Einfamilienhauskäufe: ein Drittel weniger als vor 5 Jahren. Preise: minus 4,0 % im Jahresvergleich 

Gesamtüberblick über den österreichischen Einfamilienhausmarkt 2023


Verbücherungsmengen brechen 2023 doppelt so stark ein wie 2022: Nach -8,2 % um sogar -16,4 %, damit wurden 2023 nur mehr 8.221 Einfamilienhäuser neu verbüchert. 2018 waren es noch 12.689 Kaufakte.
Auch 2023 alle Bundesländer im Mengenminus, Bundesländerreihung unverändert: Niederösterreich vor Steiermark, Oberösterreich und Kärnten.
Einfamilienhauspreise: Österreich-Mittel sinkt von 352.485 Euro auf 338.341 Euro, um -4,0 % oder -14.144 Euro.
Bandbreite: von 209.770 Euro im Burgenland und 277.113 Euro in Niederösterreich bis 795.394 Euro in Tirol und 803.423 Euro in Wien.
Zweiteilung Österreichs: Wien, Tirol, Vorarlberg und Salzburg im Mittel über 692.000 Euro, dagegen Oberösterreich, Niederösterreich, Kärnten, Steiermark und Burgenland unter 333.000 Euro.
Pro Haus im Mittel über eine Million Euro: Bezirk Kitzbühel mit 2,5 Mio. Euro, Stadt Salzburg, Wien-Hietzing und Wien-Hernals (jeweils 1,1 Mio. Euro).
Preisdynamik: national -4,0 % Preisrückgang. Bandbreite von +4,9 % in Kärnten und +4,4 % in Salzburg bis -4,7 % in Nieder- und -6,4 % in Oberösterreich.
Preise im Fünfjahresvergleich nach +56,1 % auf +40,0 % gesunken, im Zehnjahresvergleich von +100,9 % auf +82,8 %.
Top-Dutzend-Bezirke außerhalb Wiens (Rang 2022 in Klammer): 1. Kitzbühel (1.), 2. Salzburg-Stadt (3.), 3. Kufstein (4.), 4. Innsbruck (2.), 5. Bregenz (9.), 6. Salzburg-Umgebung (5.), 7. Zell/See (10.), 8. Innsbruck-Land (7.), 9. Dornbirn (8.), 10. Feldkirch (6.), 11. Schwaz (15.), 12. Mödling (13.). 2023 sind Hallein (11.) und Linz (12.) nicht vorne dabei.

 Detailzahlen auf Landes- und Bezirksbasis, Grafiken und Fotos finden Sie auf www.remax.at/de/presse/pressearchiv 
Gliederung: Österreich, Bundesländer, Bezirke und Methodik.
Quellenangabe: RE/MAX-ImmoSpiegel Gesamtjahr 2023 auf Basis der Kaufpreissammlung von IMMOunited aus dem amtlichen Grundbuch (Vollerhebung).
 
Seit Beginn der RE/MAX-Marktanalysen im Jahr 2009 ist der Einfamilienhausmarkt sieben Mal zum Vorjahr gewachsen und sieben Mal geschrumpft. Der Mittelwert über die Jahre lag bei 10.481 Häusern und 2022 mit 9.838 schon ein Stück darunter. 2023 sank die Anzahl der gehandelten und verbücherten Liegenschaften um -1.617 auf den Tiefpunkt der Aufzeichnungen, nämlich 8.221, also um -16,4 %. Zum Ergebnis des bisher handelsintensivsten Jahres, 2018, fehlen damit 4.468 Einheiten oder 35,2 %, also mehr als ein Drittel.
 
Alle Bundesländer im Mengenminus
Die größten Mengeneinbrüche verzeichneten prozentuell, aufgrund der Finanzierungsthematik, erwartungsgemäß die hochpreisigen Bundesländer Vorarlberg (-35,5 %), Wien (-32,3 %) und Tirol (-25,6 %), die geringsten die niedrigpreisigen Niederösterreich (-8,8 %), Oberösterreich (-12,3 %) und die Steiermark (-14,1 %).
Überraschend ist jedoch, dass Kärnten mit -24,2 % und vor allem das Burgenland als billigstes Bundesland mit -23,2 % schlechter abschnitten als das teure Salzburg (-21,0 %).
Aufgrund der relativ geringen Mengenrückgänge in Niederösterreich und den drei-bis viermal so hohen in sechs anderen Bundesländern ist der gelb-blaue Einfamilienhausmarkt 2023 beinahe gleich groß wie jener der Bundesländer Vorarlberg, Wien, Salzburg, Tirol, Burgenland und Kärnten zusammen.
 
Kärnten und Salzburg erfolglos gegen nieder- und oberösterreichischen Preistrend 
Weil in den mengenstarken Bundesländern Nieder- und Oberösterreich die Einfamilienhauspreise um -6,4 % und -4,7 % gefallen sind, liegt auch der Bundestrend bei -4,0 %. Da wirken die +4,9 % in Kärnten und die +4,4 % Salzburg 2023 nur minimal trendmildernd. Seit 2009 ist dies der erste Preisrückgang im RE/MAX-ImmoSpiegel für Einfamilienhäuser. Offensichtlich ist dies eine Pendelgegenbewegung, denn 2022 waren es gerade die mengenstarken und günstigen Bundesländer Nieder- und Oberösterreich und die Steiermark, die mit +9,5 %, +14,8 % und +15,7 % die letzte Preissteigerung massiv befeuert hatten.
 
Zweipreisgesellschaft
Mit 338.341 Euro liegt der Bundesmittelpreis 2023 um -14.144 Euro unter dem Vorjahr (352.485 Euro). Stärkere Rückgänge gab es nur in Vorarlberg mit -16.839 Euro und in Oberösterreich mit -22.670 Euro. An niedrigsten waren die Preise im Burgenland mit 209.770 Euro, gefolgt von Niederösterreich mit 277.113 Euro, das 2023 erstmals seit 2013 wieder billiger war als die Steiermark (279.078 Euro). In der Mitte platzieren sich preislich Kärnten mit 303.431 Euro (somit von Rang sieben auf Rang sechs aufgestiegen), Oberösterreich mit 333.119 Euro je Einfamilienhaus und – mehr als doppelt so teuer – auf Platz vier Vorarlberg mit 692.472 Euro. Salzburg hat 2023 das Ländle preislich überholt und kommt somit auf das Podest, mit 705.060 Euro je Einfamilienhaus. In Tirol war ein Einfamilienhaus im Schnitt 795.394 Euro wert und in Wien 803.423 Euro.
 
Tirol und Salzburg: Top-Objekte unbeeindruckt vom Trend
Die regionalen und sektoralen Preisentwicklungen weichen zum Teil erheblich vom Bundestrend ab. In der Verteilungskurve der Einfamilienhauspreise hat sich die Grenze vom untersten Preisviertel (1.Quartil) nach einem Anstieg im Jahr 2022 um +16,1 % im Jahr 2023 überhaupt nicht verändert: Ein Viertel aller Einfamilienhäuser ging 2023 wie 2022 um 180.000 Euro oder weniger an neue Eigentümer. In der Mitte der Verteilungskurve sank der Preis um -1,6 % und am oberen Ende, an der Grenze vom dritten zum vierten Viertel sogar um -5,2 % von 490.750 Euro auf 465.000 Euro.
Aufgrund der großen Preisunterschiede könnte man erwarten, dass die Preissenkungen im oberen Preissegment vor allem in den westlichen Bundesländern zu spüren gewesen wären. Sie kamen aber vor allem aus Oberösterreich, ein wenig aus Niederösterreich und doch aus Vorarlberg. „Das Zinsniveau und die Kreditvergaberichtlinien (KIM-Verordnung) waren hauptverantwortlich für den starken Rückgang bei den Einfamilienhausverkäufen. Die Marktentwicklung für 2024 sehen wir aber schon wieder optimistischer. Die Nachfrage steigt wieder, die Inflation geht zurück, die Zinsentwicklung ist konstant bzw. zeigt nach unten und auch die Maßnahmen der Politik sind grundsätzlich positiv zu bewerten. In Summe werden diese Entwicklungen dazu beitragen, dass sich wieder mehr Menschen ihren Traum vom eigenen Haus im Grünen verwirklichen können, erläutert Bernhard Reikersdorfer, MBA; Managing Director von RE/MAX Austria.
 
Ein Fünftel weniger Transaktionswert
2022 fehlten zum Vorjahr noch -0,5 %, 2023 sind es -19,8 %. Die spürbar kleineren Mengen und die geringeren Preise kumulieren in einem erheblichen Rückgang des Verkaufswertes: Statt 4,09 und 4,11 Mrd. Euro wie 2022 und 2021 waren es 2023 nur 3,28 Mrd. Euro und ein Minus von 811 Mio. Euro.
 
Datensicherheit zählt für den Marktführer
Der RE/MAX-ImmoSpiegel und weitere Analysen von RE/MAX Austria, Österreichs klarer Nummer 1 in der Immobilienvermittlung, basieren auf der Gesamtauswertung aller Immobilien-Kaufverträge, die im amtlichen Grundbuch 2023 verbüchert und von IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten, ausgelesen und als Kaufvertragssammlung veröffentlicht wurden. „Wir verlassen uns bei unseren Marktanalysen und Marktwerteinschätzungen ausschließlich auf Gesamtauswertungen und nicht auf Stichproben und verwenden nur die Preise tatsächlicher Verkäufe und nicht Möchtegern-Angebotspreise im Web, von denen niemand weiß, zu welchem Preis die Objekte gekauft, ja, ob sie überhaupt gekauft wurden“, versichert Mag. Anton Nenning, RE/MAX Austria Head of Research. 
„Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH. 
 
 
NIEDERÖSTERREICH: 
Der Einfamilienhaus-Spitzenreiter diesmal mit Bestwert
Während alle anderen Bundesländer unter zweistelligen prozentuellen Verkaufsrückgängen stöhnen, kam Niederösterreich 2023 mit einem gelbblauen Auge davon. Minus 8,8 % sind zwar ein Minus von 241 Liegenschaften, aber Kärnten und die Steiermark verzeichneten auch in absoluten Zahlen stärkere Rückgänge. 2.483 verbücherte Einfamilienhäuser sind fast so viele wie in Vorarlberg, Wien, Salzburg, Tirol, Burgenland und Kärnten zusammen, also die Nummern vier bis neun im Bundesländerranking. Damit ist der Anteil der Einfamilienhäuser in Niederösterreich das erste Mal seit 2017 wieder über der 30 %-Marke zu finden, ganz genau bei 30,2 %. Vorher ist er meist zwischen 25 und 28 % gependelt.
Der Transaktionswert hat natürlich unter dem Mengenrückgang gelitten: Statt 888 Mio. Euro (2022) waren es 2023 nur mehr 764 Mio. Euro. Der Rückgang von -124 Mio. Euro ist damit in Euro der höchste unter den Bundesländern, minimal höher als in Oberösterreich und Tirol, die Ausgangsbasis allerdings ist dort eine andere. Daher fehlen in Niederösterreich nur -13,9 % auf das Vorjahr. Mit Ausnahme der Steiermark waren die Prozentrückgänge überall sonst höher, zum Teil erheblich höher.
Der Handelswert liegt damit nur gering über jenen der Jahre 2020 und 2017. In den Jahren 2018, 2019, 2021 und 2022 war er erheblich höher.
 
Signifikant sinkende Preise im größten Teilmarkt
Nach 265.617 Euro (2021) und 290.922 Euro (2022) sind die 277.133 Euro für ein typisches niederösterreichisches Einfamilienhaus eine Ersparnis zum Vorjahr von -13.809 Euro oder -4,7 %. Im Bundesländervergleich ist Niederösterreich den RE/MAX-Analysen zufolge unter die Preise von Kärnten und auch von der Steiermark gerutscht und liegt somit nur mehr über jenen des Burgenlandes.
Der Preisvergleich zu Tirol und Wien hat sich wieder verschärft: Für ein Einfamilienhaus in Tirol oder in Wien muss man statistisch 2,9 in Niederösterreich verkaufen. 2022 waren es nur 2,6 und 2,7. Aufgrund der aktuellen Preisrückgänge sind auch die kumulierten Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr geringer ausgefallen: Der Fünfjahrespreisvergleich ist von +52,9 % auf +34,8 % gesunken, der Zehnjahresvergleich von +102,6 % auf +79,37 %.
 
Am unteren und oberen Ende
620 Liegenschaften, also ein Viertel aller niederösterreichischen Einfamilienhäuser, wurden 2023 mit Preisen unter 150.000 Euro (+3,4 %) verkauft. Billiger war das günstigste Viertel nur im Burgenland (um ein Fünftel), in Vorarlberg aber mehr als dreimal so teuer. Am oberen Preisende beginnt der Top-25-Prozent-Club bei Preisen von 389.500 Euro und mehr. Das sind um -7,3 % weniger als 2022. Im Bundesländervergleich stellt dies den höchsten prozentuellen Preisrückgang im vierten (obersten) Preisquartil dar.
 
Bezirks-Preisschere geht 2023 zu
Waidhofen/Thaya hat aus der Position des Preisschlusslichtes kräftig zugelegt und steht bei 121.785 Euro je Einfamilienhaus und einem Plus von 18,3 %. Mödling hat als Nr. 1 beim Preis um -2,3 % verloren, daher geht die niederösterreichische Preisschere 2023 ein Stück zu: Mödling ist nur mehr 5,1x so teuer wie Waidhofen/Thaya. 2022 lag der Faktor bei 6,1 und 2021 sogar bei 6,8.
 
Baden behält Führung, Gänserndorf gleichauf, Neunkirchen auf Platz drei
2018 hatte Gänserndorf das letzte Mal die Nase vorne. Seither führte dreimal Baden und einmal (2020) Wr. Neustadt. 2023 endete mit einem Unentschieden: 198 Einfamilienhäuser für Gänserndorf (-1,0 %) und für Baden (-4,3 %). Die Veränderungen in den Verbücherungsmengen waren 2023 erheblich. Sie variierten in den Bezirken zwischen +40 % und -44 %, in der Überzahl waren sie rückläufig.
 
Die Vier im Plus
Den größten Sprung nach vorne schaffte die Landeshauptstadt, vom vorjährigen All-Time-Minimum (25) auf langjährig immer noch unterdurchschnittliche 35 Liegenschaften und das Minimum 2023 unter den gelbblauen Bezirken. Das bringt den Sieg in der Kategorie „Wachstum zum Vorjahr“ mit +40,0 %. Amstetten samt Waidhofen/Ybbs rehabilitierte sich ebenfalls vom bisher zweitschlechtesten Ergebnis (87) auf 112 Verbücherungen (+28,7 %).
Einstellig wird der Zuwachs dann schon in St. Pölten-Land (+6,7 %) mit 192 Objekten, immerhin Rang vier. Neunkirchen liegt auf Platz drei bei den Transaktionen (195) und Rang vier beim Wachstum (+1,6 %). Damit sind die Mengenzugewinne auch schon aufgezählt.
 
Einstellig bergab
In Gänserndorf ging es wie erwähnt bergab, ebenso in Waidhofen/Thaya mit -2,2 % und 88 Verkäufen. Korneuburg mit 124 neuen Eigenheimbesitzern und -3,1 % liegt in der Performance noch vor Lilienfeld mit -3,6 % (54) und Hollabrunn mit -3,9 % (123).Über vier Prozent aufs Vorjahr fehlen dann schon in Baden (-4,3 %) mit 198 Transaktionen, in Melk (-4,5 %) mit 128 und in Bruck/Leitha mit -4,8 % und 118 Einheiten.
Beinahe doppelt so stark ist der Rückgang in Mistelbach mit -8,9 % auf 154 Stück und in Tulln (-9,7 %; 158).
 
Beinahe ungebremst nach unten
Jenseits der Minus-zehn-Prozentmarke findet sich dann Gmünd mit -12,1 % und 94 Kaufakten, weiters Wr. Neustadt (Stadt und Land) mit -16,5 % (172) sowie Scheibbs mit -17,2 % (mit 48 die drittschwächste Menge im Bundesland). Mehr als ein Fünftel hat Krems (Stadt und Land) eingebüßt: -23,6 % (94).
Horn fehlt mit -32,9 % ein Drittel (49) und ganz schlimm hat es Zwettl mit -40,0 % und 45 Einheiten (vorletzter Platz) und Mödling mit -44,4 % bei 104 Verkäufen erwischt. Dieser Absatzeinbruch in Mödling ist für -60 Mio. Euro Umsatzeinbuße, der Hälfte des Rückgangs im ganzen Bundesland, verantwortlich.
 
Zwei Drittel der Bezirkspreise unter dem Vorjahr
Während 2022 noch 18 Bezirk zulegen konnten, sind 2023 14 im Minus, vor allem die großen und teuren. Dass Mödling das Ranking anführt, ist seit 2010 schon Tradition im RE/MAX-ImmoSpiegel. 617.329 Euro für ein Einfamilienhaus war der Preis 2023 und damit um -2,3 % unter dem Rekordjahr 2022.
 
Fünf zwischen 300.000 Euro und einer halben Million Euro
Auch Tulln ist im Preis gesunken, um -31.331 Euro oder -6,4 % auf 454.802 Euro. Platz drei geht mit 414.106 Euro an Korneuburg, diesmal -3,5 % unter dem Vorjahreswert. Baden, am ersten Platz neben dem Podest, verliert -2,9 % auf 410.337 Euro. Unter 400.000 Euro finden sich St. Pölten-Land mit 360.383 Euro (-7,1 %) und Bruck/Leitha, mit 358.229 Euro somit der teuerste Bezirk mit einem Preisauftrieb (+3,0 %).
 
Sieben auf einen Streich unter 200.000 Euro
Wiener Neustadt (Stadt und Land) fällt um -8,6 % unter den Vorjahrespreis – 2023 somit auf 278.590 Euro. Gänserndorf fehlen mit 267.278 Euro -16.114 Euro (-5,7 %) auf den 2022er Preis und Amstetten (samt Waidhofen/Ybbs) gar -31.164 Euro (mit -10,5 % der stärkste prozentuelle Rückgang im Bundesland) auf 265.887 Euro. St. Pölten legt um +0,8 % auf 262.874 Euro zu, die Preise waren aber 2021 und 2022 schon um +6,3 % und +8,7 % höher.
In der Mitte des Feldes, auf Platz 11 von 21, findet sich Neunkirchen mit 239.063 Euro je Einfamilienhaus und einem außergewöhnlichen Plus von +8,0 %.
Krems und Scheibbs, beide diesmal in der günstigeren Hälfte der Bezirke zu finden, kommen auf 236.505 Euro (-8,6 %) und 222.859 Euro (-8,3 %). Der Nachbar Melk fällt wieder unter die 2022 überwunden geglaubte 200.000 Euro-Grenze: mit 198.984 Euro und -4,1 %.
Lilienfeld legt gegenüber 2021 um +4,5 % und gegenüber 2022 um +11,7 % zu, nämlich auf 195.835 Euro und Horn erhöht um +5,8 % auf 179.648 Euro. Dagegen sinken Mistelbach um -0,3 % auf 159.849 Euro, Hollabrunn um -2,4 % auf 146.511 Euro und Zwettl um -7,6 % auf 127.726 Euro. Bergauf geht’s um +2,4 % mit 126.907 Euro in Gmünd und um +18,3 % auf 121.785 Euro in Waidhofen/Thaya.
 
Allgemein bekannter Geheimtipp: Wald- und Weinviertel
Wer sich auf die Suche nach besonders günstigen Einfamilienhäusern in Niederösterreich macht, der sollte sich Richtung Norden wenden: In Zwettl und Waidhofen/Thaya war ein Viertel aller Einfamilienhäuser unter 70.000 Euro zu bekommen, in den Bezirken Gmünd, Mistelbach und Hollabrunn immerhin noch unter 80.000 Euro. Danach folgt bereits ein Sprung auf 120.000 in Horn. Zum Vergleich: Drei Viertel aller Einfamilienhäuser im Bezirk Mödling kosteten 408.750 Euro oder.
 
Top-Häuser in Top-Gegenden billiger
Die 25 % der besten Einfamilienhäuser waren den Käufern in Mödling unverändert mehr als 800.000 Euro wert, im Bezirk Tulln mehr als 600.000 Euro (-6,9%), in Korneuburg 562.250 Euro (-6,1%) und in Baden 511.606 Euro (-3,5%). Alle anderen Bezirke bewegten sich auch im Top-Segment unter einer halben Million, sechs Bezirks sogar unter 250.000 Euro.
 
 
 
STEIERMARK
Neuer Negativrekord bei Verkaufsmenge
2022 verzeichnete die Steiermark laut RE/MAX-ImmoSpiegel den drittstärksten prozentualen Mengenrückgang unter allen Bundesländern. 2023 ist es erfreulicherweise nur der drittschwächste. Er liegt mit -14,1 % knapp besser als der nationale Durchschnitt (-16,4 %). In absoluten Zahlen ist es für die Grüne Mark jedoch der größte Rückgang bisher. -271 ergeben eine Verbücherungszahl von 1.654. Seit 2013 und nach 2022 ist es erst das zweite Mal eine Menge unter 2.000 Stück und sogar ein neuer Mengentiefstand. Für Rang zwei im bundesweiten Mengenranking reicht es aber nach wie vor.
 
Umsatz-Bronze
Die Entwicklung des Transaktionswerts ist zwar ebenfalls mit -78 Mio. Euro bzw. -13,4 % negativ, ist aber zumindest prozentual der schwächste Rückgang in Österreich und auch die halbe Euro-Milliarde bleibt mit 502 Mio. Euro Umsatz bestehen – nur Oberösterreich und Niederösterreich erzielten noch mehr.
 
Stabiler Preis
Der typische Einfamilienhauspreis liegt in der Steiermark bei 279.078 Euro und ist somit stabil geblieben (+1.390 Euro, +0,5 %). Das zarte Preisplus beschert der Grünen Mark dennoch einen neuen Höchststand und so gibt sie den Titel „zweitbilligstes Bundesland“ nach zehn Jahren wieder an Niederösterreich ab. Im Mehrjahresrückblick zeigt sich die Preissteigerung dennoch eher verhalten und nur leicht über und sogar unter dem Bundesdurchschnitt: im Fünfjahresvergleich +43,1 % (Bundesdurchschnitt: +40,0 %) und im Zehnjahresvergleich +77,7 % (Bundesdurchschnitt +82,8 %).
 
Zwei Bezirke im Mengenplus
Mit +12,3 % hält der Bezirk Murtal am stärksten gegen den Negativtrend bei den steirischen Verkaufsmengen. Insgesamt kommt er auf 128 Kaufakte und liegt damit auf dem Niveau der Jahre 2017 und 2016 (jeweils 126). Der zweite Bezirk mit einer Mengensteigerung ist Voitsberg, wo +2,9 %, also 106 Kaufakte von RE/MAX-Experten registriert wurden.
In allen anderen Bezirken liegen die Verkaufsmengen unter den Vorjahresergebnissen.
 
Graz-Stadt und Graz-Umgebung auf dem Tiefstand
Ein prozentuell einstelliges Minus wurde in den Bezirken Liezen (141 Einheiten, -1,4 %), in Weiz (123, -3,9 %) und in Leoben (100, -5,7 %) verzeichnet. Zweistellig negativ war es dann schon in Leibnitz, wo 133 Einfamilienhäuser und damit -15,8 % weniger als 2022 verkauft wurden. Graz-Umgebung reduzierte 2022 um -10,1 %, im Jahr 2023 nochmal um das doppelte, nämlich um -19,3 % und kommt auf 272 Verbücherungen, bleibt aber klar mengenführender Bezirk. Fünf weitere Bezirke liegen bei der Rückfallquote prozentual nah beieinander: Südoststeiermark (94 Einheiten, -20,3 %), Bruck-Mürzzuschlag (148, -20,4 %), Deutschlandsberg (104, -21,2 %), Hartberg-Fürstenfeld (122, -21,8 %) und die Stadt Graz liegt mit 164 um -21,9 % unter dem Vorjahreswert. Der Bezirk Murau bildet mit 19 Verbücherungen das Schlusslicht.   
Für die Landeshauptstadt und Graz-Umgebung bedeutet die erzielte Verkaufsmenge von 2023 einen neuen ImmoSpiegel-Negativrekord, die Südoststeiermark wiederholt ihr schlechtestes Ergebnis von 2012.


Preise: Graz-Stadt nähert sich der halben Million Euro
496.263 Euro für ein Einfamilienhaus in Graz sind ein Plus von 12.894 Euro oder 2,7 % und eine weitere Annäherung an die 500.000 Euro-Grenze. Mit etwas Respektabstand folgt Graz-Umgebung mit durchschnittlich 351.850 Euro (+3,6 %). Auch Liezen erhöhte um +1,5 % auf 336.445 Euro. Steirische Einfamilienhäuser zwischen 300.000 und 250.000 Euro gab es in folgenden Bezirken zu erwerben: Leibnitz (288.352 Euro, +0,1 %), Weiz (268.303 Euro, das stärkste Prozent-Plus im Bundesland) und in Deutschlandsberg (265.836 Euro, +0,3 %).
Ähnlich hohe relative Preissteigerungen gab es in Voitsberg, wo sich der Einfamilienhauspreis um +5,8 % auf 240.377 Euro erhöhte, im Bezirk Murtal mit 215.770 Euro (+6,0 %) und in der Südoststeiermark mit 214.329 Euro (+6,4 %). +3,4 % über dem Vorjahresergebnis liegt außerdem der Bezirk Leoben, er kommt auf 212.876 Euro.
Günstiger wurde es hingegen in Bruck-Mürzzuschlag, wo die Preise um -10,3 % auf 205.914 Euro gefallen sind. Hartberg-Fürstenfeld fällt 2023 nach dem bisherigen Spitzenpreis von 207.382 Euro im Jahr 2022 wieder unter die 200.000 Euro-Grenze auf 166.183 Euro und verzeichnet damit den stärksten prozentuellen Preisabfall unter den steirischen Bezirken von -19,9 %.
Für den Bezirk Murau kann aufgrund der geringen Verbücherungesmenge kein aussagekräftiger Preistrend angegeben werden.
 
Schnäppchentipps für Einfamilienhaussuchende in der Steiermark
Jedes vierte Einfamilienhaus wurde 2023 unter 158.000 Euro gehandelt – ein Minus von 6,2 %. Am günstigsten bleibt es in den Bezirken Hartberg-Fürstenfeld mit unter 82.500 Euro (-31,3 %) und Südoststeiermark mit weniger als 130.025 Euro (-3,7 %).
 
Höhere Mindestpreise in der gehobeneren Preisklasse
Jeder vierte Einfamilienausverkäufer in Graz lukrierte 2023 mehr als 618.156 Euro, in Liezen noch 460.000 Euro und in Graz-Umgebung 446.250 Euro. Mindestpreise für das obere Preisviertel über 300.000 Euro fanden sich auch in Weiz (374.300 Euro), in Deutschlandsberg (371.250 Euro), in Leibnitz (370.000 Euro), Voitsberg (325.000 Euro) und in der Südoststeiermark (315.000 Euro).   
 
 
 
OBERÖSTERREICH
 Geringe Verkaufsmenge wie noch nie
Der Abwärtstrend verbücherter Einfamilienhäuser seit dem Jahr 2018 setzte sich auch 2023 weiter fort: 1.538 Vertragsabschlüsse sind um -216 bzw. -12,3 % weniger als 2022 und damit der zweitgeringste prozentuelle Rückgang in Österreich, aber dennoch ein neuer Tiefstand (bisher 1.601 im Jahr 2009). Gegenüber dem Rekordjahr 2018 waren es um -672 Stück weniger.
Mengenrückgänge in Kombination mit sinkenden Preisen wirken sich auch auf den Umsatz aus: 544 Mio. Euro erreichte Oberösterreich, ein Minus von 123 Mio. Euro (-18,4 %). Rang zwei unter den Bundesländern bleibt aber aufrecht.
 
Mittelpreisige Häuser
Mit einem typischen Einfamilienhauspreis von 333.119 Euro verzeichnet Oberösterreich sowohl prozentual (-6,4 %) als auch absolut (-22.670 Euro) den stärksten Preisrückgang, bleibt national aber preislich in der goldenen Mitte. Im Fünfjahresvergleich haben die oberösterreichischen Einfamilienhäuser um +42,5 % zugelegt, im Zehnjahresvergleich um +87,2 %.
 
Dreimal Mengenplus, aber ohne Rekorde
Nur drei der 16 oberösterreichischen Bezirke vermeldeten laut den RE/MAX-Experten ein Mengenplus. Allen voran Rohrbach, der sich um +31,9 % auf 91 Kaufakte steigern konnte. Grieskirchen erhöhte um ein Fünftel gegenüber 2022, genauer gesagt um +20,7 % auf 111 Einheiten und auch Perg liegt mit +1,6 % und 64 Verbücherungen über dem Vorjahr.
Für fünf weitere Bezirke fielen die Verkaufszahlen im einstelligen Minusbereich. Recht stabil bleibt Gmunden. Der Traunsee-Bezirk landet mit -0,9 % wie Grieskirchen bei 111 Einheiten – nur um eine weniger als 2022. Um -3,6 % weniger waren es in Urfahr-Umgebung (107 Einheiten), -4,8 % in Vöcklabruck (119), -4,9 % in Kirchdorf (78) und -7,4 % in der Landeshauptstadt (63).
 
Dreimal rund ein Drittel weniger und acht Negativrekorde
Zum ersten Mal im Jahr 2016, danach erst wieder 2020 und 2022 sowie im Folgejahr 2023 war Braunau mit 179 Verkäufen der mengenstärkste unter den oberösterreichischen Bezirken, diesmal trotz einem Minus von 15,6 %. 101 Einträge im Grundbuch sind für Ried im Innkreis ein Rückgang um -17,2 %. Um beinahe denselben Wert, nämlich um -17,3 % ging die Verkaufsmenge auch in Freistadt zurück, der Bezirk kommt damit auf 81 Einheiten. Wels (Stadt und Land) fällt um -19,9 % unter das Vorjahresergebnis (141 Verkäufe) und Steyr (Stadt und Land) um -22,8 % (78).
Am härtesten hat es jedoch diese drei Bezirke getroffen: Linz-Land (-31,6 %, 128 Verkäufe), Eferding (-34,0 %, 31) und Schärding (-38,2 %, 55).
Für Schärding, Eferding, Linz-Land, Steyr, Wels (Stadt und Land), Vöcklabruck, Gmunden und Steyr (Stadt und Land) sind es neue Negativrekorde. Letztgenannter Bezirk wurde bei der Verkaufsmenge 2023 sogar erstmals (seit Beginn des RE/MAX-ImmoSpiegels 2009) nur zweistellig.
 
Linz-Stadt wieder günstiger, Gmunden über 400.000 Euro
Wer 2023 in der oberösterreichischen Landeshauptstadt ein Einfamilienhaus erworben hat, hat im Durchschnitt um -12,5 % weniger bezahlt als 2022. Der Preis ist auf 561.671 Euro gefallen und damit doppelt so stark wie im Landesdurchschnitt (-6,4 %). In Linz-Land war die Preisdynamik etwas schwächer: 449.523 Euro sind ein Plus von 2,3 %. Über 400.000 Euro zahlten Käufer 2023 neuerdings auch in Gmunden. Im Durchschnitt nämlich 409.771 Euro – ein Anstieg um +11,7 %.
Drei Bezirke lagen 2023 wieder unter der 400.000 Euro-Grenze, nachdem diese 2022 erstmals geknackt wurde: In Vöcklabruck kostete ein Einfamilienhaus 382.933 Euro und wurde damit um -12,3 % günstiger. In Wels (Stadt und Land) waren es 381.092 Euro (-6,7 %) und in Urfahr-Umgebung 341.508 Euro (-15,1 %). Über 300.000 Euro waren es auch noch in Perg (323.519 Euro, -5,4 %) und in Eferding (317.887 Euro, -13,8 %).
 
Acht Bezirke im Mittel noch unter 300.000 Euro
Grieskirchen führt die Gruppe jener Bezirke an, wo Einfamilienhäuser zwischen 200.000 und 300.000 Euro zu erwerben waren. In diesem Bezirk waren typischerweise 295.078 Euro zu zahlen und damit um +1,9 % mehr als 2022. In Steyr (Stadt und Land) und Freistadt – 2022 noch in der Preisklasse über 300.000 Euro – waren Einfamilienhäuser beinahe ex aequo um 292.785 Euro (-8,8 %) bzw. um 292.167 Euro (-17,0 %) zu haben. Kirchdorf kommt auf 289.568 Euro (-2,3 %) und Braunau – ebenfalls 2022 noch über 300.000 Euro – reduziert mit -17,1 % prozentuell am stärksten und kommt auf 283.825 Euro. Teurer wurde es hingegen in den Bezirken Ried im Innkreis (267.695 Euro, +1,9 %), Schärding (244.248 Euro, +4,8 %) und in Rohrbach (227.070 Euro, +14,5 %).
 
Vier Bezirke als Schnäppchentipp
Ried und Freistadt zählen den RE/MAX-Experten zufolge zu den Geheimtipps für günstige Einfamilienhäuser in der Einstiegspreisklasse – mit 185.000 Euro oder weniger. In Schärding zahlte jeder vierte Käufer maximal 148.750 Euro für sein neues Zuhause und in Rohrbach lag die Obergrenze im unteren Preisquartil bei nur 135.000 Euro.
 
Linz-Stadt: Preise in oberer Preisklasse wieder wie 2021
Für ein Viertel aller Einfamilienhäuser bezahlten Käufer in der Landeshauptstadt mindestens 710.000 Euro. Die Preissteigerung von 2021 auf 2022 (+14,1 %, +100.000 Euro) hat sich damit fast wieder erübrigt. Von 2022 auf 2023 waren es -12,1 % bzw. -97.500 Euro.
Linz-Land folgt mit großem Preisabstand, wo Einfamilienhäuser der Top-25-Prozent-Klasse ab 560.000 Euro zu haben waren. Die günstigsten Einfamilienhäuser innerhalb der gehobenen Preisklasse fanden sich erneut in Rohrbach und kosteten ab 310.000 Euro.
 
 
 
KÄRNTEN
Um 248 Verkäufe weniger als 2022
778 Einfamilienhausverkäufe sind um -248 bzw. -24,2 % weniger als 2022 und damit nach acht Jahren in Folge zum ersten Mal wieder unter 1.000 und sogar ein neuer Tiefstand. Rang vier im bundesweiten Mengenranking bleibt Kärnten jedoch erhalten: halb so viel wie Oberösterreich, aber um die Hälfte mehr als im Burgenland.
Dem Mengenrückgang folgt auch ein Umsatzrückgang: 257 Mio. Euro sind um -66 Mio. Euro oder -20,5 % weniger. Da Wien jedoch stärkere Verluste aufweist, konnte Kärnten in der Umsatzrangliste von Rang sieben auf Rang sechs aufsteigen und die Bundeshauptstadt überholen.
 
Teurer als Niederösterreich
Ein mäßiges Preisplus, aber dennoch im Vergleich der kräftigste prozentuale Anstieg, ließ Kärnten erstmals seit 2016 wieder teurer werden als Niederösterreich: +4,9 % sind um 8,9 Prozentpunkte mehr als der nationale Durchschnitt und ergeben einen typischen Einfamilienhauspreis von 303.431 Euro – so teuer war es im Schnitt in Kärnten noch nie. Niederösterreich wird damit um -26.318 Euro günstiger als das südlichste Bundesland.
Im Fünfjahresvergleich legten die Kärntner Einfamilienhauspreise um +52,0 % zu – der vierthöchste Wert unter den Bundesländern – und im Zehnjahresvergleich um +88,9 %, der viertniedrigste Wert.
 
Mengen: Wolfsberg bleibt als einziger Bezirk stabil
Der Bezirk Wolfsberg wiederholte exakt sein Mengenergebnis von 2022 und landet 2023 wieder bei 104 Verkäufen. Starke Mengenbewegungen zeigen sich hingegen in den anderen Bezirken, die allesamt unter den Vorjahresergebnissen zurückbleiben. Die Landeshauptstadt reduziert um -18,4 % auf 93 Verbücherungen. Vor zehn Jahren war Klagenfurt-Stadt schon einmal zweistellig, lag mit 98 Einheiten jedoch um +5 Einheiten über dem aktuellen Ergebnis. Klagenfurt-Land verliert um fast ein Fünftel, nämlich um -19,1 % und meldet 127 Kaufakte, immerhin „nur“ der bisher fünftschwächste Wert des Bezirks.
 
Viermal minus ein Viertel und ein Ausreißer
Um -23,5 % Einfamilienhausverbücherungen weniger als 2022 registrierte Villach (Stadt und Land) mit insgesamt 143 Einheiten, bleibt aber − wie bisher noch jedes Jahr − führend in der Mengenstatistik. 55 Einheiten und damit um -23,6 % weniger waren es in Völkermarkt und Spittal/Drau meldet einen Rückgang um -24,3 % auf 109 Verbücherungen. Diesen drei Bezirken ist gemein, dass sie jeweils die geringste Verkaufsmenge seit Beginn des RE/MAX-ImmoSpiegels 2009 verzeichnen mussten.
St. Veit/Glan kommt aufgrund eines Minus von 27,5 % noch auf 87 Kaufakte, lag jedoch in den Jahren 2009, 2010 und 2012, 2013 noch unter diesem Wert. Feldkirchen fällt durch das stärkste kärntnerische Minus (-44,3 %) auf und wiederholt mit 44 Einheiten das Tiefstand-Ergebnis aus dem Jahr 2011.
Da alle Bezirke (bis auf Wolfsberg) nicht an die Vorjahresergebnisse anschließen oder sich steigern konnten, bleiben Villach, Klagenfurt-Land und Spittal die Top 3 im Bezirks-Mengen-Ranking. Schlusslicht ist wieder einmal Hermagor mit 16 Verkäufen.
 
Feldkirchen so teuer wie Klagenfurt-Stadt
2022 wurde es in allen Bezirken teurer. 2023 haben sich zumindest in einem Drittel der Kärntner Bezirke die Preise gesenkt. Klagenfurt-Stadt ist einer davon, mit einem typischen Einfamilienhauspreis von 369.520 Euro und einem Minus von 6,7 %. Kräftig zugelegt im Preis hat Feldkirchen und ist damit 2023 nur unwesentlich günstiger als die Landeshauptstadt mit einer Differenz von -2.455 Euro. Der Preis liegt 2023 im Schnitt bei 367.065 Euro. Auf Rang drei folgt Klagenfurt-Land, wo sich der durchschnittliche Einfamilienhauspreis mit 353.192 Euro und -0,3 % stabil gehalten und nur ganz leicht nach unten korrigiert hat. In Villach (wie auch Klagenfurt-Land) mussten Kaufinteressenten 2022 erstmals über 300.000 Euro für ein Einfamilienhaus zahlen. 2023 muss noch tiefer in die Tasche gegriffen werden: 344.271 Euro sind um +9,8 % mehr als im Jahr davor.
 
Preise noch unter 300.000 Euro 
Wenn auch nicht wesentlich, so liegt der typische Einfamilienhauspreis in Spittal/Drau immer noch unter 300.000 Euro, nämlich bei 293.856 Euro (+8,3 %). Völkermarkt folgt dahinter, mit 262.949 Euro (+20,2 %), gefolgt von St. Veit/Glan mit 227.828 Euro (+6,5 %). Den Abschluss bildet Wolfsberg, der dritte Bezirk mit einem Minus: 219.832 Euro sind ein Rückgang um -7,2 %.
 
Schnäppchentipps in Kärnten
Ein Viertel aller Einfamilienhäuser wurde in Kärnten den RE/MAX-Experten zufolge unter 183.500 Euro verkauft. In folgenden drei Bezirken waren die Preise im unteren Viertel noch günstiger: in St. Veit/Glan unter 120.000 Euro, in Wolfsberg unter 155.000 Euro und in Völkermarkt unter 157.500 Euro.
 
Hot-Spots in Kärnten
Um ein Top-25-Prozent-Einfamilienhaus sein Eigen nennen zu können, legte man 2023 in Villach (Stadt und Land) mindestens 457.000 Euro auf den Tisch, in der Stadt Klagenfurt mindestens 490.000 Euro und im Bezirk Feldkirchen sogar 498.750 Euro.
 
 
 
BURGENLAND
Weniger als 600 Einfamilienhäuser – Umsatz wie 2020
Mit einer Handelsmenge von 543 liegt das Burgenland im bundesweiten Mittelfeld, verliert aber um -164 Einheiten (-23,2 %) gegenüber 2022. Unter 600 lag das östlichste Bundesland bislang nur in den Jahren 2013 und 2009, der Spitzenwert lag im Jahr 2018 bei 825. 
Den Umsatzrekord von 2022 muss das Burgenland 2023 wieder hinter sich lassen: 124 Mio. Euro sind um -29 Mio. bzw. -19,1 % (nahe dem Bundesdurchschnitt von -19,8 %) weniger. Damit ist ziemlich genau das Level aus dem Jahr 2020 wieder erreicht.
 
Prozentual und absolut die vierthöchste Preissteigerung 
Im Bund gingen die Einfamilienhauspreise durchschnittlich um -4,0 % nach unten, im Burgenland um +3,6 % (+7.373 Euro) nach oben, nur in drei anderen Bundesländern war die Preissteigerung höher. Damit zahlten Einfamilienhauskäufer typischerweise 209.770 Euro.
Im Fünfjahresvergleich stiegen die Burgenland-Einfamilienhauspreise um +50,7 %, was dem fünfstärksten Anstieg unter den Bundesländern entspricht und im Zehnjahresvergleich um +119,7 %, der dritthöchste Anstieg.
 
Nur Oberpullendorf mit Mengenzuwachs 
Bis 2016 führte regelmäßig Oberwart in der Verkaufsstatistik. Danach wechselte die Führung von 2017 bis 2020 nach Eisenstadt (Stadt, Umgebung und Rust) und 2021 wieder zurück. 2022 dann beide ex aequo an der Doppelspitze. 2023 freut sich der Dritte und der Bezirk Oberpullendorf wird zum ersten Mal Mengenführer. Möglich ist dies deshalb, weil er als einziger burgenländischer Bezirk ein Mengenplus vorweisen kann: +2,2 % ergeben insgesamt 95 Verbücherungen. Mattersburg liegt um -12,9 % unter dem Vorjahresergebnis und kommt auf 74 Einheiten, Güssing reduziert um -17,4 % auf 76 Kaufakte. 2022 konnte sich Neusiedl/See noch als einziger Bezirk steigern, ein Jahr später verliert er um -22,1 % und schloss damit noch 81 Kaufverträge ab. Um -28,8 % weniger meldet Jennersdorf mit 42 Einheiten und bleibt damit noch über den schlechtesten Jahren 2009 und 2013 (jeweils 38). Die größten prozentuellen Verluste finden sich jedoch in Eisenstadt (-32,8 %, 92 Einheiten) und Oberwart (-39,4 %, 83), die in der Mengenstatistik dennoch Rang zwei und drei einnehmen können.
Neusiedl am See wird erstmals seit 2015 und Eisenstadt erstmals seit 2014 bei den Verbücherungen wieder zweistellig. Oberwart fällt überhaupt zum ersten Mal unter 100 Einheiten und kommt somit auf einen neuen Tiefstand (bisher: 113 im Jahr 2017).
 
Größte Preissteigerung in Eisenstadt
Neusiedl/See bleibt auch 2023 mit 297.724 Euro und +4,0 % für ein Einfamilienhaus an der Preisspitze. Die größte Preissteigerung – sowohl prozentual als auch absolut – gab es in der Landeshauptstadt. In Zahlen: +27.540 Euro bzw. +10,4 % ergeben einen typischen Einfamilienhauspreis von 291.278 Euro – um fast 100.000 Euro mehr als noch vor fünf Jahren. Der dritte Bezirk mit Preisen über 200.000 Euro ist Mattersburg mit 224.130 Euro, ein Plus von 7,3 %. Günstiger ist es in Jennersdorf mit einer geringeren Preissteigerung (+3,3 %) auf 179.365 Euro. Keine nennenswerte Preisänderung gab es hingegen in Oberwart: 170.931 Euro sind nur um -0,1 % (-143 Euro) weniger als 2022. In Güssing bezahlten Einfamilienhauskäufer typischerweise 167.867 Euro (+3,5 %) und in Oberpullendorf 149.337 Euro (+6,1 %).
 
Haus unter 75.000 Euro 
Das Burgenland ist bekannt für die günstigsten Einfamilienhäuser. Nichtsdestotrotz erhöhte sich auch hier der Durchschnittspreis und auch der Maximalpreis im unteren, günstigsten Viertel. Bundeslandweit wurde jedes vierte Objekt unter 120.000 Euro gehandelt, nach 110.500 Euro im Jahr 2021 und 90.000 Euro im Jahr 2020.
Dennoch finden sich auch 2023 noch Preise im fünfstelligen Bereich: Jedes vierte Einfamilienhaus in Oberpullendorf kostete weniger als 99.200 Euro und in Güssing unter 75.000 Euro.
 
Qualitätssegment: am teuersten in der Landeshauptstadt
In der Top-25-Prozent-Klasse waren in den RE/MAX-Berechnungen die Einfamilienhäuser im Bezirk Eisenstadt (Stadt, Umgebung und Rust) am teuersten und kosteten mindestens 402.500 Euro. In Seenähe, in Neusiedl, lagen sie im Qualitätssegment bei 390.000 Euro und darüber.
 
 
 
TIROL
Talfahrt setzt sich fort
2018 war für Tirol in puncto Verkaufsmengen das Spitzenjahr mit 715 Einfamilienhausverkäufen. Seitdem sinken die Zahlen Jahr für Jahr. Auch 2023 gingen die Verkäufe um weitere -25,6 % (-135) zurück und landen bei 392 Einheiten, gegenüber 2018 ein Minus von 45,2 %. Zum achten Mal in Folge verweilt Tirol damit auf Rang sechs im bundesweiten Mengenranking.
 
Wieder unter einer halben Milliarde Euro Umsatz
Parallel zu den Mengen gehen auch die Umsatzzahlen zurück. Nach -18,4 im Jahr 2022 um weitere -22,9 % im Jahr 2023 – das drittstärkste (prozentuale und absolute) Minus unter den Bundesländern. Insgesamt erzielte Tirol 409 Mio. Euro (-122 Mio. Euro) und liegt seit 2020 erstmals wieder unter einer halben Milliarde Euro.
 
Tirol rückt preislich näher an Wien 
Im Gegensatz zu den Verkaufsmengen und den Umsatzzahlen ist Tirol eines jener Bundesländer, die beim typischen Einfamilienhauspreis zugelegt haben. 795.394 Euro sind um +3,8 % oder +29.164 Euro mehr als 2022. Prozentual ist es bundesweit die drittstärkste und nominal die zweitstärkste Preissteigerung. Wien – bisher immer auf Rang eins – erhöhte wesentlich geringer und rückt für Tirol in greifbare Nähe, rechnerisch quasi in wenigen Monaten.
 
Kufstein, Kitzbühel und Innsbruck-Land: so wenig Verkäufe wie noch nie
Während im Landesdurchschnitt die Verkaufsmengen 2023 in den Tiroler Bezirken um -25,6 % gesunken sind, sind sie in Schwaz um +4,3 % auf 49 gestiegen, in Innsbruck von 10 auf 12. Landeck kommt auf 19 (-17,4 %); Kitzbühel prägt den Negativtrend mit und bleibt mit 63 Verbücherungen um -21,3 % hinter dem Vorjahresergebnis. 2022 war es noch mehr als doppelt so viel (143). Zwischen -25 % und -30 % liegen die Verkaufsmengenrückgänge in den Bezirken Innsbruck-Land (-25,0 %, 90 Kaufakte), Lienz (-26,2 %, 45) sowie in Imst (-28,3 %, 43).
Reutte fällt um -42,9 % zurück auf 16. Kufstein konnte von 2021 auf 2022 noch um +12,6 % erhöhen, fällt 2023 jedoch um steile -43,9 % zurück auf 55 Vertragsabschlüsse – ein neuer Tiefstand, der bisher mit 81 im Jahr 2009 zu verorten war. Auch für Kitzbühel und Innsbruck-Land waren es so wenig Einfamilienhauskäufe wie noch nie. Letztgenannter Bezirk war 2023 sogar erstmals zweistellig.
 
Ein Einfamilienhaus im Kitz-Bezirk um zweieinhalb Millionen Euro
Dass in Tirol ein Einfamilienhaus im Durchschnitt um 795.394 Euro zu haben ist, ist im Bezirk Kitzbühel fast nicht vorstellbar. Dort mussten Käufer 2023 immerhin 2.520.224 Euro zahlen – um +6,9 % oder +162.857 Euro mehr als 2022. Im Bezirk Lienz sind zu diesem Preis sieben Einfamilienhäuser zu bekommen.
 
Kufstein über 800.000 Euro
Dreimal günstiger als in Kitzbühel ist es in Kufstein mit 834.165 Euro je Einfamilienhaus. Damit hat der Bezirk eine weitere 100.000 Euro-Hürde geknackt, verzeichnet aber mit +4,4 % so ziemlich die geringste Preissteigerung unter den Tiroler Bezirken. Günstiger wurde es hingegen in Innsbruck-Land, wo sich Käufer mit durchschnittlichen 715.344 Euro -4,7 % gegenüber 2022 sparen konnten. In Schwaz sind die Preise 2023 erneut um +13,6 % auf 688.245 Euro gestiegen und damit ähnlich stark wie im Vorjahr (+17,1 %). Imst blieb preislich stabil, reduzierte nur leicht um -0,4 % auf 484.146 Euro. Lienz bleibt zwar der günstige Tiroler Bezirk, überspringt aber dank einem Preisplus von 19,9 % zum zweiten Mal nach 2022 die 300.000 Euro-Marke und landet bei 349.144 Euro.
 
Tiroler Schnäppchen um 205.000 Euro
Die Tiroler Bundeslandgrenze für das günstigste Viertel lag 2023 bei 400.000 Euro oder weniger. In Lienz kostete ein Viertel aller Einfamilienhäuser weniger als 205.000 Euro und ist damit im unteren Preisquartil günstiger als sechs niederösterreichische Bezirke (Baden, Bruck/Leitha, Korneuburg, Mödling, St. Pölten Land und Tulln). Relativ nah darüber liegen die Bezirke Imst mit 275.000 Euro und Landeck mit 282.500 Euro. Zum Vergleich: In Kufstein lag die Obergrenze im günstigen Preissegment bei 496.500 Euro und in Kitzbühel bei 1,0 Mio. Euro.
 
Gehobene Qualität bleibt preisstabil
Die Top-25-Prozent der Tiroler Einfamilienhauspreise blieben laut RE/MAX-Analysen gegenüber 2022 im Durchschnitt gänzlich unverändert (0,0 %) bei 1,00 Mio. Euro. In den einzelnen Bezirken sieht die Lage aber völlig anders aus. Im obersten Preisquartil war jedes vierte Einfamilienhaus in Lienz ab mindestens 471.000 Euro zu haben. Richtig teuer und luxuriös war es in Kitzbühel, wo die preisliche Untergrenze für ein Top-25-Prozent-Haus bei 3,4 Mio. Euro (+5,6 %) lag.
 
 
 
SALZBURG
Verkäufe auf dem Tiefststand
Wie in allen Bundesländern ist 2023 auch in Salzburg die Verkaufsmenge zurückgegangen. Prozentual war es das viertschwächste Minus (-21,0 %), nominal das schwächste (-92). Dennoch verzeichnete Salzburg noch nie so wenige Vertragsabschlüsse wie 2023, nämlich 346. Der Negativrekord von 2022 (438) wurde also direkt im Folgejahr wieder unterboten. Davon unberührt bleibt die bundesweite Platzierung des Salzburger Einfamilienhausmarktes auf Rang sieben, hinter Tirol und vor Wien.
Den bisherigen Spitzenwert beim Umsatz von 2022 (332 Mio. Euro) konnte Salzburg nicht halten: 275 Mio. Euro sind um -17,1 % bzw. um -57 Mio. Euro weniger und entspricht etwa dem Niveau von 2019 (273 Mio. Euro).
 
Zwei 100.000 Euro-Sprünge in Folge
Beim typischen Einfamilienhauspreis konnte Salzburg jedoch um +4,4 % zulegen, die national zweitstärkste Zuwachsrate. Somit lag der Preis eines Einfamilienhauses im Mittel bei 705.060 Euro. Erst 2020 lag der Preis erstmals über einer halben Million Euro, 2022 dann der nächste 100.000er-Sprung auf 675.253 Euro und 2023 nun mehr als 700.000 Euro.
Im Fünfjahresvergleich legten die Einfamilienhauspreise um +63,3 % zu (Rang eins unter den Bundesländern), im Zehnjahresvergleich um +117,2 % (Rang vier).
 
Salzburg-Stadt und Pinzgau mit neuen Minimalmengen
Im Landesdurchschnitt gingen die Verkaufszahlen für Einfamilienhäuser um -21,0 % nach unten. Am schwächsten war das Minus im mengenstärksten Bezirk Flachgau: -10,6 % ergeben 126 Verbücherungen. Die Landeshauptstadt bleibt um -18,6 % unter der Vorjahresmenge und kommt auf 48 Kaufakte, so wenig wie noch nie. Der Pongau fällt um -19,4 % zurück und landet bei 58 Verkäufen, der Pinzgau um -39,2 % bei 59, ebenfalls ein neuer Tiefstand. Der Tennengau notierte 29 Verbücherungen Einheiten (-37,0 %) und im Lungau 26, ein Plus von 3.
 
Preissenkung im Tennengau und Lungau
2022 lag der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus in der Landeshauptstadt erstmals bei über einer Million Euro. 2023 legt Salzburg Stadt noch einmal um +8,8 % zu, auf 1,13 Mio. Euro. Im Flachgau bewegte sich der Preis kaum spürbar um +0,4 % auf 766.384 Euro nach oben. Preislich an dritter Stelle liegt der Pinzgau: 738.384 Euro kostete dort ein Einfamilienhaus typischerweise (+11,6 %). Es folgen der Tennengau, wo die Preise auf 604.932 Euro (-6,1 %) sanken, der Pongau (507.914 Euro, +12,2 %) und der Lungau (335.867 Euro, -5,7 %).
Wo gibt’s in Salzburg die günstigsten Einfamilienhäuser? Im untersten Preisviertel sind die Preise im Durchschnitt mit maximal 421.250 Euro die dritthöchsten in Österreich, aber stabil geblieben (+0,3 %). Die größte Preisdynamik gab es im Tennengau mit einem Minus von -36,2 % und einem Maximalpreis von 305.000 Euro. Noch günstiger ist es nur im Lungau, wo die maximale Preisgrenze für jedes vierte Einfamilienhaus im unteren Preissegment mit 227.500 Euro (+3,4 %) erreicht ist.
 
Qualitätssegment im Flachgau am stabilsten
Flacher als 2022 gingen die Preise im gehobenen Marktsegment in der Stadt nach oben, nämlich um +5,3 % (2022: +7,9 % und 2021: +21,3 %), von mindestens 1,38 Mio. Euro auf mindestens 1,45 Mio. Euro im Jahr 2023. Preisstabiler zeigt sich der Flachgau: 983.750 Euro (+0,4 %) waren 2023 der Minimalpreis für ein Einfamilienhaus im Qualitätssegment. Mindestens 900.000 Euro galten auch als Eintrittspreis in die Top-25-Prozent im Pinzgau (940.000 Euro, +7,1 %) und im Tennengau (900.000 Euro, +11,0 %).
 
 
 
WIEN
Wieder mehr Einfamilienhauskäufe in Wien als in Vorarlberg
Auch wenn in Wien mit -120 Einfamilienhausverbücherungen 2023 zu 2022 ein Drittel weggefallen ist (-32,3 %), so sind 251 Kaufakte dennoch 15 mehr als im Ländle. Die bessere Ausgangsbasis und der geringere(!) Rückgang in der Bundeshauptstadt machen den Unterschied. Dennoch liegt das Wiener Ergebnis um -200 Einheiten unter dem langjährigen Wiener Durchschnitt und nicht einmal bei der Hälfte der „fetten Jahre“ 2010 und 2011, als noch über 640 Stück die Eigentümer wechselten.
 
Umsatz: Wien nur mehr auf Platz sieben
Beim Transaktionswert gingen die Zahlen genauso nach unten: von 340 Mio. Euro 2022 um -31,6 %, also -107 Mio. Euro auf 233 Mio. Euro 2023. Das entspricht nominal in etwa den Umsätzen von 2012 und 2016. Damit rutscht Wien im Bundesländerumsatzranking vom fünften auf den siebenten Platz, weil Salzburg und Kärnten vorbeigezogen sind.
 
Typischer Preis zeigt nach unten
Zusätzlich zum massiven Mengeneinbruch hat auch die Preisentwicklung am Umsatz geknabbert: Minus 0,9 % klingt nach nicht viel. Bei 803.423 Euro pro Wiener Einfamilienhaus sind es dennoch im Schnitt jeweils -7.270 Euro weniger als 2022.Nichtsdestotrotz sind die Wiener Preise, wie immer seit 2013, die höchsten unter den Bundesländern und entsprechen 2,4 x dem Bundesschnitt, 2,9 x dem von Niederösterreich und 3,8 x jenem vom Burgenland.


Donaustadt führt, Floridsdorf vor Liesing 
Nur in elf Wiener Bezirken wurden IMMOunited zufolge Einfamilienhauskäufe gemeldet. Führend war die Donaustadt mit 77 Verbücherungen nach 99 im Jahr 2022 (-22,2 %). Von den guten, alten Zeiten 2012 und 2011 mit 174 und 180 Käufen ist man weit entfernt. 41 Einfamilienhäuser reichten in Floridsdorf 2023 für Rang zwei. 2022 wäre dies nur der fünfte Platz gewesen. Der Rückgang betrug gegenüber 2022 -13 Objekte oder -24,1 %. Liesing, 2022 noch ex aequo zweiter, verliert -35,2 % und kommt auf 35 Kaufakte, Penzing auf 29 (-44,2 %) und wird Vierter, Hietzing mit 21 (-48,8 %) Fünfter.
Noch über die 10-Stück -Marke schaffen es Döbling (13; -38,1 %) und Hernals (11; +0,0 %). Unter „ferner liefen“ finden sich Simmering, Währing, Favoriten und Ottakring.
 
Hietzing über einer Million Euro
Unter den Bezirken mit mehr als 20 Verbücherungen (mit weniger sind die Statistikwerte zu unsicher) führt Hietzing mit 1,08 Mio. Euro je Einfamilienhaus, um -2,8 % billiger als 2022. Dahinter folgen preislich Liesing mit 758.627 Euro (+4,3 %) und Penzing mit 679.357 Euro (-10,2 %). Nicht mehr aufs Podest dürfen die Donaustadt mit Einfamilienhauspreisen von 677.218 Euro (-3,2 %) und Floridsdorf mit 634.237 Euro (+15,6 %). „Neben den allgemein erschwerten Rahmenbedingungen, die die Einfamilienhauskäufe gebremst haben, kommt in Wien noch eine Besonderheit dazu: So manches Einfamilienhaus, das verkauft wird, verschwindet und an dessen Stelle entsteht ein Mehrparteienhaus. Die Bauträger bezahlten dafür in der Vergangenheit oftmals sehr gute Preise, weil sie die Grundstückskosten auf mehrere Wohnungseigentümer verteilen konnten. Indem die Bauträger 2023 aber nahezu völlig auf der Bremse gestanden sind, ist dieser preistreibende Faktor mehrheitlich weggefallen“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria.
 
 


VORARLBERG
Mengenabsturz
Mit -130 Einfamilienhäusern weniger als 2022 fällt Vorarlberg auf insgesamt 236 und somit auf die geringste Verkaufsmenge seit Beginn des RE/MAX-ImmoSpiegels 2009. Prozentual ist es mit -35,5 % bundesweit das größte Minus und mehr als doppelt so viel wie im österreichischen Durchschnitt (-16,4 %). Von 497 Verbücherungen (2018) und oder gar 519 (2015) ist man 2023 weit entfernt. Wien verliert minimal weniger und liegt damit um +15 Vertragsabschlüsse vor dem Ländle.
 
Größter prozentualer Umsatzverlust im Bund
Neben dem Mengenverlust sind auch die Preise leicht gefallen. Beides zusammen genommen ließ den Gesamtumsatz von 278 Mio. Euro um -106 Mio. Euro auf 172 Mio. Euro schrumpfen. Auch hier sticht Vorarlberg mit dem bundesweit maximalen Minus von 38,0 % hervor und übertrifft den nationalen Durchschnitt um -18,2 Prozentpunkte (-19,8 %). Weniger Umsatz machte nur das Burgenland.


Wieder unter 700.000 Euro
2022 lag der typische Einfamilienhauspreis – erstmals – über 700.000 Euro. 2023 bleibt die Preisentwicklung um -16.839 Euro oder -2,3 % zurück. Im Durchschnitt waren daher 692.472 Euro für ein Einfamilienhaus zu zahlen – eine Summe, die zwischen jenen der Jahre 2022 und 2021 liegt – somit der vierthöchste Preis hinter Wien, Tirol und Salzburg. Stärker gesunken sind die Preise nur in Oberösterreich, nämlich um -22.670 Euro.
 
Mengen: Im Durchschnitt ein Drittel weniger
Alle Vorarlberger Bezirke meldeten 2023 einen neuen Mengen-Tiefststand. Am besten erging es noch Dornbirn. Der Bezirk vermeldet einen Rückgang um -24,3 % auf 53 Einheiten. Bludenz reduziert um -31,3 % und landet bei 46 Kaufakten. Seit 2018 – mit Ausnahme von 2020 – führt Feldkirch die Mengenstatistik an. 76 Einheiten sind jedoch um -34,5 % weniger als 2022, und das entspricht am ehesten dem Landesdurchschnitt von -35,5 %. Der Bezirk Bregenz hat seine Menge beinahe halbiert und kommt auf 61 Verkäufe (-46,0 %).
 
Leichte Preisentspannung
In Vorarlberg sind die Preise 2023 für ein Einfamilienhaus im Durchschnitt um -2,4 % gesunken. Bregenz steht diesem Trend entgegen und erhöhte um +8,3 % auf 767.705 Euro und wird erstmals seit 2021 wieder zum Preisführer im Ländle. Knapp über 700.000 Euro sind 2023 auch in Dornbirn für ein Einfamilienhaus fällig, genauer gesagt 700.035 Euro und damit um -4,1 % weniger als zuletzt. 2022 war ein Einfamilienhaus in Feldkirch noch 754.792 Euro wert, ein Jahr danach sind es 692.796 Euro, das entspricht einem Minus von 8,2 %. In Bludenz mussten Käufer 594.543 Euro und damit um -5,3 % weniger zahlen als 2023.
Im nationalen Bezirksranking, außerhalb Wiens, landete der Bezirk Bregenz den RE/MAX-Experten zufolge auf Rang fünf (2022: Rang neun) hinter Kitzbühel, Salzburg-Stadt, Kufstein und Innsbruck-Stadt; Dornbirn schafft es auf Rang neun (2022: Rang acht).
 
Eine „halbe Mille“ ist in Vorarlberg noch günstig
Die Worte „Vorarlberg“ und „günstig“ sind bei Einfamilienhäusern ein Widerspruch in sich. Während ein Viertel aller Einfamilienhäuser in Österreich unter 180.000 Euro gehandelt wurden, endete das günstige Viertel in Vorarlberg bei 480.000 Euro. Günstige Einfamilienhäuser suchen Kaufinteressenten im westlichsten Bundesland eher vergeblich.
Die Bezirk-Details: Das billigere Viertel aller gehandelten Einfamilienhäuser reichte im Bezirk Bludenz bis maximal 359.750 Euro, in Feldkirch bis 483.750 Euro, in Dornbirn bis 530.000 Euro und in Bregenz sogar bis 550.000 Euro. Außerhalb Wiens liegen nur die Bezirke Salzburg-Stadt und Kitzbühel darüber, und nur in gezählten 13 österreichischen Bezirken sind die Durchschnittspreise höher als die Obergrenze des untersten Viertels in Bregenz.
 
Die Top-25-Prozent
Mindestens 850.000 Euro bezahlte jeder vierte Vorarlberger Einfamilienhauskäufer, also weniger als selbige in Tirol oder Salzburg.
Zumindest 767.500 Euro (-2,2 %) oder mehr bezahlte jeder vierte Käufer 2023 für ein Einfamilienhaus im Bezirk Bludenz, mindestens 847.000 Euro in Dornbirn (-5,0 %), mindestens 873.500 Euro in Feldkirch (-5,8 %), und mindestens 970.000 Euro im Bezirk Bregenz (+10,2 %). „Damit ist auch klar, dass die Vorarlberger Einfamilienhauspreise statistisch nicht so sehr von den teuersten, sondern von den günstigsten getrieben sind“, bemerkt Mag. Anton Nenning, RE/MAX Austria Head of Research.