maximale Preisgrenze für jedes vierte Einfamilienhaus im unteren Preisviertel mit 224.750 Euro (-1,2 %) erreicht ist. Zum Vergleich: In der Stadt reichte das untere Preisviertel hinauf bis 675.000 Euro (+1,5 %).
Pongau holt im Top-Qualitätssegment prozentual am meisten auf
Stärker gingen 2024 die Preise im Landesdurchschnitt im gehobenen Marktsegment zurück, nämlich um -10,4 %. Teurer geworden und am teuersten ist es allerdings in der Stadt: 1,5 Mio. Euro Mindestpreis sind um +5,9 % mehr als 2023. Spürbar günstiger wurde es im obersten Preisviertel im Flachgau, und zwar um -18,2 % oder -178.750 Euro, dennoch mindestens 805.000 Euro. Ähnlich teuer war es 2024 auch im Pinzgau mit 800.000 Euro (-14,9 %). Fast eine dreiviertel Million Euro sind es auch schon im Pongau. Der Mindestpreis für ein Einfamilienhaus im Qualitätssegment liegt hier bei 745.00 Euro (+12,9 %).
WIEN
Kopf-an-Kopf-Rennen mit Vorarlberg
Von 2013 bis 2016 und 2018 bis 2020 war Wien Vorarlberg bei der Verkaufsmenge unterlegen. Im Jahr 2021 lagen das Ländle und die Bundeshauptstadt dann gleichauf. 2017 und ab 2022 führte Wien. So auch 2024, wenn auch bei einer Gesamtmenge von 312 verbücherten Einfamilienhäusern um nur +1 Einheit mehr. Im Jahresvergleich hat Wien um +24,3 % zugelegt und konnte die -32,3 % aus 2023 wieder ein wenig ausgleichen. Dennoch liegt Wien nicht einmal bei der Hälfte der der Rekordjahre 2010 und 2011, als noch 640 bzw. 643 Einfamilienhäuser die Eigentümer wechselten. Auch zum Zehnjahresdurchschnitt fehlen noch -78 Objekte oder -19,9 %.
Umsatz: Rang sechs
Auch beim Transaktionswert stellten die RE/MAX-Experten einen Aufschwung fest: von 233 Mio. Euro 2023 auf 290 Mio. Euro ein Jahr später, entspricht einem Zugewinn von +24,7 % und etwa dem Niveau von 2019. Damit steigt Wien im Bundesländerumsatzranking vom siebten auf den sechsten Rang, weil sich Kärnten als Vorjahres-Sechst-Platzierter prozentual am schwächsten steigerte.
Auf und Ab beim typischen Preis
Nach der Preisspitze von 814.931 Euro im Jahr 2021 ging der durchschnittliche Einfamilienhauspreis in Wien 2022 wieder hinunter auf 796.153 Euro. Es folgte ein Plus auf typische 803.423 Euro im Jahr 2023 und 2024 erneut eine negative Preisentwicklung um -7,1 % auf 746.208 Euro. Nominal sparten sich Wiener Einfamilienhauskäufer damit -57.215 Euro gegenüber 2023. Das ändert aber nichts daran, dass die Wiener Preise seit 2013 konstant die höchsten unter den Bundesländern sind. Sie entsprechen 2,2x dem Bundesdurchschnitt und 3,7x jenem vom Burgenland.
Donaustadt mengenführend, Liesing vor Hietzing und Floridsdorf
In 13 Wiener Bezirken wurden IMMOunited zufolge Einfamilienhauskäufe gemeldet. Führend war die Donaustadt mit 85 Verbücherungen nach 77 im Jahr 2023 (+10,4 %). Von den guten, alten Zeiten 2015 und 2012 mit 172 und 174 Verkäufen ist man weit entfernt. 46 (+31,4 %) Einfamilienhauskäufe reichten in Liesing für Rang zwei. Der Bezirk verweist damit Floridsdorf noch hinter Hietzing auf Rang vier. Hietzing konnte um steile +114,3 % auf 45 verbücherte Objekte mehr als verdoppeln, wohingegen Floridsdorf um -12,2 % auf 36 Einheiten zurückfällt. Zweistellige Vertragsabschlüsse erfolgten außerdem in Penzing (28; -3,4 %), in Döbling (22; +69,2 %) und in Simmering (13; +44,4 %). Unter „ferner liefen“ finden sich laut IMMOunited auch Meidling, Hernals, Favoriten, Ottakring, Währing und Leopoldstadt mit vereinzelten Einfamilienhauskäufen.
Döbling mit über 2 Millionen Euro
Unter den Bezirken mit mehr als 20 Verbücherungen (mit weniger sind die Statistikwerte zu wenig aussagekräftig) führt Döbling mit durchschnittlich 2,2 Mio. Euro je Einfamilienhaus, um +9,5 % teurer als 2023. Dahinter folgen preislich Hietzing mit 1,1 Mio. Euro (+1,4 %) und Penzing mit 971.478 Euro (+43,0 %). Nicht mehr aufs Podest dürfen Liesing mit Einfamilienhauspreisen von 636.977 Euro (-16,0 %), Donaustadt mit 550.034 Euro (-18,8 %) und Floridsdorf mit 508.915 Euro
(-19,8 %).
VORARLBERG
Mengen und Umsatz: Aufwärtsbewegung
Seit 2018 – mit Ausnahme im Jahr 2021 – beobachteten RE/MAX-Experten einen stetigen Mengenrückgang. 2024 gingen die Einfamilienhausverkäufe jedoch wieder ein Stück nach oben, nämlich um +75 (+31,8 %) auf insgesamt 311. Dennoch bleibt es nach 2023 die zweitgeringste Verkaufsmenge seit Beginn des RE/MAX-ImmoSpiegels 2009. Prozentual ist es mit +31,8 % bundesweit aber das zweitstärkste Plus und deutlich über dem österreichischen Durchschnitt
(+19,4 %). Im nationalen Mengenranking liegt das Ländle auf Rang neun, wobei Wien mit dem geringstmöglichen Vorsprung von nur einem Vertragsabschluss vorne liegt. Das Mengenplus hat sich positiv auf den Gesamtumsatz ausgewirkt, der von 172 Mio. Euro um +54 Mio. Euro auf 226 Mio. Euro angewachsen ist. Auch hier ist es mit +31,3 % unter den Bundesländern der prozentual zweitstärkste Anstieg und übertrifft den österreichischen Durchschnitt um 13,1 Prozentpunkte.
Preis bleiben leicht fallend
2022 lag der typische Einfamilienhauspreis erstmals über 700.000 Euro. 2023 folgte bereits ein Preisabfall um -2,3 %, der sich auch 2024 um -1,2 % fortsetzt. Im Durchschnitt waren daher 2024 684.109 Euro für ein Einfamilienhaus zu bezahlen. Vorarlberg hat damit im Schnitt den dritthöchsten Preis hinter Wien und Tirol.
Bezirksmengen: Im Durchschnitt ein Drittel mehr
2023 meldeten alle Vorarlberger Bezirke Mengenrückgänge und neue Mengen-Tiefststände. Ein Jahr später konnte alle vier Bezirke ihre Verkaufsmenge gegenüber 2023 wieder steigern. Im Detail: Der Bezirk Feldkirch, der seit 2021 anhaltend mengenführend ist, bleibt auch 2024 mit 93 Einheiten auf Rang eins und liegt damit um +22,4 % im Plus. Bregenz meldete den stärksten Anstieg (+44,3 %) und landete bei 88 Verbücherungen. Dornbirn legte um +39,6 % auf 74 Vertragsabschlüsse zu und Bludenz übertrifft sein Vorjahresergebnis noch um ein gutes Fünftel (+21,7 %) und kommt auf 56 Verkäufe.
Preis: stabil, tendenziell günstiger
In puncto Einfamilienhauspreis zeigte sich 2024 in Vorarlberg recht wenig Dynamik. Im Durchschnitt sind die Preise aber um -1,2 % gesunken. Am meisten zahlten Käufer erneut im Bezirk Bregenz, wo 740.353 Euro (-3,6 %) fällig waren. Im nationalen Bezirksranking, außerhalb Wiens, landete der Bezirk damit wie 2023 auf Rang fünf hinter Kitzbühel, Innsbruck-Stadt, Salzburg-Stadt und Kufstein. Feldkirch hält als einziger Vorarlberger Bezirk gegen den Trend und erhöhte um +1,5 % auf 703.507 Euro, ist aber immer noch ein Stück weit vom Spitzenpreis aus 2022 von 754.792 Euro entfernt. In Dornbirn hielt sich der Einfamilienhauspreis mit 695.279 Euro und -0,7 % am stabilsten und fällt nach zwei Jahren wieder unter 700.000 Euro. Am meisten haben sich Käufer in Bludenz erspart. Dort ging der Preis um -39.780 Euro bzw. um -6,7 % auf 554.763 Euro nach unten.
Eine „halbe Mille“ ist in Vorarlberg noch günstig
Die Worte „günstig“ und „Vorarlberg“ miteinander zu nennen, klingt fast schon zynisch. Während ein Viertel aller Einfamilienhäuser in Österreich unter 180.000 Euro gehandelt wurden, endete das günstigste Viertel in Vorarlberg bei 492.500 Euro. Günstig ist also relativ zu verstehen. Die Bezirks-Details: Das billigere Viertel aller gehandelten Einfamilienhäuser reichte im Bezirk Bludenz bis maximal 397.500 Euro, in Bregenz bis 495.250 Euro, in Feldkirch bis 530.000 Euro und in Dornbirn sogar bis 562.375 Euro. Außerhalb Wiens liegen nur die Bezirke Kitzbühel, Salzburg-Stadt und Innsbruck-Stadt darüber.
Die Top-25-Prozent
Im Durchschnitt begann 2024 die Untergrenze für ein Vorarlberger Einfamilienhaus im oberen Preissegment bei 850.000 Euro. Im Hinblick auf die einzelnen Bezirke waren es mindestens 660.000 Euro (-14,0 %) oder mehr für ein Einfamilienhaus in Bludenz, zumindest 786.750 Euro (-7,1 %) in Dornbirn, zumindest 850.000 Euro (-2,7 %) in Feldkirch und zumindest 937.625 Euro (-3,3 %) in Bregenz.