RE/MAX Commercial - Büromarkt: Zwischen Stabilität und Zurückhaltung

Während sich das BIP im Jahr 2023 um -1 % zum Vorjahr reduziert hat, fiel dieses im Jahr 2024 um weitere -1,2 % [A1]. Österreich war damit in der längsten Rezession seit dem zweiten Weltkrieg angekommen. Jüngste Schätzungen aus Dezember 2025 gehen davon aus, dass Österreichs Wirtschaft im abgelaufenen Jahr 2025 um +0,5 % gewachsen ist und damit ein Ende der Durststrecke erreichbar scheint [A2]. Demgegenüber bleibt die Inflation höher als das mittelfristige Ziel der Europäischen Zentralbank, was reale Kosten für Unternehmen erhöht und Einfluss auf Flächennachfrage sowie Mietpreisentwicklung nimmt. Laut OeNB-Schnellschätzung wird die Inflation 2025 bei etwa +3,5 % liegen, bevor sie 2026 wieder sinken soll [A3].

Diese makroökonomische Lage führte dazu, dass Standortentscheidungen und Expansionsplanungen verstärkt längerfristig und risikobewusst getroffen werden. Insbesondere steigende Kosten, Unsicherheiten im exportstarken Euroraum und bürokratische Herausforderungen beeinflussen heute die Flächennutzung, ohne jedoch pauschal zu einem drastischen Nachfragerückgang geführt zu haben.

Wirtschaftlicher Spannungsbogen: Kosten, Mieten und Marktsegmentierung
Vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wirken mehrere Faktoren gleichzeitig auf den österreichischen Büromarkt ein und prägen die Entwicklung von Kosten, Mieten und Nachfrage. Steigende Bau- und Finanzierungskosten, ein verändertes Zinsumfeld sowie höhere Anforderungen an technische Ausstattung und Energieeffizienz erhöhen den wirtschaftlichen Druck entlang der gesamten Wertschöpfungskette von Büroimmobilien.

Diese Entwicklungen schlagen sich nicht nur in der Kalkulation neuer Projekte nieder, sondern wirken sich zunehmend auch auf bestehende Büroflächen aus. Insbesondere klassische und ältere Büroobjekte geraten unter Druck, wenn notwendige Investitionen in Modernisierung, Energieeffizienz oder Flächenqualität ausbleiben. Gleichzeitig werden Standort- und Qualitätsunterschiede für Mieter immer relevanter, da Büroentscheidungen heute stärker unter Kosten-, Effizienz- und Zukunftsaspekten getroffen werden. Der Markt zeigt dadurch eine zunehmende Segmentierung. Moderne, gut ausgestattete und an aktuelle Nutzeranforderungen angepasste Büroflächen können sich auch in einem herausfordernden wirtschaftlichen Umfeld vergleichsweise stabil behaupten. Demgegenüber sehen sich Bestandsimmobilien ohne entsprechende Anpassungen mit längeren Vermarktungszeiten, höherem Wettbewerbsdruck und steigenden Anforderungen seitens der Nutzer konfrontiert.

Diese Entwicklung ist nicht ausschließlich auf urbane Kernmärkte beschränkt, sondern lässt sich – mit regional unterschiedlichen Ausprägungen – auch in Landeshauptstädten und regionalen Bürostandorten beobachten. Insgesamt wird deutlich, dass sich der Büromarkt weniger über reine Quantität definiert, sondern zunehmend über Qualität, Anpassungsfähigkeit und langfristige Wirtschaftlichkeit. „Wir beobachten aktuell keine pauschale Nachfrageschwäche, sondern eine klare Verschiebung hin zu qualitäts- und zukunftsorientierten Büroflächen. Immobilien, die diesen Anforderungen nicht entsprechen, geraten zunehmend unter Druck – unabhängig davon, ob sie sich in einem Ballungsraum oder in einer regionalen Lage befinden“, erklärt Mag. Stefan Krejci von RE/MAX Commercial.

Hybride Arbeitsformen verändern den Büroflächenbedarf
Die Diskussion rund um das Thema Homeoffice hat sich in Österreich in den vergangenen Jahren deutlich weiterentwickelt. Während flexible Arbeitsmodelle mittlerweile fixer Bestandteil vieler Unternehmensstrategien sind, zeigt sich zunehmend, dass nicht der vollständige Verzicht auf Büroarbeit, sondern eine ausgewogene Kombination aus Präsenzarbeit und Homeoffice unter Berücksichtigung der jeweiligen Tätigkeit selbst, langfristig den größten Mehrwert bieten können. Studien und Marktbeobachtungen zeigen, dass hybride Arbeitsmodelle – also die gezielte Verbindung von Büropräsenz und ortsunabhängigem Arbeiten – positive Effekte auf Zusammenarbeit, Wissensaustausch und Unternehmenskultur haben können. Gleichzeitig wird deutlich, dass eine dauerhaft stark reduzierte physische Präsenz auch Nachteile mit sich bringt. Dazu zählen unter anderem ein geringerer informeller Austausch, erschwerte Einarbeitungsprozesse, eine schwächere Identifikation mit dem Unternehmen sowie eine höhere Mitarbeiterfluktuation. Diese Effekte können in weiterer Folge zu steigenden Onboarding-, Recruiting- und Koordinationskosten führen.

Vor diesem Hintergrund verschiebt sich der Bürobegriff zunehmend vom klassischen Arbeitsplatz hin zu einem strategischen Arbeits-, Kommunikations- und Identitätsraum. Büros übernehmen verstärkt die Funktion von Orten der Zusammenarbeit, der sozialen Interaktion und der gemeinsamen Wertschöpfung. Diese Entwicklung ist nicht nur in Wien oder anderen Ballungszentren zu beobachten, sondern betrifft Unternehmen in ganz Österreich – von Landeshauptstädten bis hin zu regionalen Wirtschaftsstandorten.

In der Flächenplanung spiegelt sich dieser Wandel in einer steigenden Nachfrage nach flexiblen Nutzungskonzepten wider. Desk-Sharing-Modelle, multifunktionale Zonen, projektbezogene Arbeitsbereiche sowie anpassbare Raumstrukturen gewinnen an Bedeutung. Gleichzeitig werden auch Mietverträge zunehmend unter dem Aspekt der Flexibilität betrachtet, etwa im Hinblick auf Laufzeiten, Erweiterungs- oder Reduktionsoptionen. Für Unternehmen bietet diese Form der Arbeitsraumflexibilität die Möglichkeit, sowohl den Bedürfnissen der Mitarbeitenden nach zeitlicher und räumlicher Flexibilität gerecht zu werden als auch betriebliche Anforderungen effizient zu steuern. Gerade in einem wirtschaftlich herausfordernden Umfeld kann eine optimierte Flächennutzung dazu beitragen, Kosten zu kontrollieren, ohne auf die positiven Effekte persönlicher Zusammenarbeit verzichten zu müssen.

ESG: Vom Trend zur Marktzugangsvoraussetzung
Nachhaltigkeit, also ökologische und soziale Faktoren sowie Aspekte der Unternehmensführung – kurz ESG, hat sich im österreichischen Büromarkt in den vergangenen Jahren von einem zusätzlichen Qualitätsmerkmal zu einer zentralen Voraussetzung für Vermietbarkeit und Investitionsfähigkeit entwickelt. Energieeffizienz, Betriebskostenstabilität und langfristige Nutzbarkeit beeinflussen heute maßgeblich, wie Büroimmobilien von Mietern, Investoren und Finanzierungspartnern bewertet werden. Dabei zeigt sich jedoch ein differenziertes Bild je nach Markt und Standort. In international geprägten Bürostandorten – allen voran Wien – sind ESG-Kriterien für institutionelle Investoren und größere Nutzergruppen mittlerweile weitgehend Standard. Hier werden neben der energetischen Qualität auch formale Nachhaltigkeitsnachweise und Zertifizierungen zunehmend vorausgesetzt.

In Landeshauptstädten und regionalen Bürostandorten steht hingegen häufig ein pragmatischer Zugang im Vordergrund. Aspekte wie ein effizienter Energieverbrauch, planbare Betriebskosten, funktionale Grundrisse und eine nachhaltige Gebäudestruktur spielen eine größere Rolle als formale Zertifikate. Unabhängig vom Standort wird jedoch deutlich, dass Immobilien ohne entsprechende Anpassungen zunehmend mit längeren Vermarktungszeiten und geringerer Nachfrage konfrontiert sind. „Nachhaltigkeit ist heute kein abstraktes Zukunftsthema mehr, sondern ein ganz konkreter wirtschaftlicher Faktor. Nutzer und Investoren achten verstärkt darauf, wie effizient ein Gebäude betrieben werden kann und ob es langfristig nutzbar bleibt. Dabei unterscheiden sich die Anforderungen je nach Standort, das Grundprinzip ist jedoch österreichweit dasselbe“, erklärt Mag. Stefan Krejci, RE/MAX Commercial.

Gleichzeitig zeigt sich, dass nachhaltige und zukunftsfähige Büroimmobilien – abhängig von Lage und Nutzungsprofil – auch eine höhere Zahlungsbereitschaft auf Mieterseite erzielen können. Ein pauschaler „Green Premium“-Wert lässt sich daraus jedoch nicht ableiten, da dieser stark von regionalen Marktgegebenheiten, Objektqualität und Nutzeranforderungen abhängt. Insgesamt unterstreicht diese Entwicklung, dass ESG weniger als kurzfristiger Trend zu verstehen ist, sondern vielmehr als integraler Bestandteil einer langfristig erfolgreichen Positionierung am Büroimmobilienmarkt – sowohl vermehrt in urbanen Zentren als auch in regionalen Märkten.

BÜROMARKT WIEN
Neuflächenproduktion in Wien: Zyklische Entwicklung mit neuem Impuls
Die Entwicklung der Neuflächenproduktion am Wiener Büromarkt zeigt in den vergangenen Jahren ein ausgeprägt zyklisches Bild.

Nach einem historisch niedrigen Fertigstellungsvolumen von rund 45.000 m² im Jahr 2019 kam es 2020 zu einem deutlichen Anstieg auf über 110.000 m² neu geschaffener Bürofläche. Bereits im darauffolgenden Jahr ging die Neuflächenproduktion jedoch wieder spürbar zurück und lag 2021 mit etwas mehr als 70.000 m² nur knapp über dem Niveau früherer Niedrigjahre. Im Jahr 2022 setzte erneut eine stärkere Bautätigkeit ein: Mit rund 125.000 m² erreichte das Fertigstellungsvolumen wieder das Niveau von 2020. Diese Phase erwies sich jedoch als kurzzeitig, denn 2023 sank die Neuflächenproduktion abermals deutlich und erreichte mit rund 45.000 m² erneut einen historisch niedrigen Wert – vergleichbar mit dem Tiefpunkt aus dem Jahr 2019.

2024 zeigte sich schließlich wieder eine spürbare Belebung. Mit rund
95.000 m² neu fertiggestellter Bürofläche hat sich das Volumen im Vergleich zum Jahr 2023 mehr als verdoppelt. Dieser positive Trend hat sich auch im Jahr 2025 fortgesetzt, in dem rund 135.000 m² fertiggestellt worden sind, was den höchsten Wert der letzten Jahre darstellt.

Quelle: RE/MAX Commercial Research

Insgesamt unterstreicht diese Entwicklung die stark projektgetriebene Struktur des Wiener Büromarktes. Phasen geringer Bautätigkeit wechseln sich mit Jahren erhöhter Fertigstellungen ab, wobei neue Projekte zunehmend selektiv realisiert werden. Der Fokus liegt dabei verstärkt auf qualitativ hochwertigen, zukunftsfähigen Büroimmobilien, die den veränderten Anforderungen von Nutzern und Investoren gerecht werden.

Die mit Abstand größten Fertigstellungen im Jahr 2025 waren:

Quelle: RE/MAX Commercial Research

Auch im Jahr 2026 kommen weitere, hochmoderne Projekte auf den Markt, die auf starke Akzente setzen – sowohl im Bereich der Arbeitsplatzqualität als auch in Bezug auf Nachhaltigkeit, die für Nutzer immer wichtiger wird.

Quelle: RE/MAX Commercial Research  

 
„Wir gehen – Stand heute – von einer deutlichen Reduktion der Neuflächenproduktion im Jahr 2026 von rund 65.000 m² bis 75.000 m² aus. Dieser Wert wird sich unserer Einschätzung nach im Jahr 2027 dann noch einmal weiter reduzieren“, erklärt Anton Putz, RE/MAX Commercial Wien.

Wiener Neuvermietungsflächen auf dem Niveau von 2024
Die Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt zeigte sich in den vergangenen Jahren bemerkenswert stabil, auch wenn das Vorkrisenniveau noch nicht wieder vollständig erreicht werden konnte. Im Jahr 2024 wurden rund 200.000 m² Bürofläche neu vermietet, das ist deutlich mehr als in den beiden Vorjahren. Dieser Wert liegt zwar weiterhin unter dem Spitzenwert von rund 220.000 m² aus dem Jahr 2019, bestätigt jedoch die robuste Grundnachfrage nach Büroflächen in Wien.

Ein Blick auf die längerfristige Entwicklung unterstreicht diese Stabilität: Nach dem pandemiebedingten Rückgang im Jahr 2020, als die Vermietungsleistung auf rund 155.000 m² sank, bewegte sich der Markt in den Folgejahren in einer vergleichsweise engen Bandbreite. 2021 wurden etwa 160.000 m² umgesetzt, 2022 rund 175.000 m², bevor die Vermietungsleistung 2023 nochmals leicht auf etwa 155.000 m² zurückging. Mit dem Anstieg im Jahr 2024 und einer für 2025 erwarteten Vermietungsleistung von erneut rund 200.000 m² deutet sich nun eine weitere Belebung des Marktes an.

Dass die Vermietungsleistung in den vergangenen beiden Jahren auf einem stabilen Niveau von rund 200.000 m² liegt, unterstreicht die robuste Nachfrage am Wiener Büromarkt. Nach den deutlich volatileren Jahren unmittelbar nach 2020 hat sich der Markt damit auf einem konstanten und vergleichsweise hohen Niveau eingependelt. „Wir sehen aktuell eine stabile und gesunde Nachfrage nach Büroflächen, die sich in einer konstanten Vermietungsleistung widerspiegelt“, erklärt Putz. „Es wird jedoch spannend zu sehen, wie sich die sich abzeichnende Reduktion der Bautätigkeit in Wien auf den Mietermarkt und das Mietpreisniveau auswirken wird.“

Insgesamt zeigt sich, dass der Wiener Büromarkt auch in einem herausfordernden wirtschaftlichen Umfeld über eine solide Nachfragebasis verfügt.

Quelle: RE/MAX Commercial Research 

Die Leerstandsrate ist in Wien leicht von rund 3,4 % im Jahr 2024 auf rund 3,6 % im Jahr 2025 angestiegen. Die höchste Leerstandsrate verzeichnet nach wie vor die „AirportCity Wien“, wobei sich der Wert von 8,1 % auf rund 7,7 % reduziert hat, sowiedie „Donaucity“,die einen Anstieg von 4,3 % (2024) auf rund 5,7 % (2025) zu verkraften hat.

Wiener Büroflächen-Mieten stagnieren auf „gesundem“ Niveau
Wien ist immer noch geprägt von gesundenMiethöhen. Dennoch haben sich die Spitzenmieten in den sehr guten Lagen im Jahr 2025 leicht erhöht. De facto keine Veränderung zum Jahr davor gibt es bei den guten und durchschnittlichen Lagen. Für das Jahr 2026 gehen die RE/MAX-Experten von gleichbleibenden Mieten aus, sowohl in den sehr guten wie auch in den guten und durchschnittlichen Lagen.

Diese Entwicklung kommt für die RE/MAX-Experten nicht überraschend, denn „Top-Bürostandorte sind auch in herausfordernden Zeiten sehr begehrt, die Luft nach oben bleibt aber auch in Bezug auf die angeführten Spannungsfelder dennoch begrenzt“, sagt Putz.

 Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT GRAZ
 Der Büromarkt in Graz zeigte sich im abgelaufenen Jahr insgesamt stabil, ist jedoch von einem knappen und stark qualitätsorientierten Angebot geprägt. Moderne, nachhaltig konzipierte Büroflächen stehen nur begrenzt zur Verfügung und werden vor allem dann nachgefragt, wenn sie klare funktionale und wirtschaftliche Vorteile bieten. Gleichzeitig wirkt sich das herausfordernde gesamtwirtschaftliche Umfeld dämpfend auf Expansionsentscheidungen aus. Unternehmen agieren vorsichtiger, prüfen Standort- und Flächenentscheidungen intensiver und konzentrieren sich stärker auf Effizienz, Kostenkontrolle und langfristige Nutzbarkeit.

Vor diesem Hintergrund zeigt sich keine breite, flächendeckende Nachfrage, sondern eine gezielte, selektive Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen, während weniger zeitgemäße Objekte zunehmend unter Druck geraten. Im Verlauf des Jahres 2025 machte sich am Grazer Büromarkt eine differenzierte Entwicklung bemerkbar. Nach einem verhaltenen Jahresstart nahm die Marktaktivität insbesondere in der zweiten Jahreshälfte wieder zu. Diese Belebung ist jedoch weniger auf ein steigendes Gesamtangebot zurückzuführen als vielmehr auf eine räumliche und qualitative Verschiebung der Nachfrage. Während die Möglichkeiten für größere zusammenhängende Büroflächen in der Innenstadt strukturell begrenzt sind, rücken periphere, gut angebundene Standorte zunehmend in den Fokus [G1].

Insbesondere in den südlichen und östlichen Stadtteilen – etwa in Puntigam, Liebenau oder entlang wichtiger Verkehrsachsen – zeigt sich ein wachsendes Interesse an modernen Büroflächen. Diese Lagen bieten nicht nur größere Entwicklungsmöglichkeiten, sondern ermöglichen auch zeitgemäße Flächenkonzepte, flexible Grundrisse und eine bessere Integration von Nachhaltigkeitsanforderungen. Vor allem bei Neubau- und Projektentwicklungen lässt sich in diesen Bereichen eine steigende Vorvermietungsquote beobachten, was auf eine vorhandene, jedoch klar selektive Nachfrage hindeutet. „Der Grazer Büromarkt ist stark von lokalen Gegebenheiten geprägt. Wir sehen keine breit gestreute Nachfrage, sondern eine sehr gezielte Suche nach modernen, funktionalen Büroflächen in gut angebundenen Lagen“, erklärt Alois Marchel, RE/MAX Commercial Graz. „Insbesondere dort, wo neue Projekte größere Einheiten, flexible Nutzungskonzepte und wirtschaftlich nachhaltige Lösungen ermöglichen, besteht ein spürbares Interesse.“

Insgesamt zeichnet sich am Grazer Büromarkt ein Bild ab, in dem eine gesunde Grundnachfrage auf ein strukturell begrenztes Angebot trifft. Dies stabilisiert Mietniveaus und führt dazu, dass qualitativ hochwertige Flächen in der Regel zügig vermarktet werden, während ältere Objekte ohne Modernisierungsstrategie zunehmend weniger Wettbewerbschancen besitzen. Die Mieten in „sehr guten“ Lagen haben sich daher zum Vorjahr leicht erhöht, wobei einzelne Spitzenmieten von bis zu 16,50 Euro/m² erzielt wurden. Im Umfeld der „Smart City Graz“, einem urbanen Stadtentwicklungsquartier im Westen der Stadt, wurde in den vergangenen Jahren ein integrativer Nutzungsmix aus Wohnen, Gewerbe und Büro realisiert und weiterentwickelt. Hier sind bereits funktionierende Büroflächen entstanden, die zeigen, wie moderne Arbeitswelten in Verbindung mit nachhaltiger Quartiersentwicklung aussehen können und damit bereits heute einen Beitrag zur Angebotsbasis darstellen.

Ein markanter Gebäudekomplex im Westen von Graz ist der „Level KS1 Tower“.Hier entstehen am Lazarettgürtel 9.500 m², für die derzeit die Vermietungen beginnen. Eine Fertigstellung bis Ende 2026 gilt laut Bauträger als Ziel, wobei bereits erste Gebäudeteile in der ersten Jahreshälfte bezugsbereit sein sollen. [G2] Nach langjähriger Planung (Beginn 2018) scheint nun auch der Baubeginn des „Q2“ in greifbare Nähe zu rücken. Auf rund 19.000 m² Grundstücksfläche sollen hier bei den „Reininghaus-Gründen“ Büro- und Geschäftsflächen, zwei Hotels etc. mit einer oberirdischen Bruttogeschoßfläche von rund 51.000 m² geschaffen werden. [G3]

Als Landmark entstehen zwei Türme mit Höhen von 75 m und 63 m, welche die Skyline von Graz nachhaltig verändern werden. Bei einer geplanten Baudauer von rund 36 Monaten sollen rund 200 Mio. Euro investiert werden. Der Baustart ist, nach Umsetzung von notwendigen Umplanungen, für 2026 geplant. [G4] Rund 4.500 m² Bürofläche und weitere 1.000 m² Gewerbefläche werden errichtet. Mit der im Juni 2025 gefeierten Dachgleiche ist ein Meilenstein erreicht, die Fertigstellung ist für Q2/2026 geplant [G5].

Im Osten der Stadt schreibt sich der „Messequadrant Graz“ (MQG) in die Entwicklung ein. Nach einer vorübergehenden Bauunterbrechung wurden die Arbeiten im Herbst 2025 wieder aufgenommen und laufen seitdem planmäßig. Die Projektentwicklung umfasst neben einem großen Wohnangebot auch Gewerbe-, Retail- und Büroflächen mit einer Fläche von rund 9.500 m². [G6]

Im Juli 2023 wurde darüber hinaus ein neues bahnbrechendes Projekt in der Conrad-von-Hötzendorf-Straße präsentiert. Der Baubeginn war mit Ende 2024 angesetzt. Beim Projekt „Graz Mitte“ sollen durch die Venta Group rund 60 Mio. Euro in einen Bürokomplex mit sechs Geschoßen und einer Bruttogeschoßfläche von rund 14.600 m² investiert werden. Die Fertigstellung war bis 2026 geplant [G7]. Im Jahr 2025 wird das Projekt „Graz Mitte" an der Conrad-von-Hötzendorf-Straße aber noch immer nicht gebaut, der Baubeginn bleibt laut dem Entwickler vorerst offen.

Neuigkeiten gibt es auch vom Projekt „Caro“, welches, angeleitet von der „Granit“ Gruppe, in der Nähe des Projektes „Graz Mitte“ entstehen soll. Der Spatenstich erfolgte im Dezember 2024. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Liebenauer Fußballstadion entsteht aktuell ein mehrstöckiger Bürokomplex mit einer Fläche von rund 13.500 m², der für rund 700 Arbeitsplätze ausgerichtet sein wird [G8]. Ob die ursprünglich für 2026 geplante Fertigstellung halten wird, ist aktuell nicht bekannt [G9].

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT LINZ
Linz ist nach Graz der dritte wichtige Bürostandort in Österreich. Wie auch in der Steiermark zeichnet sich Linz dadurch aus, dass hauptsächlich bedarfsorientiert gebaut wird. Große Projekte auf spekulativer Basis sind aktuell nicht am Markt ersichtlich oder wurden auf einen späteren Zeitpunkt verschoben.Während im Jahr 2023 der Bauteil 1 und 2 der „Techbase“ am Siemens-Gelände in der Wolfgang-Pauli-Straße mit rund 8.000 m² und
13.600 m² fertiggestellt worden ist, wurden 2025 auch die Bauteile 3 und 4 mit einer Fläche von rund 7.400 m² und 5.800 m² zur Gänze abgeschlossen. [L1]

Darüber hinaus befindet sich gerade die Fertigstellung der Dynatrace-Zentrale in Linz mit einer Fläche von rund 29.000 m² in der finalen Phase. Hier wurde Platz für bis zu 1.800 Mitarbeiter geschaffen. [L2]

In derTabakfabrik wird bis Ende Jänner das Projekt „Quadrill“ baulich fertiggestellt. Die Bauarbeiten dafür begannen im Februar 2021. Es entstehen hier ca. 18.000 m² Bürofläche, ca. 8.400 m² Wohnraum und ca. 1.800 m² Gastronomie- und Handelsflächen. [L3] Diese hoch qualitativen Projekte sind noch nicht zur Gänze vermietet. So hat das Unternehmen Dynatrace bereits angekündigt, rund 5.000 m² zwischenzeitlich zu vergeben, bis der Platz für das eigene Unternehmen benötigt wird.

Wohl auch aufgrund dieser Tatsache stehen andere, bereits in der Vergangenheit verschobene Projekte nach wie vor auf einem „Abstellgleis“: Das Projekt „Trinity Park“ auf dem ehemaligen „Nestlé-Areal“ beinhaltet sowohl ein Hotel wie auch Serviced Apartments, Büros und Gewerbeflächen mit einer Bruttogeschoßfläche von rund 60.000 m². Der Startschuss war ursprünglich für 2023 vorgesehen und sollte 2024 umgesetzt werden. Aktuell ist aber nicht klar, wann der Baubeginn nun tatsächlich erfolgen soll. [L4]

Ein ähnliches Schicksal erwartet das Projekt „Franck Kontor“, daszwei Gebäudekörper sowie eine Tiefgarage umfassen sollte. Recherchen der Oberösterreichischen Nachrichten zufolge wird das Gesamtprojekt gerade neu überdacht, weitere Details dazu sind aktuell nicht bekannt. [L5] Das nach wie vor wohl größte Entwicklungsprojekt in Linz stellt die „Post City“ dar, wo auf ca. 40.000 m² Grundstücksfläche in der Nähe des Hauptbahnhofs in den kommenden Jahren ca. 150.000 m² Nutzfläche entstehen sollen. Ein Drittel davon ist als Wohnfläche geplant, der Großteil soll aber für Büros, Geschäfte, Gastronomieflächen sowie als Hotel und Kino genutzt werden. Der Baubeginn war ursprünglich für 2021 geplant. Nachdem dieser aber aufgrund einer gescheiterten Investorensuche auch 2023 nicht stattfinden konnte, soll es nun frühestens im Jahr 2027 so weit sein. [L6]

Wenig Veränderung gab es 2025 bei den Mietpreisen, und zwar über alle drei Lagekriterien hinweg. Trotz der neuen Fertigstellungen sind diese konstant geblieben. Auch für das Jahr 2026 geht RE/MAX Commercial derzeit von gleichbleibenden Werten aus. „Linz, die drittgrößte Stadt Österreichs, ist ein spannender Markt, der wirtschaftlich ganz oben mitspielt. Es tut der Stadt gut, dass nicht alle Projekte, die geplant waren, aktuell auch umgesetzt werden. Das gibt Linz Zeit, die Flächen auch aufzunehmen, was aber seine Zeit brauchen wird. Aktuell werden wie auch im Vorjahr teilweise noch Mieten um 20,00 Euro/ m² aufgerufen“,erläutert Krejci.

*) Deutlicher Anstieg, getrieben durch Quartiersentwicklung hin zu „state of the art“-Büroimmobilien  

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT SALZBURG
 Der Salzburger Büroimmobilienmarkt zeigt sich weiterhin stabil, bleibt jedoch durch ein begrenztes Angebot an neuen, marktfähigen Büroflächen geprägt. Größere Neubauimpulse sind rar, weshalb sich Marktbewegungen weniger aus Projektvolumen, sondern primär aus strukturellen Veränderungen auf der Nachfrageseite ergeben. Entsprechend ruhig verläuft das Marktgeschehen, ohne dass von einer ausgeprägten Schwäche gesprochen werden kann. Ein zentrales und neues Thema für den Salzburger Büromarkt ist das „Landesdienstleistungszentrum (LDZ)“ im Bahnhofsbereich. Das Großprojekt befindet sich in Umsetzung und soll Ende 2026 / Anfang 2027 in Betrieb gehen. Mit rund 50.000 m² Nutzfläche und Platz für etwa 1.300 Landesbedienstete wird das LDZ zahlreiche, derzeit auf verschiedene Standorte verteilte Verwaltungseinheiten zusammenführen. [S1]

Aus Marktsicht ist dabei weniger die Schaffung zusätzlicher Nachfrage relevant, sondern vielmehr die potenzielle Rückgabe bestehender Büroflächen, die bislang vom Land Salzburg genutzt wurden. Diese Flächen – überwiegend Bestandsobjekte in innerstädtischen oder stadtnahen Lagen – könnten mittelfristig wieder dem Markt zugeführt werden. Je nach Qualität und Lage ist dadurch ein moderater Angebotszuwachs im unteren und mittleren Mietsegment denkbar, während hochwertige Neubauflächen davon kaum betroffen sein dürften. Seitens der Projektentwicklung zeigt sich derzeit Zurückhaltung. Neue größere Büroprojekte, die über bereits bekannte Fertigstellungen hinausgehen, sind derzeit nicht sichtbar, wodurch der Markt weiterhin als projektarm einzustufen ist.

In der jüngeren Vergangenheit wurden jedoch mehrere relevante Neubauten realisiert, darunter das Projekt „Helix“ mit rund 12.000 m² Bürofläche, der Wissenspark „Urstein“ mit insgesamt rund 45.000 m² Nutzfläche sowie einzelne Business-Campus-Entwicklungen in peripheren Lagen. Diese Fertigstellungen prägen bis heute das verfügbare Angebot, wurden jedoch bislang nicht durch eine neue Projektpipeline ergänzt.

Die Spitzenmieten bewegen sich weiterhin bei rund 16,00 Euro/ m², mit stabilen Werten auch in guten und durchschnittlichen Lagen. Für 2026 wird überwiegend von konstanten Mietansätzen ausgegangen. Wesentliche Marktimpulse sind kurzfristig weniger aus Neubauprojekten, sondern vielmehr aus Umstrukturierungen bestehender Nutzungen sowie aus dem weiteren Umgang mit freigewordenen Verwaltungsflächen zu erwarten. „Der Salzburger Büromarkt lebt derzeit weniger von neuen Projekten als von den Effekten vergangener Fertigstellungen“, erläutert Mag. Stefan Krejci, RE/MAX Commercial. „Gerade deshalb beobachten wir ein insgesamt stabiles Marktumfeld, in dem die gering verfügbaren modernen Flächen gut absorbiert werden. Größere Marktbewegungen erwarten wir nicht durch Neubau, sondern durch Umnutzungen und die Rückführung bestehender Flächen, etwa im Zusammenhang mit dem Landesdienstleistungszentrum.“

 Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT INNSBRUCK
Der Innsbrucker Büroimmobilienmarkt zeigte sich auch 2025 sehr stabil, zugleich aber strukturell stark begrenzt. Wie bereits in den Vorjahren gab es kaum nennenswerte Fertigstellungen oder neue Büroprojektankündigungen. Diese Zurückhaltung ist weniger auf eine fehlende Nachfrage zurückzuführen, sondern vielmehr auf die eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten innerhalb des Stadtgebiets.

Geeignete Grundstücke für größere, hochwertige Büroimmobilien sind in Innsbruck kaum verfügbar. Baurechtliche Rahmenbedingungen, topografische Gegebenheiten sowie die starke Konkurrenz zu Wohn- und öffentlichen Nutzungen begrenzen die Projektentwicklung zusätzlich. Der Markt bleibt dadurch kleinvolumig und reagiert nur langsam auf Veränderungen der Nachfrageseite. Ein wesentlicher Neubauimpuls 2025 war der „WEST PARK“ im Westen Innsbrucks. Der Büro-, Labor- und Gastronomiekomplex wurde im Mai 2025 eröffnet und bietet über 13.000 m² Mietfläche. Zu den Hauptnutzern zählen unter anderem MED-EL sowie der Health HubTirol, womit das Projekt insbesondere im innovations- und gesundheitsnahen Segment einen klaren Akzent setzt. [I1]

Ausweichbewegungen zeigen sich weiterhin im Innsbrucker Umland. Ein Beispiel ist das „GTP Kematen“, das mit seiner verkehrsgünstigen Lage nahe der Autobahn eine Alternative für Unternehmen darstellt, die größere Flächen benötigen. Während die erste Baustufe bereits abgeschlossen ist, befindet sich eine zweite Entwicklungsphase als Logistikzentrum im Bau. Solche Standorte profitieren von der Angebotsknappheit in der Landeshauptstadt, sind jedoch funktional und marktseitig klar vom innerstädtischen Büromarkt zu unterscheiden. „Die Nachfrage ist grundsätzlich vorhanden, kann aber mangels geeigneter Flächen nur sehr begrenzt befriedigt werden“, erklärt Arno Wimmer, RE/MAX Commercial Tirol. „Entsprechend bleiben die Mietniveaus stabil.“

Die Mietpreisentwicklung bestätigt diese Einschätzung. Die Spitzenmieten haben sich 2024 und 2025 nicht weiter erhöht und bewegen sich weiterhin auf einem konstanten Niveau. Für 2026 wird von moderaten Anpassungen ausgegangen, ohne dass ein sprunghafter Anstieg zu erwarten ist. Der Innsbrucker Büromarkt bleibt damit ein hochpreisiger, aber wenig dynamischer Markt, in dem Angebot und Nachfrage nur eingeschränkt zueinanderfinden.

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT KLAGENFURT
Der Klagenfurter Büromarkt ist ein kleiner, selektiver Markt, in dem einzelne Projekte und Standortentscheidungen eine deutlich größere Wirkung entfalten als in größeren Städten. Eine breite Neubaupipeline ist weiterhin nicht erkennbar, dennoch gab es in der jüngeren Vergangenheit gezielte Erweiterungen, insbesondere im technologie- und wissensnahen Umfeld.

Der „Lakeside Park“ bildet dabei nach wie vor den wichtigsten Entwicklungsschwerpunkt. Im September 2025 wurde mit dem Gebäude „B17“ ein weiterer Baustein fertiggestellt, der rund 2.000 m² moderne Büro- und Forschungsflächen auf den Markt bringt. Damit ist der Lakeside Park aktuell der einzige Standort in Klagenfurt, an dem tatsächlich neue, hochwertige Flächen realisiert wurden. [K1] Darüber hinaus befinden sich weitere Gebäude in Planung, wodurch der Standort auch mittelfristig die zentrale Rolle für büroaffine Nachfrage in Klagenfurt einnimmt.

Einen zusätzlichen strukturellen Impuls liefert die Universität Klagenfurt. Mit dem geplanten „22nd Century Center“ (22CC) wurde ein langfristiges Neubauprojekt beschlossen, dessen Detailplanung 2026 beginnt. Der Baustart ist für 2027, die Fertigstellung für 2029 vorgesehen. Auch wenn es sich dabei nicht um klassische Büroflächen handelt, stärkt das Projekt den Wissens- und Forschungsstandort nachhaltig und wirkt damit indirekt auf das Büroflächenumfeld – insbesondere im Zusammenspiel mit dem Lakeside Park. [K2] Ein weiterer neuer Rahmenfaktor für den Standort ist die Inbetriebnahme der Koralmbahn. Seit dem ÖBB-Fahrplanwechsel im Dezember 2025 ist Klagenfurt deutlich besser an Wien und Graz angebunden. Diese verbesserte Erreichbarkeit verändert den Markt nicht kurzfristig, erhöht jedoch mittelfristig die Standortattraktivität für projektbezogene Teams, wissensbasierte Dienstleistungen und überregionale Unternehmensstrukturen. „Klagenfurt ist kein Markt, der über große Neubauvolumina wächst. Bewegung entsteht dort, wo neue, hochwertige Flächen auf den Markt kommen – und das ist aktuell vor allem im Lakeside-Umfeld der Fall“, erklärt Daniel Lobnik, RE/MAX Commercial Klagenfurt. „Mit der besseren Anbindung durch die Koralmbahn und der Stärkung des Universitätsstandorts verbessern sich die Rahmenbedingungen spürbar. Größere Markteffekte erwarten wir jedoch eher mittel- als kurzfristig.“

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich entsprechend stabil und homogen. Größere Ausschläge bleiben aus, da Angebot und Nachfrage in Klagenfurt nur langsam reagieren. Die aktuellen Mietbandbreiten sowie die Prognosen bis 2026 spiegeln diese Marktstruktur wider und bestätigen, dass sich der Markt weiterhin durch Konstanz statt Volatilität auszeichnet.

Insgesamt bleibt der Klagenfurter Büromarkt ruhig, aber nicht leblos. Neue Impulse entstehen weniger durch klassische Projektentwicklungen, sondern durch gezielte Erweiterungen, institutionelle Investitionen und infrastrukturelle Verbesserungen, die den Standort langfristig stärken.

 Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT VORARLBERG
Der Büromarkt in Vorarlberg blieb 2025 insgesamt ruhig und höherpreisig. Die Schaffung neuer Büroflächen für den klassischen Mietermarkt ist weiterhin herausfordernd. Hohe Grundstückspreise und gestiegene Baukosten begrenzen die Projektentwicklung deutlich. Entsprechend entsteht neues Angebot meist quartiersbezogen, gemischt genutzt oder nutzergetrieben, weniger als reines Büroprodukt.

Bregenz: Unsicherheit statt Pipeline
In Bregenz ist der Büromarkt derzeit weniger von konkreten Neubauprojekten als von Planungsunsicherheit und Zurückhaltung geprägt. Zwar befindet sich mit dem geplanten „Innovationsquartier“ der Prisma Unternehmensgruppe ein größeres Stadtentwicklungsprojekt in Vorbereitung, eine verbindliche Umsetzung ist jedoch offen und es wird angeblich bereits über alternative Nutzungen nachgedacht. [V1]

Bereits fix ist die Realisierung des „Weiherviertels“ derPrisma Unternehmensgruppe im Herzen der Vorarlberger Landeshauptstadt – der Startschuss fiel bereits im November letzten Jahres. Die Neugestaltung des gesamten Viertels nahe der Bregenzer Innenstadt soll bis 2028 realisiert werden und ein eigenes Geschäfts- und Bürogebäude gegenüber dem Vorarlberger Landhaus vorsehen. Überregionale Aufmerksamkeit erhielt das Projekt durch die Zusage der internationalen Hotelkette „Motel One“. Die Eröffnung des Hotels wird für das Jahr 2029 erwartet. [V2]

Dornbirn: Campus- und Transformationsstandort
In Dornbirn konzentriert sich die relevante Büroentwicklung weiterhin auf Campus- und Transformationsprojekte. Die Erweiterung des „Campus V“ bringt rund 4.300 m² Büro- und Gewerbeflächen und befindet sich in der Fertigstellung, die Übergabe ist für Frühjahr 2026 vorgesehen. [V3] Ebenfalls in Dornbirn wurde mit dem Umbau der „Sägenhalle 4“ ein weiteres Projekt angestoßen. Nach Beschluss im Dezember 2023 und Spatenstich im März 2025 entsteht ein kreativer Hub über drei Geschoße für Unternehmen, Institutionen, Gastronomie und Bildungseinrichtungen. Die Fertigstellung der rund 4.300 m² ist für das Frühjahr 2026 geplant.

Feldkirch und Hohenems: Quartiere und Umnutzung
In Feldkirch befindet sich das Projekt „Viertel vor Feldkirch“ in Umsetzung. Nach Einreichung im Jahr 2024 erfolgte der Spatenstich im März 2025. Auf knapp 30.000 m² entsteht ein gemischt genutztes Quartier, das Wohnen, Arbeiten und Dienstleistungen verbindet. Büroflächen sind Teil des Konzepts, stehen jedoch nicht isoliert, sondern eingebettet in ein urbanes Nutzungsgemisch.

Einen ähnlichen Ansatz verfolgt die Transformation der ehemaligen Spinnerei in Feldkirch-Gisingen, bei der bestehende Industrieflächen schrittweise für neue Nutzungen – darunter auch Büro- und Dienstleistungsflächen – adaptiert werden. Das Projekt mit rund 6.000 m² befindet sich derzeit noch in der Planungsphase. [V4]

In Hohenems wurde das „Rathaus Quartier“ im September 2025 fertiggestellt. Teile des Projekts wurden bereits übergeben, die vollständige Fertigstellung wird in den kommenden Monaten erwartet. Insgesamt stehen rund 9.800 m² Nutzfläche zur Verfügung, wobei der Büroanteil vor allem durch öffentliche und dienstleistungsnahe Nutzungen geprägt ist. [V5] In Bludenz verkündete im September die Fa. Dieffenbacher Energy den Bau eines neuen Firmensitzes. Der deutsche Anlagenbauer, der sich bereits vor mehr als drei Jahren in Bludenz niedergelassen, investiert rund zwölf Millionen Euro in das neue Bürogebäude mit ca. 1.400 m² [V6] Die zur Firmengruppe Omicron gehörende b2 electronics GmbH in Klaus verkündete bereits im Jahr 2024 den Bau des neuen Firmensitzes in Rankweil. Auf 7.200 m² werden neben Produktions- und Lagerflächen Büroräumlichkeiten für bis zu 140 Mitarbeitende geschaffen. [V7] „Der Vorarlberger Büromarkt bewegt sich weiterhin auf einem preislich hohen Niveau, bei gleichzeitig sehr selektivem Angebot“, erläutert Philipp Feurstein, RE/MAX Commercial Vorarlberg. „Nach der Stabilisierung 2024 sehen wir 2025 eine leichte Entspannung bei den Spitzenmieten. Gleichzeitig steigt das Angebot moderat, während die Zahl der aktiven Nutzer – auch aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen – etwas zurückgeht.“

Die Mietentwicklung bestätigt diese Einschätzung. In sehr guten Lagen liegen die Mieten aktuell bei rund 15,50 Euro / m², in guten und durchschnittlichen Lagen darunter. Für 2026 wird überwiegend von konstanten Mietniveaus ausgegangen. Größere Preissprünge sind angesichts der begrenzten Projektpipeline und der gedämpften Nachfrage nicht zu erwarten.

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT ST. PÖLTEN
De facto keine Bewegung am Büromarkt gab es 2025 in St. Pölten. Anders als in Wien, Graz oder Linz gibt es in St. Pölten keine nennenswerte Pipeline an neuen Großprojekten, und die Schaffung größerer, frei zur Verfügung stehender Büroflächen für den klassischen Mietermarkt ist weiterhin begrenzt. In den vergangenen Jahren wurden lediglich punktuelle Büroflächen umgesetzt oder modernisiert – allerdings ohne nennenswerte mediale Wahrnehmung oder große Vermietungsabschlüsse. Der Markt ist überwiegend geprägt von öffentlichen Verwaltungs-, Bildungs- und Forschungseinrichtungen sowie kleineren Bürokonzepten.

Das Regierungsviertel (Landhausviertel) stellt einen strukturellen Schwerpunkt des Büroflächenangebots dar. Hier sind mehrere zentrale Landesverwaltungsgebäude konzentriert, die nicht nur die Landesregierung, sondern auch zahlreiche damit verbundene Dienststellen beherbergen. Dieses Verwaltungszentrum bildet einen deutlichen Anker für die Büronachfrage vor Ort, ohne dass es sich um klassische Projektentwicklungen am freien Markt handelt.

Neben öffentlichen Nutzungen existieren in St. Pölten einige flexible Arbeitsumgebungen und Coworking-Angebote, die auf die Bedürfnisse von Start-ups, kleinen Unternehmen oder projektorientierten Teams ausgerichtet sind. Dazu gehören neben klassischen Coworking-Spaces auch Gründer- und Innovationsbüros, die als Teil eines strukturierten Wirtschaftsangebots fungieren. Auf dem freien Markt sind vereinzelt kleinere Büroflächen zur Vermietung verfügbar; ein Beispiel sind moderne Einheiten im ATC Business Park Nord, die flexibel nutzbar sind und auch Büronutzung ermöglichen, wenngleich sie nicht zu großen Transaktionsvolumina führen.

Insgesamt bleibt der St. Pöltner Büromarkt strukturell ruhig und segmentiert, mit klarer Dominanz von öffentlichen und kleineren unternehmerischen Nutzungen, während größere projektgetriebene Entwicklungen weiterhin ausbleiben. Auch 2026 wird erwartet, dass die Büroflächenentwicklung in der Stadt weitgehend stabil bleibt, ohne größere Neubauimpulse. „Der Büromarkt in St. Pölten ist seit Jahren von Stabilität geprägt. Die starke Rolle der öffentlichen Hand und das Fehlen größerer Neubauprojekte sorgen dafür, dass Angebot und Nachfrage sehr ausgeglichen bleiben. Entsprechend zeigen sich die Mieten konstant, ohne größere Ausschläge nach oben oder unten,“ erläutert Mag. Stefan Krejci, RE/MAX Commercial.

 Quelle: RE/MAX Commercial Research

RE/MAX COMMERICAL
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