RE/MAX Commercial - Handelsflächen: Lage weiterhin herausfordernd



1)    SITUATION IM ÖSTERREICHISCHEN HANDEL 

Im Jahr 2023 hat sich das BIP gegenüber 2022 nach Informationen der Statistik Austria um  -0,8 % reduziert. Der Rückgang begann im 2. Quartal 2023 und konnte bis zum Jahreswechsel nicht gestoppt werden.Die heimische Wirtschaft kommt weiterhin nicht recht vom Fleck. So prognostizierte die WKO im März 2024, dass die konjunkturelle Schwäche in Österreich auch über das gesamte Jahr 2024 anhalten wird. Nach Schätzung des WIFO wird sich das BIP im Jahr 2024 um rund +0,2 % erhöhen, das IHS geht von einer Erhöhung von +0,5 % aus. Erst im Jahr 2025 sehen beide Forschungseinrichtungen wieder eine Wachstumsrate von +1,8 % (WIFO), respektive +1,5 % (IHS), wobei auch weiterhin Abwärtsrisiken durch globale geo- und handelspolitische Verwerfungen bestehen.
Die schwache Konjunktur hat sich auch auf die privaten Konsumausgaben in Österreich ausgewirkt, die im Vergleich zum Vorjahr um -1,1 % zurückgegangen sind. Die Reduktion der gesamten Konsumausgaben hat sich in Folge auch auf die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze negativ ausgewirkt. Während der Umsatz zwar nominell um rund +3,6 % angestiegen ist (Handel ohne Kfz und inkl. Tankstellen), so ist dieser real um -3,4 % geschrumpft (Statistik Austria 6.2.2024). Am 15.12.2022 gingen die WKO-Wirtschaftsforscher in einer Aussendung noch von einem geringfügigen Wachstum von +0,3 % bis +0,4 % aus. Diese Prognose ist leider von der Realität negativ überholt worden – die Auswirkungen daraus waren auch im österreichischen Einzelhandel zu spüren.
Krisengewinner verlieren weiter – aber Umsatzrückgang quasi „überall“ 

Wie bereits 2022 sind die „Krisengewinner“ der Covid-19-Pandemie auch 2023 wieder jene Unternehmen mit den größten Umsatzrückgängen. So fielen die Umsätze im Elektro- und Möbelhandel um -11,5 % (Statistik Austria 6.2.2024). Deutliche Rückgänge hat auch der Bereich „Sport“ mit einem Minus von 4,4 % (HP VSSÖ Mai 2024) verzeichnet. Etwas moderater fielen die Umsatzrückgänge in den Bereichen „Lebensmittel“ mit -1,0 % und im Bereich „Kleidung und Schuhe“ mit einem Minus von 0,4 % aus (Statistik Austria 6.2.2024). „Der Handel in Österreich sieht sich noch immer mit einer Vielzahl an Herausforderungen konfrontiert. Die anhaltende Teuerung, sinkende Konsumausgaben, steigende Betriebskosten (Energie etc.) stellen den stationären Handel nach wie vor auf eine harte Probe“, stellt Mag. Stefan Krejci von RE/MAX Commercial Austria fest und ergänzt, „dass auch die weiterhin hohen KV-Abschlüsse für viele Betriebe eine zusätzliche Herausforderung darstellen werden“.
Auch Online-Handel schrumpft

Der Online-Handel ist laut WIFO im ersten Jahr der Pandemie 2020 um rund +17 % im Vergleich zu 2019 gewachsen und hat damit erstmals einen Anteil von mehr als 11 % am Gesamtumsatz erreicht. 
Die Steigerung im Jahr 2021 belief sich nach den Daten der Statistik Austria auf +1,1 % zu 2020. 2022 sank die Online-Quote erstmals seit mehr als einem Jahrzehnt im Bereich der einzelhandelsrelevanten Ausgaben von 11,9 % im Jahr 2021 auf 11,6 %. 

Im Jahr 2023 hat sich der Rückgang im Bereich „eCommerce" deutlich beschleunigt und ist um -7,5 % im Vergleich zu 2022 zurückgegangen (Statistik Austria 6.2.2024). Der Handelsverband hält zudem fest, dass die Ausgaben im Online-Handel um -8,6 % auf 10,1 Mrd. Euro zurückgegangen isind (HV, eCommerce Studie 2023). Während die Anzahl der Käufer gestiegen ist, fallen die Ausgaben pro Kopf. 
„Der Distanzhandel konnte sich dem allgemein negativen Konsumtrend nicht entziehen und hat eine deutliche Redjukton zu verkraften. Es ist jedoch davon auszugehen, dass auch der Distanzhandel wieder auf einen Wachstumspfad zurückfinden wird, wenn sich die allgemeine Stimmungslage wieder ins Positive dreht", erläutert. Mag. Stefan Krejci. 

Vorkrisenniveau bei Pleiten führt zu Schließungen
2020 wurden beim KSV rund 3.000 Unternehmenspleiten registriert und damit rund -40 % weniger als im Jahr 2019. Im Jahr 2021 betrug die Zahl der gemeldeten Insolvenzfälle abermals rund 3.000, davon rund 40 % im letzten Quartal 2021.Diese Zahlen sind den KSV-Daten zufolge bereits im Jahr 2022 deutlich gestiegen. So gab es mit rund 4.770 Insolvenzen ein Plus von rund 57 %, womit erstmals seit der Pandemie wieder das Vorkrisenniveau von rund 5.000 Insolvenzen pro Jahr erreicht worden ist (KSV, 14.12.2022).
2023 wurde diese Pleitenzahl noch einmal um rund +13 % getoppt. Rund 5.400 Unternehmen schlitterten im abgelaufenen Kalenderjahr in die Pleite (KSV 13.12.2023). Das entspricht etwa 15 Insolvenzen pro Tag und damit so viele wie zuletzt vor zehn Jahren. Besonders stark war davon wieder der Retail-Bereich betroffen. 944 Handelsunternehmen schlitterten 2023 in die Insolvenz, das entspricht einem Plus von rund 14 % zum Vorjahreswert von 826 (Statistik Austria 9.2.2024).Eine Trendwende konnte auch aktuell im ersten Quartal 2024 noch nicht erzielt werden. Laut Daten des Insolvenzentgeltfonds stieg die Zahl der Pleiten für Q1/2024 im Vergleich zum Vorjahresquartal um +27 % auf 1.688 an (Insolvenzentgeltfonds, Mai 2024).
Die größte Pleite aus Handelssicht betraf zweifellos die Firma Kika/Leiner. Aber auch andere bekannte Marken wie Interio (sieben Standorte), Pepco (73 Filialen) oder Alphagold Le Clou (32 Filialen) waren von Insolvenzen betroffen. Weitere prominente Unternehmen wie Jones (29 Filialen) haben 2023 ebenfalls den Gang vor das Insolvenzgericht angetreten – es ist dies bereits die zweite Pleite des Familienunternehmens seit 2019. Der KSV erwartet für das laufende Jahr 2024, dass sich die Insolvenzanträge auf 5.800 bis 6.000 erhöhen werden und somit auch heuer wieder über dem hohen Niveau von 2023 liegen werden. „Wir haben bereits 2021 damit gerechnet, dass es aufgrund auslaufender Hilfspakete zu Nachholeffekten bei Insolvenzen kommen wird. Das hat im Q4/2021 begonnen, sich 2022 bestätigt und 2023 noch einmal verstärkt fortgesetzt“, schätzt Krejci die Lage ein und ergänzt „der Beginn des Jahres 2024 gab auch noch keinen Anlass zur Hoffnung.“ 

Expansive Diskonter 
Diskont-Konzepte wie KIK, TEDI, Action oder Thomas Philipps sind nach wie vor auf der Suche nach neuen Filialstandorten. Darüber hinaus ist die deutsche Warenhauskette Woolworth 2023 wieder auf den österreichischen Markt zurückgekehrt. Bis zum Ende 2024 plant das Unternehmen bis zu 30 – teils neue – Standorte (OTS 6.11.2023). Im Sporthandel wurden zwar 2023 Umsatzanteile, durch den Rückzug von XXL Sports & Outdoor frei, diese Flächen sind jedoch de facto gar nicht von anderen Sporthändlern aufgegriffen worden.
Im Bekleidungsbereich konnten Unternehmen wie TK Maxx oder Only im abgelaufenen Jahr ihre Filialanzahl weiter steigern. Damit ist auch ein wichtiger Unterschied zum Schuhhandel sichtbar. Dieser büßte in den letzten Jahren durch den Rückzug von Charles Vögele oder CCC ca. 160 Filialen oder rund ein Viertel der Filialstandorte ein. Im Vergleich zu anderen Branchen gibt es jedoch im Schuhhandel de facto keine Neueintritte in den österreichischen Markt, die diese Flächenaufgaben auch nur ansatzweise ausgleichen könnten (Textilzeitung 7/23).
Auch einer der wichtigsten Mieter im heimischen Schuhhandel, die Firma Deichmann, hat angekündigt, sein Konzept MyShoes aufzugeben und dadurch 29 Filialen zu schließen. Von dieser Schließung könnten gegebenenfalls rund 150 Mitarbeiter betroffen sein (Textilzeitung 12/23).
Eine gewisse Expansionslust ist nach wie vor im Bereich Lebensmittelhandel und Drogerie/Parfümerie zu beobachten, auch wenn sich neue Flächenaufschließungen und Umwidmungen für Stand-Alone Objekte aufgrund sich weiter verschärfender gesetzlicher Rahmenbedingungen in der Flächenwidmung als besonders herausfordernd darstellen.
Weiterhin expansiv unterwegs sind Shops mit Luxuslabels. So haben Unternehmen wie Hermès, Dior oder Longines neue Standorte an Topadressen in Wien eröffnet oder nach Umbauten wiedereröffnet (RE/MAX Commercial Research). Gleichzeitig ist auch eine Flächennachfrage bei E-Auto-Anbietern zu erkennen. In ihrem Fokus stehen vor allem innerstädtische Toplagen, aber auch Einkaufszentren. Besonders aktiv ist hier das chinesische Unternehmen BYD.
Herausforderung: Handel nach wie vor eher pessimistisch eingestellt
Der österreichische Einzelhandel steht noch immer einer Vielzahl an Herausforderungen gegenüber. So kam eine Umfrage von Standort + Markt im Frühjahr 2024 zum Ergebnis, dass nur rund 15 % der befragten Unternehmer davon ausgehen, das Jahr 2024 mit Gewinn abzuschließen. Im Vergleich dazu liegt die Zahl jener, die einen Verlust erwarten bei rund 42 % (Standort + Markt 16.3.2024).
Diese Zahlen decken sich auch mit Umfrageergebnissen des Handelsverbandes und des WIFO, die im April 2024 ebenfalls vor einem negativen Stimmungsbild gewarnt haben (WIFO, April 2024). „Diese negative Einschätzung wird sich für mögliche Investitionen der Unternehmen, beispielsweise in den Ladenbau oder den Online-Auftritt, als eine weitere Hürde herausstellen,“ schätzt Mag. Krejci.
Kürzere Öffnungszeiten gegen Betriebskosten 
Die hohen Energiepreise treffen Händler je nach Branche ebenfalls an unterschiedlichen Fronten, unter anderem im Bereich des eigenen Transports. Aber auch Einkaufszentren spüren den Druck steigender Betriebskosten, weshalb erste Standorte bereits eine Reduktion der Öffnungszeiten umgesetzt haben.
Konsumausgaben gefallen – Erholung könnte 2024 hilfreich sein
Der private Konsum ist im Jahr 2023 leicht gesunken. Aufgrund der neuerlich hoch ausgefallenen Lohnabschlüsse rechnen die Wirtschaftsforscher 2024 und 2025 jedoch mit einer höheren Konsumnachfrage (WIFO, April 2024). Diese sollte sich grundsätzlich positiv auf die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze, aber negativ auf die Kostenstruktur auswirken.
 
 2)    AUSWIRKUNGEN AUF HANDELSIMMOBILIEN
 Auch in Toplagen neue Konzepte möglich
In absoluten Toplagen ergeben sich aufgrund von Betriebsaufgaben, Betriebsveränderungen (Umsiedelungen etc.) – wie bereits im letzten Jahr – Einstiegsmöglichkeiten für neue Konzepte.Neueinstiege kommen aus der reinen „Marken-Welt“ und dienen dort vor allem dem klassischen Branding oder aus Trend-Bereichen – wie bereits erwähnt – der E-Mobilität. Auch im Bereich der Gastro- und Freizeitindustrie ist steigendes Interesse zu verzeichnen, wobei der Fokus anhaltend auf der Systemgastronomie (KFC, McDonalds, LeBurger) liegt.
Auch das Luxusmarkensegment (s. o.) ist nach wie vor an neuen Standorten interessiert, bzw. revitalisiert an bestehenden Standorten. Dennoch können weder die Markteintritte noch die stattfindende Expansion den langfristigen Trend der Flächenreduktion, der bereits vor COVID-19 zu beobachten war, aufhalten. Standort + Markt hat festgestellt, dass allein im Mode- und Schuhhandel im letzten Jahrzehnt rund -18 % der Verkaufsfläche verschwunden sind (Standort + Markt 5.3.2024). Das alles führt dazu, dass sich Laufzeiten bei Mietverträgen tendenziell verkürzen, und viele Händler die Chance nutzen, Verträge entsprechend nachzuverhandeln. „Deckelungen von Betriebskosten oder Einschleifregelungen sind bereits gang und gäbe“, so Krejci. „In Summe sehen wir, dass immer mehr Flexibilität vom Vermieter eingefordert wird. Das ist aus Sicht der Mieter verständlich, auf der anderen Seite für Bestandsgeber eine Herausforderung. Da sich am Ende aber beide gegenseitig brauchen, ist das gegenseitige Verständnis in vielen Bereichen vorhanden,“ erklärt Krejci.
Handelsflächenreduktion geht weiter 

In der City-Retail Studie 2024 geht Standort + Markt davon aus, dass in den untersuchten Gebieten (24 Geschäftsbereiche und 16 ausgewählte Kleinstädte) rund 9.000 m² Verkaufsfläche verschwunden sind (Standort + Markt 5.3.2024). Die Leerstandsrate in den heimischen Groß- und Kleinstädten hat sich von rund 6,8 % nur unwesentlich auf rund 6,7 % reduziert – vor allem deswegen, weil in den letzten Jahren die Verkaufsflächen in Summe deutlich zurückgegangen sind und ehemalige Handelsflächen anderen Nutzungsarten (Hotelnutzung, Dienstleistungen, Arztpraxen etc.) zugeführt wurden bzw. gerade zugeführt werden (Standort + Markt 5.3.2024).
Bei der Nachverwertung ehemaliger Handelsimmobilien kommt es – zukünftig noch mehr als bisher – auf entsprechende Kreativität bei den Umnutzungen an. Die, wenn sie gut umgesetzt werden, auch zu attraktiven Renditen führen können. „Gastronomie, Sport- und Wellnessangebote wie Fitnessstudios, sowie öffentliche Einrichtungen und Dienstleistungen können eine wichtige Rolle bei möglichen Umnutzungen spielen“, meint Raimund Baumgarten, MBA, RE/MAX Commercial, Experte für Hotel und Gastronomie. „Stand-alone-Handelsimmobilien, insbesondere aus dem Diskontlebensmittelhandel, sind nach deren regulärer Nutzungsdauer ein willkommener Standort für Handwerksbetriebe mit Kombination aus Lager, Werkstätte, Verkaufs- und Bürofläche aus dem Elektro- und Sanitärbereich“, so der RE/MAX-Experte. 

Branchenmix entscheidet 

„Dennoch ist es aufgrund der aktuellen geopolitischen Situation schwierig, eine valide Prognose abzugeben“, schränkt Stefan Krejci ein. Sowohl bei Mietern als auch Investoren weiterhin hoch im Kurs stehen Fachmarktagglomerationen, die ein besonders hohes Angebot an Gütern des täglichen Bedarfs (Lebensmittelhandel, Drogerien, Apotheken, Tierbedarf etc.) aufweisen. Dies hängt mit den Erfahrungen während Covid-19 zusammen und berücksichtigt, dass dieser Branchenmix wohl erst bei noch schwereren politischen und wirtschaftlichen Krisen ernsthaft in Bedrängnis kommen könnte. 

 
3)    SPITZENMIETEN FÜR HANDELSFLÄCHEN 
 2023 kaum Veränderungen zum Vorjahr – Prognosen für 2024 gehen aber von teilweise rückläufigen Spitzenmieten aus 

WIEN. Die Bundeshauptstadt ist naturgemäß die wichtigste Retail-Destination des Landes. Hohe Kaufkraft, starke Tourismusströme mit knapp 17,2 Millionen Nächtigungen im Jahr 2023 (laut Statistik Austria knapp unter dem Rekordwert aus 2019 mit rund 17,6 Millionen Nächtigungen) und gelernte Einkaufsdestinationen mit einem Einzugsgebiet von zwei Millionen Einwohner sind dafür verantwortlich, dass die Spitzenmieten weiterhin bei rund 400 Euro/m² liegen. „Wien ist und bleibt die Nummer Eins am Retailmarkt. Wir gehen 2024 von gleichbleibenden Spitzenmieten für die Bundeshauptstadt aus“, fasst Anton Putz von RE/MAX Commercial Wien zusammen. 

GRAZ. Als einzige Großstadt Österreichs verzeichnet Grazeine – wenn auch nur sehr geringe – Reduktion der Spitzenmieten. Die Grazer Innenstadt befindet sich seit geraumer Zeit in einem Spannungsfeld mit fünf umliegenden Einkaufszentren (Shopping City Seiersberg, Citypark, Murpark, Shopping Nord und Center West). Der Einwohnerzuzug nach Graz, aber auch der historische Charme der Altstadt sind Positiva für die Landeshauptstadt der Steiermark. Die Innenstadt erlebt ein paar – teilweise insolvenzbedingte – Schließungen, die aber durchwegs mit branchenähnlichen Unternehmen (Hunkemöller, Weekday, Douglas) ersetzt werden konnten. „Die leicht rückläufige Entwicklung der Handelsflächenmieten in der Stadt Graz ist im österreichischen Vergleich ein wenig überraschend. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Situation entwickeln wird. Für das laufende Jahr gehen wir von einer gleichbleibenden Höhe der Spitzenmieten aus“, schätzt Ing. Alois Marchel von RE/MAX Commercial Graz die Situation ein.
LINZ. Die oberösterreichische Landeshauptstadt entwickelt sich dank einer hohen Kaufkraft ebenfalls durchaus positiv. Die Linzer Landstraße ist trotz der Konkurrenz zur Plus City Linz nach wie vor beliebt. Herausfordernder ist jedoch die Situation am Südende der Landstraße rund um den Volksgarten und den Schillerplatz, weil sich dort die Passantenstruktur ändert. Die Linzer Innenstadt punktet durch ein sehr breites Angebot, das auch regionale Aspekte mitberücksichtigt. So wurden beispielsweise Shops wie Genussmomente, Gioia oder ein Saint Charles in der Bischofstraße eröffnet. Ende 2023 eröffnete auch der Juwelier S.M. Wild am Taubenmarkt ein neu renoviertes Geschäft. „Wir sehen Linz als einen stabilen und auch teilweise leicht unterschätzten Retailmarkt, möglicherweise auch deshalb, weil Linz kein klassischer Tourismus-Hotspot ist. Die Spitzenmieten sind stabil und sollten das auch im Jahr 2024 bleiben,“ erläutert Mag. Stefan Krejci von RE/MAX Commercial.

SALZBURG. „Im Jahr 2022 sind die Touristen generell nach Österreich und damit auch in die Stadt Salzburg zurückgekehrt. Dennoch kommt es in der Innenstadt vermehrt zu Leerständen. Während es 2022 zu einer leichten Reduktion der Spitzenmieten gekommen ist, sind diese im Jahr 2023 gleichgeblieben. Dennoch hat die Innenstadt beispielswiese mit Nespresso, Depot oder Zara namhafte Unternehmen verloren. Aus diesem Grund gehen wir auch für das Jahr 2024 eher von einer Reduktion der Spitzenmieten in Salzburg aus“, erläutert Raimund Baumgarten.
INNSBRUCK. 2021 hat es in keiner Landeshauptstadt Steigerungen bei den Spitzenmieten gegeben. 2022 begann sich diese Entwicklung in Innsbruck wieder zu drehen. Innsbruck hat in Folge auch 2023 als einzige Landeshauptstadt leicht steigende Spitzenmieten verbucht. „Die Nachfrage nach Handelsflächen ist generell gesunken, auch die Nachfrage nach 1A-Lagen wurde weniger und dementsprechend sind die Mietpreise durchwegs gefallen. B- und C-Lagen sind spürbar weniger nachgefragt, die Mietpreise für diese Lagen sind überproportional – teilweise sogar im zweistelligen Prozentbereich – gefallen“,berichtet Arno Wimmer von RE/MAX Commercial Innsbruck. Eines der wohl interessantesten Neuprojekte soll in Imst entstehen. Dort ist geplant, das ehemalige Kika-Möbelhaus in den Aupark umzuwandeln. Neben Möbel- und Küchenstudios soll auch Platz für einen Fliesen-Großhandel, sowie für Büro- und Ordinationsflächen sein (MeinBezirk.at 16.11.2023).
KLAGENFURT. Bewegung hat es im abgelaufenen Jahr auch in Klagenfurt gegeben. Im Sommer 2023 hat die größte Eröffnung des Jahres stattgefunden – das deutsche Familienunternehmen Modepark Röther eröffnete im Süden Klagenfurts mit einer Verkaufsfläche von rund 4.400 m² seine Pforten. Nachdem ein Hauptmieter der City Arkaden, die Firma Pepco, bereits wieder ausgezogen ist, konnten namhafte Nachmieter durch die Drogeriemarke Müller und das Modegeschäft Woolworth gefunden werden. Seit April 2024 ist mit New Yorker ein weiteres Textilhaus am Start, das Unternehmen hat die ehemalige Fläche von XXL-Sports & Outdoor im Südpark übernommen. Neueröffnungen gab es aber auch im Bereich der Gastronomie. So wurde unter anderem im Herbst 2023 das Lokal Cotidiano am Heumarkt eröffnet. Das Asia Haus mit einer Fläche von mehr als 600 m² ist nach seiner Neueröffnung 2023 gerade dabei, diese Fläche noch einmal zu erweitern. Im Laufe des Jahres 2024 eröffneten Gellius CraftBeerKitchen, das italienische Lokal Piú Piano oder die Orient Foodbar ihre Pforten. „Im Gastro-Bereich beobachten wir interessante Entwicklungen, aber auch der klassische Handel in Klagenfurt ist derzeit in Bewegung und zeigt Interesse. Auffällig ist, dass vor allem Firmen, die bisher keinen Standort in Klagenfurt hatten, vermehrt auf der Suche nach neuen Geschäftsräumlichkeiten sind. Gleichzeitig ist auch in Klagenfurt der Trend zu Filialschließungen großer Ketten aus den Bereichen Textil, Schuhe und Einrichtung zu beobachten“, berichtet Daniel Lobnik von RE/MAX Commercial in Klagenfurt. 

BREGENZ. Philipp Feurstein von RE/MAX Commercial in Bregenz schätzt die Situation im Ländle folgendermaßen ein: „Neue Handelsprojekte kommen bei uns de facto nicht mehr auf den Markt. Der Wettbewerb um die besten Lagen bleibt, dennoch gestalten sich Vermietungen im gesamten Vorarlberger Raum als herausfordernd“.  Eine medial viel beachtete Ausnahme war hier der positive Beschluss der Stadtvertretung bzgl. Raumplanungsvertrag und Flächenwidmung des Messeparks Dornbirn, dessen Handelsfläche um rund 100 Millionen Euro erweitert werden soll (MeinBezirk.at 20.12.2023)

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