Meldung vom 18.06.2019

RE/MAX: Der Markt für heimische Luxusimmobilien betrug 2018 rund 3 Mrd. Euro

Luxusimmobilienmarkt: Kitzbühel das Monte Carlo der Alpen

Luxus-Einfamilienhäuser-Mindestpreis für die Luxusklasse Top 5 Prozent im Vergleich zum typischen Normalpreis

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  • Ischgl, Velden, Lech/Zürs sind weitere Hotspots, dazu das Salzkammergut, Bregenz mit dem Bodensee, die Stadt Salzburg und Innsbruck
  • Tirol vor Wien und Salzburg das teuerste Pflaster für Luxus-Einfamilienhäuser
  • Luxus-Wohnungen überwiegend in Wien
  • Die Top-5%-Penthouse-Wohnungspreise liegen in Österreich zwischen 940.000 Euro und mehr als 5,3 Mio. Euro.
  • Luxus-Objektfotos finden Sie auf  https://remax.at/?fw=dcag

Amstetten, 18. Juni 2019 – In der ersten RE/MAX-Marktstudie für Luxusimmobilien gehen die Experten von RE/MAX Austria davon aus, dass die teuersten fünf Prozent der österreichischen Wohnungen oder Einfamilienhäuser diesem High-End-Anspruch genügen. Das bedeutet, dass laut RE/MAX ImmoSpiegel 2018 österreichweit 634 Einfamilienhäuser und 2.511 Wohnungen zum Luxus-Segment zählen. Der Preis für ein Einfamilienhaus der Luxusklasse liegt demnach bei mindestens 705.000 Euro und für eine Wohnung im gehobene Preissegment bei 466.000 Euro. Insgesamt hat dieser Markt in Österreich, auf Basis einer Gesamtbetrachtung, eine Größe von 2,95 Mrd. Euro.

Luxus ist in den Bundesländern unterschiedlich zu definieren
„Fakt ist, dass zwischen den Bundesländern ebenso die Preisunterschiede für die oberen fünf Prozent bei Wohnungen und Einfamilienhäuser erheblich sind“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria. „Würde man nämlich die einzelnen Bundesländer im Detail wieder auf Basis der lokalen fünf-Prozent-Definition bewerten, wären Einfamilienhauskäufer im Burgenland schon mit 350.000 Euro im Luxussegment, in Tirol und Wien aber erst mit 2,4 Mio. Euro dabei. Weil man bei der 350.000 Euro-Grenze im Burgenland aber sicher noch nicht von Luxusimmobilien sprechen kann, haben wir die bundesweite Top-Fünf-Prozent-Benchmark als Kriterium herangezogen.“


EINFAMILIENHÄUSER

  Einfamilienhäuser
im nationalen
Luxus-Preis-Segment
ab 705.000 Euro
Durchschnittspreis
der teuersten
Einfamlienhäuser
im Bundesland
Mindestpreis Top-
5%-Einfamilienhäuser
im Bundesland
Tirol 154 EFH 7,3 Mio. Euro 2,4 Mio. Euro
Wien 118 EFH 5,5 Mio. Euro 2,4 Mio. Euro
Salzburg 96 EFH 3,0 Mio. Euro 1,2 Mio. Euro
Niederösterreich 90 EFH 2,3 Mio. Euro 535.000 Euro
Vorarlberg 70 EFH 1,5 Mio. Euro 940.000 Euro
Steiermark 42 EFH 1,8 Mio, Euro 480.000 Euro
Oberösterreich 41 EFH 2,4 Mio. Euro 500.000 Euro
Kärnten 17 EFH 3,0 Mio. Euro 455.000 Euro
Burgenland 3 EFG 0,7 Mio. Euro 350.000 Euro

Auf Basis der detaillierten Bundesländeranalyse, beträgt der österreichische Markt für Luxus-Einfamilienhäuser 856 Mio. Euro.

Die Luxus-Einfamilienhaus-Analyse zeigt klar, dass Tirol mit 154 Verbücherungen (von insgesamt 634 österreichweit) über die größte Dichte an Luxus-Einfamilienhäusern verfügt.  Sowohl die Preisuntergrenze für die Top-5%-Einfamilienhauspreise in Tirol ist österreichweit Spitze, aber vor allem der Durchschnittspreis der 5 wertvollsten 2018 verkauften Einfamilienhäuser liegt fernab von allen anderen Bundesländern - bei unglaublichen 7,3 Mio. Euro pro Haus.
Wien kommt da noch mit der Bundesländer-Top-5% Untergrenze bei 2,4 Mio. Euro mit, aber der Durchschnittspreis der 5 teuersten Wiener Einfamilienhäuser liegt „nur“ bei 5,5 Mio. Euro. Während in Wien etwas mehr als jedes vierte Einfamilienhaus preisbedingt als Luxusgut zu betrachten sind, ist es in Tirol jedes fünfte, in Salzburg und in Vorarlberg jedes siebente. In den anderen Bundesländern sind Luxuseinfamilienhäuser sehr dünn gesät: In Niederösterreich zählt nur jedes 42. Haus zur Luxusklasse, in Oberösterreich jedes 54., in der Steiermark jedes 59., in Kärnten jedes 70. und im Burgenland nur mehr jedes 275.

LUXUS-WOHNUNGEN
Von den 50.222 im Jahr 2018 in Österreich verbücherten Wohnungskäufen kosteten 5%, also 2.511 über 466.000 Euro. Davon lag eine im Burgenland, 71 fanden sich in Kärnten, 74 in der Steiermark, 97 in Niederösterreich, 126 in Oberösterreich, 185 in Vorarlberg, 293 in Salzburg, 386 in Tirol und 1.276 in Wien.


LUXUS-WOHNUNGEN

 
Wohnungen im
nationalen
Luxus-Preissegment
ab 466.000 Euro
Durchschnittspreis
der 5 teuersten
Wohnungen
im Bundesland
Mindespreis
Top-5%-Wohnungen
im Bundesland
Tirol
386 Whg.
4,1 Mio. Euro  549.000 Euro
Wien
1276 Whg.
4,4 Mio. Euro  580.000 Euro
Salzburg
293 Whg.
2,7 Mio. Euro  528.000 Euro
Niederösterreich
97 Whg.
1,3 Mio. Euro  367.000 Euro
Vorarlberg
185 Whg.
1,5 Mio. Euro  479.000 Euro
Steiermark
74 Whg.
1,0 Mio. Euro  324.000 Euro
Oberösterreich
126 Whg.
2,8 Mio. Euro  379.000 Euro
Kärnten
71 Whg.
2,3 Mio. Euro  371.000 Euro
Burgenland
1 Whg.
0,4 Mio. Euro  203.000 Euro

Die Quadratmeterpreise an der absoluten Spitze, den 5 Top-Wohnungen, bewegte sich im Burgenland bei 3.700 Euro, in der Steiermark bei 8.400 Euro, in Niederösterreich (in Wien-Nähe) bei 10.000 Euro, in Vorarlberg bei 12.000 Euro, in Oberösterreich und Salzburg bei 12.500 Euro, in Kärnten bei 15.000 Euro und in Tirol und in Wien beinahe gleichauf bei 17.500 Euro. Damit ist klar, wo Wohnungs-Luxus zu finden ist: In der Bundeshauptstadt, in den Bergen und an den Alpenseen. Das deckt sich auch mit den Grundstückspreisen an den Seen: Am Wörthersee listet IMMOunited - die Experten für Immobiliendaten - einen Seegrundstücksverkauf um beinahe 9.000 Euro pro Quadratmeter, am Attersee einen um 3.000 Euro und am Traunsee einen um 1.350 Euro auf.


LUXUS DACHGESCHOSS-WOHNUNGEN

Ruheoasen in schwindelnden Höhen
Die Spitze des Eisbergs sind die Dachgeschoß-Wohnungen, direkt unter dem Dach, oft mit Balkon oder großzügiger Terrasse. Sie imponieren mit meist ungewöhnlichen Raumanmutungen, die den Dachschrägen geschuldet sind, mit großen Dachfenstern, die erheblich mehr Licht liefern als ihre senkrechten Pendants und mit einem einzigartigen Wohngefühl.
Die Dachgeschoßausbauten sind überwiegend ein innerstädtisches Phänomen. Am Land mit geringen Grundstückspreisen oder in einer durchschnittlichen Bezirksstadt, sind diese technisch oft nur mit erheblichem Mehraufwand realisierbaren Wohnflächen oft kein Thema. Aber in der Innenstadt entheben sie die Bewohner dem Lärm und Trubel der Straße und bieten mehr Licht als in den unteren Etagen, wo schattenspendende Nachbargebäude oftmals die Sonne verdecken.

2.420 Dachgeschoßwohnungen wurden 2018 in Österreich laut Grundbuch verbüchert, davon alleine 1.040 in Wien. Die Preise der Dachgeschoßwohnungen liegen österreichweit zwar um mehr als 70% über jenen der „normalen“ Wohnungen, jedoch bedeuten 340.000 Euro als typischer Preis noch nicht echten Luxus. Der beginnt nach der 5%-Regel bundesweit bei 940.000 Euro pro Dachgeschoß-Wohnung. Von den 121 Dachgeschoß-Wohnungen, die in dieser Kategorie 2018 in Österreich verkauft wurden, fanden sich 87 in Wien, 10 in Kitzbühel, 6 in der Stadt Salzburg, 4 in Linz, je 2 in Innsbruck und in Klagenfurt und eine in Bregenz, 9 in anderen Städten. Während man 2018 in Kitzbühel für eine der fünf wertvollsten Penthouse-Wohnungen im Schnitt 3,1 Mio. Euro zahlen musste, waren es in Wien 4,7 Mio. Euro, in Salzburg 1,4 Mio. Euro, in Innsbruck eine Million und in Klagenfurt und Bregenz jeweils eine dreiviertel Million Euro. Trotz der geringen Stückzahl lag der Wert bei knapp 200 Mio. Euro.


DER GRÖSSTE LUXUS IST, DORT WOHNEN ZU KÖNNEN,
WO ALLE WOHNEN MÖCHTEN

KITZBÜHELER ALPEN
Wieso Tirol bei Luxusimmobilien so weit vorne liegt, erklärt Christian Pfurtscheller, MBA von RE/MAX Premium am Paradebeispiel Kitzbühel so: „Die gesamte Region Kitzbühel gilt als besondere Ganzjahres-Ferienregion. Das Gebiet ist besonders beliebt bei Menschen aus der Region Süddeutschland und Holland, aber auch Einheimische sind von der Landschaft begeistert. Die Kombination Berge und Seen ist ideal, ebenso die Nähe zu München, Salzburg und Innsbruck. Natürlich ist eine große Anziehungskraft auch die hohe Promi-Dichte in Kitzbühel, die der ganzen Region einen besonderen Mythos verleiht.“ Das schlägt sich im Preis nieder. Umgekehrt ist der hohe Preis eine Voraussetzung für die Promidichte, denn die resultiert ja daraus, dass viele Immobilien hier für den Normalbürger einfach unerschwinglich bleiben. Die Kunden in Kitzbühel sind neben vermögenden Deutschen und Holländern ebenso vermögende Österreicher. „Sie suchen“ so Pfurtscheller „nach erstklassiger Ausstattung in erstklassiger Lage und wollen dann unmittelbar am Hotspot leben, oder die Immobilie als Zweitwohnsitz oder Anlagemodell nutzen. Allein im ersten Halbjahr 2019 haben wir an Unternehmer und Top-Manager mehrere Deals im Wert von jeweils mehr als 1 Mio. Euro abgewickelt, extrem rasch, in jeweils weniger als 6 Monaten Vermarktungszeit.“

ARLBERG-LANDECK
Auch Dominic Grünauer von RE/MAX Residence in Landeck schlägt in dieselbe Kerbe: „Die weltbekannten Skidestinationen St. Anton, Ischgl, Serfaus-Fiss-Ladis und Sölden ziehen deutsche und holländische Käufer an, aber aufgrund der räumlichen Nähe und der historischen Gemeinsamkeiten auch die Schweizer, die das wesentlich niedrigere Preisniveau in Österreich im Vergleich zu vergleichbaren Skigebieten wie Davos, Zermatt etc. extrem schätzen.“  Luxus ist auch regional relativ. Trotzdem berichtet Grünauer von erfolgreichen Neubau-Immobilien-Verkäufen im heurigen Jahr mit Preisen von bis zu 12.000 Euro am Quadratmeter.

VORARLBERG-Bodensee
Was in Tirol die Berge sind, ist in Vorarlberg – abgesehen vom Arlberg mit Lech und Zürs – der Bodensee oder zumindest ein Blick darauf. Wer jemals einen Sonnenuntergang in den Bodensee vom Pfänder aus gesehen hat, wird ihn sein Leben lang nicht mehr vergessen. Der regelmäßige Blick auf dieses imposante Naturschauspiel kostet aus einem Einfamilienhaus am Bregenzer Hausberg Millionen und Reinhard Götze, Chef von RE/MAX Immowest zufolge „selbst aus einer Dachgeschoßwohnung noch immer zwischen 700.000 und 1,5 Mio. Euro.”  Leisten können sich das Industrielle der brummenden Vorarlberger Wirtschaft, aber auch hochbezahlte Experten aus Deutschland, die hier arbeiten, vor allem Manager und Mediziner. Naheliegend würde man auch Schweizer als Interessenten vermuten, allerdings laut Götze Fehlanzeige. Auch der oft zitierte russische Geldadel kommt öfter in den Medien als in den Immobilienbüros vor, von einzelnen seltenen Ausnahmen am Arlberg abgesehen.

KÄRNTEN-Wörthersee
Die Situation bei Luxus-Immobilien in Kärnten erklärt Daniel Lobnik, MSc, RE/MAX Pro in Klagenfurt folgendermaßen: „Die Käufer orientieren sich wie überall hauptsächlich an der Lage, in Kärnten besonders am Wörthersee, vorzugsweise direkt in der ersten Reihe. Neben dem rein finanziellen Aspekt der Investition in eine Luxusimmobilie ist vor allem der Besitz einer Liegenschaft am Wörthersee in Verbindung mit einer der limitierten Bootslizenzen für einen Teil der Käufer besonders prestigeträchtig. Die anderen Seen wie der Millstätter See, Ossiacher See und der Weißen See gewinnen immer mehr an Bedeutung. Die Preise sind dort noch moderater und das Angebot breiter. Dagegen ziehen die Preise am Hot-Spot Wörthersee nach wie vor leicht an.“
Im Bereich Wintersport sind Immobilien in den Regionen rund um den Katschberg, Bad Kleinkirchheim und der Gerlitzen gefragt. „Am See wie am Berg zählen“ so Lobnik „zur Käuferschicht neben gutsituierten Kärntnern vor allem Wiener, aber auch vermehrt Deutsche und vereinzelt Italiener.“

SALZKAMMERGUT
Auch im Salzkammergut treffen imposante Berge auf kristallklare Seen -  Traunsee/Attersee/Wolfgangsee/Mondsee um nur die größeren zu nennen - und dazu Ganzjahres- und Wintersportmöglichkeiten bzw. ein abwechslungsreiches Kulturleben. Das ist laut Philip Steinkogler, RE/MAX Traunsee, „der Mix für die Traumdestination Salzkammergut, die aus Wien, Linz, Salzburg und München leicht und rasch erreichbar ist.“
Wichtig ist den Käufern (derzeit vor allem aus Wien und Oberösterreich) die Lage und diese definiert sich aus der Nähe zum See und dem Ausblick. „Luxushäuser im engeren Sinn“ beginnen am Traunsee laut Steinkogler „bei 1 Mio. Euro aufwärts, in der Kategorie Wohnungen bei 800.000.“  Der Markt in diesem Preissegment ist aktuell stabil.

WIEN HIETZING
In Wien gilt - neben dem ersten Bezirk und dem neuzehnten - klassischerweise der 13. Hietzing als Nobelgegend. Der historisch gewachsene Bezirk mit klarem Zentrum beim Hietzinger Platzl und dem weithin bekannten Gourmettempel, dem Plachutta, verfügt über eine besonders hohe Dichte an Villen. „Die Bewohner zählen“ so Johanna Prosenik von RE/MAX First in Wien Hietzing „überdurchschnittlich oft zum gehobenen Einkommenssegment, oft auch wirklich alteingesessene Familien, aber auch viele Schauspieler und Politiker, die dort ungestört wohnen wollen. Sie alle schätzen die Nähe zu Schönbrunn, zum Lainzer Tiergarten mit der Hermesvilla, die tollen Geschäfte im Bezirkszentrum, die Vielzahl an Kindergärten, wirklich gute Schulen und die perfekte U-Bahn-Anbindung.” Die Renner sind so Prosenik „in Hietzing derzeit Erstbezugswohnungen mit 4-5 Zimmern plus Garten oder Terrasse im Grünen und das alles trotz weiterhin leicht steigender Preise.“

WIEN DÖBLING und INNERE STADT
Wie im 13. so wird auch im 19. Bezirk, in Döbling, Wohnungsservice vermehrt nachgefragt. Dort ist allerdings eher ein international zusammengewürfeltes Publikum mit entsprechendem finanziellem Horizont angesiedelt. Sie schätzen den hohen Grünanteil und die Nähe zum Kahlenberg, Leopoldsberg und Nussberg und die daraus entstehende Lebensqualität am Stadtrand. Einfamilienhäuser und Penthäuser ebendort zählen sicher zum Luxussegment.
Noch internationaler ist die sich neu ansiedelnde Wohnbevölkerung im Ersten. Sie kommt aus Europa und Übersee und bezahlt für große Altbauten mit Garagenmöglichkeiten bzw. Dachgeschosswohnungen Quadratmeterpreise jenseits von 15.000 Euro.

GRAZ
Dagegen mutet Graz, immerhin die zweitgrößte Stadt Österreichs, noch nicht so abgehoben an. „Grundstücke in Graz, vor allem am Ruckerlberg bzw. Rosenberg oder Nähe Hilmteich und in den Bezirken Geidorf, St. Leonhard und St. Peter, ebenso Einfamilienhäuser in dieser Gegend finden sich preislich im Luxussegment“; erklärt Mag. Margot Clement, MBA, von RE/MAX for All in Graz. „Bei den Einfamilienhäusern ziehen vor allem topmoderne oder jene aus der Gründerzeit. Die Preise beginnen bei einer Million Euro. Die Käufer sind meist vermögende Österreicher, vor allem Grazer selbst, oft Unternehmer, Manager, Ärzte und Freiberufler zur Eigennutzung, aber kaum ausländische Investoren.“
Bei Wohnungen und Penthouse-Objekten ortet Clement echtes Luxus-Potential ab 700.000 Euro, wobei gerade Penthouse-Käufer oft mit Preiserwartungen der Verkäufer in der Nähe jener von Villen konfrontiert sind. Dann entscheiden sich dann doch viele für die Variante „Luxuriöses Haus mit Garten“. Insbesondere die Nachfrage für Immobilien ab 1,3 Mio. Euro ist in Graz nämlich dann doch eher enden wollend, so Clement.

RE/MAX IMMOSPEIGEL – SICHERE ZAHLEN AUS DEM GRUNDBUCH
Die Grundlagen für die verlässlichsten verfügbaren Immobilien-Marktdaten in Österreich liefert das Grundbuch mit seinen öffentlich zugänglichen Kaufverträgen, die von der IMMOunited GmbH, den Experten für Immobiliendaten, in der Kaufvertrags-Sammlung vollständig erfasst und von RE/MAX Austria ausgewertet und analysiert werden. Nur diese Kombination erfüllt die drei wesentlichen Kriterien für sichere, valide Daten:
  • Lückenlose Erfassung aller Verkäufe und nicht nur eines verzerrten Teils
  • Tatsächliche Verkäufe statt angebotener Immobilien
  • Tatsächliche Verkaufspreise statt Angebotspreise
„Perfekte Transaktionsdatensätze generiert IMMOunited nicht nur mit der Erfassung der Immobilienkaufverträge aus dem Grundbuch, sondern auch durch Ergänzungen wie historisch erfassten Nutzwertgutachten, Zusatzinfos aus vorangegangenen Immobilieninseraten, Flächen- und Gebäudeinformationen aus dem österreichischen Grundstücksverzeichnis und Flächenwidmungen aus Flächenwidmungsplänen. Das zusammen ergibt letztendlich wertvolle Informationen für unsere Makler-Partnerunternehmen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.

 


Zahlen & Fakten RE/MAX / Markenbekanntheit:
Mit RE/MAX arbeiten derzeit in Österreich 565 Makler in 110 Büros in neun Bundesländern. RE/MAX ist Marktführer und bietet die spontan und gestützt bekannteste Immobilien-Makler-Marke in Österreich (lt. market-Umfrage 2016).
Weltweit stellt RE/MAX eine der bekanntesten Marken dar und es sind über 116.000 Maklerinnen und Makler in über 7.500 Büros in mehr als 100 Ländern tätig.

Weitere Informationen zu RE/MAX Austria: www.remax.at
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Luxus-Einfamilienhäuser-Mindestpreis für die Luxusklasse Top 5 Prozent im Vergleich zum Durchschnittspreis der 5 teuersten
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Bernhard Reikersdorfer, MBA_ schwarz
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