wert.bau Errichtungs GmbH: „Baurecht rechnet sich“

Linz, 4. April 2022 – Fakt ist, dass aufgrund der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum Grundstücke im Wert steigen. Kein Wunder also, dass Grundstücke eine gute Absicherung für das Alter und für künftige Generationen darstellen. Auf Basis des Baurechts bietet sich aber die Möglichkeit - zusätzlich zur Wertsteigerung  - laufend mit dem Grundstück Geld zu verdienen, ohne es zu verkaufen. „In den letzten Jahren, haben sich immer mehr Grundstückseigentümer dazu entschlossen, ihre Flächen nicht mehr zu verkaufen, sondern zu verpachten“, weiß Mario Deuschl MBA, Geschäftsführer der wert.bau Errichtungs Gmbh aus der Praxis. Das Unternehmen ist spezialisiert auf die Errichtung von leistbarem Wohnraum auf Basis des all-in99 Konzepts, das aus drei Säulen besteht: Baurecht, ökologische Massivholzbauweise und Systemplanung.

Wertgesichert durch Verbraucherpreisindex
„Bei einem Grundstück lässt sich ein Bauzins von jährlich rund 3,5 Prozent des Grundstückwerts generieren. Festzuhalten ist, dass der Bauzins wertgesichert auf Basis des Verbraucherpreisindex laufend indiziert wird“, ergänzt Deuschl. „Der Verkehrswert wird in einem Vergleichsverfahren durch den Bauträger in Abstimmung mit den Grundeigentümern ermittelt oder im Bedarfsfall durch einen gemeinsam bestimmten Sachverständigen. Die Zahlung des Bauzinses erfolgt jährlich oder monatlich über die angeschlossene Hausverwaltung.“ Die Zinsentwicklung findet sich auf der wert.bau-Website https://wert-bau.net/wirpachtenihrengrund. Fest steht, dass bei einem Grundstückswert von 600.000 Euro bei 99 Jahren Pacht ein Bauzins von rund 6,1 Mio. Euro generiert wird. Inkludiert in dieser Berechnung ist auch eine geschätzte Steigerung des Verbraucherpreisindex. „Wir laden alle Interessierte ein, mit uns über Grundstücke mit mehr als 1.500 Quadratmeter zu sprechen“, hebt Deuschl hervor.

Sicherheit für Eigentümer
Die gesetzliche Grundlage bildet das Baurechtsgesetz (BauRG), das seit 1912 in Kraft ist. Diesbezüglich ist eine Laufzeit von mindestens 10 Jahre bis maximal 100 Jahre möglich. „Der Vertrag mit einem all-in99 Wohnbau wird – wie es schon der Name vermittelt – auf 99 Jahre abgeschlossen“, erläutert Deuschl. „Dem Eigentümer bleibt grundsätzlich das Recht, das Grundstück zu belasten, veräußern, verschenken oder zu vererben.“

Herstellungskosten bis zu 20 Prozent günstiger als bei klassischen Bauvorhaben
„Da der Grund bei all-in99 nicht gekauft, sondern gepachtet wird, liegen die Herstellungskosten um bis zu 20 Prozent günstiger als bei klassischen Bauvorhaben“, sagt Wolfgang P. Stabauer MBA, geschäftsführender Gesellschafter der ÖKO-Wohnbau SAW GmbH, die mit dem Verkauf der all-in99 Wohnungen betraut sind. „Leistbares Wohnen durch all-in99 hat für den Käufer den Vorteil, dass Eigentum leichter zu erwerben ist und sich so die Investition früher amortisiert. Damit generiert das wert.bau-Konzept all-in99 Vorteile sowohl für die Grundstückseigentümer und Investoren als auch für die Mieter. Bisher sind alle 14 in ganz Österreich fertiggestellten all-in99 Projekte ohne einen Tag Leerstand durchgehend vermietet und es gibt so gut wie keine Mieterwechsel.“

Leistbaren Wohnraum mit all-in99
all-in99 ist ein Erfolgskonzept, das sich auch in den Zahlen widerspiegelt: Das derzeitige Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 55,2 Mio. Euro bei 14 Projekten. Dies entspricht einer bewerteten Nutzfläche von 22.684 Quadratmetern bzw. 361 Wohneinheiten, bei einem Vermietungsgrad von rd. 100 Prozent. Insgesamt haben bisher 262 Investoren in das innovative Wohnmodell investiert. „Beispielhaft für all-in99 ist das Villacher Projekt ‚Novus Via‘, das Investoren ermöglicht, ihr Investment als Eigentümer von Vorsorgewohnungen zu tätigen und gleichzeitig von attraktiven Landesförderungen zu profitieren. Dies ist eine echte Innovation in Österreich“, sagt Deuschl, „die nur aufgrund des Know-hows in der Produktlogistik möglich ist.“ Insgesamt werden in Villach bis Frühjahr 2023 vier Gebäude mit 95 Wohnungen in ökologisch nachhaltiger Massivholzbauweise auf einer Grundfläche von 8.296 Quadratmeter an der Friedensstraße/Purtscherstraße errichtet.

Whitepaper Baurecht

VON WEM BEKOMME ICH DEN BAUZINS?
•    Mit Erteilung der Baubewilligung kann der Baurechtsvertrag unterfertigt und im Grundbuch eingetragen werden. Ab dann beginnt der monatliche Bauzins zu laufen.
•    Während der Bauphase wird dieser vom Bauträger, also der wert.bau Errichtungs GmbH, bezahlt.
•    Nach Fertigstellung und Übergabe der einzelnen Wohnungen treten die einzelnen Woh- nungseigentümer an die Stelle des Bauträgers. Dann überweist die Hausverwaltung monatlich den vereinbarten Bauzins.
•    Als zusätzliche Sicherstellung erhält der Grundeigentümer eine Kaution in Höhe von 2 Jahres- pachten. Diese ist nach Beendigung des Baurechtsvertrages an die Wohnungseigentümer verzinst auszuschütten.
•    Denn wie bei den Betriebskosten trägt auch beim Bauzins die Eigentümergemeinschaft gemeinsam das Risiko.

WELCHE SICHERHEITEN GIBT ES?
•    Auch wenn das Baurecht grundsätzlich ein auflösungsfeindliches Rechtsinstitut ist, bleibt der Grundeigentümer durchaus abgesichert.
•    Bei der Hausverwaltung laufen sämtliche Mieteinnahmen in einen sogenannten Mietenpool. Aus diesem Mietenpool wird zuerst der Bauzins an den Grundeigentümer überwiesen, bevor etwaige Betriebskosten und Gemeindeabgaben fällig sind. Somit wird der Bauzins immer am Anfang des Monats zur Auszahlung gebracht.
•    Sollte es tatsächlich dazu kommen, dass der Bauzins nicht überwiesen wird, steht dem Grundeigentümer die vom Pächter hinterlegte Kaution in Höhe von 2 Jahrespachten zur Verfügung. Diese muss selbstverständlich nach Verwendung immer aufgefüllt werden.
•    Somit kann der Bauzins aus der Kaution über 2 Jahre bedient werden, ohne dass dem Grundeigentümer ein wirtschaftlicher Schaden entsteht.
•    Sollte nach Ablauf von 2 Jahren der Bauzins immer noch nicht bezahlt werden, geht das errichtete Gebäude in den Besitz des Grundeigentümers über. Das ist auch im abge- schlossenen Baurechtsvertrag vereinbart.

WELCHE PFLICHTEN UND WELCHEN AUFWAND HABE ICH?
•    Mit Einräumen des Baurechts stehen dem Bauberechtigten die Rechte eines Fruchtnießers am Grund und Boden zu. Das heißt, er darf dort entsprechend den Bestimmungen des Baurechtsvertrages das Gebäude errichten und auch erhalten.
•    Der Grundeigentümer hat keinerlei Aufwand und es kommen auch keine Kosten während des Baurechts auf ihn zu.
•    Die Betriebskostenabwicklung wird von der Hausverwaltung übernommen. Die Kosten dafür tragen die Wohnungseigentümer.
•    Der Grundeigentümer hat in keinerlei Weise mit den Mietern zu tun.

WAS BEDEUTET DAS BAURECHT STEUERLICH FÜR MICH?
•    Bei der Einräumung eines Baurechts handelt es sich um laufende Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung.
•    Diese jährlichen Einnahmen werden gemeinsam mit dem sonstigen Einkommen des Grundeigentümers versteuert.
•    Die Versteuerung erfolgt in kleinen Tranchen und nicht wie beim Grundstücksverkauf auf einmal.
•    Die Höhe der Steuerbelastung richtet sich nach dem Gesamteinkommen des Verpächters und beträgt zwischen 0 und 55 Prozent.
•    Wir empfehlen eine Beratung mit einem Steuerberater bezüglich der steuerlichen Auswirkungen einer Baurechtseinräumung.

WELCHE RECHTLICHEN SCHRITTE SIND ERFORDERLICH? WER TRÄGT DIE KOSTEN DAFÜR?
•    Das Baurecht wird durch einen Baurechtsvertrag eingeräumt, den der Grundeigentümer mit dem Bauberechtigten abschließt.
•    Dieser wird im Grundbuch bei der Liegenschaft eingetragen - im C-Blatt als Belastung. Es wird eine eigene Baurechtseinlage im Grundbuch eröffnet, wo der Bauberechtigte eingetragen wird.
•    Sämtliche mit der Vertragserrichtung verbundenen Kosten trägt der Bauträger, also die wert.bau Errichtungs GmbH.
•    Zu Beginn des Bauvorhabens ist der Bauträger, also die wert.bau Errichtungs GmbH, der Bau- berechtigte.
•    Mit dem Abschluss des Kaufvertrages einer parifizierten Wohnung geht dieser Vertrag anteilig auf den einzelnen Wohnungseigentümer über.

SONDERFALL: UMWIDMUNG
•    Umwidmungen müssen prinzipiell selbst vom Grundeigentümer bei der Gemeinde beantragt werden.
•    Selbstverständlich nimmt der Bauträger gemeinsam mit dem Generalplaner eine beratende Funktion ein.

KOSTEN DER AUFSCHLIESSUNG? ÖFFENTLICHES GUT?
•    Grundsätzlich sollten die Grundstücke für all-in99 Wohnbauten bereits aufgeschlossen sein.
•    Wenn dies nicht der Fall ist, übernimmt der Bauträger, also die wert.bau Errichtungs GmbH, die anfallenden Kosten.
•    Sofern sie nicht in der Projektentwicklung als Privatstraßen geführt werden, müssen Verkehrsflächen (z.B. Straßenherstellung) an das öffentliche Gut abgetreten werden.

WAS PASSIERT NACH ABLAUF DES BAURECHTS?
•    Prinzipiell fällt am Ende der Laufzeit das Baurecht und damit auch das Gebäude ins Eigentum des Grundeigentümers.
•    Wenn nichts anderes vereinbart ist, hat der Grundeigentümer an den Bauberechtigten mindestens 25 Prozent des Bauwerts, der noch vorhanden ist, zu zahlen.
•    Bei all-in99 besprechen wir 15 Jahre vor Beendigung des Baurechtsvertrages mit den Woh- nungseigentümern die weitere Vorgehensweise. Dabei gibt es drei Möglichkeiten:
•    Möglichkeit 1: Ein neuer Baurechtsvertrag wird vereinbart.
•    Möglichkeit 2: Die Grundeigentümer wollen keinen neuen Baurechtsvertrag abschließen. In diesem Fall wird ein Sachverständiger beauftragt, den aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft festzustellen und der Grundeigentümer muss laut Vertrag 25 Prozent des ermittelten Verkehrs- werts an die Wohnungseigentümer ausbezahlen. Das Objekt fällt zur Gänze in seinen Besitz. Möglichkeit 3: Der Grundeigentümer möchte sein Grundstück anteilig an die Wohnungseigentümer verkaufen. Diese erreichen somit klassisches Wohnungseigentum.

WAS SPRICHT FÜR ALL-IN99?
•    Sie lassen Ihr Grundstück für sich arbeiten und ganz nebenbei leisten Sie einen wertvollen Beitrag, um leistbaren und nachhaltigen Wohnraum zu schaffen.
•    Sie tragen aktiv zum Klimaschutz bei, da unsere all-in99 Wohnbauten in ökologischer Massivholzbauweise um- gesetzt werden. Dadurch binden wir langfristig große Mengen des Treibhausgases CO2.
•    Gemeinsam setzen wir neue Maßstäbe in Österreich. Seit 2015 wurde unser all-in99 Konzept bereits vielfach erfolgreich umgesetzt.