RE/MAX COMMERICAL Handelsflächen: Positive Trendwende lässt noch auf sich warten

DIE BASIS: DIE SITUATION IM ÖSTERREICHISCHEN HANDEL
Die heimische Wirtschaft steckt nach wie vor in der längsten Rezession seit dem 2. Weltkrieg fest. Während man im Vorjahr noch davon ausgegangen ist, dass sich eine Trendwende abzeichnet, und das BIP leicht wachsen wird, so haben sich diese Prognosen als zu ambitioniert herausgestellt. Nach dem Rückgang im Jahr 2023 von -0,8 % (Statistik Austria) ist die heimische Wirtschaftsleistung auch 2024 gefallen. Am Schluss stand ein Minus im BIP von 1,2 % im Vergleich zum Jahr 2023 zu Buche (Statistik Austria, März 2024). Besonders stark betroffen waren dabei Schwergewichte der heimischen Wirtschaftsleistung – die Industrie mit -5,5 % sowie der Bausektor mit -4,4 %.

Auch für das laufende Jahr 2025 sind die Prognosen einer Erholung – das WIFO ging ursprünglich von einem Wachstum von +1,8 %, das IHS von einem Anstieg um +1,5 % aus – zwischenzeitlich Makulatur, denn Stand heute wird Österreichs BIP im laufenden Jahr um -0,2 % bis -0,3 % fallen. Erst 2026 soll es wieder leicht bergauf gehen.

Wie schon in den Vorjahren wirkt sich die schwache Konjunktur auch auf die privaten Konsumausgaben negativ aus. Die erhoffte Trendwende war in Ansätzen sichtbar. Die einzelhandelsrelevanten Ausgaben privater Haushalte stiegen zwar nominell um +1,7 % im Vergleich zum Vorjahr, real stagnierte die Nachfrage allerdings knapp unter dem Vorjahresniveau (Handelsverband Mai 2025). Die Statistik Austria hat darüber hinaus im Juni 2025 veröffentlicht, dass die Umsätze des österreichischen Einzelhandels (ohne Kfz) im Vorjahr nominell um +2,1 % und real um +0,5 % gestiegen sind. „Es ist ein schwaches Licht am Ende des Tunnels sichtbar, dennoch sind die leicht gestiegenen realen Umsätze für den gesamten Handel noch keine Entwarnung. Ein Blick in die einzelnen Branchen ist notwendig, ebenso das Bewusstsein, dass der Handel mit einer Vielzahl an weiteren Herausforderungen zu arbeiten hat“, sagt Mag. Stefan Krejci, MRICS von RE/MAX Commercial Austria.

Große Unterschiede bei Branchen sichtbar
Teilweise fielen die Umsätze der „Krisengewinner“ der Pandemie, die bereits in den Jahren 2022 und 2023 rückläufige Umsätze verzeichnet haben, auch im Jahr 2024: So gingen die Umsätze im Möbelhandel (Einrichtung und Hausrat) um weitere -5,4 % zurück, während die Umsätze im Elektrohandel um -0,6 % nachgegeben haben (Handelsverband Mai 2025).

Leichte Anzeichen der Erholung gab es in der Sportartikelbranche, die im Vorjahr knapp +0,5 % zulegen konnte, ebenso wie im Lebensmittelhandel (+4,6 %) oder in der Textil- und Schuhbranche, die um +0,8 % gewachsen ist (Handelsverband Mai 2025). „Der Handel in Österreich sieht sich noch immer mit einer Vielzahl an Herausforderungen konfrontiert. Die im EU-Vergleich nach wie vor hohe Teuerung, dadurch weiterhin steigende Raumkosten (Mieten, Betriebskosten etc.), Kaufzurückhaltung und daraus resultierende rückläufige Kundenfrequenz stellen den stationären Handel anhaltend auf eine harte Probe“, stellt Krejci fest und ergänzt, „dass auch mögliche hohe KV-Abschlüsse für viele Handelsbetriebe eine zusätzliche Herausforderung darstellen können.“

Deutliche Trendwende im Online-Handel

Vorkrisenniveau bei Pleiten führt zu Schließungen
Die stagnierende Wirtschaft hinterlässt seit Jahren tiefe Spuren bei den Unternehmensinsolvenzen. Während diese im Zuge der Pandemie auf ein historisches Tief abgerutscht sind und erstmals im Jahr 2022 wieder „Vorkrisenniveau“ erreicht haben (rund 4.800 Fälle), stieg die Zahl der Pleiten im Jahr 2023 auf rund 5.400 an (KSV Dezember 2023). Leider ist diese Zahl im Jahr 2024 noch einmal deutlich auf rund 6.500 angestiegen (KSV Dezember 2024). Aufgrund der nach wie vor schwachen Wirtschaftssituation ist davon auszugehen, dass dieser Wert 2025 noch einmal übertroffen werden wird.

Während im Jahr 2022 rund 820 Einzelhandelsunternehmen in die Insolvenz geschlittert sind, hat sich dieser Wert 2023 auf über 940 erhöht. Trauriger Höhepunkt war auch hier das Jahr 2024 mit 1.146 Unternehmenspleiten (Handelsverband, Jänner 2025). Die größte Pleite aus Handelssicht betraf 2024 zweifellos die Firma Kika/Leiner. Aber auch andere bekannte Marken wie Pepco (73 Filialen) oder Alphagold Le Clou (32 Filialen) waren von Insolvenzen betroffen. Die bekannteste Pleite im Jahr 2025 traf die Palmers Textil AG im Februar. Der Sanierungsplan ist im Mai 2025 angenommen worden, dennoch sind bereits 47 von über 160 Standorten geschlossen worden (Der Standard, Mai 2025). „Wir haben bereits 2021 damit gerechnet, dass es aufgrund auslaufender Corona-Hilfspakete zu Nachholeffekten bei Insolvenzen kommen wird. Das hat im Q4/2021 begonnen, sich 2022 bestätigt, 2023 noch einmal verstärkt fortgesetzt und erreichte 2024 den bisherigen Höhepunkt, der 2025 wahrscheinlich noch einmal überboten werden wird“, schätzt Krejci die Lage ein.

Expansive Diskonter
Während in klassischen Retail-Branchen wie beispielsweise Elektronik, Leder und Schuhe, Bücher, Spielwaren etc. nur mehr selektiv neue Standorte eröffnet werden, sind Diskonter nach wie vor expansiv unterwegs. So hat beispielsweise Woolworth nach seinem Wiedereintritt in Österreich im Jahr 2023 bereits 34 Standorte eröffnet, bis Ende 2025 sollen 20 bis 30 weitere dazukommen (Immobilien Investment, Juni 2025). Die führenden Akteure im Non-Food-Diskont wie Action, Tedi, KIK, NKD oder Takko haben ihre Präsenz 2024 weiter ausgebaut und betreiben heute zusammen mehr als 1.000 Filialen in Österreich (orf.at, Februar 2024).

Im Bekleidungsbereich konnten Unternehmen wie TK Maxx (z. B. im Alex, dem ehemaligen Bühl-Center in Krems, oder im G3, Gerasdorf) oder Only im abgelaufenen Jahr ihre Filialanzahl weiter steigern. Damit ist auch ein wichtiger Unterschied zum Schuhhandel sichtbar. Der Schuhhandel büßte in den letzten Jahren durch den Rückzug von Charles Vögele, CCC oder MyShoes ca. 190 Filialen ein. Der wichtigste Mieter im heimischen Schuhhandel, die Firma Deichmann, hat 2023 angekündigt, sein Konzept MyShoes aufzugeben und dadurch 29 Filialen zu schließen Diese Schließungen wurden bis Ende 2024 umgesetzt.

Im Vergleich zu anderen Branchen gibt es jedoch im Schuhhandel de facto keine Neueintritte in den österreichischen Markt, die diese Flächenaufgaben auch nur ansatzweise ausgleichen könnten. Eine gewisse Expansionslust ist nach wie vor im Bereich Lebensmittelhandel und Drogerie/Parfümerie zu beobachten, auch wenn sich neue Flächenaufschließungen und Umwidmungen für Stand-Alone Objekte aufgrund sich weiter verschärfender gesetzlicher Rahmenbedingungen in der Flächenwidmung als besonders herausfordernd darstellen. Die REWE-Gruppe plant beispielsweise rund 40 neue Läden im Jahr 2025, wovon der Großteil (23) auf die Kernmarke „Billa“ entfällt, gefolgt von zehn neuen „BIPA“-Märkten (REWE-Aussendung Jänner 2025). Dennoch liegt der Kern hier in erster Linie bei der Modernisierung des bestehenden Filialnetzes.

Herausforderung: Handel nach wie vor eher pessimistisch eingestellt
Die Ergebnisse des WIFO-Konjunkturreports „Einzelhandel“ attestiert dem Handel eine nach wie vor sehr herausforderndere Situation. 37 % der Händler beurteilen die aktuelle Lage als schwierig, aber immerhin noch jeder Fünfte zeigt sich positiv gestimmt. Als größte Herausforderungen werden die allgemeine Kaufzurückhaltung, die Inflation, Preissteigerungen bei Lieferanten, der hohe Bürokratieaufwand oder die Kostenblöcke „Personal und Miete/Pacht“ gesehen (Handelsverband, Mai 2025).

Darüber hinaus ist das Verbrauchervertrauen unverändert eingetrübt und trotz einer leichten Erholung im Juni 2025 ist aufgrund der anhaltenden Unsicherheit in Bezug auf die US-Zollpolitik oder die Einsparungsmaßnahmen der österreichischen Bundesregierung nicht von einer generellen Trendwende auszugehen (Statista, Juni 2025). „Der Handel steht, wie die gesamte Wirtschaft in Österreich, vor vielen großen Herausforderungen. Es braucht daher dringend Maßnahmen, beispielsweise im Bürokratieabbau, in der Steuer- und Abgabengerechtigkeit etc.“, erklärt Krejci.

Konsumausgaben gefallen
Die österreichischen Haushalte haben 2024 einen starken Anstieg ihrer real verfügbaren Haushaltseinkommen erlebt. Dies ist in erster Linie auf die verzögerte Anpassung von Löhnen und Pensionen infolge des Inflationsschocks zurückzuführen. In Summe betrug der Zuwachs +3,4 %. Gleichzeitig entwickelte sich der private Konsum nur schwach (+0,3 %). Die gegenläufige Entwicklung von Einkommen und Konsum führte zu einem starken Anstieg der Sparquote. Die Vertrauensindikatoren der privaten Haushalte deuten weiterhin auf eine Zurückhaltung im Konsum hin (OeNB, Juni 2025).

AUSWIRKUNGEN AUF HANDELSIMMOBILIEN

Auch in Toplagen neue Konzepte möglich
In absoluten Toplagen ergeben sich aufgrund von Betriebsaufgaben, Betriebsveränderungen (Umsiedelungen etc.) – wie bereits im letzten Jahr – Einstiegsmöglichkeiten für neue Konzepte. Neueinstiege kommen aus der reinen „Marken-Welt“ und dienen dort vor allem dem klassischen Branding oder aus Trend-Bereichen – wie bereits erwähnt – der E-Mobilität. Auch im Bereich der Gastro- und Freizeitindustrie ist steigendes Interesse zu verzeichnen, das vor allem aus der Systemgastronomie (KFC, McDonalds, LeBurger) kommt.

Auch das Luxusmarkensegment (s. o.) ist nach wie vor an neuen Standorten interessiert, bzw. revitalisiert an bestehenden Standorten. Dennoch können weder die Markteintritte noch die stattfindende Expansion den langfristigen Trend der Flächenreduktion, der bereits vor der Covid-Pandemie zu beobachten war, aufhalten. Standort + Markt hat festgestellt, dass allein im Mode- und Schuhhandel im letzten Jahrzehnt rund -18 % der Verkaufsfläche verschwunden sind (Standort + Markt, März 2024). Das alles führt dazu, dass sich Laufzeiten bei Mietverträgen tendenziell verkürzen, und viele Händler die Chance nutzen, Verträge entsprechend nachzuverhandeln. „Deckelungen von Betriebskosten oder Einschleifregelungen sind bereits gang und gäbe“, so Krejci. „In Summe sehen wir, dass immer mehr Flexibilität vom Vermieter eingefordert wird. Das ist aus Sicht der Mieter verständlich, auf der anderen Seite für Bestandsgeber eine Herausforderung. Da sich am Ende aber beide gegenseitig brauchen, ist das gegenseitige Verständnis in vielen Bereichen vorhanden,“ erklärt Krejci.

Handelsflächenreduktion geht weiter
Einen sehr guten Überblick über die Verkaufsflächenentwicklung in Österreich gibt der jährlich erscheinende „City-Retail-Check“ von Standort + Markt gemeinsam mit dem Handelsverband. Im Jahr 2024 sind die Verkaufsflächen der 20 größten Städte Österreichs ein weiteres Mal gefallen (-0,4 % − ohne Berücksichtigung der Eröffnung der Vio Plaza Mall in Wien).

In sieben von zehn Innenstadtbereichen der größten Städte Österreichs, und in 13 von 16 Innenstädten von Kleinstädten haben sich die Verkaufsflächen auch 2024 weiter reduziert. Die Leerstandsquote ist in den 24 größten Innenstadtbereichen von 4,9 % auf 5,5 % gestiegen, in Kleinstädten hat dieser Wert bereits 15,6 % erreicht.

Dadurch verändert sich auch die Angebotsstruktur in den Innenstädten Österreichs weiter. So hat der Modehandel in den letzten zehn Jahren rund 20 % seiner Verkaufsflächen verloren. Da auch die Gastronomie Sättigungstendenzen zeigt, liegt die Hoffnung oftmals im Dienstleistungsbereich.

Bei der Nachverwertung ehemaliger Handelsimmobilien kommt es – zukünftig noch mehr als bisher – auf entsprechende Kreativität bei den Umnutzungen an. Die, wenn sie gut umgesetzt werden, auch zu attraktiven Renditen führen können.„Gastronomie, Sport- und Wellnessangebote wie Fitnessstudios, sowie öffentliche Einrichtungen und Dienstleistungen können eine wichtige Rolle bei möglichen Umnutzungen spielen“, meint Raimund Baumgarten, MBA, RE/MAX Commercial, Experte für Hotel und Gastronomie. „Stand-Alone-Handelsimmobilien, insbesondere aus dem Diskontlebensmittelhandel, sind nach deren regulärer Nutzungsdauer ein willkommener Standort für expandierende Handwerksbetriebe mit Kombination aus Lager, Werkstätte, Verkaufs- und Bürofläche aus dem Elektro- und Sanitärbereich“, so der RE/MAX-Experte.

SPITZENMIETEN FÜR HANDELSFLÄCHEN

2024 leichte Rückgänge in mehreren Landeshauptstädten – konstante Entwicklung für 2025 erwartet

WIEN
Die Bundeshauptstadt ist naturgemäß die wichtigste Retail-Destination des Landes. Hohe Kaufkraft, starke Tourismusströme und eine gelernte Einkaufsdestination mit einem Einzugsgebiet von zwei Millionen Einwohner sind dafür verantwortlich, dass die Spitzenmieten weiterhin bei rund 400 Euro/m² liegen. „Wien ist und bleibt die Nummer eins am Retailmarkt. Wir gehen auch für 2025 von gleichbleibenden Spitzenmieten für die Bundeshauptstadt aus“, fasst Anton Putz von RE/MAX Commercial Wien zusammen.

GRAZ
Der Einwohnerzuzug nach Graz, aber auch der historische Charme der Altstadt, sind Positiva für die Landeshauptstadt der Steiermark. Nach einer leichten Reduktion der Spitzenmieten im Jahr 2023 (von 80 Euro/m² auf 75 Euro/m²) hat sich dieser Wert im abgelaufenen Jahr 2024 stabilisiert. Trotz wirtschaftlich schwieriger Zeiten kommen mit neuen Geschäftsflächen auch kreative Ideen in die City. Gleichzeitig wird ein neues City-Management ausgeschrieben, das voraussichtlich 2026 seine Arbeit aufnimmt (Mein Bezirk, Mai 2025). „Graz ist nach wie vor eine attraktive Handelslage, in der beispielsweise das Herrenmodengeschäft ‚Sartoria Vienna‘ neu eröffnet hat oder andere Geschäfte, wie das ‚s’Fachl‘ erweitert worden sind“, schätzt Ing. Alois Marchel von RE/MAX Commercial Graz die Situation ein.

LINZ
Die oberösterreichische Landeshauptstadt entwickelt sich dank einer hohen Kaufkraft ebenfalls positiv. Die Linzer Landstraße bleibt trotz der Konkurrenz durch die Plus City Linz beliebt. Herausfordernder ist jedoch die Situation am Südende der Landstraße rund um den Volksgarten und den Schillerplatz, weil sich dort die Passantenstruktur ändert. Deshalb soll dieser Bereich ab 2026 gezielt gestärkt werden. Der Volksgarten soll durch mehr Aufenthaltsqualität punkten, der südliche Bereich des Schillerparks soll als Einkaufsstraße aufgewertet werden (OE24, Mai 2025, Tips, Mai 2025). „Wir sehen Linz als einen stabilen und auch teilweise leicht unterschätzten Retailmarkt, möglicherweise auch deshalb, weil Linz kein klassischer Tourismus-Hotspot ist. Die Spitzenmieten sind stabil und sollten das auch im Jahr 2025 bleiben,“ erläutert Mag. Stefan Krejci von RE/MAX Commercial.

SALZBURG
Trotz des Charmes der Salzburger Altstadt und seines Rufs als Tourismusmetropole sind die Spitzenmieten in Salzburg im Vergleich zum Jahr 2023 von 145 Euro/m² auf 120 Euro/m² spürbar zurückgegangen. Der Rückzug namhafter Unternehmen im Jahr 2023 (Nespresso, Depot oder Zara) scheint hier als möglicher Grund denkbar. 2024 ist es gelungen, auch neue Konzepte in der Altstadt anzusiedeln. Das Textilunternehmen „Wolford“ hat beispielsweise einen neuen Standort eröffnet, wie auch „Pieper Biokosmetik“. Die „Zara“-Fläche wurde von „Mango“ übernommen. „Wir sind 2024 von einer Reduktion der Spitzenmieten ausgegangen und diese ist auch eingetreten. Für das Jahr 2025 gehen wir aktuell von gleichbleibenden Mietansätzen aus“, erläutert Raimund Baumgarten.

INNSBRUCK
Die Spitzenmieten in Innsbruck sind im Jahr 2024 leicht von 120 Euro/m² auf 110 Euro/m² zurückgefallen – es gab im Vorjahr kaum nennenswerte Neueröffnungen in der Maria-Theresienstraße. „Die Nachfrage nach Handelsflächen ist generell gesunken, auch die Nachfrage nach 1A-Lagen wurde weniger und dementsprechend sind die Mietpreise durchwegs gefallen. B- und C-Lagen sind spürbar weniger nachgefragt, die Mietpreise für diese Lagen sind 2024 noch einmal – teilweise sogar im zweistelligen Prozentbereich – gefallen“,berichtet Arno Wimmer von RE/MAX Commercial Innsbruck. Eines der wohl interessantesten Neuprojekte entsteht gerade in Imst. Aus dem ehemaligen „Kika“-Möbelhaus wird der „Aupark“ entstehen. Neben Möbel- und Küchenstudios soll auch Platz für einen Fliesen-Großhandel, sowie für Büro- und Ordinationsflächen sein (MeinBezirk.at, November 2023). Die Eröffnung ist für das 2. Halbjahr 2025 geplant.

KLAGENFURT
Wenig Bewegung bei den Mieten gab es 2024 in Klagenfurt. Die Spitzenmieten liegen, wie auch im Vorjahr, bei rund 25 Euro/m². Nach mehreren größeren Eröffnungen im Jahr 2023, wie beispielsweise jener des „Modepark Röther“ im Süden Klagenfurts, oder der Firmen „Müller“ und „Woolworth“ in der City-Arkade, gab es im Vorjahr keine großflächigen Neueröffnungen. „Nach einem sehr transaktionsreichen Jahr 2023 war 2024 deutlich ruhiger – dennoch blieben die Spitzenmieten konstant“, berichtet Daniel Lobnik von RE/MAX Commercial in Klagenfurt.

BREGENZ
Philipp Feurstein von RE/MAX Commercial in Bregenz schätzt die Situation im Ländle folgendermaßen ein: „Neue Handelsprojekte kommen bei uns de facto nicht mehr auf den Markt. Der Wettbewerb um die besten Lagen bleibt, dennoch gestalten sich Vermietungen im gesamten Vorarlberger Raum als herausfordernd.“ Abseits von Bregenz hat der „Messepark Dornbirn“ nach einem positiven Beschluss der Stadtplanung zur umfangreichen Sanierung nun weitere Schritte bekannt gegeben. So werden ab 2026 rund 200 Millionen Euro in die umfassende Erneuerung des 40 Jahre alten Einkaufszentrums investiert werden (OE24, Juni 2025).

Spitzenmieten für Handelsflächen (Preis pro Quadratmeter):

 Quelle: RE/MAX Commercial Research

Pressefotos und Grafiken finden Sie auf www.remax.at/de/presse/presseaussendungen

RE/MAX COMMERICAL
Unter RE/MAX Commercial agieren ausgewählte Gewerbe-Immobilienexperten innerhalb des RE/MAX Netzwerks, das insgesamt mit 120 Büros und über 630 Immobilienexperten flächendeckend in jeder Region Österreichs vertreten ist. Aufgrund der engen Kooperation mit den lokalen Büros und dank dem gebündelten Gewerbeimmobilien-Know-how stellt RE/MAX Commercial für Immobilienentwickler, Immobiliennutzer und kommunale Einrichtungen eine einzigartige Quelle des Wissens und der Inspiration dar und bietet einzigartige Synergie-Effekte und Möglichkeiten der Zusammenarbeit.