RE/MAX-ImmoSpiegel 2023 Gesamtmarkt: Ein Viertel weniger Verkäufe, aber Trendumkehr in Sicht

Amstetten, 20.03.2024. Alle „schwergewichtigen“ Immobilientypen wie Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gebäude, Grundstücke, verfehlen die Umsätze des Jahres 2022 deutlich. Dazu kommen 2023 auch noch Einbrüche bei den Zinshäusern. Ein Viertel weniger Kaufakte und ein noch stärkerer Einbruch beim Transaktionswert sind 2023 die Folge. Aber für 2024 zeigen sich mehrere Lichter am Ende des Tunnels.
 

Inhalt/Gliederung:

Der RE/MAX-ImmoSpiegel enthält Zahlen, Daten und Fakten für Gesamtösterreich, jedes Bundesland und jeden einzelnen Bezirk in folgender Reihenfolge:

1. Zahlen-Highlights Österreich, Bundesländer, Bezirke Strukturveränderungen
2. Gesamtmarkt Gesamtösterreich: Fakten, Einschätzung, Ausblick
3. Immobilientypen im Vergleich
4. Bundesländer im Überblick und direkten Vergleich
5. Bundesländer- und Bezirks-Detaildaten sortiert nach Anzahl der Verbücherungen

• Österreich:
  • Rückgang der Immobilien-Verbücherungen um -25,3 % auf 109.412 Stück.
  • Damit fehlen zum Rekordjahr 2021 genau -33,0 %.
  • Verbücherter Verkaufswert sinkt um -12,70 Mrd. (-28,9 %) auf 31,31 Mrd. Euro. Das entspricht dem Niveau von 2018.

• Bundesländer:
  • Alle Bundesländer liegen bei den Verkaufsmengen und Verkaufswerten im Minus.
  • Bandbreite bei der Menge von -16,4 % in Kärnten bis -35,9 % in Vorarlberg.
  • Wertmäßig von -16,0 % im Burgenland bis -41,4 % in Wien.
  • Wien: nach 13,30 Mrd. Euro (2022) nur mehr 7,79 Mrd. Euro Immobilienwert

• Stärkste Städte (Top 5) 

• Stärkste Landbezirke (Top 10)

nach Anzahl der Verbücherungen:

 
nach Verkaufswert:

• Top-Bezirke Wien (Top 5)

nach Anzahl der Verbücherungen:

nach Verkaufswert:

Strukturveränderungen um mehr als 500 Stk. // 2023/2022

Verkaufswertveränderungen um mehr als 250 Mio. Euro // 2023/2022

2. GESAMTMARKT: FAKTEN, EINSCHÄTZUNGEN, AUSBLICK

 
Von 2013 bis 2021 hat sich die Anzahl der verbücherten Immobilien in Österreich verdoppelt: von 81.447 auf 163.266. Im Jahr 2022 erfolgte der erste Rückgang auf 146.526 Immobilien, damit war 2022 aber immer noch das zweitbeste Jahr in der Geschichte. Der Trend zeigte allerdings stark nach unten: Verunsicherung aufgrund der Inflation, ausgelöst durch Aufholeffekte nach Corona und Lieferkettenprobleme. Danach der Kriegsschock und die damit ausgelösten Energiepreissteigerungen, die die Inflation weiter anheizten und die EZB zur Beendigung einer einmalig langen und tiefen Niedrigzinspreisphase zwangen und damit zu einem auffallend steilen und schnellen, für viele schockartigen, Kreditzinsanstieg. All das hat die Bau- und Immobilienbranche spürbar ausgebremst. Dazu hat die FMA die − zu diesem Zeitpunkt nicht mehr notwendige − KIM-Verordnung mit einer Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien erlassen, wodurch eine Überhitzung des Immobilienmarktes, die ohnedies schon gestoppt war, ins Gegenteil umschwenkte.

Rückfall um acht Jahre

Die Ergebnisse dieser wirtschaftlichen, psychologischen und politischen Einflussfaktoren auf die Immobilienkäufe sind laut Auswertung des Grundbuchs dramatisch: Ein Viertel weniger Verbücherungen (-25,3 %) und minus 28,9 % weniger Wert. Etwas plastischer ausgedrückt: 37.114 Immobilien weniger ver- und gekauft, also statt 146.526 nur mehr 109.412. Das liegt mengenmäßig zwischen den Jahren 2014 und 2015. Die Reaktion des Marktes war also ein Rückfall um acht Jahre.

Der Wert der gehandelten Immobilien stürzte von 44,01 Mrd. Euro um -12,70 Mrd. Euro oder -28,9 % auf 31,31 Mrd. Euro ab. Nominal entspricht das ohne Berücksichtigung der Inflation dem Handelswert vom Jahr 2018, also fünf Jahre zurück. Damit sind nicht nur viele Eigenheimträume aufgeschoben oder überhaupt geplatzt, sondern auch die Fertighausindustrie und die Bauträger, die ihre Neuprojekte nicht mehr starteten, nachhaltig geschädigt. In der Folge waren die Baufirmen und alle Baunebengewerbe, vom Fliesenleger, Dachdecker und Elektriker bis zu den Putz- und Fassadenfirmen und den Tischlern und Einrichtern negativ betroffen.

Mehrere Lichter am Ende des Tunnels

„Seitens der Politik wurde angekündigt, dass die Grundbucheintragungsgebühr und die Pfandrechtseintragungsgebühr bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro bei der Anschaffung von Wohnimmobilien zur Eigennutzung gestrichen werden soll. Weiters ist geplant, dass es den Ländern ermöglicht werden soll, besonders günstige Wohnbaudarlehen zu vergeben. Dabei ist für Darlehen bis zu 200.000 Euro ein maximaler Zinssatz von 1,5 % angedacht. Das würde die Finanzierbarkeit von Eigentum signifikant verbessern und den Immobilienerwerb für viele Menschen massiv erleichtern bzw. den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung wieder möglich machen“, hofft Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria. „Auch die langfristigen Kreditzinsen sind schon seit einiger Zeit rückläufig und rund ein Drittel niedriger als die aktuellen variablen, weil die Banken von einer langfristigen Zinssenkung ausgehen und diese ‚einpreisen‘, erläutert Reikersdorfer weiter.

Dazu kommen die teilweise hohen Lohn- und Gehaltsabschlüsse in der Nähe der Inflationsrate, die weit über den Kreditzinsen liegen.

„Auch gewisse Gewöhnungseffekte zeigen Wirkung: Das Gas ist nicht abgedreht worden, die Zinsen sind zwar viel höher als im letzten Jahrzehnt meist üblich, aber niemals in zweistelliger Höhe, wie wir sie in den Neunzigerjahren er- und überlebt haben. Die Inflation ist in den meisten Fällen durch Anpassung der Einkommen abgefedert worden. Die Erkenntnis, dass auch damit gelebt werden kann und eine Zukunft planbar ist, macht sich wieder breit“, ergänzt Mag. Anton Nenning, RE/MAX Austria.

Sinkende Preise und wieder steigende Verkäufe

Viele Immobilien wurden aufgrund schwächerer Nachfrage als in den Boomjahren 2021 und 2022 eindeutig billiger. Das zeigt Auswirkungen in der Preisstatistik: Die Gruppe der Wohnimmobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften plus Reihenhäuser) liegt mit Februar 2024 in allen Preisindizes des RE/MAX-Immospiegels (Quartile, Median, typ. Mittel) bei oder unter dem Monatsminimum seit Beginn 2023.

Die Verbücherungszahlen, die den Kaufabschlüssen im Schnitt ein Quartal hinterherhinken, erreichten bei den Wohnimmobilien im (kurzen und semesterferiengebremsten) Februar 2024 den höchsten Wert seit August 2023.

 
RE/MAX: Besser durch herausfordernde Zeiten

„Wir sehen das Jahr 2024 als Herausforderung, aber keinesfalls als Krise“, so Reikersdorfer. „Wir haben aufgrund der teils erheblichen Verwerfungen am Markt 2023 auch um -12 % weniger Immobilien vermittelt als noch im Rekordjahr davor, aber trotzdem unser drittbestes Ergebnis in unserer Netzwerkgeschichte erzielt, deutlich Marktanteile gewonnen und unsere Marktstellung erheblich verbessert. Wir eröffnen weiter neue Büros und unsere Akademie läuft auf Hochtouren, weil die Immobilienvermittlung immer komplexer und anspruchsvoller wird und wir noch mehr bestens ausgebildete Immobilienexperten brauchen.“

Grundbuch als Datenbasis

Datenquelle für den RE/MAX-ImmoSpiegel ist wieder die lückenlose Erfassung aller Kaufverträge im öffentlich zugänglichen amtlichen Grundbuch. Diese Zahlen sind daher die verlässlichsten am Markt. IMMOunited – die Experten für Immobiliendaten – haben sie ausgelesen und als Kaufvertrags-Sammlung publiziert. RE/MAX Austria, Österreichs mit Abstand größtes und erfolgreichstes Immobilienexpertennetzwerk, analysiert sie für ganz Österreich und veröffentlicht sie exklusiv im RE/MAX-ImmoSpiegel. „Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.

3. AUSGEWÄHLTE IMMOBILIENTYPEN IM VERGLEICH:

VON ALPE BIS ZINSHAUSANTEIL
 

Die wichtigsten Typen voll im Abschwung

„Bei den meisten Immobilientypen stand 2023 die Devise ‚Alles runter!! ganz oben: Mengen, Handelswert und Einzelpreise sind gesunken/gefallen/abgestürzt bei Dachgeschosswohnungen, Einfamilienhäuser, Gebäude am See, Gebäude (sonstige), Hausanteile, Lager, Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser, Weingärten, Wohnungen, Zinshäuser, Zinshausanteile. Die zahlenmäßig und wertmäßig relevantesten Immobilientypen wie Wohnungen, Einfamilienhäuser, Gebäude und Zinshäuser beeinflussen den Gesamttrend entsprechend negativ“, stellt Mag. Anton Nenning, Head of Research bei RE/MAX Austria fest. „Bei Büroflächen, Doppelhaushälften, Grundstücken, Landwirtschaften, PKW-Stellplätzen, Straßenflächen und Villen sind die Mengen stärker gefallen als der Gesamtwert, was auf teilweise steigende Einzelpreise hindeutet.“

Bürogebäude, Geschäftslokale, Kellerabteile und Kleingärten zeigen sinkende Tendenzen bei der Anzahl der Transaktionen, aber steigende Tendenzen bei den Gesamtwerten. Weniger aussagekräftig aufgrund von ohnedies geringer Stückzahl oder Einzeleffekten sind die Ergebnisse bei Almen, Hotels/Beherbergungsbetrieben, Rohdachböden, Sportplätzen und den Sonderfällen.

Die wichtigsten Immobilienkategorien der IMMOunited Kaufpreissammlung (in alphabetischer Reihung):

BÜROS (Büroflächen) wurden 2023 nur 391 verkauft (-30,3 %).2022 waren es 561 und 2021 noch 525. Der Marktwert sank 2023 um -20,0 % auf 191 Mio. Euro, nach 239 Mio. Euro (2022) und 222 Mio. Euro (2021).

BÜROGEBÄUDE fielen ebenfalls zurück: 105 statt 117 Einheiten (2022) wurden verkauft (2021: 124). Der Handelspreis stieg um plus 17,4 % auf 640 Mio. Euro nach 545 Mio. Euro (2022) und 685,9 Mio. Euro 2021.

DACHGESCHOSSWOHNUNGEN: Nach 3.423 im Jahr 2021 und 2.843 (2022) fanden sich 2023 nur mehr 1.927 Verbücherungen im Grundbuch (-32,2 %). Beim Wert fehlen mit 995 Mio. Euro satte -507 Mio. Euro auf das Ergebnis von 2022 mit 1,50 Mrd. Euro (-33,8 %).

DOPPELHAUSHÄLFTEN gingen in der Menge von 1.817 Stück (2022) um -36,2 % auf 1.159 (2023) zurück. 2021 waren es noch 2.006. Der Wert sank von 818 Mio. Euro auf 515 Mio. Euro (-37,1 %).

EINFAMILIENHÄUSER gaben auch2023 weiter nach: -16,4 % oder -1617 Stück fehlten mit 8.221 Einheiten auf die Mengen von 2022 und -4.468 auf das Rekordjahr 2018. Auch der Handelswert spürte den Rückgang, sogar stärker aufgrund billigerer Preise nämlich mit -19,8 % von 4,09 Mrd. Euro auf 3,28 Mrd. Euro.

Sonstige GEBÄUDE, insbesondere gemischt genutzte Stadthäuser, die in keine andere Kategorie fallen, sind prominenten Verlierer: Die Menge fällt um -24,7 % von 10.559 auf 7.946. Dabei hielten sie sich 2019 bis 2021 konstant bei rund 12.400 Stück. Neben den -2.613 Objekten fehlen auch -2,50 Mrd. Euro Umsatz, statt 7,11 Mrd. Euro nur mehr 4,62 Mrd. Euro (-35,1 %). Auch hier ist eine Verbilligung im fast zweistelligen Prozentbereich nachweisbar.

GESCHÄFTSLOKALE verdoppeln ihren 2022er Rückgang von -98 auf -184 Einheiten. 1.046 Stück 2023 spülen 426 Mio. Euro in die Kassen, erfreulicherweise um +4,2 % mehr als 2022.

GRUNDSTÜCKE: Während 2022 der Rückgang noch bei -5.290 Grundstücken lag, stieg er 2023 auf -6.192. Somit wechselten nur mehr 20.721 Grundstücke (-23,0 %) die Eigentümer. 2021 waren es noch 32.203. Damit fehlt auch gleich eine ganze Milliarde Transaktionswert in der Statistik (von den langfristigen Auswirkungen der daniederliegenden Bautätigkeit nicht zu reden): 4,28 Mrd. Euro oder -19,7 % im Jahr 2023 statt 5,33 Mrd. Euro 2022.

HAUSANTEILE: Ein Rückgang um -23,8 % von 2.247 auf 1.713 Einheiten bedeutet auch ein Minus von 1.086 gegenüber 2021. Damit um eine Viertelmilliarde weniger Verbücherungswert, nämlich 354 Mio. Euro nach 618 Mio. Euro (2022) oder -42,7 %. 

HOTEL/PENSION/BEHERBERUNGSBETRIEBE: Die Gruppe ist durchaus inhomogen, umfasste 2023 1.098 Objekte und repräsentierte einen Wert von 1,07 Mrd. Euro. Im Jahr davor waren es nur 810 Einheiten um 814 Mio. Euro, demzufolge ein Wert-Plus von 31,8 %.

LANDWIRTSCHAFTEN sind 2023 spannend: Die Menge sinkt um -33,1 % von 868 (2022) auf 581 (2023). Der Wert reduziert sich von 408 Mio. Euro um -20,9 % auf 322 Mio. Euro. Damit ist klar, dass die Preise im Mittel angezogen haben.

MEHRFAMILIENHÄUSER: 2022 fehlte noch jeder fünfte Verkauf von 2021 in der Statistik. 2023 war es mehr als jeder Dritte gegenüber 2022. Nach 1.750 Einheiten 2020 und 1.084 im Jahr 2021 fiel die Verkaufsmengen 2022 weiter auf 855 und 2023 auf 539 Objekte. Andersherum formuliert: 2023 betrug die Menge nur mehr 30,8 % vom Spitzenjahr 2020. Damit ist auch das Umsatzergebnis erwartbar: nach rund 1,5 Mrd. Euro 2020 und 2021 und 1,38 Mrd. Euro 2022 bleiben 2023 nur mehr 511 Mio. Euro übrig. Der Rückgang um -868 Mio. Euro (-62,9 %) war somit erheblich größer als der verbleibende Rest.

PKW-ABSTELLPLÄTZE, die separat verkauft werden,entwickeln sich analog zu den Wohnungen: nach 27.126 (2021) und 25.448 (2022) nur mehr 17.736 (-30,3 %) im Jahr 2023. Damit sinkt auch der Handelswert um -27,9 % auf 334 Mio. Euro.

REIHENHAUS-Einheiten verlieren 2023 rund um ein Drittel: In der Menge um -31,2 % von 3.020 auf 2.077 Stück und im Handelswert um -33,7 % von 1,25 Mrd. Euro um -420 Mio. Euro auf 826 Mio. Euro.

WALDSTÜCKE: Der Rückgang bei den Waldstücken von 3.758 auf 3.516 (-6,4 %) hat keinerlei Einfluss auf den Handelswert. Durch einen Großdeal stieg die Kaufsumme von 219 Mio. Euro auf 330 Mio. Euro, also um +51,1 %.

WOHNUNGEN waren und bleibendie größte Immobilienkategorie, anzahl- wie wertmäßig. 56.119 Verkäufe im Jahr 2021, 50.472 Verkäufe in Jahr 2022, aber nur mehr 36.653 im Jahr 2023. Damit fehlen in der Statistik -13.819 Objekte (-27,4 %) und -4,44 Mrd. Euro oder -29,9 % in den Taschen der Verkaufswilligen. Denn die Transaktionssumme ist von 14,92 Mrd. Euro (2021) und 14,81 Mrd. Euro (2022) auf 10,38 Mrd. Euro (2023) abgestürzt.

ZINSHÄUSER waren 2022 auf der Erfolgsspur, nach drei Jahren mit 300 bis 400 Stück plötzlich 706 und ein Umsatzsprung um fast eine Milliarde Euro noch oben. 2023 ist die gehandelte Menge jedoch auf 501 Einheiten (-29,0 %) herabgerutscht und der Wert hat sich um -1,23 Mrd. Euro, das sind -52,0 %, auf 1,14 Mrd. Euro halbiert.

ZINSHAUSANTEILE verhielten sich ähnlich wie die Zinshäuser: Ein Rückgang um -15,0 % auf 199 Einheiten erbrachte einen Verkaufserlös von 208 Mio. Euro, nach 408 Mio. Euro 2022, demzufolge ein Minus von 49,1 %.

4. BUNDESLÄNDER IM ÜBERBLICK UND DIREKTEN VERGLEICH

Verbücherungszahlen überall im Minus

Alle Bundesländer liegen 2023 dem RE/MAX-ImmoSpiegel zufolge mehr oder weniger im Minus. Mehr bedeutet -35,9 % in Vorarlberg und weniger -16,4 % in Kärnten, also rund 10 Prozentpunkte über oder unter dem Bundesdurchschnitt.

Im südlichsten Bundesland muss man bis 2018 zurückgehen, um geringere Verbücherungsmengen zu finden, in der Steiermark und in Tirol bis 2015 und in den anderen Bundesländern sogar bis 2014. „Man sieht also, wie sich die immobilienblasendämpfenden Maßnahmen der Finanzmarktaufsicht Austria, vulgo KIM-Verordnung auswirken, wenn sie, zeitgleich mit einem ohnedies vorhandenen Zinspreisschock, verordnet werden“, meint Nenning.

Dass der Markt vor allem in Bundesländern mit hohem Preisniveau gelitten hat, zeigen laut RE/MAX-ImmoSpiegel neben Vorarlberg auch Wien mit -32,7 % und Salzburg mit -32,5 %. Nicht ins Bild passt dagegen Tirol, ebenfalls bekannt für seine hohen Immobilienpreise, mit -19,8 %. Das ist gleich glimpflich wie im Burgenland und moderater als in der Steiermark (-21,5 %), in Oberösterreich (-23,3 %) und in Niederösterreich (-25,2 %).

Wien rutscht ab

Das hat auch zu Verwerfungen in der Bundesländerreihung geführt: Mit 22.613 Objekten führt wie gehabt Niederösterreich. Aber auf Platz zwei findet sich erstmals mit 17.269 Objekten die Steiermark vor Wien mit 16.616. Die Plätze vier bis sieben nehmen in gewohnter Reihenfolge Oberösterreich (15.857), Tirol (10.232), Kärnten (9.057) und Salzburg (7.196) ein. Das Burgenland überholt mit 5.794 Verbücherungen erstmals seit 2019 wieder Vorarlberg mit seinen 4.778 Immobilien.

Weniger Rückgang gilt schon als Gewinn

Solidarität unter den Bundesländern herrscht auch beim Transaktionswert der 2023 verbücherten Immobilien. Kein einziger Zuwachs, alle im Minus. Die nationale Benchmark liegt bei -28,9%.

Diesmal ist allerdings Wien mit -41,4 % vorne, mit einem Einbruch um -5,51 Mrd. Euro – von 13,30 Mrd. Euro auf 7,79 Mrd. Euro. Nur mehr 58,6 % verbleiben vom Spitzenergebnis aus 2022.

Im Westen verbucht Vorarlberg mit -35,7 % Rückgang statt 2,63 Mrd. Euro nur mehr 1,69 Mrd. Euro und landet auf Rang acht unter den Bundesländern.

In Niederösterreich fehlen von 2022 auf 2023 -27,4 % oder -1,86 Mrd. Euro an Immobilienverkaufswert. 4,91 Mrd. Euro sichern trotzdem Rang zwei beim Gesamtwert.

Minus 22,9 % verzeichnet Tirol und statt 4,60 Mrd. Euro nur 3,55 Mrd. Euro und Platz fünf.

Ähnlich hat es Oberösterreich erwischt: -22,8 % bedeuten -1,22 Mrd. Euro und mit 4,13 Mrd. Euro Verkaufspreissumme Platz drei und eine Halbierung des Abstandes zu Niederösterreich.

In Kärnten ist der Rückgang nur mehr ein Fünftel und halb so schlimm wie in Wien: -20,8 % sind in Euro dennoch ein Loch von -512 Mio. Euro. Die realisierten 1,95 Mrd. Euro Immobilienumsätze bringen den siebten Platz, den 2022 noch Vorarlberg innehatte.

Ähnlich der Verlauf in Salzburg: -19,9 % oder -673 Mio. Euro. Die verbleibenden 2,70 Mrd. Euro bedeuten unverändert Platz sechs.

Besonders gut gehalten hat sich die Steiermark: -17,1 % sind mehr als 10 Prozentpunkte besser als der Bundesschnitt oder ein Minus von -788 Mio. Euro. Mit 3,82 Mrd. Euro Transaktionswert pirscht sich die Steiermark an Oberösterreich heran und verkürzt den Abstand ebenfalls um mehr als die Hälfte.

Am besten scheint das Burgenland die schwere Zeit überstanden zu haben: nur -16,0 % Rückgang, -147 Mio. Euro und 768 Mio. Euro Transaktionswert, weil bei den bundesweit billigsten Wohnimmobilienpreisen und dem geringeren Fremdkapitalbedarf der EZB-Zinsschock und die KIM-Verordnung den geringsten Schaden anrichteten.

Historisch betrachtet entspricht der Marktwert der 2023 verbücherten Immobilien in Kärnten und im Burgenland dem Niveau von 2020/2021. In Oberösterreich muss man bereits bis 2019 zurückblicken, um eine geringere Marktgröße zu finden, in Niederösterreich, Salzburg, Steiermark und Tirol bis 2018, beim Bundesschnitt und in Vorarlberg bis 2017 und in Wien sogar bis zum Jahr 2015!

5. BUNDESLÄNDER IM DETAIL

5.1.     WIEN 

Talfahrt bei Verkäufen und beim Umsatz

Seit Beginn des RE/MAX-ImmoSpiegels im Jahr 2009 hat sich in Wien die Zahl der Verbücherungen nicht sprungartig, dafür aber stetig von Jahr zu Jahr gesteigert. Von 2021 auf 2022 dann der erste Dämpfer, die Transaktionszahlen sanken um -11,1 %. 2023 fällt das Minus wesentlich deutlicher aus: 16.616 Vertragsabschlüsse sind um -32,7 % weniger als im Vorjahr (24.678) und um -40,1% weniger als im Spitzenjahr 2021 (27.752).

Dasselbe Bild zeigt sich auch beim Umsatz. Die Umsatzexplosion von 2020 auf 2021 von +32,9 % hat sich 2023 ins Gegenteil verkehrt: Die Gesamtsumme von 7,79 Mrd. Euro bedeutet ein Minus von 41,4 % − das stärkste bundesweite Minus und weit über dem Österreich-Durchschnitt (-28,9 %).
 

Die Wiener Bezirke: 

Menge: Kein Wachstum in Sicht, Donaustadt weiterhin vorne

Die Wiener Bezirke sind für starke Dynamiken bekannt, dass also die verbücherten Mengen immer wieder nach oben oder nach unten ausschlagen. 2023 sind sich jedoch alle Bezirke einig und verzeichnen ein negatives Vorzeichen. Die Bandbreite liegt zwischen -13,9 % in Liesing bis -54,9 % in der Inneren Stadt.

Mit 2.174 (-39,5 %) Verbücherungen ist die Donaustadt nach wie vor der mengenstärkste Bezirk. Dahinter folgen sechs Bezirke, die über 1.000 Kauftakte abschließen konnten.
 

Sechs Bezirke über 1.000 Verkäufe

2022 noch knapp hinter Favoriten, liegt Floridsdorf nun mit 1.507 Objekten (-18,8 %) an zweiter Stelle. Favoriten fiel 2023 mit -34,5 % fast doppelt so stark zurück wie der 21. Wiener Gemeindebezirk und landet mit 1.220 Objekten bei der Menge am unteren Stockerlplatz.

Auf den Rängen vier bis sieben finden sich die Bezirke: Leopoldstadt mit 1.176 Transaktionen (-14,0 %), Landstraße (1.101; -21,4 %), Liesing (1.099; -13,9 %) sowie Penzing (1.007; mit -51,8 % und somit einer Halbierung seiner Immobilienkäufe).

Sechs Bezirke mit Negativrekord

Der erste Bezirk, der 2023 im dreistelligen Bereich bei den Verkäufen landet, ist Meidling mit 797 Objekten und einem Minus von 31,7 %. 748 Kaufakte sind es in Döbling (-32,4 %) und 694 in Ottakring (-32,8 %).

Sechs Bezirke melden über 500 Vertragsunterzeichnungen, angeführt von Währing mit 573 (-42,1 %) und Simmering mit 557, das sich wie auch Penzing halbiert hat (-49,1 %). Dahinter reihen sich Brigittenau (537; -27,9 %) und Hernals (531; -24,7 %) ein, gefolgt von Rudolfsheim-Fünfhaus (522; -31,8 %). Hietzing schließt die Gruppe mit 508 Kaufakten (-32,9 %) ab.

Margareten landet mit 476 (-22,7 %) Abschlüssen erneut vor Alsergrund, der knapp über 300 Objekte meldet, nämlich 308 (-29,5 %), ebenso wie Neubau mit 305 (- 42,7 %). Mit 271 Verbücherungen liegt Wieden um -23,9 % unter den Vorjahreswerten und Mariahilf schafft 201 (-34,7 %). Von Rang 21 auf 22 fiel die Innere Stadt mit dem größten prozentuellen Minus, nämlich -54,9 %, auf 158 Verbücherungen. Die geringste Menge findet sich wie gehabt in der Josefstadt, diesmal mit 146 (-45,3 %). 

Damit fahren fünf Bezirke (Mariahilf, Neubau, Josefstadt, Alsergrund und Ottakring) ihr schlechtestes Ergebnis seit zehn Jahren ein. Margareten erreicht exakt die Verkaufsmenge von 2013.

Weitere sechs Bezirke vermelden ihr zweitschlechtestes Ergebnis: Wieden, Hietzing, Rudolfsheim-Fünfhaus, Hernals, Döbling und Brigittenau.

Umsatz: Donaustadt und Landstraße führen

Beim Wert der Verbücherungen in Wien im Jahr 2023 ergaben die Berechnungen des RE/MAX-ImmoSpiegels sogar noch höhere Einbußen als bei den Mengen. Hier reicht die Range von -17,6 % bis -57,9 % − ein Durchschnitt von -41,4 %.

Wie auch bei den Verkaufsmengen liegt die Donaustadt ganz vorne und knackt knapp, aber doch, wieder die Ein-Milliarde-Euro-Hürde. In Zahlen ausgedrückt: 1,12 Mrd. Euro sind ein Einbruch um -36,6 %. Einziger Bezirk, der die Halbe-Milliarde geschafft hat, ist Landstraße mit 559 Mio. Euro (-25,8 %). Floridsdorf findet sich auch hier unter den Top-Drei und meldet 461 Mio. Euro, ein Rückgang um -40,3 %.

Größter Verlierer ist Penzing

Steil bergab ging es 2023 auch für die Leopoldstadt mit einer Umsatzsumme von 457 Mio. Euro und -49,6 %. Dichter Verfolger ist Döbling mit 456 Mio. Euro, die Hälfte vom Umsatz aus 2022 (-50,4 %). In Liesing ging es etwas weniger dynamisch zu: 452 Mio. Euro sind „nur“ um -19,7 % weniger als zuletzt. Die geringe Menge macht sich in der Inneren Stadt auch beim Umsatz bemerkbar: 436 Mio. Euro sind ein Minus von 41,7 % im Vergleich zu 2022 bzw. ein Minus von 47,9 % gegenüber dem Spitzenjahr 2021.

Drei Bezirke finden sich 2023 zwischen 300 und 400 Mio. Euro wieder. Darunter Währing mit 360 Mio. Euro (-41,4, %), Favoriten mit 353 Mio. Euro (-53,2 %) und Penzing, der Bezirk mit der höchsten relativen Einbuße von -57,9 %, stürzt von 815 Mio. Euro auf 343 Mio. Euro – wohlgemerkt ging dem ein achtbares Plus von 59,5 % im Jahr 2022 voraus.
 

Neun Bezirke zwischen 200 und 300 Mio. Euro

Die meisten Bezirke finden sich im Bereich zwischen 200 und 300 Millionen Euro, allen voran Meidling mit 284 Mio. Euro (-45,3 %) – Neuland für einen Bezirk, der seit 2015 zumindest über 300 Mio. Euro lag. Dahinter reihen sich aufgefädelt die Bezirke Simmering (278 Mio. Euro; -33,6 %), Hietzing (266 Mio. Euro; -35,3 %), Ottakring (262 Mio. Euro; -41,0 %), Margareten (239 Mio. Euro; -42,0 %), Neubau (231 Mio. Euro; -39,0 %), Alsergrund (217 Mio. Euro; -49,7 %), Hernals (212 Mio. Euro; -38,3 %) und Wieden mit 208 Mio. Euro und dem geringsten relativen Rückgang in Wien, mit -17,6 %.

Rudolfsheim-Fünfhaus erreicht seinen zweitschwächsten Umsatzwert in den letzten zehn Jahren und kommt auf 172 Mio. Euro (-48,6 %). Auch die Brigittenau reiht sich unter jene Bezirke, die ihren Wert beinahe halbierten und schafft 171 Mio. Euro (-48,9 %). Etwas besser ging es der Josefstadt, deren Umsatz sich um -33,4 % auf 138 Mio. Euro reduzierte. Mariahilf meldet sein schlechtestes Ergebnis des Jahrzehnts und verringert seinen Umsatz um -41,4 % auf 123 Mio. Euro.

 
5.2. NIEDERÖSTERREICH

Mit einem Minus von 25,2 % bei den Verkaufszahlen im Jahr 2023 liegt Niederösterreich praktisch punktgenau am Österreich-Durchschnitt (-25,3 %). Dennoch ist es der viertstärkste Rückgang unter den Bundesländern, wodurch die 30.000er-Marke nicht mehr zu halten war. 2023 meldete Niederösterreich 22.613 Immobilienverkäufe – nur die Jahre 2014 und 2013 waren schwächer. Im bundesweiten Mengenranking kann sich das Bundesland dennoch auf Rang eins behaupten – mit einem Abstand von -5.344 Abschlüssen zur aufholenden Steiermark.

Im Zehnjahresvergleich hingegen reiht sich Niederösterreich mit dem drittschwächsten Plus von +25,1 % nur noch vor Vorarlberg und das Burgenland.

Keine Gewinner

Auch die Umsatzzahlen sind 2023 am Schwächeln: -27,4 % im Vergleich zum Jahr 2022 ergeben eine Gesamtsumme von 4,91 Mrd. Euro.

Waren es 2022 16 niederösterreichische Auswertungsbezirke, die unter den Vorjahreskäufen zurückblieben, so sind es 2023 20 von 21. Nur Lilienfeld verzeichnet keinen Mengenverlust – aber auch keinen Zuwachs.
 

Zwölf Eintausender

Gleich geblieben ist jedoch, dass Baden immer noch der mengenstärkste Bezirk ist und auch als einziger mehr als 2.000 Verbücherungen erzielen konnte. Genauer gesagt, 2.016, was einem Minus von 28,1 % entspricht. Dahinter fädeln sich zwölf Bezirke mit über 1.000 Transaktionen wie Perlen auf einer Perlenkette. Allen voran Wiener Neustadt, das aufgrund eines verhältnismäßig geringen Rückgangs von -12,6 % vier Ränge gut machen konnte und mit 1.774 Verkäufen an zweiter Stelle kommt. Es folgen die Bezirke Gänserndorf, der 1.594 Objekte vermeldet (-25,5 %) und Mödling mit 1.546 Objekten (-41,1 %). 2022 lag Tulln über der Vorjahresmenge, fällt ein Jahr später aber wieder weit von seinem Rekord ab und fährt mit 1.512 (-34,7 %) seinen viertschwächsten Wert seit 2013 ein. Auch Korneuburg fällt bei den Mengen um ein Drittel hinunter (-33,4 %) und landet bei 1.481 Objekten. St. Pölten-Land (1.363; -26,3 %), Mistelbach (1.341; -18,9 %) und Bruck/Leitha, das 2022 noch das zweitstärkste Plus einfuhr und 2023 das stärkste relative Minus (1.304; -41,4 %), sowie Krems (Stadt und Land, mit 1.302; -16,2 %) reihen sich dahinter. Hollabrunn mit dem relativ besten Ergebnis – oder andersrum formuliert dem schwächsten Minus – von -2,5 % schaffte 1.109 Verkäufe. Amstetten inkl. Waidhofen/Ybbs mit 1.045 (-23,9 %) sowie Neunkirchen 1.015 (-23,5 %) machen die Eintausender komplett.
 

Fünf Fünfhunderter, St. Pölten wieder auf 2021er Niveau

Nach vier Jahren fällt der Bezirk Melk wieder unter 1.000 Verbücherungen und schafft es 2023 auf 922 (-9,9 %). Auch die Landeshauptstadt, die zuletzt noch mit Mengenrekorden von sich reden machte und 2022 die Tausender-Marke haarscharf verfehlt, fällt von 998 Immobilienverkäufen um -21,8 % zurück auf 780, was immer noch um +18 mehr ist als 2021.

534 Transaktionen ergeben im Bezirk Gmünd ein Minus von -16,8 %, in Horn mit 517 Objekten eines von -16,7 % und in Zwettl mit 510 einen Rückgang um -13,3 %.

Waidhofen/Thaya vermeldet laut den RE/MAX-Experten sein schlechtestes Mengenergebnis seit 10 Jahren. 337 verbücherte Objekte sind um -21,8 % weniger als zuletzt. Scheibbs schließt an Waidhofen/Thaya an und kommt auf 316 Vertragsabschlüsse (-19,6 %). Lilienfeld ist wie erwähnt der einzige Bezirk, der das Vorjahresergebnis exakt wiederholt und damit weder verliert noch dazugewinnt: 295 Objekte sind es insgesamt.

Umsatzplus nur in den Bezirken Lilienfeld und Hollabrunn

Im Durchschnitt lag der Umsatzrückgang in Niederösterreich bei -27,4 %. Umso mehr sticht der Bezirk Lilienfeld heraus, der – trotz Stagnation bei der Verkaufsmenge – ein Plus von 40,9 % und damit einen Umsatz von 49 Mio. Euro erzielt. Zwar kein neuer Spitzenwert, aber im Zehnjahresvergleich ein Plus von +93,5 % und im Fünfjahresvergleich +57,2 %.

Hauchzart, aber dennoch eine Steigerung gibt es auch in Hollabrunn, wo +0,3 % eine Gesamtsumme von 124 Mio. Euro ergeben – ein Rekord für den Bezirk.
 

Mödling nach zwei Jahren nur mehr halb so „schwer“

Wie bei den Verkaufsmengen, so hat auch beim Umsatz der Bezirk Baden 2023 die Nase vorne. Auch wenn 668 Mio. Euro ein Einbruch von -20,3 % bedeuten. Der zweitplatzierte Bezirk Mödling, der 2021 die Milliarden-Euro-Hürde knackte und 2022 knapp darunter lag, landet hart bei 563 Mio. Euro – verursacht durch das in Niederösterreich stärkste prozentuelle Minus von 41,6 %.

Weniger starke Einbußen verzeichnet Wr. Neustadt (Stadt und Land) und belegt mit 424 Mio. Euro (-12,8 %) Rang drei belegt. In Tulln lag der Transaktionswert prozentual um ein Drittel unter dem Vorjahresergebnis. Der Bezirk schafft 2023 401 Mio. Euro (-32,0 %).

Deutlich weniger Umsatz, aber immerhin zwischen 200 und 400 Mio. Euro erzielen die Bezirke Korneuburg (359 Mio. Euro; -34,9 %), Bruck/Leitha (355 Mio. Euro; -40,8 %). Gänserndorf (298 Mio. Euro; -34,2 %), St. Pölten-Land (296 Mio. Euro; -34,0 %), Amstetten inkl. Waidhofen/Ybbs (230 Mio. Euro; -14,1 %), Krems (Stadt und Land, mit 213 Mio. Euro; -28,1 %) und die Stadt St. Pölten, die mit -18,1 % auf 201 Mio. Euro kommt und damit immer noch auf ihre bisher zweithöchste Gesamtsumme.

Erstmals seit 2020 wieder unter 200 Mio. Euro sind 2023 die Bezirke Neunkirchen (192 Mio. Euro; -28,5 %) und Mistelbach (179 Mio. Euro; -11,4 %) gefallen. Melk verzeichnet mit einem einstelligen Minus von -9,3 % immerhin noch 125 Mio. Euro.

Weniger steil fällt die Wertentwicklung in jenen Bezirken ab, die bei den Verkaufsmengen im dreistelligen Bereich zu finden waren. In Horn fallen die Umsatzzahlen um -12,9 % auf 60 Mio. Euro und damit auf den bisher dritthöchsten Wert des Bezirks. Ähnlich sieht es in Scheibbs aus, wo -10,4 % einen Umsatz von 53 Mio. Euro bedeuten und ebenfalls die dritthöchste Summe. Über 40 Mio. Euro sind es im bereits erwähnten Lilienfeld, in Gmünd mit 47 Mio. Euro (-3,6 %) und in Zwettl mit 41 Mio. Euro (-15,6 %). Mit 38 Mio. Euro geht sich in Waidhofen/Thaya trotz -7,8 % noch die zweithöchste Gesamtsumme aus.

5.3.    STEIERMARK

Der Menge nach Zweiter, Umsatzverluste geringer als Bundes-Durchschnitt

Erstmals ist es der Steiermark gelungen, Wien beim Mengenranking zu überholen und sich an zweiter Stelle hinter Niederösterreich zu positionieren. 17.269 Kaufakte sind es 2023 trotz eines Rückgangs um -21,5 % geworden.

Wertmäßig kann die Steiermark den vierten Rang halten, fällt aber nach vier Jahren wieder unter die 4-Milliarden-Euro-Grenze: 3,82 Mrd. Euro, bedingt durch ein Minus von 17,1 % − das zweitgeringste nach dem Burgenland.
 

Graz verliert weiterhin an Vorsprung

Seit 2021 setzt sich das Minus bei den Verkaufsmengen in der Stadt Graz fort. 2023 fällt es mit -24,4 % bisher am stärksten aus und ergibt schließlich 4.718 Kaufakte. Rang zwei im Mengen-Ranking bleibt wie gehabt Graz-Umgebung vorbehalten. Der Bezirk verzeichnet 2.431 Verbücherungen und damit -19,0 %.

Die Anzahl jener steirischen Bezirke, die zwischen 1.000 und 2.000 Verbücherungen erreichten, hat sich um ein Drittel verringert. Waren es 2022 noch sechs sind es 2023 noch vier. Angeführt wird die Gruppe von Liezen mit 1.386 Objekten (-18,0 %). Dazu gehören auch Leibnitz (1.196; -28,9 %), der Bezirk Südoststeiermark (1.125; -18,6 %) und Hartberg-Fürstenfeld (1.044; -28,3 %).

Bruck-Mürzzuschlag freute sich von 2015 bis 2022 über mehr als 1.000 Verbücherungen, 2023 sind es nach 1.300 hingegen nur mehr 998 (-23,2 %). Dasselbe gilt für Weiz mit 978 statt 1.313 (-25,5 %).

Dem Bezirk Murtal gelingt mit -12,2 % und 874 Verkäufen noch sein drittbestes Mengenergebnis. Hingegen schaffte Deutschlandsberg 2021 noch über 1.189 Kaufakte, 2023 sind es nur mehr 784 (-14,6 % gegenüber 2022). Auch Leoben erzielte 2021 noch 1.008 Abschlüsse, 2022 waren es 762, 2023 fällt die Verkaufsmenge weiter auf 731 (-4,1 % gegenüber 2022).

Die letzten beiden Plätze belegen Voitsberg mit 664 Objekten (-11,5 %) und Murau mit 340 und dem größten steirischen Mengenrückgang von -34,0 %.
 

Zwei echte Umsatz-Gewinner: Murtal und Leoben

Um durchschnittliche -17,1 % sind die Umsätze in der Steiermark zurückgegangen. Zwei Bezirke halten jedoch dagegen. Das Murtal erhöht seinen Wert um +2,5 % auf 169 Mio. Euro und auch Leoben freut sich über eine Umsatzsteigerung von +19,6 % auf 147 Mio. Euro. Für beide Bezirke sind das neue Rekordwerte.
 

Graz mit Abstand auf Rang eins

Trotz eines Umsatzrückgangs von -16,3 % verzeichnet Graz 1,41 Mrd. Euro und damit nach wie vor mit Abstand den höchsten Immobilienverkaufswert in der Steiermark, wenngleich er historisch betrachtet nur zwischen den Jahren 2017 und 2018 liegt.

Der zweitplatzierte Bezirk Graz-Umgebung, folgt mit einem Respektabstand von 802 Mio. Euro und einem Umsatz von 606 Mio. Euro (-13,7 %). Ebenfalls abgeschlagen und mit rund halb so viel Umsatz als der Ranghöhere, platziert sich Liezen wieder einmal in den Top-Drei und kommt auf 322 Mio. Euro, um -23,5 % weniger als zuletzt. Leibnitz schafft etwa das Level von 2018 und schließt mit 226 Mio. Euro an Liezen an.
 

Acht von dreizehn

Das Gros der steirischen Bezirke – nämlich acht von dreizehn − erzielte einen Umsatz zwischen 100 und 200 Millionen Euro, inklusive der bereits erwähnten Bezirke Murtal und Leoben. Angeführt wird die Gruppe allerdings von Weiz mit 184 Mio. Euro (-17,9 %), gefolgt von den Bezirken Bruck-Mürzzuschlag (181 Mio. Euro; -22,9 %), Hartberg-Fürstenfeld (149 Mio. Euro; -15,2 %), Südoststeiermark (131 Mio. Euro; -11,5 %), Deutschlandberg (128 Mio. Euro; -21,3 %) und Voitsberg (108 Mio. Euro; -8,1 %).

Das dynamisch-volatile Murau, das aufgrund der Marktgröße immer wieder von großen Schwankungen geprägt ist, muss sich 2023 von seiner Bestleistung 2022 verabschieden (96 Mio. Euro) und landet nun bei 58 Mio. Euro (-39,3 %) – dennoch das fünftbeste Ergebnis des Bezirks.

 
5.4. OBERÖSTERREICH

Rang vier bei den Verkaufsmengen, knapp hinter Wien

Im Mengen-Ranking bleibt Oberösterreich stabil auf dem vierten Rang, verliert aber um -4.809 (-23,3 %) und landet damit bei 15.857 Verkäufen. Eine Menge, die zwischen den Jahren 2015 und 2014 liegt. Zum Landesnachbar Steiermark, der erstmals Wien überholt und es auf den zweiten Rang geschafft hat, fehlen -1.412 Verbücherungen. Doch Wien liegt nur um 759 Verbücherungen vor Oberösterreich.

Ein Fünftel weniger Umsatz, dennoch Top-Drei

Den letzten Umsatzrückgang verzeichnete Oberösterreich 2017 und nun auch 2023. Dennoch bleibt Oberösterreich mit 4,13 Mrd. Euro (-22,8 %) in der bundesweiten Umsatz-Rangfolge hinter Wien und Niederösterreich. Im Zehnjahresvergleich mit +131,9 % und im Fünfjahresvergleich mit +15,3 % bedeutet dies Rang drei hinter Burgenland und Kärnten.

Ein Bezirk über der Vorjahresmenge

Sechs von 16 Bezirken erzielten 2023 noch eine Verkaufsmenge im vierstelligen Bereich. Allen voran die Landeshauptstadt. 2.060 (-12,7 %) waren es in Linz, dahinter liegt Vöcklabruck, der als einziger oberösterreichischer Bezirk mit 1.992 Transaktionen einen Zuwachs von +1,4 % verzeichnet. Zu den Top-Drei gehört auch Linz-Land, das mit 1.672 Transaktionen − und damit um -29,8 % weniger − Rang eins an die Stadt Linz abtreten musste. Über 1.000 Verbücherungen fanden außerdem in Gmunden (1.505; -11,5 %), Wels (Stadt und Land, mit 1.388; -36,1 %) und in Braunau (1.108; -42,2 %) statt.

Steyr und Urfahr-Umgebung unter 1.000 Verbücherungen

908 Verbücherungen vermeldet Steyr (Stadt und Land), ein Minus von 24,6 % und der drittschwächste Wert des Bezirks in den letzten zehn Jahren. Ähnlich erging es auch Urfahr-Umgebung, das mit einem Rückgang von -34,0 % auf 772 Transaktionen fällt, die zweitschwächste Menge seit 2013. Ried im Innkreis, 2021 noch über der 1.100er-Marke, fällt weiter auf 741 Verbücherungen bzw. um -14,1 % zurück. Eine Hundertermarke weiter unten finden sich die Bezirke Kirchdorf (646; -20,1 %) und Grieskirchen, der 2021 erstmals vierstellig war und sich 2023 mit 627 Abschlüssen (-26,0 %) weiter von diesem Spitzenergebnis entfernt. Dahinter folgt der Bezirk Schärding, der mit 596 Transaktionen um -27,0 % einbüßt, ebenso Rohrbach, der bei 564 (-21,9 %) landet, sowie Freistadt (548; -16,5 %) und Perg (495; -36,6 %). Das Schlusslicht bildet wie gewohnt Eferding, wo 235 Immobilien an neue Besitzer gingen – um -22,2 % weniger als 2022.

Umsätze: Linz entfernt sich von der Euro-Milliarde

Für Linz schien der Milliarden-Umsatz im Jahr 2022 mit 918 Mio. Euro zum Greifen nah. 2023 bremst jedoch ein Rückgang auf 713 Mio. Euro bzw. um -22,3 % das Wachstum. Mit etwas Abstand liegt der Bezirk Linz-Land an zweiter Stelle. Er schafft trotz deftigem Minus von 36,9 % noch 517 Mio. Euro Umsatz und pendelt sich damit zwischen den Summen von 2019 und 2018 ein.

Auf einem ähnlichen Level wie 2020 findet sich Vöcklabruck wieder: 388 Mio. Euro sind zwar um -17,8 % weniger als 2022, aber Rang drei im Umsatz-Ranking. Gefallen sind die Transaktionswerte auch in Wels (Stadt und Land), nämlich auf 413 Mio. Euro (-27,4 %), und in Gmunden auf 368 Mio. Euro (-20,0 %).

Ein Bezirk gewinnt dazu

Einzig der Bezirk Steyr zählt zu den Gewinnern, der mit einem steilen Plus von 25,6 % auf 352 Mio. Euro und damit auf einen neuen einmaligen Rekordwert aufgrund eines Großdeals erhöhen konnte. Am anderen Ende der Veränderungsskala liegt hingegen Braunau. Der Bezirk verzeichnet – wie schon bei den Verkaufsmengen – den größten prozentualen Rückgang unter allen oberösterreichischen Bezirken und kommt bei einem Minus von 38,7 % noch auf 249 Mio. Euro.

Die vier nachfolgenden Bezirke liegen ebenfalls allesamt unter den Vorjahreswerten, schafften aber noch die 100-Millionen-Euro-Hürde. Dazu zählen: Urfahr-Umgebung mit 173 Mio. Euro (-34,1 %), Ried mit 152 Mio. Euro (-17,5 %), Grieskirchen mit 149 Mio. Euro (-8,7 %) und Kirchdorf mit 140 Mio. Euro (-17,9 %).

Fünfmal unter 100 Millionen Euro Umsatz

2021 und 2022 waren in Oberösterreich nur noch Rohrbach und Eferding unterhalb der 100-Millionen-Euro-Hürde. 2023 gesellen sich wieder drei weitere Bezirke dazu. Knapp verfehlt wurde die Hürde von Schärding. Der Bezirk erzielte 98 Mio. Euro (-24,9 %), dicht gefolgt von Perg mit 97 Mio. Euro (-29,8 %) und Freistadt mit 93 Mio. Euro (-19,8 %). Etwas abschlagen, aber immerhin noch über dem Umsatzwert von 2020, findet sich Rohrbach mit 69 Mio. Euro Umsatz (-9,8 %) und zuletzt auch hier Eferding mit 62 Mio. Euro, jedoch mit dem geringsten prozentuellen Rückgang von -8,6 %.

5.5. TIROL

5 Mrd. Euro Umsatz in weite Ferne gerückt

2021 war die 5-Mrd.-Euro-Schwelle bei den Umsätzen für Tirol zum Greifen nah. 2022 dann der Rückgang von 4,94 Mrd. Euro auf 4,60 Mrd. Euro. 2023 ist nicht einmal von vier Milliarden Euro die Rede: 3,55 Mrd. Euro sind einem Rückgang um -22,9 % geschuldet. Tirol wird damit nach 2020 wieder von der Steiermark überholt und landet im Umsatzranking auf Rang fünf.

Ein Grund für die Umsatzeinbußen ist auch der Rückgang bei den Verkaufsmengen. 10.232 verbücherte Objekte bedeuten ein Minus von 19,8 %.

Der Wert der gehandelten Immobilien hat sich im Zehnjahresvergleich jedoch um +108,6 % gesteigert, im Fünfjahresvergleich immerhin noch um +2,3 %.
 

Ein Tiroler Bezirk im Mengenplus

Im Tiroler Durchschnitt sind die Verkaufsmengen um -19,8 % zurückgegangen. Große Ausnahme ist der Bezirk Lienz, der entgegen dem Trend um +2,7 % auf 637 zulegen konnte. Mengenstärkster Bezirk ist nach wie vor Innsbruck-Land mit 2.130 Verbücherungen (-22,8 %). Dahinter rückt die Landeshauptstadt mit 1.606 (-17,7 %) wieder näher heran. Kitzbühel schafft mit 1.513 (-10,1 %) exakt gleich viele Abschlüsse wie Kufstein (-11,3 %) und Schwaz schließt den Reigen jener mit über 1.000 Verbücherungen mit insgesamt 1.037 (-29,0 %).

Viermal dreistellig in den Tiroler Bergen

Imst meldet erstmals seit 2019 wieder dreistellige Verkaufszahlen, nämlich 702, das sind um -31,4 % weniger gegenüber dem Vorjahr. Landeck reduziert um ein Viertel auf 571 Transaktionen (-26,2 %) und Reutte, der 2022 noch als einziger Tiroler Bezirk ein Plus verzeichnen konnte, fällt 2023 mit dem stärksten prozentuellen Minus auf: 523 sind um -33,3 % weniger verbücherte Objekte als zuletzt.

Kitzbühel wieder unter 1 Mrd. Euro, Innsbruck schrammt an Negativrekord vorbei

Drei Jahre in Folge (2020 bis 2022) erzielte Kitzbühel über eine Milliarde Euro Umsatz. 2023 dann der zweitstärkste Einbruch unter den Tiroler Bezirken, um -26,9 % auf 946 Mio. Euro.

Innsbruck-Land reiht sich beim Umsatz historisch zwischen die Jahre 2019 und 2018 und vermeldet 722 Mio. Euro (-16,3 %). Die Landeshauptstadt fällt mit 499 Mio. Euro nicht nur unter die Halbe-Milliarde-Euro-Schwelle, sie fährt damit auch ihren zweitschwächsten Transaktionswert seit 2013 ein – der war nur damals mit 346 Mio. Euro noch niedriger.

Lienz und Imst sind die Benchmarks

Kufstein bleibt mit 476 Mio. Euro Umsatz (-21,7 %) auf Rang vier, gefolgt von Schwaz mit 332 Mio. Euro (-15,4 %) und Landeck mit 178 Mio. Euro (-24,1 %). In Imst zeigt sich die stärkste Umsatzdynamik. Der Bezirk kommt auf 159 Mio. Euro und -37,6 %. Reutte schafft 130 Mio. Euro und trotz -23,1 % den drittstärksten Umsatz nach den Spitzenjahren 2021 und 2022. Das leichte Mengenplus in Lienz wirkt sich bei den Umsatzzahlen zwar nicht mit einem positiven Vorzeichen aus, jedoch mit dem geringsten Minus (-12,6 %) unter den Tiroler Bezirken. 104 Mio. Euro sind auch für Lienz der drittbeste Umsatzwert nach den Vorjahren 2022 und 2021.

5.6. KÄRNTEN

Geringster Mengenrückgang, beim Umsatz vor Vorarlberg

Das südlichste Bundesland hat laut RE/MAX-Experten 2023 den geringsten prozentualen Rückgang bei den Immobilienkäufen unter allen Bundesländern. 9.057 Vertragsabschlüsse sind um -16,4 % weniger als im Vorjahr. Doppelt so hoch lag der Rückgang in Salzburg, weshalb sich der Abstand von 167 im Jahr 2022 wieder auf 1.861 erhöhte.

Im Zehnjahresvergleich schaffte es Kärnten mengenmäßig mit +57,5 % auf Rang eins unter den Bundesländern, im Fünfjahresvergleich erzielte es als einziges ein Plus von 1,4 %.

Bei den Umsatzzahlen ist der Rückgang mit -20,8 % auf 1,95 Mrd. Euro etwas deutlicher zu spüren. Der Transaktionswert ist insgesamt dennoch stabil. Historisch betrachtet liegt er damit zwischen den Jahren 2020 und 2021 und verschafft Kärnten einen Sprung von Rang acht auf Rang sieben, vor Burgenland und vor Vorarlberg.
 

In Villach so viel wie in fünf Bezirken

Der durchschnittliche Mengenverlust in Kärnten fällt mit -16,4 % zwar bundesweit am geringsten aus, für einzelne Bezirke bedeutet dies jedoch nicht viel. Immerhin liegt die Bandbreite der Einbußen zwischen -8,0 % und -32,4 %.

Villach ist im Bezirksranking der Mengenveränderungen hinter den wachsenden Bezirken Lienz, Vöcklabruck, dem unveränderten Lilienfeld, dem niederösterreichischen Hollabrunn und dem steirischen Leoben an der sechsten Stelle. Er meldet -8,0 %, bei 2.373 Kaufakten – das ist mehr als in den Bezirken St. Veit, Völkermarkt, Wolfsberg, Feldkirchen und Hermagor zusammen.

Die Landeshauptstadt folgt wie gehabt mit ein paar Hundert Objekten Abstand auf Rang zwei. Sie kommt auf 1.734 Verbücherungen (-10,5 %). Schon etwas mehr Rückgang gibt es im Bezirk Spittal/Drau, der mit -18,1 % bei 1.355 Objekten landet und in Klagenfurt-Land mit 1.274 Kaufakten (-14,6 %).
 

Viermal ein Viertel und einmal ein Drittel weniger

St. Veit liegt mit 547 Verbücherungen (-24,1 %) ex aequo mit Völkermarkt (-27,4 %). Wolfsberg liegt seit 2019 erstmals wieder unter 500 Kaufakten und kommt auf 492 (-24,1 %), Feldkirchen folgt mit 420 (-27,6 %). Hermagor freute sich 2022 noch über eine neue Bestleistung, 2023 bringt ein Rückgang um -32,4 % die Ernüchterung und eine Verkaufsmenge von 315, was etwas unter dem Niveau von 2020 und 2017 liegt.
 

Alle Bezirke unter einer halben Milliarde Euro Umsatz

Nach einem Höhenflug von +47,7 % im Jahr 2021 auf 617 Mio. Euro folgte für Villach 2022 ein weiteres Plus um 4,0 % auf 641 Mio. Euro. 2023 folgt die Trendwende und beschert dem Bezirk mit 485 Mio. Euro ein Minus von 24,3 %. Dennoch behauptet sich Villach weiterhin auf Rang eins unter den Kärntner Bezirken. Klagenfurt-Land behält seit 2021 Rang zwei, reduziert aber um -19,0 % auf 404 Mio. Euro. Die Stadt Klagenfurt meldet einen Transaktionswert von 367 Mio. Euro (-20,9 %) und pendelt sich damit wieder auf dem Level von 2020 ein.

Remis zwischen Wolfsberg und St. Veit

Spittal folgt wie gehabt dahinter mit 243 Mio. Euro (-18,2 %). Auf den Rängen fünf bis sieben finden sich drei Bezirke knapp über 100 Mio. Euro Umsatz. Angeführt von Feldkirchen mit 113 Mio. Euro (-5,5 %) folgen mit jeweils 103 Mio. Euro Wolfsberg (-2,3 %) und St. Veit -28,2%.

Völkermarkt erzielt nach dem Rekord von 115 Mio. Euro im Jahr 2022 wieder nur einen zweistelligen Millionen-Euro-Betrag: 87 Mio. Euro sind es 2023 geworden bzw. -24,0 %. Prozentual am steilsten nach unten ging es – wie schon bei den Verkaufsmengen − für Hermagor: 41 Mio. Euro sind um -44,4 % weniger und in etwa das Niveau von 2019.

5.7. SALZBURG

Abstand zu Kärnten vergrößert

Das Kopf-an-Kopf-Rennen zwischen Salzburg und Kärnten ist 2023 zu Gunsten von Kärnten ausgegangen, da Salzburg mit einem doppelt so starken prozentualen Verlust bei den Verkaufsmengen zu kämpfen hat. 7.196 verbücherte Objekte sind ein Minus von 32,5 % und Rang sieben unter den Bundesländern. Das vergrößert den Abstand zu Kärnten von -167 (2022) auf -1.861 Abschlüsse.

Im Zehnjahresvergleich erreicht Salzburg ein Plus von 31,4 % und im Fünfjahresvergleich gar ein Minus von 13,9 %, knapp besser als der Bundesschnitt.

Bei den Umsatzzahlen ist Salzburg Kärnten jedoch nach wie vor voraus. Salzburg kommt auf 2,70 Mrd. Euro, was einem Minus von 19,9 % entspricht und zwischen den Jahren 2019 und 2018 liegt. Somit Platz sechs unter den Bundesländern, zwischen Tirol und Vorarlberg.

Verkaufsmenge im Flachgau um die Hälfte eingebrochen

2021 lenkte Salzburg-Umgebung die Aufmerksamkeit auf sich, da er als erster Salzburger Bezirk die 3.000er-Marke überspringen konnte. 2022 verzeichnet der Bezirk den größten Mengenzuwachs im Bundesland. Doch 2023 ändert sich die Lage komplett. Diesmal trifft den Flachgau österreichweit unter allen Bezirken außerhalb von Wien das prozentuell höchste Minus bei den Vertragsabschlüssen. Von 2022 auf 2023 hat der Bezirk seine Verkaufsmenge beinahe halbiert und kommt mit einem Minus von 45,0 % nur mehr auf insgesamt 1.953 Objekte. Dies bedeutet den viertschlechtesten Wert in den letzten zehn Jahren und gleichzeitig immer noch Rang eins im Bundesland.

Tennengau und Lungau fallen zurück

Durch den hohen Mengeneinbruch kommt die Landeshauptstadt dem Flachgau so nah wie seit 2019 nicht mehr. Die Stadt Salzburg trifft es mit -20,3 % weit weniger hart und schafft 1.789 Objekte. Dahinter und knapp beieinander folgen der Pongau mit 1.386 Verbücherungen (-23,2 %) und der Pinzgau mit 1.329 (-31,3 %).

Weit abgeschlagen findet sich der Tennengau, der -39,8 % unter dem Vorjahreswert auf 446 Transaktionen fällt und damit das schlechteste Ergebnis der letzten zehn Jahre verzeichnet. Der Lungau kommt auf 293 Immobilienkäufe – ein Rückgang um ein Viertel (-24,5 %).
 

Anteil Stadt Salzburg plus Salzburg-Umgebung fällt wieder

Der Konzentrationsgrad des Zentralraumes (Anteil Stadt Salzburg plus Salzburg-Umgebung am Bundesland) lag 2022 laut den RE/MAX-Experten bei 54,5 % − also leicht über dem langjährigen Durchschnitt von 54,0 %. 2023 dreht sich dieser Trend wieder: 52,0 % bedeuten immer noch mehr als die Hälfte der gehandelten Immobilien für den Zentralraum.
 

Immobilienumsatz: Stadt Salzburg und Flachgau führen

Mit einem Minus von 9,7 % ist die Landeshauptstadt glimpflich davongekommen. Sie führt weiterhin das salzburgerische Umsatz-Ranking an, fällt jedoch mit 971 Mio. Euro Gesamtsumme wieder unter die Milliarden-Euro-Hürde, die sie erstmals 2021 geknackt hatte.

Der Flachgau reduziert um -28,5 % auf 689 Mio. Euro. Noch auf über eine halbe Milliarde Euro schafft es der Pinzgau, genauer gesagt auf 517 Mio. Euro (-13,1 %).

Auf fast denselben Betrag wie 2020 kommt der Pongau. Er verzeichnet einen Umsatz von 338 Mio. Euro und verliert -28,0 % (gegenüber 2022). Parallel zum Mengenrückgang bleibt der Tennengau auch beim Transaktionswert weit unter der Vorjahressumme: 131 Mio. Euro sind ein Minus von 37,6 % und das zweitschlechteste Ergebnis seit 2013. Der Lungau meldet die prozentual geringste Abschwächung im Bundesland: -8,2 % ergeben eine Umsatzsumme von 57 Mio. Euro.


5.8. BURGENLAND

Stabil beim Umsatz

Traditionell matcht sich das Burgenland mit Vorarlberg beim Mengenranking um die rote Laterne. 2013 bis 2017 und 2019 bekam sie Vorarlberg, 2018 und von 2020 bis 2022 das Burgenland. Doch 2023 meldet das Burgenland 5.794 verbücherte Immobilien und nur -19,8 %, was österreichweit dem prozentuell zweitniedrigsten Mengenrückgang entspricht. Damit ist der letzte Platz 2023 wieder im Westen.

Dennoch verzeichnete das Burgenland nur 2014 und 2013 eine noch geringere Verkaufsmenge.

Pannonische Wertestabilität

Bei der Umsatzentwicklung hält sich das östlichste Bundesland prozentual am stabilsten: -16,0 % sind um 12,9 Prozentpunkte besser als der Bundes-Durchschnitt (-28,9 %). In Euro ergibt das einen Umsatzwert von 768 Mio. und den drittbesten Wert der letzten 10 Jahre. Im Zehnjahresvergleich ist das ein Zuwachs von +137,8 %, im Fünfjahresvergleich ein Plus von 34,0 % − bei beiden Vergleichen ist das die höchste Steigerung unter den Bundesländern.

Oberwart festigt den Führungsanspruch von 2022

2022 lagen Oberwart und Eisenstadt (Stadt, Umgebung und Rust) bei den Verkaufsmengen noch ex aequo auf dem ersten Rang. 2023 konnte Oberwart das Rennen wie 2022 und 2013 bis 2016 für sich entscheiden. 1.186 Kaufakte waren es insgesamt, nach einem Rückgang um -17,9 %.

Zwischen Oberwart und der Landeshauptstadt schiebt sich 2023 noch Neusiedl am See mit 1.059 Verbücherungen (-15,6 %).

Eisenstadt schafft den dritten Rang und als letzter Bezirk über 1.000 Käufe: 1.035 bei -28,4 % ist das höchste burgenländische Minus.

Güssing reduziert seine Menge um ein Viertel (-25,9 %), landet bei 772 und damit erstmals seit 2019 wieder unter der 1.000er-Marke. Oberpullendorf freute sich 2021 noch über 1.008 Vertragsabschlüsse, sank 2022 auf 829 und 2023 weiter auf 748, das sind -9,8 % gegenüber 2022, und -25,8 % gegenüber dem Spitzenjahr 2021. Mattersburg fehlen mit 570 Verkäufen -17,4 % auf das Vorjahr und Jennersdorf kommt auf 424 Kaufakte und -17,8 %.
 

Neusiedl bleibt umsatzstärker als Eisenstadt

Seit 2020 ist Neusiedl der Bezirk mit dem höchsten Verkaufswert. So auch 2023 mit 252 Mio. Euro (-11,6 %), was mehr ist als die Summe der Bezirke Jennersdorf, Güssing, Oberpullendorf und Mattersburg.

Die Landeshauptstadt zieht mit 195 Mio. Euro (-24,0 %) nach. Nur etwa die Hälfte dessen erzielt Oberwart und kommt mit einem relativ geringen Minus von -10,2 % auf 101 Mio. Euro.

Mattersburg schaffte 2021 und 2018 über 100 Mio. Euro. 2022 waren es 98 Mio. Euro und 2023 fällt der Umsatz weiter auf 74 Mio. Euro (-24,7 % zu 2022). Beinahe Stillstand herrscht in Oberpullendorf. Der Bezirk reduziert nur geringfügig um -2,0 % auf 60 Mio. Euro. Güssing bleibt mit 53 Mio. Euro um -12,5 % unter dem Vorjahr, kommt aber immer noch auf sein drittbestes Umsatzergebnis. Jennersdorf übertrifft seinen Verkaufswert von 2019 und meldet 34 Mio. Euro (-18,1 %).


5.9. VORARLBERG
 

Harte Landung im Ländle: Verkaufsmenge und Umsatz steil gefallen

2013 bis 2016 Aufschwung. 2017 Konsolidierung und danach wieder Aufschwung bis 2021. 2022 Konsolidierung. Aber 2023 folgt kein Aufschwung, sondern der stärkste Rückfall, sowohl in der Vorarlberger Historie als auch aktuell unter den neun Bundesländern. -35,9 % ist deutlich über dem Österreich-Durchschnitt (-25,3 %) und auch das bundesweit stärkste Minus, stärker noch als Wien. Dies ergibt schließlich eine Verbücherungsmenge von 4.778 Objekten, was ziemlich genau der Anzahl von 2014 entspricht.

Eine ähnliche Talfahrt stellten die RE/MAX-Experten auch bei den Umsatzzahlen fest. Ein Einbruch um -35,7 % – das zweitstärkste Prozentminus hinter Wien – lässt die Werte auf 1,69 Mrd. Euro fallen – nur das Burgenland liegt noch darunter. Die Zwei-Milliarden-Euro-Grenze knackte das Ländle erstmals 2019 und durchgehend bis 2022.

Feldkirch am stärksten betroffen

Schon 2022 konnte nur der Bezirk Bregenz seine Immobilienverkäufe marginal (+2,4 %) verbessern. Alle anderen Bezirke verzeichneten einen Mengenrückgang. 2023 liegen alle Vorarlberger Bezirke im Mengenminus – und das deutlich. Bregenz und Bludenz sind beide unter 2.000 Stück gefallen. In Bregenz sind es 1.649 Vertragsabschlüsse und -39,1 %, in Feldkirch 1.321 Verkäufe, was auf das stärkste Minus im Bundesland, nämlich -40,2 % und das fünftstärkste außerhalb Wiens zurückzuführen ist.

Dornbirn ist erstmals seit 2013 wieder dreistellig, schafft 953 verbücherte Objekte (-31,0 %), ebenso wieder dreistellig mit 856 Kaufakten der Bezirk Bludenz (-26,2 %), der zuletzt 2017 unter die 1.000-Marke fiel.

Mehr als ein Drittel weniger Kaufwert

Seit 2018 bewegte sich Bregenz kontinuierlich auf die Eine-Milliarde-Euro-Marke zu und erzielte 2022 879 Mio. Euro. 2023 dann ein Dämpfer durch ein prozentuelles Minus von 34,2 % und einer Gesamtsumme von 579 Mio. Euro.

Nachdem alle vier Vorarlberger Bezirke ähnlich starke Einbußen hinnehmen mussten, bleibt das Ranking gleich wie 2022. Auf Rang zwei bleibt Feldkirch, stürzt aber beim Umsatz ebenfalls um ein Drittel (-35,9 %) auf 484 Mio. Euro ab. Dornbirn fällt von über 546 Mio. Euro auf 374 Mio. Euro (-31,6 %). Bludenz muss das relativ stärkste Minus von 43,6 % einstecken und schafft es damit noch exakt auf eine Viertel-Milliarde Euro (250 Mio. Euro). 

„2023 war der Kauf von Wohnimmobilien geprägt von einem stetig steigenden Angebot, von einer überschaubaren Nachfrage und in vielen Regionen von rückläufigen Preisen bei gebrauchten Wohnimmobilien. Mietwohnungen wurden hingegen stark nachgefragt, das Angebot ging, u. a. durch die Einführung des Bestellerprinzips, deutlich zurück und die Preise für Neuvermietungen mit freiem Mietzins sind spürbar gestiegen. Das Jahr 2024 sehen wir als herausfordernd an, aber optimistischer als das vergangene Jahr. Die Nachfrage ist in den letzten Wochen wieder gestiegen und auch die Ankündigung der Politik, dass die Grundbucheintragungsgebühr und die Pfandrechtseintragungsgebühr bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro bei der Anschaffung von Wohnimmobilien zur Eigennutzung gestrichen werden bzw. dass es den Ländern ermöglicht werden soll, besonders günstige Wohnbaudarlehen bis zu 200.000 Euro und einem maximalen Zinssatz von 1,5 % zu vergeben, ist positiv zu bewerten. Das würde die Finanzierbarkeit von Eigentum signifikant verbessern und damit den Immobilienerwerb für viele Menschen massiv erleichtern sowie den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung wieder vermehrt möglich machen“, hofft Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria.

Bild: Abdruck honorarfrei, RE/MAX Austria/C. Postl

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