Büromarkt: stabile Entwicklung, aber teilweise Reduktion der Spitzenmieten erwartet

Wien/Amstetten, 5. März 2024 – Energieeffizienz und Nachhaltigkeit sind Teil von „Standort, Standort, Standort“ 

BÜROMARKT ALLGEMEIN

Wie im Vorjahr bereits zu beobachten war, ist es auch 2023 nicht zu einer großvolumigen Flächenreduktion im Bürobereich in Österreich gekommen. Am 23. Jänner 2024 veröffentlichte das Statista Research Department eine Umfrage unter österreichischen Investoren, die grundsätzlich bestätigt, dass mehrheitlich sogar von einem steigenden Bedarf an Büroflächen in Städten ausgegangen werden kann – und das trotz aktuell abnehmender Wirtschaftsleistung.

Arbeitsraumflexibilität schlägt Homeoffice

Platzreserven spielen, sowohl was die Schaffung von Kommunikationszonen als auch die Flexibilität in der Arbeitsweltgestaltung betrifft, eine immer größere Rolle. Der kurzfristig im Raum gestandene Abgesang auf Büroimmobilien im Zuge der Covid-19 Pandemie hat sich nicht eingestellt.

Darüber hinaus ist auch erkennbar, dass Homeoffice in einigen Bereichen leichter und in anderen Bereichen schwieriger umzusetzen ist. Das führte ebenso zu einer „Rückkehr“ ins Büro, aufgrund bspw. gestiegener Energiekosten beim Arbeiten in den eigenen vier Wänden.

Diversität bei Arbeitsformen

Dennoch – flexible oder hybride Arbeitsformen sind gekommen, um zu bleiben. Ob dies jedoch in einem geringeren Flächenbedarf pro Mitarbeiter endet, ist noch nicht abzusehen. 

Aus heutiger Sicht erwarten die RE/MAX-Experten jedoch, dass der Büro-Immobilienmarkt auch in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten ein wichtiger Treiber für den gewerblichen Immobilienmarkt bleiben wird.

Dennoch benötigen Entscheidungsfindungen für Bürostandorte heute, aufgrund geopolitischer Veränderungen, steigender Zinsen und Anzeichen einer schrumpfenden Wirtschaft, tendenziell mehr Zeit als das noch vor Covid-19 der Fall gewesen ist.

Der grüne Trend

Immer stärker in den Fokus rücken – getrieben durch einen breiten gesellschaftlichen Diskurs, aber auch durch sich ändernde rechtliche Rahmenbedingungen (EU-Taxonomie etc.) – die Themen Energieeffizienz, Nachhaltigkeit, oder kurz zusammengefasst ESG (Environmental, Social, Governance).

Es ist also zu beobachten, dass der ursprünglich aus dem Handel geprägte Begriff „Lage, Lage, Lage“, der grundsätzlich ja für alle Assetklassen gilt, immer mehr die Bereiche Energie, Green, Nachhaltigkeit etc. mitumfasst. Während der Fokus auf die hier bereits erwähnten Themenbereiche gelenkt wird, spielen aber softe Standortfaktoren, die auch in der Vergangenheit wichtig waren, in das Thema Nachhaltigkeit und ESG hinein. Als Beispiele sind der ÖPNV (Öffentlicher Personennahverkehr), die Nahversorgung, die Kinderbetreuung oder Gesundheitseinrichtungen in der Umgebung zu nennen, die helfen, Wege zu verkürzen.

Projektentwickler, Investoren, aber auch Nutzer tragen dieser Entwicklung Rechnung. Neue Projekte, ohne Berücksichtigung von ESG-Kriterien, sind bereits deutlich schwerer zu verwerten als noch vor einigen Jahren.

„Wir sehen keinen generellen Trend zum Homeoffice – vielmehr ist Flexibilität gefragt. Darauf nehmen Projektentwickler ebenso Bezug wie zum Megatrend ‚Nachhaltigkeit‘, stellt Mag. Stefan Krejci von RE/MAX Commercial fest.

BÜROMARKT WIEN

Nachdem sich die Neuflächenproduktion in Wien aus 2019 von einem historisch niedrigen Niveau von rund 45.000 m² auf über 110.000 m² im Jahr 2020 mehr als verdoppelt hat, ist dieser Wert im Jahr 2021 wieder deutlich gefallen.
Mit knapp über 70.000 m² neu fertiggestellter Fläche, lag das Jahr 2021 nur knapp über dem Wert aus 2016 (rund 60.000 m²).
Im Jahr 2022 ist dieser Quadratmeterwert wieder deutlich auf rund 125.000 m² – und damit auf den Wert von 2020 – angestiegen.

2023 sind jedoch nur rund 45.000 m² neu fertiggestellt worden. Das entspricht, wie bereits oben angeführt, dem historisch niedrigen Wert aus 2019. Für das kommende Jahr geht RE/MAX Commercial von einer Neubauleistung von rund 100.000 m² bis 120.000 m² aus.

Die beiden mit Abstand größten Fertigstellungen waren 2023 auf der einen Seite das Projekt VIO Plaza im 12. Bezirk. Das gemischt genutzte Projekt mit einem Büroanteil von rund 22.000 m² befindet sich gerade in einer fließenden Eröffnungsphase, da im Frühjahr Wohnungen und später auch ein Hotel eröffnen sollen.
Das zweite, ebenfalls fertiggestellte Projekt ist „Urban Garden“ (Wienerberg, 1100 Wien) mit einer Fläche von rund 18.000 m² (myhive-offices.com, 1.3.2024)

In den nächsten Jahren kommen weitere, hochmoderne Projekte auf den Markt, die auf starke Akzente setzen – sowohl im Bereich der Arbeitsplatzqualität als auch in Bezug auf Nachhaltigkeit, die für Nutzer immer wichtiger wird.

Dabei handelt es sich unter anderem um die Projekte FRANCIS (1090 Wien) mit einer Fläche von rund 47.000 m², das CARRÉ Muthgasse (1190 Wien) mit rund 6.000 m², Grand Central (1210 Wien) mit rund 12.500 m² und das ROBIN Seestadt (1220 Wien) mit einer Fläche von rund 10.000 m².

Das Großprojekt Twenty One/Central Hub wurde gegen Ende das Jahres 2023 neu strukturiert. Zwischenzeitlich wurden auch GU-Verträge vergeben, mit einer Fertigstellung des Central Hubs mit rund 25.000 m² wird im Q1/2025 gerechnet (Floridsdorfer Zeitung 9.1.2024). Für den Bereich Office Hub (12.000 m²) liegt die Fertigstellung aktuell im Jahr 2026 (Office Hub – Twenty One vom 20.2.2024) 

„Eine historisch geringe Neuflächenproduktion führt zu steigenden Spitzenmieten und auch zu fallenden Leerstandsraten. Dennoch liegen die Vermietungsleistungen auf einem vergleichbaren Niveau zum Jahr 2021 und zeigen dadurch, dass der Wiener Büroimmobilienmarkt weiterhin stabil ist“, berichtet Krejci.

Wiener Neuvermietungsflächen auf Vorjahresniveau 

Die Vermietungsleistung lag im abgelaufenen Jahr bei rund 160.000 m² und damit in etwa rund 9 % unter dem Vorjahrsniveau von 175.000 m².
Damit konnte das Ausmaß von vor Covid-19 noch nicht erreicht werden, was aber größtenteils am zu geringen Angebot an Büroflächen liegt. Erst mit der Fertigstellung der auch oben erwähnten Neubauprojekte wird sich dieser Wert tendenziell erhöhen.

Die Leerstandsrate ist in Wien (insgesamt gerechnet) weiterhin leicht rückläufig und liegt bei rund 3,6 %. Die höchste Leerstandsrate verzeichnet dabei der Süden von Wien (Wienerberg) mit rund 7,6 % (Vienna Research Forum Jänner 2024) und liegt damit ebenfalls unter dem Vorjahresniveau von rund 8 %.

Wiener Büroflächen-Mieten stagnieren auf „gesundem Niveau“

Nach wie vor gering sind die Veränderungen bei den Mieten. Die Spitzenmieten stiegen von 26 auf 27 Euro, was jedoch eine geringere Steigerung bedeutet als jene, die allein durch die Inflation zustande gekommen wäre. Wenig bis kaum eine Veränderung ist in den „guten“ und „durchschnittlichen“ Lagen zu verzeichnen.

Diese Entwicklung kommt für die RE/MAX-Experten nicht überraschend, denn „Top-Bürostandorte sind auch in herausfordernden Zeiten sehr begehrt“, sagt Anton Putz von RE/MAX Commercial Wien.

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT GRAZ 

Wie fast alle Büromärkte außerhalb von Wien ist auch jener in Graz von einem geringen Angebot an hochwertigen Büroflächen gekennzeichnet, die – falls vorhanden – oftmals deutliche Einschränkungen bei der Flächengröße aufweisen. Daher ist es nachvollziehbar, dass bei der Immobilien-Neuentwicklungen auch ein gesunder Fokus auf Büronutzungen gelegt wird.

Im Juli 2023 wurde der „Smart Tower Graz“ in der „Smart City Graz“ mit rund 6.000 m² fertiggestellt und an den neuen Eigentümer (Union Investment) übergeben. Die Mieter sind vor allem Immobilienunternehmen, IT und Finanzdienstleister.

Insgesamt werden in der „Smart City Graz“ rund 8 ha Grundfläche bebaut, die Wohn-, Büro-, und Geschäftsflächen in einem Gesamtkonzept verbinden. Der Endausbau ist für 2025/2026 geplant. In Summe sollen rund 3.000 Einwohner in der Smart City Graz ihr neues Zuhause finden. Dafür werden rund 280.000 m² Bruttogeschoßfläche entwickelt, wobei rund 52 % dem Bereich Wohnen und 21 % dem Bereich Büro und weitere 10 % dem Bereich Handel zugerechnet werden sollen (Der Grazer, 23.7.2023).

Durch diese und weitere Fertigstellungen wird es nicht nur ausreichend Büroraum für Neuansiedelungen oder Start-up-Unternehmen geben, es eröffnet auch Wege für mögliche Standortzusammenlegungen. Ein Trend, der aus Wien (Erste Group, Unicredit oder Allianz) bereits bekannt ist.

Im Juli 2023 wurde darüber hinaus ein neues bahnbrechendes Projekt auf einem knapp 6.000 m² großen Grundstück in der Conrad-von-Hötzendorf Straße präsentiert. Hier sollen rund 60 Mio. Euro in einen Bürokomplex mit sechs Geschoßen und einer Bruttogeschoßfläche von rund 14.600 m² investiert werden. Die Fertigstellung ist bis 2026 geplant (ORF Steiermark 20.7.2023). Der Projektentwickler „Granit“ plant darüber hinaus auch noch eine Aufstockung des Turms am Stadion – nähere Details dazu sind noch nicht bekannt.

Nach langjähriger Planung (Beginn 2018) scheint nun auch ein Baubeginn des Q2 in greifbare Nähe zu rücken. Rund 19.000 m² Grundstücksfläche sollen hier bei den „Reininghaus Gründen“ für Büro- und Geschäftsflächen, zwei Hotels etc. mit einer oberirdischen Bruttogeschoßfläche von rund 51.000 m² geschaffen werden (reininghausgründe.at 20.2.2024). Als Landmark sollen zwei Türme mit einer Höhe von 75 m und 63 m die Skyline von Graz nachhaltig verändern.

„Neue Projekte werden am Markt aktuell sehr gut aufgenommen. Es scheint sich eine gesunde und gleichzeitig innovative Entwicklung am Grazer Büromarkt auch für die kommenden Jahre abzuzeichnen, die neuen Projekte nahe dem Stadion, aber auch im Q2 sind ein Beleg dafür“, erläutert Ing. Alois Marchel von RE/MAX Commercial Graz.

„Wegen der Fertigstellung hochwertiger Neubauten sind wir letztes Jahr von einer Steigerung der Spitzenmieten in den kommenden Jahren ausgegangen. Erste Anzeichen in diese Richtung konnten bereits 2021 bemerkt werden und haben sich 2022 und nun auch 2023 weiter bestätigt“, ergänzt der Grazer RE/MAX-Experte. „Vereinzelt werden auch Abschlüsse über 16 Euro/m² gemeldet.“

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT LINZ 

Aktuell sind mehrere Projekte in Entwicklung. Beim Projekt „Techbase“ am Siemens-Gelände in der Wolfgang-Pauli-Straße konnte 2023 die Phase 1 (Bauteil 1 mit rund 8.000 m² und Bauteil 2 mit 13.600 m² zur Gänze verwertet) fertiggestellt werden. Die Bauteile 3 und 4 (7.400 m² bzw. rund 5.800 m²) sollen im laufenden Jahr 2024 fertiggestellt werden (techbase-linz.at 20.2.2024).

Weitere Projektentwicklungen stellen die Neugestaltung des ehemaligen „Nestlé-Areals“ dar. Das Projekt „Trinity Park“ soll sowohl ein Hotel wie auch Serviced Apartments, Büros und Gewerbeflächen mit einer Bruttogeschoßfläche von rund 60.000 m² umfassen. Der Startschuss war ursprünglich für 2023 vorgesehen und soll nun 2024 umgesetzt werden (pih.at/portfolio/trinity-park, 20.2.2024).

In der Tabakfabrik wird das Projekt „Quadrill“ realisiert. Die Bauarbeiten begannen im Februar 2021. Die Fertigstellung ist für das Jahr 2025 vorgesehen. Hier sollen rund 18.000 m² Bürofläche, sowie Wohnraum, Gastronomie und Handelsflächen entstehen. Der Projektablauf verläuft derzeit nach Plan. Neben den Büroflächen werden weitere rund 190 Wohneinheiten (ca. 8.400 m²) und rund 1.800 m² Handel- und Gastrofläche geschaffen (quadrill.at, 20.2.2024).

Das derzeit wohl größte Entwicklungsprojekt in Linz stellt die „Post City“ dar, wo auf ca. 40.000 m² Grundstücksfläche in der Nähe des Hauptbahnhofs in den kommenden Jahren ca. 150.000 m² Nutzfläche entstehen sollen. Ein Drittel davon ist als Wohnfläche geplant, der Großteil soll aber für Büros, Geschäfte, Gastronomieflächen sowie als Hotel und Kino genutzt werden. Der Baubeginn sollte ursprünglich 2021 stattfinden. Nachdem der Baustart aufgrund einer gescheiterten Investorensuche auch 2023 nicht stattfinden konnte, soll dieser nun frühestens im Jahr 2026 erfolgen (Tips 9.1.2024).

Als zentrales Bindeglied zwischen Hafenturm und Speziallagerhalle bildet das Hafenportal ein Kernelement von „Projekt Neuland“. Das Hafenportal befindet sich noch in der Bauphase und soll im Herbst 2024 fertiggestellt werden. Hier entstehen rund 18.000 m² Büroflächen auf sechs Etagen. Alle drei Gebäude sind mit Brücken verbunden und bilden die ost-westlich ausgerichtete „Freizeitachse“, die letztendlich vom Posthof bis zum Hafenbecken 2 führt. Im neuen Hafenportal wird auch der öffentliche Verkehr direkt integriert und erhält eine wettergeschützte Endhaltestelle.

Die Fa. MIC errichtet in der Lederergasse ihre neue Firmenzentrale. Dabei werden rund 10.000 m² Büroflächen geschaffen. Das mit ÖGNI-Gold-Standard zertifizierte Gebäude wird auch Platz für einen eigenen Gastro- und Fitnessbereich bieten, die Konferenzräume werden im Dachgeschoß untergebracht werden. Die Fertigstellung ist für Ende 2024 geplant.

Aufgrund des nach wie vor geringen Angebotes – bedingt durch noch geringere Fertigstellungsraten – sind die Büro-Spitzenmieten in Linz im Vergleich zum Vorjahr mit rund 12,50 Euro/m² gleichgeblieben. 

„Linz ist ein sehr spannender Markt. Die drittgrößte Stadt Österreichs, die auch wirtschaftlich ganz oben mitspielt, hat – getrieben durch mehrere Quartiersentwicklungen – in den kommenden Jahren das Potenzial, aus dem Dornröschenschlaf zu erwachen“, schätzt Stefan Krejci die Lage ein. “Das wird dazu führen, dass sich auch die Spitzenmieten deutlich erhöhen werden – aktuell werden teilweise bereits Mieten um die 20 Euro/m² angeboten.“

Gleichzeitig bedeuten die neuen Büroprojekte in den kommenden Jahren auch eine Herausforderung für Bestandsimmobilien. „Wir gehen davon aus, dass wir künftig auch in Linz eine Vielzahl an Ummietungen und Umnutzungen feststellen werden“, ergänzt Krejci.

*) Deutlicher Anstieg, getrieben durch Quartiersentwicklung hin zu „state of the art“ Büroimmobilien

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT SALZBURG 

In Salzburg tut sich in Bezug auf Neuentwicklung, wie auch schon in den vergangenen Jahren, sehr wenig. Derzeit sind keine größeren Neuprojekte bekannt.

Konkrete Fortschritte gibt es im Wissenspark Salzburg Urstein. Trotz der mit 60 Mio. Euro höheren Baukosten ist die Projektentwicklung im Plan. Beim UKO-Tower (Bauteil B) ist der Edelrohbau fertiggestellt, der Innenausbau startet. Die rund 16.000 m² Fläche (Bauteile A und B) sollen im Laufe des Jahres 2024 fertiggestellt werden, die Vorverwertung verläuft plangemäß (ORF Salzburg, 27.11.2023).

Fertiggestellt ist der „Bierbrunnen“ in Salzburg Liefering. Hier entstanden in einem gemischt genutzten Projekt auch insgesamt 3.800 m² Büronutzungen mit Flächen von 40 m² bis 300 m² (www.lechner-lechner.at/mb110, 22.2.2024).

Trotz vereinzelter Neubauprojekte bleibt die Aktivität am Salzburger Büromarkt relativ gering und führt auch dazu, dass die Spitzenmieten konstant bei rund 15 Euro/m² liegen, wobei von einer leichten Steigerung für das Jahr 2024 ausgegangen wird.

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT INNSBRUCK 

Ähnlich wie in Salzburg gibt es auch in Innsbruck so gut wie keine neuen Projektentwicklungen, die im Jahr 2023 präsentiert worden sind. Das liegt weniger an der aktuellen Nachfrage als vielmehr daran, dass es kaum geeignete Grundstücke für die Entwicklung hochwertiger Büroimmobilien gibt.

Im Laufe des Jahres geht RE/MAX Commercial nach wie vor von der Fertigstellung des rund 10.000 m² großen Projektes „West Park Innsbruck“ aus. 

„Das Großprojekt ‚GTP Kematen‘ umfasst gesamt ca. 65.000 m² und liegt in unmittelbarer Autobahnnähe im Gemeindegebiet Kematen. Die erste Baustufe, welche 2021 abgeschlossen wurde, umfasst u. a. einen Bürokomplex über fünf Etagen mit ca. 2.500 m², ein Businesshotel mit einer Fläche von ca. 3.700 m², ein Restaurant, dazu Service- und Werkstattflächen mit gesamt ca. 1.100 m² und Logistikflächen mit ca. 2.500 m²“, erklärt Arno Wimmer von RE/MAX Commercial in Tirol. Die zweite Baustufe ist gerade in Planung. 

Neben Innsbruck selbst gibt es auch im Umland interessante Büroprojekte. Beispielsweise steht in Hall das „Hall Haus“ mit ca. 2.300 m² zur Vermietung.

In Stans, östlich von Innsbruck, war ein Neubauprojekt mit ca. 20.000 m^² vorgesehen. Dieses Projekt ist wieder auf Eis gelegt worden.

Im Vorjahr haben sich in Innsbruck die Spitzenmieten aufgrund des geringen Angebotes von 13,50 Euro/m² auf 14,50 Euro/m² erhöht. Aktuell geht RE/MAX Commercial nicht davon aus, dass das Jahr 2024 zu weiteren Steigerungen der Spitzenmieten führen wird.

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT KLAGENFURT 

Im Dezember 2023 wurde das Projekt „The Holly“ fertiggestellt. Das multifunktionale Gebäude vereinigt verschiedene Geschäfte, eine Polizeistation, ein Fitnesscenter sowie diverse gesundheitliche Ambulanzen, Ordinationen und rund 4.000 m² Büroflächen und ca. 2.500 m² Retailflächen unter einem Dach (PA Wg-a.com, 7.12.2023).

Das „Salzamt“, ursprünglich als Büroprojekt geplant, wurde zum Hotelprojekt mit rund 75 Zimmern (Hilton-Curio Collection) umfunktioniert und wird im Herbst 2024 eröffnet.

Die sechste Baustufe im „Lakeside Park“ bei der Alpen-Adria Universität mit einer Nutzfläche von rund 3.600 m² befindet sich in der Fertigstellungsphase (lakeside-scitec.com).

Aufgrund der großen Nachfrage wird bereits an der Erweiterung des Lakeside-Parks, auch im Rahmen einer Bürgerbeteiligung, gearbeitet. Der Baubeginn wird jedoch Stand heute nicht vor 2027 erfolgen (Kleine Zeitung, 14.1.2024).

Als sehr homogen hat sich der Klagenfurter Büroflächen-Markt in Bezug auf die Mietpreis-Entwicklung gezeigt. Hier hat es zum Vorjahr de facto keine Veränderung gegeben.

„Der Klagenfurter Büroflächen-Markt hat sich 2023 gut entwickelt. Dennoch bleiben die Spitzenmieten 2023 konstant. Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Situation gehen wir jedoch davon aus, dass hier ein Peak erreicht ist und es möglicherweise auch zu einer rückläufigen Entwicklung im Jahr 2024 kommen kann“, prognostiziert RE/MAX Commercial Experte Daniel Lobnik in Klagenfurt.

Quelle: RE/MAX Commercial Research

BÜROMARKT BREGENZ

Bewegung gibt es in Bregenz. Während die Mieten 2023 gleichgeblieben sind, kommt mit dem Projekt „Innovationsquartier“, das von der PRISMA erstellt wird, ein neues Projekt in die Planungsphase. Auf einer rund 5.500 m² großen Grundstücksfläche soll bis 2028 eine neue Quartiersentwicklung abgeschlossen werden (www.prisma-zentrum.com, 22.2.2024). 

Dennoch machen hohe Grundstückspreise, hohe Baukosten und eine tendenziell rigorose Raumordnung die Schaffung von Büroflächen für den Mietermarkt zu einer großen Herausforderung.

Darüber hinaus gibt es in Vorarlberg einige weitere Projekte, die sich teilweise noch in sehr frühen Phasen befinden.

So soll in Dornbirn der „Campus V“ mit rund 4.300 m² Büro- und Gewerbeflächen entstehen. In Hohenems befindet sich das „Rathaus Quartier“ mit einer Fläche von rund 9.800 m² im Bau, die Fertigstellung ist für Ende 2024 geplant (www.hohenems.at, 22.2.2024).

In Egg soll das Projekt „Posthus“ – ein Wohn- und Geschäftsgebäude – entstehen, bei dem rund 10 Mio. Euro investiert werden. Die Fertigstellung soll ebenfalls Ende 2024 erfolgen (Bregenzerwald-news, 1.5.2023). 

In Feldkirch ist darüber hinaus das „Viertel vor Feldkirch“ in der Planungsphase. Im laufenden Jahr 2024 ist mit der Einreichung des Projektes und dem Baubescheid zu rechnen (viertel-vor.at, 21.2.2024).

„Der Büromarkt bewegt sich auf einem preislich hohen Niveau – wir sind davon ausgegangen, dass sich die Preisentwicklung 2023 auf dem Niveau von 2022 einpendeln wird und das ist auch so eingetreten. Für das laufende Jahr gehen wir sogar von einer leichten Reduktion der Spitzenmieten aus“, erläutert Philipp Feurstein von RE/MAX Commercial Vorarlberg und ergänzt: „Das Angebot am Markt steigt leicht, aber wir sehen eine geringere Zahl an Nutzern unter anderem aufgrund der hohen Inflation und der geopolitischen Lage.“ 

Quelle: RE/MAX Commercial Research

RE/MAX COMMERICAL 

Unter RE/MAX Commercial agieren ausgewählte Gewerbe-Immobilienexperten innerhalb des RE/MAX Netzwerks, das mit 116 Büros und 850 Experten in jeder Region Österreichs vertreten ist. Aufgrund der engen Kooperation mit den lokalen Büros und dank dem gebündelten Gewerbeimmobilien-Know-how stellt RE/MAX Commercial für Immobilienentwickler, Immobiliennutzer und kommunale Einrichtungen eine einzigartige Quelle des Wissens und der Inspiration dar und bietet einzigartige Synergie-Effekte und Möglichkeiten der Zusammenarbeit.